ซื้อทรัพย์ (ห้องชุด) มือสอง .... สวยเเต่รูป จูบไม่หอม

"ท่านนายกฯ คะ ดิฉันซื้อห้องชุดในอาคารชุดแห่งหนึ่ง เป็นการซื้อทรัพย์จากการประมูลขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เพราะเห็นว่าราคาถูกกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด โดยมิได้ไปสำรวจ ตรวจสอบทรัพย์ดังกล่าวก่อนเข้าประมูลซื้อ มีความตั้งใจว่าจะนำห้องชุดที่ซื้อให้เช่า สร้างรายได้ แต่วันนี้ ดิฉันทุกข์ใจ อยากจะขายห้องชุดที่ซื้อ เหตุเพราะไม่สามารถหาผู้เช่าได้ ประกอบกับทางสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดส่งหนังสือทวงถาม เรียกเก็บค่าใช้จ่ายการปรับปรุง ซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางครั้งใหญ่ เป็นเงินก้อนโตตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และในปีหน้า ทางนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวจะขอเรียกเก็บค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพิ่มเติม จากอัตรา ๒๐ บาทต่อตารางเมตรเป็น ๓๐ บาทต่อตารางเมตร โดยให้เหตุผลว่ารายรับค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บกับเจ้าของร่วมในอัตราเดิมมีไม่เพียงพอกับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่ เจ้าของร่วมที่เกิดขึ้นในแต่ละปี หากไม่จัดเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าว ทางนิติบุคคลอาคารชุดอาจมีความจำเป็นต้องนำค่ากองทุนมารองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือน ปี รวมถึงอาจต้องระงับการปิดลิฟท์โดยสารบางตัว และปิดไฟฟ้าพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย และพยุงให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเดินหน้า บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางต่อไปได้ค่ะ .... ดิฉันได้ประสบการณ์จากการซื้อทรัพย์ห้องชุดในอาคารชุดพอสมควร ถือเป็น "บทเรียน" เเละเป็นความบกพร่อง ความผิดของดิฉันเอง ที่ละเลย ขาดการสำรวจ ตรวจสอบข้อมูลต่างๆ ให้พร้อม เรียบร้อยก่อนการซื้อห้องชุดในอาคารชุด อีกทั้งไม่ได้ศึกษา "ข้อดี" และ "ข้อเสีย" การซื้อทรัพย์ ห้องชุดมือสองตามบทความ คำแนะนำของท่านนายกฯ ถึงทุกวันนี้ ดิฉันกลุ้มอก กลุ้มใจกับทรัพย์ห้องชุดดังกล่าวที่ยังเช่าหรือขายไม่ได้ค่ะ .... ดิฉันขอคำแนะนำจากท่านด้วยค่ะ จะแก้ไขปัญหาข้างต้นอย่างไร"

ผู้เขียนคงไม่ต้องกล่าวสรุปประเด็นของผู้ซื้อทรัพย์รายดังกล่าวให้ท่านผู้อ่านได้ทราบรายละเอียดอีกครั้ง เข้าใจว่ารับทราบความทุกข์ ทรมานของผู้ซื้อทรัพย์รายดังกล่าวเป็นอย่างดี      

การซื้อทรัพย์ห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมทั้งการประมูลจากการขายทอดตลาดกรมบังคับคดี หรือการซื้อทรัพย์มือสองต่อจากผู้ซื้อรายแรก หรือการซื้อทรัพย์ด้วยวิธีการอื่นๆ อาทิ การแลกเปลี่ยน การชำระหนี้ระหว่างคู่กรณี เป็นต้น โดยผู้ซื้อขาดการตรวจสอบ สำรวจ รายละเอียดทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง ในเชิงกายภาพของห้องชุด และนิติบุคคลอาคารชุด จะพบว่าผู้ซื้อทรัพย์ ห้องชุดในลักษณะดังกล่าว "เจ็บช้ำน้ำใจกันทุกคน" อาจเปรียบเทียบได้กับชาย หญิงเมื่อเกิดความรัก ชอบพอกันมีแต่ความรัก ความคิดถึงเพียงอย่างเดียว แต่ทั้งสองฝ่ายไม่คิดที่จะศึกษานิสัยใจคอของแต่ละฝ่าย ไม่รู้จักตัวตนของแต่ละฝ่ายอย่างแท้จริง ลึกซึ้งดีพอ แล้วใช้ชีวิตคู่ จดทะเบียนสมรสด้วยกัน สุดท้ายชีวิตคู่ ไปไม่รอด แยกกันอยู่ จดทะเบียนหย่าในที่สุด เป็นความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทุกฝ่าย ฉันใดฉันนั้น

การจะกล่าวว่าการซื้อทรัพย์ ห้องชุดมือสองจากผู้ซื้อมือแรก หรือการประมูลจากกรมบังคับคดี จะมีแต่ "ข้อเสีย" เพียงอย่างเดียว คงไม่ได้ เพราะหากผู้ซื้อได้วางแผนทำ "การบ้าน" เป็นอย่างดี ย่อมเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อในหลายเรื่องทั้งการไม่ต้องรอการก่อสร้างเป็นเวลานาน การสามารถเข้าใช้ประโยชน์ทรัพย์สินได้ทันที มีทรัพย์ให้เห็น หมดกังวลซื้อห้องชุดแล้วไม่ได้ห้องชุด สะดวก ประหยัดงบประมาณค่าใช้จ่ายการตกแต่งห้องชุด ฯลฯ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จะมีเทคนิคเลือกซื้อทรัพย์ ห้องชุด มือสองจากทั้งผู้ซื้อมือแรก หรือประมูลจากการขายทอดตลาด  หรือการได้มาซึ่งทรัพย์ดังกล่าวด้วยวิธีการอื่นอย่างไร ให้เกิดประโยชน์ต่อผู้ซื้อ ผู้เขียนมี *คำแนะนำ* ดังต่อไปนี้

๑.    "พึงหลีกเลี่ยงอาคารที่มีอายุเกิน ๑๐ ปี" ตรวจสอบอายุตั้งแต่การเปิดใช้อาคารตามสำเนาใบอนุญาตเปิด
ใช้อาคาร หรือ อ. ๖ ตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารจากหน่วยงานภาครัฐท้องถิ่น หรือหนังสือ
สำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด หรือ อ.ช.๑๐ เพราะจะส่งผลต่องบประมาณค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม
ปรับปรุงระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร และโครงสร้างเป็นเงินค่อนข้างสูง

๒.   "วิเคราะห์งบการเงินให้ออก มองให้เป็น" งบการเงินของนิติบุคคลอาคารชุดที่จัดทำขึ้นโดยมีผู้สอบบัญชีรับรองแล้วย่อมสามารถแสดงให้ผู้ซื้อทรัพย์เห็นฐานะทางการเงิน งบกำไร ขาดทุน (สะสม) จำนวนลูกหนี้ - เจ้าหนี้ บัญชีเงินฝากธนาคาร เป็นต้น โดยให้ศึกษา ตรวจสอบงบการเงินปีปัจจุบัน และย้อนหลังเปรียบเทียบอย่างน้อย ๓ ปี

๓.    "ระบบ รูปแบบการบริหารจัดการเป็นมาตรฐานสากลสอดคล้องข้อบังคับ และกฎหมายหรือไม่" ให้ตรวจสอบจากสำเนาบันทึกการประชุมคณะกรรมการ การประชุมใหญ่ (สามัญ/วิสามัญ) เจ้าของร่วม เจ้าของร่วม ผู้ซื้อซึ่งเป็นเจ้าของร่วมสามารถตรวจสอบ มีส่วนร่วมในการกำกับ ดูแลการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับได้หรือไม่

๔.    "ความรับผิดชอบ ความเอาใจใส่ของคณะผู้มีอำนาจการบริหารเป็นอย่างไร" ถ้าคณะผู้บริหาร ผู้มีอำนาจตามข้อบังคับ และกฎหมายปฏิบัติงานในเชิง "เอาหูไปนา เอาตาไปไร่" ขอให้พึงหลีกเลี่ยงการซื้อทรัพย์ห้องชุดจากอาคารชุดดังกล่าว 

๕.    "อัตราค่าส่วนกลางมีความเหมาะสมหรือไม่" เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญ การจัดเก็บค่าส่วนกลางจำนวนเงินน้อย หรือมีอัตราต่ำเกินจริง จะส่งผลกระทบต่อความเป็นอยู่ของผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ภาพลักษณ์ และมูลค่าทรัพย์สินอาคาร

อย่างไรก็ดี อย่าได้ซื้อทรัพย์ ห้องชุดในอาคารชุดเข้ากับสุภาษิต "ตาดีได้ ตาร้ายเสีย" เหตุเพราะมีจำนวนคอนโดมิเนี่ยม อาคารชุด ห้องชุดในท้องตลาดเป็นจำนวนมากที่ให้ผู้ซื้อคัดเลือกต่อการตัดสินใจซื้อ เมื่อซื้อห้องชุดไม่ถูกใจ ขาดการทำการบ้าน ขาดการวางแผน ย่อมเกิดปัญหาในลักษณะเดียวกันกับผู้ซื้อสุภาพสตรีรายดังกล่าวข้างต้น ซึ่งอาจแก้ไขปัญหาได้จำเป็นต้องใช้เวลานานพอสมควร

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ