อสังหาฯแห่เปิดคอนโด3ล้านรับกำลังซื้อเรียลดีมานด์

ไนท์แฟรงค์ เผยดีเวลลอปเปอร์แห่เปิดตัวคอนโดไม่เกิน 3 ล้าน รับกำลังซื้อเรียลดีมานด์ ระบุเอฟเฟคโควิดบีบรายเล็กขายโครงการ รายใหญ่ร่วมทุนต่างชาติลดเสี่ยง

นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและหัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มการขายมีอุปทานคอนโดมิเนียมมากขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี 64 จากเดิมที่มีการชะลอตัวการเปิดโครงการใหม่ในช่วงไตรมาส 1 – 3 ของปี เนื่องจากรัฐบาลผ่อนคลายและยกเลิกมาตราการล็อคดาวน์ พร้อมทั้งเปิดประเทศต้อนรับนักท่องเที่ยว

โดยเฉพาะในรูปแบบ Test & Go อีกทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยมีผ่อนปรนมาตราการ LTV เป็นการชั่วคราวจนถึงสิ้นปี 2565 นักพัฒนาจึงมองว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการเปิดโครงการใหม่ โดยเป็นการเปิดที่เน้นจับกลุ่มเรียลดีมานด์ที่เป็นกำลังซื้อหลักในเวลานี้ 

กลยุทธ์การทำโครงการอสังหาฯ ในยุคโควิด-19 ต้องเน้นไปที่แหล่งเงินทุนเป็นหลัก ทั้ง Pre finance และ Post finance ผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถขายหุ้นกู้หรือร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติเพื่อช่วยสภาพคล่องในบริษัทได้ ขณะที่รายกลาง-เล็กหากขาดแหล่งเงินทุน อาจต้องหาทางร่วมทุน หรือควบรวมกิจการเสริมความแข็งแกร่งมากขึ้น

นายสัญชัย กล่าวว่าภาวะเงินเฟื้อทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและจะส่งผลให้มีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นหากผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถแบกรับต้นทุนไว้เองได้ในส่วนของผู้ซื้อจะส่งผลให้เงินในกระเป๋าของผู้ซื้อน้อยลง และส่งผลต่อการกู้ยืมอสังหาในระยะถัดไป ส่งผลให้ในส่วน Post finance จำเป็นต้องทำงานหนักขึ้น ช่วยเหลือลูกค้าทำงานร่วมกับแบงค์ ในการมอนิเตอร์การใช้จ่ายของลูกค้าอย่างมีวินัย ให้สามารถรักษาเครดิตสกอร์ที่ดีและโอนได้

ดังนั้นในปีนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เน้นทำตลาดคอนโด 3 ล้านบาท โดยอุปทานที่เปิดขายใหม่ยังเป็นกลุ่มนักพัฒนารายใหญ่สูงถึง 70% จากอุปทานที่เปิดขายทั้งหมด คอนโดที่เปิดขายในไตรมาสนี้อยู่ในระดับราคาตั้งแต่ 9 แสน – 3.5 ล้านบาท หากแยกตามเกรดจะเป็นคอนโดเกรด C 63%

และคอนโดเกรด B 37% แสดงให้เห็นว่านักพัฒนาเลือกที่จะเปิดขายคอนโดในระดับราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 80,000 – 100,000 บาท/ตร.ม. เพราะเป็นสินค้าที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มที่เป็นกำลังซื้อหลัก

สำหรับอุปทานในไตรมาส 4 ปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,252 หน่วย หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว เพิ่มขึ้นมา 62.7% และเพิ่มขึ้นมา 79.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าหรือเกือบ 56% ของอุปทานตลาดทั้งปี 2564 ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 20,015 หน่วย โดยโครงการที่เปิดตัวหม่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองคิดเป็น 76% หรือ 7,117 หน่วย ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็น 13% และ 11% ตามลำดับ

ส่วนของจำนวนคอนโดที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2,835 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายอยู่ที่ 25.2% ซึ่งอัตราการขายลดลง 8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกับในปีก่อนหน้า และลดลง 12.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา

นายสัญชัยให้ความเห็นว่าสำหรับปี 2565 นี้ เราเชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มทยอยกลับมาฟื้นตัวและมีความคึกคักมากขึ้น เนื่องจากนักพัฒนารายใหญ่มีแผนเปิดตัวโครงการมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่อยู่เฉลี่ยประมาณ 10,000 หน่วย ในไตรมาสแรกของปี 2565

อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยที่น่ากังวลคือการระบาดของโควิค 19 สายพันธุ์ “โอมิครอน” หากมีการแพร่ระบาดที่รุนแรงและส่งผลให้จำนวนผู้เสียชีวิตและผู้ป่วยหนักมีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญ อาจส่งผลให้รัฐบาลต้องออกคำสั่งให้กลับเข้าสู่การล็อคดาวน์อีกครั้ง 

อีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงคือภาวะเงินเฟ้อที่จะส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างให้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจยังชะลอตัว ส่วนแนวโน้มของราคาขายคอนโดจึงมีโอกาสที่ปรับตัวสูงขึ้นในปี 2565 และหากโครงการอยู่ในทำเลที่ดีโอกาสในการต่อราคาของผู้ซื้อจะทำได้ยากขึ้น

อย่างไรก็ตามรัฐบาลได้มีมาตราการช่วยเหลือและกระตุ้นกำลังซื้อ อาทิ การลดค่าโอน-จำนองที่ยืดระยะเวลาออกไปเป็นมาตราการที่กระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงซึ่งคนกลุ่มนี้ยังเป็นกำลังซื้อหลักในช่วงเวลานี้

ขอบคุณภาพและข่าวจากกรุงเทพธุรกิจ

https://www.bangkokbiznews.com/business/990632