กรณีศึกษาการบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยม

กรณีศึกษาการบังคับล้อรถในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนี่ยม ขอเรียนว่าผู้เขียนได้ติดต่อสอบถาม หารือหน่วยงานภาครัฐทั้งกรมที่ดิน สำนักงานศาลยุติธรรม สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) รวมถึงสภาทนายความ และสำนักกฎหมายมีชื่อหลายแห่ง มีหนังสือหารือ คำพิพากษาศาลฏีกาคดีการฟ้องร้องการบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยม หมู่บ้านจัดสรรให้ตรวจสอบ ใช้เป็นกรณีศึกษาแนวปฏิบัติการจอดรถของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยหรือบุคคลภายนอกที่ผิดระเบียบหรือไม่

ขอเรียนว่ายังไม่มีหนังสือหารือหรือคำพิพากษาศาลฏีกาเพื่อใช้อ้างอิงบทความแต่อย่างใด อย่างไรก็ดี หากท่านผู้อ่าน ท่านใดมี ขอได้โปรดอนุเคราะห์เรื่องดังกล่าวให้แก่ผู้เขียนเพื่อประโยชน์สาธารณะต่อไปด้วย จักขอบพระคุณยิ่งปัญหาการจอดรถของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย หรือบุคคลภายนอกผิดระเบียบ หรือจอดในสถานที่ พื้นที่ห้ามจอด มักเป็นปัญหาซึ่งพบเห็น และได้รับการร้องเรียนบ่อยครั้ง เหตุจากนิติบุคคลอาคารชุดมีระเบียบปฏิบัติการจอดรถ รวมถึงป้ายประกาศการแจ้งเตือนให้เห็นในหลายแห่งต่อผู้จอดรถ นิติบุคคลอาคารชุดจึงทำการบังคับล้อรถคันซึ่งจอดผิดระเบียบหรือจอดในสถานที่ห้ามจอด ตลอดจนการเรียกเก็บค่าบริการการปลดการบังคับล้อรถกับเจ้าของรถ

นิติบุคคลอาคารชุดสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้หรือไม่ ถือเป็นการกระทำที่ละเมิดทำให้เสียทรัพย์ และชอบด้วยข้อบังคับ และกฎหมายหรือไม่ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการบางแห่งกล่าวว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ ถือเป็นเรื่องภายใน หากไม่กระทำหรือไม่ปฏิบัติ อาจเป็น "ตัวอย่าง" ที่ไม่ดี หรือเป็นการเอื้อประโยชน์ให้เจ้าของร่วมรายอื่นเอาเยี่ยงอย่าง ในทางที่ไม่ถูกต้อง เหมาะสม

 บางท่านอาจกล่าวว่านิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถกระทำ หรือไม่มีอำนาจกระทำเรื่องดังกล่าว เหตุจากเป็นการละเมิดสิทธิของผู้จอดรถ เพราะนิติบุคคลอาคารชุด หรือพนักงานรักษาความปลอดภัยไม่อยู่ในฐานะเจ้าพนักงานจราจรตามกฎหมายว่าด้วยการจราจรทางบก รวมถึงไม่มีอำนาจการเรียกเก็บค่าบริการการปลดบังคับล้อรถคันดังกล่าวของผู้จอดด้วย หรือบางท่านกล่าวว่านิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจเพียงสามารถสั่งการ ตักเตือนผ่านพนักงานรักษาความปลอดภัยอาคารชุดหรือสั่งการโดยตรง หรือสามารถกระทำได้เพียงเขียนข้อความประกาศการห้ามจอดติดไว้กับรถซึ่งจอดผิดระเบียบไม่ถูกต้องเท่านั้น ซึ่งอาจนำ "คำพิพากษา" ศาลฏีกาการบังคับล้อรถในห้างสรรพสินค้ามาเทียบเคียงกับอาคารชุด เป็นต้น

หลายท่านทั้งเจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ ฝ่ายจัดการอาคารอาจเห็นแย้งกับการใช้ หรือเทียบเคียง "คำพิพากษา" ศาลฏีกาการบังคับล้อในห้างสรรพสินค้าที่ศาลไม่อนุญาตให้บังคับล้อต่อผู้จอดรถ เนื่องจาก "ห้างสรรพสินค้า" และ "อาคารชุด" อยู่คนละสถานะทางกฎหมาย ห้างสรรพสินค้ากับผู้ใช้บริการอาจถือเป็นผลประโยชน์ต่างตอบแทน ห้างสรรพสินค้ามิใช่บ้านพักอาศัย กรรมสิทธิ์เป็นบุคคลหรือนิติบุคคลเดียว อาคารชุดไม่ถือเป็นผลประโยชน์ต่างตอบแทน  แต่อาคารชุดเป็นสถานที่พักอาศัย และมีกรรมสิทธิ์ของเจ้าของร่วมจำนวนหลายรายในอาคารเดียวหรือสองอาคาร เป็นต้น

ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กำหนดคำนิยาม คำว่า "อาคารชุด" หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล  และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด  และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม "นิติบุคคลอาคารชุด" หมายความว่า นิติบุคคลที่ได้รับการจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด "ข้อบังคับ" หมายความว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด "คณะกรรมการ" หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด "ผู้จัดการ" หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

นอกจากคำนิยามดังกล่าวข้างต้นแล้ว ยังต้องคำนึงข้อกำหนดอื่นตามข้อบังคับพิจารณาประกอบด้วย ได้แก่ วัตถุประสงค์ อำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการ ผู้จัดการ ระเบียบปฏิบัติ การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เขียนเห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยมได้จำเป็นต้องมี "องค์ประกอบ" และเข้าเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

๑. วัตถุประสงค์ตามข้อบังคับเปิดช่องให้สามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด  และมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

๒. ข้อบังคับให้อำนาจคณะกรรมการ ผู้จัดการในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้สอดคล้องกับพระราชบัญญัติอาคารชุด และมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

๓. ข้อบังคับเปิดช่องให้ผู้จัดการโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการสามารถออกระเบียบ ข้อกำหนด ประกาศ หรือคำสั่งเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้

๔. นิติบุคคลอาคารชุดมีระเบียบ ข้อกำหนดการจอดรถใช้บังคับเจ้าของร่วม สมาชิกพักอาศัย และผู้ที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนการกำหนดบทกำหนดโทษ และ

๕. นิติบุคคลอาคารชุดมีเครื่องหมาย ประกาศสัญญาณจราจรในบริเวณหรือพื้นที่ห้ามจอด สามารถมองเห็นได้โดยง่าย

โครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุด "ศุภาลัย ปาร์ค ๓" (พหลโยธิน จตุจักร กรุงเทพมหานคร) อาจสามารถเป็นกรณีศึกษาเรื่องดังกล่าวได้ ซึ่งข้อบังคับของนิติบุคคลดังกล่าว "เปิดช่อง" ให้สามารถดำเนินการได้ โดยข้อบังคับ หมวดที่ ๒ ข้อ ๔ วัตถุประสงค์ "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว  ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด" หมวดที่ ๕ ข้อ ๑๖ การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง "การจัดการใดๆ ที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการ โดยคำแนะนำของคณะกรรมการ และรวมถึงการออกกฎ ระเบียบ คำสั่ง หรือข้อบังคับที่ใช้บังคับในอาคารชุด" หมวดที่ ๖ ข้อ ๑๘ (๑) และ (๒) การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง "ให้เจ้าของร่วมใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามระเบียบที่ผู้จัดการกำหนดโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ ทั้งนี้ เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความปลอดภัยภายในอาคารชุด" หมวดที่ ๑๐ ข้อ ๓๖ (๑) อำนาจหน้าที่คณะกรรมการ "ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ และมติของเจ้าของร่วม ทั้งนี้ ต้องไม่ขัดต่อกฎหมายและศีลธรรมจรรยา" และหมวดที่ ๑๑ ข้อ ๔๐ (๑) และ (๘) อำนาจหน้าที่ผู้จัดการ "ปฏิบัติให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ ตามมาตรา ๓๓ ภายใต้ข้อบังคับ และมติของเจ้าของร่วม โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย / ออกกฏ ระเบียบ ประกาศ คำสั่ง เพื่อความสะดวกในการบริหารจัดการ เพื่อความปลอดภัย ความสงบเรียบร้อยการใช้สิทธิประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง ภายใต้ข้อบังคับ ตามมติเจ้าของร่วม โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย"

นิติบุคคลอาคารชุด ศุภาลัย ปาร์ค ๓ จัดทำกฎ ระเบียบการจอดรถใช้บังคับต่อเจ้าของร่วมผู้พักอาศัย รวมทั้งประกาศข้อความการห้ามจอดรถในสถานที่ห้ามจอด อีกทั้งยังมีเครื่องหมายการห้ามจอดแสดงให้เห็น กรณีดังกล่าว เห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดสามารถบังคับล้อรถในอาคารชุดตลอดจนการเรียกเก็บค่าบริการการปลดบังคับล้อรถกับเจ้าของรถได้ ในทางตรงกันข้าม หากนิติบุคคลอาคารชุดใด มิได้มีข้อกำหนดในรายละเอียดที่ชัดเจนในข้อบังคับ ดังเช่น "ศุภาลัย ปาร์ค ๓" เห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดนั้นอาจไม่สามารถทำการบังคับล้อรถในคอนโดมิเนี่ยม

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ