โควิดพลิกโฉมอสังหาฯ “บ้านแนวราบ” Safe Haven ธุรกิจที่อยู่อาศัย

ส่งผลกระทบตลาดคอนโดฯ ปี 2562 จึงมีสภาพเหมือนโดนเบรกจนหัวทิ่ม การแข่งขันในยุค “น้ำขึ้น (ลูกค้าต่างชาติ) ให้รีบตัก” ทำให้ดีเวลอปเปอร์แข่งกันซื้อที่ดินเพื่อจะแข่งกันเปิดขายแย่งลูกค้าต่างชาติ

โดยมีหัวเชื้อคือยอดนักท่องเที่ยวต่างชาติจุดโฟกัสอยู่ที่นักท่องเที่ยวชาวจีนที่ใช้เวลาเพียง 10 ปี เติบโตจากปีละ 9 แสนคนมาแตะ 10 ล้านคนในช่วงปี 2550-2560 เพราะฉะนั้นถ้าคนจีนไม่ซื้อเต็มโควตา 49% ก็ยังมีจุดขายให้คนไทยซื้อเพื่อปล่อยเช่านักท่องเที่ยวจีนอยู่ดี

รอยต่อจากปี 2562 สิ่งที่ไม่คาดฝันก็คือ สถานการณ์โควิดสินค้าคอนโดฯ ที่เป็นมรดกจากสงครามแย่งลูกค้าจีนช่วงปี 2559 เป็นต้นมา โครงการเริ่มสร้างเสร็จกลายเป็นสต๊อกเก่า โครงการใหม่ที่เปิดขายก็กลายเป็นสต๊อกใหม่ ทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ปี 2563-2564 ทำให้สัดส่วนการเปิดตัวบ้านแนวราบสูงถึง 63-68% คอนโดฯเหลือเพียง 31-37% โดยดีเวลอปเปอร์ทั้งแผ่นดินพร้อมใจกันลดพอร์ตการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่หันมาแข่งขันตลาดบ้านแนวราบแทน

บ้านแนวราบทิ้งห่างคอนโดฯ
สถิติอีกมุมหนึ่งที่ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์โควิดเป็นตัวการเปลี่ยนโฉมหน้าวงการที่อยู่อาศัยโรคระบาดทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการใช้ชีวิตใหม่ ๆ หลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นการทำงานที่บ้าน WFH การใช้ชีวิตอยู่กับโรคระบาดที่คนมองหาบ้านแนวราบมากขึ้น ฯลฯ

ทำให้ 10 อันดับแรก (จาก 68 ทำเลที่ REIC สำรวจ) พบว่ามีการกระจายตัวของทำเลรอบนอกเมือง ทำเลชานเมืองมากขึ้นถึง 7 ใน 10 อันดับ

โดย 10 อันดับแรกเป็นทำเลในเมือง 3 อันดับ ได้แก่ “คลองเตย-วัฒนา-จตุจักร” ซึ่งที่ดินแพงทำให้เปิดขายคอนโดฯ เป็นหลัก อีก 1 ทำเล คือ “บางนา” ผลสำรวจชี้ลงมาว่ามีการเปิดตัวใหม่ 5,211 หน่วย และเป็นคอนโดฯ ทั้งหมด
อีก 6 อันดับ ได้แก่ “บางพลี-เมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-ดอนเมือง-บางกรวย-ลาดกระบัง” เป็นเขตอิทธิพลของสินค้าบ้านแนวราบอย่างชัดเจนเพราะที่ดินถูกกว่าในเมือง

Safe Haven คือบ้านแนวราบ
แน่นอนว่าทุกครั้งที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจจะมีผลกระทบต่อจีดีพีประเทศ การปิดกิจการ การจ้างงาน กำลังซื้อชะลอตัว หนี้ครัวเรือนระดับสูง และอื่น ๆ อีกมากมาย การปรับตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยจะมีที่พึ่งคือสินค้าบ้านแนวราบที่เปรียบเหมือนเป็น safe haven หรือโซนปลอดภัยในการลงทุน

เหตุผลมาจากบิสซิเนสโมเดลเป็นตัวกำหนด โดยคอนโดฯ มีข้อจำกัดอย่างน้อย 2 เรื่อง

1.เป็นสินค้าที่ใช้เวลาก่อสร้างนานกว่าแนวราบ ถ้าเป็นโครงการไฮไรส์สูง 30-40-50 ชั้น อาจใช้เวลาก่อสร้างนาน 2-3 ปี ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้ภายในปีเดียวกัน

2.การลงทุนสูงกว่าแนวราบอย่างเห็นได้ชัด เพราะต้องสร้างให้เสร็จทั้งตึกเพื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดให้เสร็จเรียบร้อยเสียก่อนจึงจะสามารถโอนห้องชุดห้องแรกให้ลูกค้าได้

ในขณะที่สินค้าบ้านแนวราบใช้เวลาก่อสร้างสั้นกว่าเพียง 6-8 เดือน ก็สามารถโอนให้ลูกค้าได้ทีละ 1 แปลง แถมยุคปัจจุบันมีเทคโนโลยีก่อสร้างสำเร็จรูปหรือระบบพรีแคสต์เข้ามาเป็นตัวช่วย ยิ่งทำให้การก่อสร้างเร็วขึ้นกว่าเดิมเหลือ 1-3 เดือน บ้านแนวราบจึงเป็นโซนปลอดภัยของการลงทุน เพราะเปิดขายโครงการเมื่อไหร่ ถ้าขายเก่ง-สร้างเร็วเท่ากับโอนได้เร็วที่สำคัญสามารถบริหารจัดการให้เปิด “ขาย-สร้าง-โอน” จบในปีเดียวกัน

ขอบคุณภาพและข่าวจากประชาชาติธุรกิจ
https://www.prachachat.net/property/news-870598