สร้างกระแสงเงินสดจากการปล่อยเช่าคอนโด ประสบการณ์จริงๆจากมนุษย์เงินเดือน

สร้างกระแสเงินสดจาก คอนโดปล่อยเช่า

ประสบการณ์จริงๆจากมนุษย์เงินเดือน

ผมขอยกตัวอย่างจากคอนโดจริงแห่งหนึ่งในไทย ใช้ตัวเลขจริง (ปัดเศษนิดหน่อยเพื่อให้อ่านง่าย) เพื่อมาอธิบายการสร้างกระแสเงินสดจาก คอนโดปล่อยเช่า แบบชัดๆ นะครับ

หมายเหตุ: ผมใช้ตัวเลขจริงจากห้องที่มนุษย์เงินเดือนทั่วไปจับต้องได้ เพื่อให้เห็นว่าทำได้จริง แต่ขอไม่เอ่ยชื่อคอนโดนะครับ เดี๋ยวจะกลายเป็นการโฆษณาชวนเชื่อไปอีก

มุมมองก่อนเข้าซื้อ

ก่อนเข้าซื้อ ผมทำการสำรวจตลาดจนมั่นใจว่าทำเลนี้ห้อง studio 30 ตารางเมตร สามารถปล่อยเช่าได้ที่ราคา 8,000-10,000 บาทต่อเดือนและมีความต้องการหนาแน่น มีคนเดินหาห้องเช่ากันเพียบ

คำนวณคร่าวๆ ด้วยค่าเช่าระดับนี้ ผมลงพื้นที่เพื่อหาคอนโดที่โดนใจตลาดและราคาอยู่ในช่วง 1.2-1.5 ล้าน จนได้ไปเจอคอนโดนึงที่ราคา walk-in ที่ 1.25 ล้าน และมีทุกอย่างครบตามที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ จริงๆ ราคานี้ก็ลงทุนได้แล้วนะครับ แต่ผมก็ยังคงติดต่อทีมงานเพื่อหาราคานักลงทุน จนสุดท้ายได้ไปที่ 1.12 ล้าน (ราคาโปรโมชั่น)

เข้าซื้อปีแรก

ด้วยความที่ราคาซื้อค่อนข้างดีเลยสามารถกู้เงินธนาคาร 1.2 ล้าน เอาเงินส่วนต่าง 80,000 มาจัดการกับค่าโอนและค่าตกแต่ง ความที่คอนโดโดนใจกลุ่มเป้าหมายและราคาอยู่ในช่วงที่ลูกค้าพอใจ ผมปล่อยห้องได้ก่อนจะแต่งเสร็จ อารมณ์ประมาณโอนวันนี้ แต่งเสร็จอาทิตย์หน้า ผู้เช่าเข้าวันถัดไปเลย

สรุป"เงินสด"ในปีแรก

- ไม่ได้ใช้เงินสดตัวเองในการครอบครอง

- ค่าผ่อนต่อเดือน 7,700 บาท

- ค่าส่วนกลาง 800 บาท

- ค่าเช่าต่อเดือน 9,000 บาท

- กระแสเงินสดจากค่าเช่า 500*12=6,000 บาท

- กระแสเงินสดจากการเอาดอกบ้านไปลดภาษี = 48,000*20%=9600 บาท

- สิ้นปียอดหนี้ลดลงจาก 1.2 เหลือ 1.15 ล้านบาท

ปีที่สองและสาม

ผมก็คุยกับผู้เช่าเป็นระยะเพื่อสร้างความสัมพันธ์และช่วยแก้ปัญหาเป็นครั้งคราว นอกจากนั้นแล้วไม่ได้ต้องทำอะไรเป็นพิเศษ

สรุป"เงินสด"ปีที่ 2-3

- กระแสเงินสดจากค่าเช่า =500*12*2=12,000 บาท

- กระแสเงินสดจากการลดภาษี=9600*2=19,200 บาท

- สิ้นปีที่สามยอดหนี้ลดลงเหลือ 1.05 ล้านบาท

พอครบสามปี

- Refinance ยอดหนี้กลับไปที่ 1.2 ล้าน เอาเงินสด 150,000 ออกมาเพื่อไปลงทุนอย่างอื่นต่อ

หลังจากสี่ปี

- กินกระแสเงินสดจากค่าเช่าและลดหย่อนภาษีไปเรื่อยๆ

- เมื่อโอกาสเหมาะสมอาจเพิ่มค่าเช่าเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด

- ของในห้องถ้ามีเสียหายก็เอาเงินประกันของผู้เช่าและจ่ายเพิ่มนิดหน่อยด้วยตัวเองเพื่อ renovate 

- ทุกๆ 3 ปีก็ refinance กินเงินก้อน

Happy Happy   3 ปีแรกได้เงินสดออกมาเกือบ 200,000 พร้อมทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสดให้คุณได้ไปตลอด เจ๋งมาก
 

จากตัวอย่างข้างบน น่าจะเห็นภาพมากขึ้นเนอะว่านักลงทุนเค้าสร้างกระแสเงินสดกันยังไงและมาจากทางไหนบ้าง คุณอาจต้องใจเย็นนิดนึง ลองคิดง่ายๆ ถ้าคุณเห็นว่ากระแสเงินสดต่อเดือนจากค่าเช่าแค่ 500 บาทแล้วคิดว่าน้อยไม่น่าทำ นั่นเพราะคุณลืมไปว่ากระแสเงินสดมันมาจากหลายทางและมันจะโตขึ้นเรื่อยๆ ตามเวลา เงินเลี้ยงตัวมันเองได้

ในระยะยาวคุณไม่ต้องลงทุน"เวลา"เพิ่มมากนัก ในเวลาเดียวกันคุณสามารถลงทุนได้เพิ่มอีกหลายหลังเพราะคุณไม่ได้ใช้เงินสดส่วนตัว ลองคิดง่ายๆ ตัวอย่างข้างบนเกิดจากคอนโดแค่หลังเดียวเองนะ และคุณไม่ได้ใช้เงินสดส่วนตัวเลย! ถ้าคุณลงทุนแบบเดียวกัน 3 หลังเลยหละ ? อะไรจะเกิดขึ้น !!! ก็ได้ 3 เท่าเลยน่ะสิครับ

ถ้าใครสนใจรายละเอียดเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นวิธีการเลือกคอนโด ทำไมเราต้อง refinance วิธีการหาผู้เช่า หรือแม้แต่"ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโด" ลองตามอ่านบทความที่ผมเคยเขียนได้เลยครับอ่านได้ที่นี่ คลิกอ่านเลย

ฝากๆ สุดท้าย ผมเขียนบทความนี้ขึ้นเพื่อให้เห็นว่า"มันทำได้จริงครับ" แค่มันอาจต้องใช้ความทุ่มเทเพื่อเป็นนักลงทุนที่ดี และใช้ความอดทนรอคอยให้เงินงอกเงยหลังจากที่ลงทุนไปแล้ว แต่ผมว่ามันคุ้มนะในระยะยาว

อย่าไปพยายามฟังใครที่บอกว่า"ทำไม่ได้หรอก" ถ้าคุณไปถามคนที่ทำไม่ได้ เค้าก็จะบอกคุณว่าทำไม่ได้ ถ้าคุณอยากสำเร็จ ให้เปิดใจให้กว้าง คนทำไม่ได้ก็เยอะ แต่คนทำได้ก็เยอะนะ "ทำไมคุณถึงต้องเป็นคนที่ทำไม่ได้หละ?"  ถ้าไม่รู้จะเริ่มยังไง ลองศึกษาจากคนที่"ทำได้"ครับ คนที่ประสบความสำเร็จพวกนี้เค้าพร้อมที่แชร์เสมอ ถ้าคุณพร้อมรับและตั้งใจจริงเป็นกำลังใจให้ครับ 

Salaryman Estator