ประมวลภาพเสวนา "ลงทุนคอนโดที่ใช่ ให้ทำกำไรในแบบที่ชอบ" ภายในงานบ้านและสวนแฟร์ Midyear 2024

 

เมื่อวันที่ 3 สิงหาคม ที่ผ่านมา SPOTLIGHT ร่วมกับ Amarin Academy, AmarinTV HD34, AmarinTV Online, บ้านและสวน, room ร่วมจัดเสวนา “ลงทุนคอนโดที่ใช่ ให้ทำกำไรในแบบที่ชอบ” ภายในงานบ้านและสวนแฟร์ Midyear 2024

 

โดยได้รับเกียรติจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ 5 ท่าน มาร่วมพูดคุยถึงทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมและการลงทุนในคอนโด

 

กำลังซื้อน้อยลง โอกาสทองของตลาดเช่า

คุณกำพล ปุญโสณี ประธานบริหาร บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด หรือ GRAND UNITY กล่าวว่า เนื่องจากปัจจุบันปัญหาค่าครองชีพ อัตราดอกเบี้ยและราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น รวมถึงภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP จึงเป็นเหตุให้คนสามารถเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น ส่งผลให้ ยอดขาย ยอดโอน และยอดเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่มีแนวโน้มลดลง

 

โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ยอดขายลดลงถึง 36% ขณะที่จำนวนยูนิตเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงถึง 47% เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการตามสภาวะเศรษฐกิจ และอัตราดูดซับช่วงพรีเซลโครงการใหม่อยู่ที่ 33% ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ 38% และลดลงไปใกล้เคียงกับในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19

 

ขณะที่ข้อมูลจากเว็บไซต์ Livinginsider.com ชี้ให้เห็นว่า ในไตรมาสที่ 1 ยอดขายอสังหาฯ ลดลง โดยเฉพาะโปรดักต์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยอดขายติดลบ 54% สูงสุดในรอบ 12 ปี ขณะที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยอดขายลดลงถึง 40-50% เนื่องจากกลุ่มกำลังซื้อ 70-80% มีความอ่อนแอ

 

สถิติเหล่านี้สะท้อนสภาวะภาคอสังหาฯ ที่กำลังซบเซา ทำให้หลายคนอาจมองว่ายังไม่ควรลงทุนในที่พักอาศัย เพราะขายต่อได้ยาก

 

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตนี้มีโอกาส เพราะกลุ่มผู้บริโภคที่ไม่สามารถซื้อคอนโดได้จะหันไปเช่ามากขึ้น เป็นโอกาสให้ผู้ที่มีกำลังซื้อ ซื้อคอนโดหรือที่อยู่อาศัยปล่อยเช่า ซึ่งจาก Livinginsider.com ชี้ว่า เทรนด์การค้นหาที่พักบนเว็บไซต์เป็นการเช่ามากถึง 72% สะท้อนความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น

 

นอกจากนี้ เนื่องจากปัจจุบันดีมานด์อสังหาฯ อยู่ในระดับต่ำ ผู้พัฒนาโครงการบางส่วนยังทยอยลดราคาที่อยู่อาศัยลงเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า และระบายสต็อกเพื่อรักษา cash flow ทำให้ผู้บริโภคมีโอกาสซื้อห้องพักที่มีราคาถูกกว่าปกติเพื่อมาปล่อยเช่า หรือขายเอากำไรภายหลังได้ 

 

โดยจะสังเกตได้ว่า ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อย ต่างทำแคมเปญโปรโมชันรูปแบบต่าง ๆ เพื่อช่วงชิงลูกค้ากันตลอดทั้งปี ยิ่งไปกว่านั้น มาตรการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยของภาครัฐ เช่น การลดค่าโอน การจดจำนองบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จาก 2% ให้เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% ให้เหลือ 0.01% ยังช่วยให้ผู้บริโภคสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่ถูกลงอีก

 

ดังนั้น ตลาดอสังหาฯ ในขณะนี้จึงเป็นโอกาสที่เหมาะที่สุดสำหรับผู้มีเงินทุน ที่จะเข้ามาลงทุนในคอนโดและห้องชุด เพราะราคาต่ำ ดีมานด์เช่าสูง และมีแนวโน้มสูงที่จะขายได้กำไรในอนาคตหลังเศรษฐกิจดีขึ้น และดีมานด์การซื้อกลับมาแล้ว

 

ซื้อคอนโดปล่อยเช่า-ขายให้ได้กำไรดี ไม่ใช่ดูแค่โลเคชัน

คุณตาล ภูวนัย ภัทรโภคิณ CEO ผู้ก่อตั้ง Livinginsider.com และ คุณจี๊ป ศิรประภา รักษ์สุจริต CEO Wealthiness Estate และ เจ้าของเพจ อสังหาเรื่องจิ๊บๆ กล่าวถึง เทคนิคการเลือกซื้ออสังหาฯ ปล่อยเช่าและขายให้ได้กำไรดี ว่า

 

ปัจจุบัน “โลเคชันใกล้ที่ทำงานหรือรถไฟฟ้า” ไม่ใช่ปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการเลือกเช่าและซื้อที่อยู่อาศัยอีกต่อไป แต่เป็นการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้า ดังนั้นจะต้องศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้เช่าและผู้ซื้อในแต่ละย่าน 

 

จากข้อมูลของ Livinginsider.com เทรนด์ในการใช้ชีวิตที่ผู้เช่าหรือผู้ซื้อมองหาในอสังหาริมทรัพย์ และที่พักอาศัยมากที่สุด คือ

 

1.Lifestyle Location ที่อยู่อาศัยไม่จำเป็นต้องใกล้สถานีรถไฟฟ้า เพราะปัจจุบันคนทำงานทางไกล หรือทำงานที่บ้านมากขึ้น ไม่จำเป็นต้องอยู่ในที่ที่เดินทางไปทำงานสะดวก แต่หมายถึงจะต้องอยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า ชุมชน ร้านค้า หรือสวนสาธารณะ

 

2.Functional Unit การออกแบบห้องที่ตอบโจทย์ความต้องการ โดยปัจจุบัน คนต้องการห้องที่กั้นแยกการใช้งานเป็นสัดส่วน ไม่ใช่ห้องสตูดิโอ หรือห้องที่กั้นห้องนอนด้วยกระจกบานเลื่อนเหมือนเมื่อก่อน

 

3.Short-Term Rental หรือตัวเลือกในการเช้าระยะสั้น เพราะบางคนไม่อยากคอมมิทกับที่พักอาศัยใดนาน ๆ หรือต้องการเข้าไปทำงานหรือเช่าในระยะสั้น ๆ

 

4.Pet-Friendly ฟังก์ชันที่พักที่สามารถให้ผู้เช่าหรือซื้อเลี้ยงสัตว์เลี้ยงได้ ซึ่งเป็นที่ต้องการมากขึ้น เนื่องจากยุคนี้คนนิยมเลี้ยงสัตว์เป็นเพื่อนกันมากขึ้น

 

เนื่องด้วยปัจจุบันผู้เช่าและผู้ซื้ออาจไม่ได้มองหาที่อยู่อาศัยในโลเคชันใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในย่านเศรษฐกิจการค้าเสมอไป ดังนั้น ผู้ที่ต้องการลงทุนในห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าหรือขาย ควรคำนึกถึงฟังก์ชันเหล่านี้เพิ่มขึ้น

 

นอกจากนี้ ผู้เช่าและผู้ซื้อในแต่ละย่าน และระดับราคา ยังมองหาฟังก์ชันและห้องในลักษณะที่แตกต่างกัน โดยหากเป็น “ระดับลักชูรี” ผู้เช่าและซื้อมักจะเป็นชาวต่างชาติ หรือ expat ที่เข้ามาทำงานและอยู่อาศัยในไทย ซึ่งขนาดห้องและวิวเป็นปัจจัยสำคัญ จึงต้องเลือกห้องที่มีสองห้องนอนขึ้นไป และอยู่ในชั้นสูง ๆ ที่ทำให้เห็นวิวทิวทัศน์ได้ชัดเจน

 

ในทางกลับกัน หากเป็นคอนโดในระดับราคา 3-5 ล้านบาท เรื่องวิวจะไม่สำคัญเท่าลูกค้าในระดับลักชูรี แต่สิ่งที่สำคัญจะเป็นส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ พื้นที่ในการทำงานและพบปะสังสรรค์ เป็นต้น รวมถึงการตกแต่งห้อง หรือการพร้อมเข้าอยู่ของห้องที่ต้อง fully-furnished และฟังก์ชันอื่น ๆ เช่น เลี้ยงสัตว์ได้

 

เลือกซื้อคอนโดย่านไหน ราคาเท่าไหร่ ถึงได้กำไรดี?

จากข้อมูลของ Livinginsider.com ย่านที่เป็นที่ต้องการทั้งเช่าและซื้อมากที่สุดคือ “อโศก ทองหล่อ เอกมัย” รองลงมาเป็น “พระรามเก้า เพชรบุรีตัดใหม่” และ “อ่อนนุช อุดมสุข พระโขนง” ขณะที่สถานี BTS ยอดนิยมคือ ทองหล่อ เอกมัย พร้อมพงษ์ และสถานี MRT ยอดนิยม เพชรบุรี พระรามเก้า และห้วยขวาง

 

สำหรับประเภทห้องที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ แบบ 1 ห้องนอน 70% เพราะมีราคาเช่าและซื้อระดับกลาง ไปถึงต่ำ รองลงมาคือ แบบ 2 ห้องนอน 20% และห้องสตูดิโอ 10% สะท้อนเทรนด์ผู้เช่าและซื้อที่ต้องการห้องที่เป็นสัดส่วนมากยิ่งขึ้น

 

ด้านการเลือกระดับราคาห้องพักที่ลงทุน ควรนึกถึงเงินทุนที่มี ความสามารถในการรับความเสี่ยง และรูปแบบกำไรที่ต้องการเป็นหลัก ว่าเป็น capital gain หรือกำไรจากการขาย หรือ rental yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 

 

เพราะหากเป็นห้องระดับลักชูรี จะให้ capital gain มากกว่า เนื่องจากคนซื้อมีกำลังซื้อ แต่อาจจะขายออกได้ช้ากว่า และหาคนเช่ายากกว่า ขณะที่ห้องราคาต่ำลงมาในระดับ economy จะให้ rental yield สูงกว่าเพราะราคาถูก คนเช่าเข้าถึงได้มากกว่า แต่ capital gain ต่ำ เพราะเมื่อต้องการขายคู่แข่งจะมีมาก

 

โดยหากเป็นที่พักระดับ Luxury-Super Luxury ที่ราคาเกิน 200,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น ในโซน CBD สาทร ลุมพินี พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และ หลังสวน จะได้ capital gain เฉลี่ย 3% ต่อปี และ rental yield เฉลี่ย 3-4% ต่อปี 

 

ที่พักระดับ Upper-High ที่ราคา100,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร ในโซนส่วนต่อขยาย CBD เช่น อ่อนนุช เจริญนคร รัชโยธิน และลาดพร้าว จะได้ capital gain เฉลี่ย 0.5% ต่อปี และ rental yield เฉลี่ย 3-4% ต่อปี 

 

ส่วนที่พักระดับ Economy-Mass ที่ราคาน้อยกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร ในโซนใกล้แหล่งงานและขนส่งสาธารณะ เช่น จตุจักร และพหลโยธิน และโซนใกล้มหาวิทยาลัย เช่น รังสิต จะได้ capital gain เฉลี่ย 0.5% ต่อปี และ rental yield เฉลี่ย 5-6.5% ต่อปี

 

จะเห็นได้ว่าการลงทุนในที่พักแต่ละย่านและระดับราคา มีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันไป ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ลงทุนมีเงินทุนเท่าไร ต้องการกำไรในรูปแบบไหน และสามารถรอผู้เช่าและผู้ซื้อได้นานหรือไม่

 

ลงทุนอสังหาฯ อย่างไร ให้ได้กำไรสองเด้ง?

จากข้อมูลดังกล่าว จะเห็นได้ว่าการซื้ออสังหาฯ มีโอกาสทำกำไรได้สองทางทั้งหมด แต่อสังหาฯ แต่ละแบบจะให้กำไรในรูปแบบที่แตกต่างกัน ในระดับที่มากน้อยแตกต่างกันไป

 

ทั้งนี้ ควรซื้อห้องที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าและผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย และถือห้องไว้ปล่อยเช่าประมาณ 3-5 ปีก่อนขาย เพราะหลังจากนั้นราคาอสังหาฯ จะเริ่มนิ่ง ทำให้เมื่อถึงเวลาขาย ผู้ลงทุนจะได้กำไรสองทาง คือกำไรจากการปล่อยเช่าก่อน 5 ปี และกำไรจากการขายหลังราคาที่พักและที่ดินปรับตัวขึ้น

 

โดยเฉพาะการลงทุนในที่พักระดับลักชูรี เพราะสร้างน้อย ซัพพลายต่ำ และมักอยู่ในย่านที่มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ได้กำไรสูงทั้งจากการขายและปล่อยเช่า เพราะกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูง

 

สร้างเงินล้านด้วยอสังหาฯ เก่า

ด้านคุณปอ วีรพงษ์ สมานัตตานนท์ Founder, Absolute 65 Co.,ltd and Paul Property Channel กล่าวถึงกลยุทธ์ “Fix and Flip” การซื้ออสังหาฯ เก่า มาปรับปรุง แล้วขายต่อเพื่อทำกำไร ซึ่งเป็นหนึ่งในเส้นทางการลงทุนในอสังหาฯ สู่ความมั่งคั่งที่ได้รับความนิยมเสมอมา ว่า

 

1.เลือกคอนโดให้โดน ด้วยสูตร T-O-M-Y พลิกโฉมคอนโดเก่า สู่กำไรเงินล้าน ด้วย 4 ขั้นตอนง่าย ๆ เลือกคอนโดถูก ปรับปรุงให้ปัง ขายไว กำไรมา!

 

1)Take up rate < 3 เดือน : มีคนเช่าแน่ ๆ ใน 3 เดือน คอนโดที่เลือกต้องเป็นที่ต้องการของตลาด มีโอกาสปล่อยเช่าได้เร็ว เพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามาทันทีหลังจากซื้อ

 

2)Occupancy : OCC > 70% สำหรับ Occupancy Rate หรืออัตราการเข้าพัก ควรมากกว่า 70% เพราะหมายความว่าคอนโดนี้มีศักยภาพในการปล่อยเช่าสูง และมีความต้องการในตลาด

 

3)Market Price : ต่ำกว่าราคาตลาด 20% การซื้อคอนโดในราคาต่ำกว่าตลาด จะทำให้คุณมีช่องว่างในการปรับปรุงและขายต่อในราคาที่สูงขึ้น

 

4)Yield : ผลตอบแทนจากการลงทุน 8% ก่อนตัดสินใจซื้อ ให้คำนวณผลตอบแทนการลงทุน (Yield) ให้ดีว่าคุ้มค่าหรือไม่ โดยทั่วไป ผลตอบแทน 8% ขึ้นไปถือว่าน่าสนใจ

 

2.ปรับปรุงให้ปัง เมื่อได้คอนโดมาแล้ว การปรับปรุง (Fix) เป็นขั้นตอนสำคัญที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินของคุณ เน้นการปรับปรุงส่วนที่จำเป็นและเพิ่มมูลค่าได้มากที่สุด เช่น ห้องน้ำ ห้องครัว และพื้นที่ส่วนกลาง

 

3.ขายต่อให้ไว หลังจากปรับปรุงเสร็จแล้ว การขายต่อ (Flip) ให้เร็วที่สุดเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อลดระยะเวลาการถือครองและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ การตลาดที่ดีและการตั้งราคาที่เหมาะสมจะช่วยให้ขายคอนโดได้เร็วและได้กำไรตามที่ต้องการ

 

ตัวเลขสำคัญที่ควรรู้

Take up rate < 3 เดือน หมายถึง อัตราการขายห้องชุดในโครงการ ควรต่ำกว่า 3 เดือน เพื่อบ่งบอกว่า โครงการนี้เป็นที่ต้องการของตลาด

 

Yield 12 อาจหมายถึงผลตอบแทนจากการลงทุนที่คาดหวังไว้ที่ 12% ซึ่งถือว่าสูงมาก

 

ทั้งนี้ การ Fix and Flip คอนโด เป็นกลยุทธ์การลงทุนที่น่าสนใจ แต่ต้องอาศัยความรู้ ความเข้าใจ และการวางแผนที่ดี หากทำได้ถูกต้อง คุณสามารถสร้างเงินล้านจากอสังหาฯ เก่าได้อย่างแน่นอน

 

เสริมการฟลิปอสังหาฯ ที่นิยมมี 3 รูปแบบหลัก ๆ อาทิ

1.ฟลิปแบบหลายทอด (Multiple Investor Flip) เหมือนการส่งต่อไม้ผลัด โดยนักลงทุนแต่ละรายซื้อมาขายไป หวังทำกำไรจากส่วนต่างราคาที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จนกว่าจะมีคนซื้อไปอยู่อาศัยเอง หรือถือครองระยะยาว

 

ตัวอย่างเช่น การเก็งกำไรใบจองคอนโดที่ต้องรีบขายทำกำไรก่อนวันทำสัญญา หรือการเก็งกำไรที่ดินในช่วงเศรษฐกิจอยู่ในสภาวะขาขึ้น

 

2.ฟลิปแบบทำกำไรเร็ว (Real Estate Flipping) ซื้อถูกขายแพง คือ นักลงทุนจะฉวยโอกาสซื้ออสังหาฯ ในช่วงที่เศรษฐกิจซบเซา ราคาตกต่ำ แล้วรอจังหวะเศรษฐกิจฟื้นตัว ค่อยขายทำกำไร

 

3.ฟลิปแบบซ่อมเก่า-ขายต่อ (Fix and Flip) นักลงทุนจะมองหาบ้านเก่าทรุดโทรมที่ราคาถูกกว่าท้องตลาดอย่างน้อย 20% แต่มีโครงสร้างแข็งแรงและทำเลดี นำมาปรับปรุงซ่อมแซม แล้วขายต่อในราคาที่สูงขึ้น โดยเน้นควบคุมต้นทุนและระยะเวลาในการซ่อมให้สั้นที่สุด เพื่อให้ได้กำไรสูงสุด

 

นอกจากนี้ การลงทุนในรูปแบบ Fix and Flip นี้ มีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ เนื่องจากไม่ได้ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค แต่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการบริหารจัดการของผู้ลงทุนเป็นสำคัญ

 

โดยระยะเวลาทำกำไรขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ใช้ในการปรับปรุงทรัพย์สิน ซึ่งสามารถควบคุมได้ด้วยการวางแผนและการบริหารโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ แตกต่างจากการลงทุนแบบฟลิปอีกสองรูปแบบที่ต้องอาศัยจังหวะและโอกาสทางเศรษฐกิจ ซึ่งมีความเสี่ยงมากกว่า Fix and Flip ที่เน้นการขายตามราคาตลาด ณ เวลานั้น โดยไม่จำเป็นต้องคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจล่วงหน้า และยังให้ผลตอบแทนที่น่าพึงพอใจกว่า

 

ปัจจัยสำคัญในการทำกำไรจากการฟลิป คือ เข้าใจราคาตลาดที่แท้จริง ณ ขณะนั้น ประกอบกับความสามารถในการบริหารเงินทุน การขาย และการตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึง การประเมินศักยภาพของทรัพย์สิน การวางแผนการปรับปรุง การควบคุมต้นทุน และการเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ

 

ลงทุนแบบ Flipping อสังหาฯ อย่างไรให้

1.การคัดเลือกประเภทอสังหารฯ เน้นอสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยวหรือคอนโด ซึ่งมีความต้องการสูงและมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีกว่าที่ดินเปล่า หากทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลใกล้เคียงกับที่พักอาศัยของผู้ลงทุน จะยิ่งอำนวยความสะดวกในการบริหารจัดการ

 

2.การพิจารณาโอกาสในการปล่อยเช่า ควรพิจารณาเลือกทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า เพื่อสร้างกระแสรายได้เสริมและเป็นแผนรองรับความเสี่ยงในกรณีที่การขายไม่อาจดำเนินการได้ตามแผนที่วางไว้

 

3.ทำเลที่ตั้ง ควรเลือกทำเลที่มีความต้องการสูง มีแนวโน้มการเติบโต หรือมีสัญญาณบ่งชี้ถึงการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เช่น ทำเลใกล้สถานศึกษาที่มีชื่อเสียง ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือแหล่งงานสำคัญ

 

4.การเตรียมความพร้อมด้านผู้ซื้อ ควรสร้างเครือข่ายและฐานข้อมูลลูกค้าหรือผู้ลงทุนที่มีความสนใจในอสังหาฯคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม โดยอาจใช้โซเชียลมีเดีย หรือช่องทางอื่น ๆ ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย

 

5.การเข้าซื้อในราคาที่ต่ำกว่าตลาด ควรตั้งเป้าหมายในการเข้าซื้อทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 30% โดยอาจพิจารณาจากทรัพย์สินของผู้ขายที่ต้องการขายออกอย่างเร่งด่วน หรืออสังหาฯ เก่าที่ทรุดโทรมแต่สามารถปรับปรุงให้มีมูลค่าเพิ่มได้

 

6.การปรับปรุงซ่อมแซมอย่างมีประสิทธิภาพ ควรเน้นปรับปรุงเฉพาะส่วนที่จำเป็นและส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยตรง เช่น ทาสีใหม่ ปรับภูมิทัศน์ ซ่อมแซมจุดบกพร่อง เพื่อเพิ่มความน่าสนใจและมูลค่าให้กับทรัพย์สิน

 

7.การเตรียมความพร้อมด้านเงินทุน เตรียมเงินทุนสำรองไว้ในกรณีที่ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้ตามแผนที่วางไว้ ซึ่งอาจต้องถือครองทรัพย์สินไว้เอง หรือพิจารณาใช้สัญญา Lease-option เพื่อเป็นเครื่องมือในการบริหารความเสี่ยง

 

8.การทุ่มเทเวลาและความพยายาม การค้นหาอสังหาฯ ที่มีศักยภาพในการลงทุนต้องใช้เวลาและความทุ่มเท โดยเฉพาะในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ลงทุนจำเป็นต้องใช้เวลาในการค้นคว้า วิเคราะห์ และประเมินโอกาสต่าง ๆ อย่างรอบคอบ

 

เปิดสูตรลับประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี

โค้ชบอย เกียรติยศ สว่างอำไพพงษ์ กูรูนักค้าทรัพย์กรมบังคับคดี CEO บริษัท Millions House Real Estate กล่าวว่า การขายทอดตลาด คือ กระบวนการทางกฎหมายที่กรมบังคับคดีใช้จัดการทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ โดยการนำมาขาย เพื่อนำเงินที่ได้ไปชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้

 

ซึ่งทรัพย์สินที่นำมาขายมีหลากหลายประเภท เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโด รถยนต์ เป็นต้น ทั้งนี้ ตามกฎหมายไทย การซื้อขายอสังหาฯ ต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ และการขายเพื่อชำระหนี้ต้องทำผ่านกรมบังคับคดีเท่านั้น

 

การประมูลทรัพย์บังคับคดี นับว่ากำลังเป็นที่สนใจของทั้งนักลงทุนที่มองหาโอกาสสร้างผลกำไร หรือผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง เนื่องจากราคาที่ไม่สูงจนเกินเอื้อม ซึ่งเหตุผลสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามสำหรับการประมูลทรัพย์บังคับคดี ได้แก่

 

1.ราคาถูกกว่าราคาตลาด ทรัพย์สินที่ถูกนำมาขายทอดตลาดมักมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสได้ทรัพย์สินในราคาที่คุ้มค่ากว่า

 

2.เป็นทรัพย์ในทำเลดี ทำเลทอง ทรัพย์สินที่ถูกยึดมักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เนื่องจากเจ้าของเดิมมักเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีศักยภาพในการลงทุนหรืออยู่อาศัย

 

3.มีทรัพย์ให้เลือกจำนวนมาก กรมบังคับคดีมีทรัพย์สินหลากหลายประเภทให้เลือก ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน คอนโด หรือรถยนต์ ทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสค้นหาทรัพย์สินที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณของตนเอง

 

4.สามารถทำเป็นรายได้เสริมได้ ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการประมูลสามารถนำไปปล่อยเช่า หรือขายต่อเพื่อทำกำไรได้ ซึ่งเป็นช่องทางสร้างรายได้เสริมที่น่าสนใจ

 

5.สามารถทำเป็นธุรกิจส่วนตัวได้ สำหรับผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ การซื้อทรัพย์จากการประมูลมาปรับปรุงแล้วขายต่อ ก็เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการสร้างธุรกิจส่วนตัวที่น่าสนใจ

 

6.ที่สำคัญที่สุด...ทำให้เรารวยได้ การลงทุนในทรัพย์บังคับคดี ถือเป็นการลงทุนที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สูง หากเลือกทรัพย์สินและบริหารจัดการอย่างถูกต้อง ก็สามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับผู้ลงทุนได้อย่างแน่นอน

 

ทรัพย์สินที่น่าสนใจจากการขายทอดตลาด

การประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี ทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาจับต้องได้ โดยมีทรัพย์สินหลากหลายประเภทให้เลือกตามความต้องการและงบประมาณ ดังนี้

 

1.ที่ดินเปล่า เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านในฝันของตนเอง

 

2.ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง เป็นส่วนตัว และสามารถปรับปรุงหรือตกแต่งได้ตามความต้องการ ส่วนทาวน์โฮมเหมาะกับผู้ที่ต้องการบ้านในราคาที่ไม่สูงมาก แต่ยังคงมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอและสะดวกสบาย

 

3.ห้องชุด คอนโด ห้องชุดเพื่อพักอาศัย เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ที่มีความสะดวกสบายในการเดินทางและใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ

 

ด้านห้องชุดเชิงสำนักงาน เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า หรือผู้ที่ต้องการมีสำนักงานในทำเลที่ดี

 

ขั้นตอนการขายทอดตลาด

1.การยึดทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามคำสั่งศาล

 

2.การตีราคาทรัพย์ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการตีราคาทรัพย์สินที่ยึดมา เพื่อนำมากำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาด

 

3.การประกาศขายทอดตลาด กรมบังคับคดีจะประกาศขายทอดตลาดทรัพย์สินที่ยึดมา โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์สิน วัน เวลา และสถานที่ในการขายทอดตลาด

 

4.การขายทอดตลาด ในวันขายทอดตลาด ผู้ที่สนใจสามารถเข้าร่วมประมูลซื้อทรัพย์สินได้ โดยผู้ที่เสนอราคาสูงสุดจะเป็นผู้ชนะการประมูล

 

5.การโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากดำเนินการขายทอดตลาดเสร็จสิ้น ผู้ชนะการประมูลจะต้องชำระเงินค่าซื้อทรัพย์สิน และกรมบังคับคดีจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้กับผู้ชนะการประมูล

 

สูตรลับทำกำไรอสังหาฯ

การลงทุนในอสังหาฯ นับเป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจในการสร้างผลกำไร แต่การจะประสบความสำเร็จและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าตามที่คาดหวัง จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เหมาะสม โดยหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญที่นักลงทุนอสังหาฯ หลายท่านนำไปปรับใช้ คือ หลักการ “หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง”

 

1.หาทรัพย์ให้ถูก

ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เป็นทรัพย์สินที่ถูกยึดจากลูกหนี้ที่ไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินได้ มักถูกเสนอขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด

 

ทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด เป็นทรัพย์สินที่ถูกบังคับขายโดยกรมบังคับคดี โดยทั่วไปจะมีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าราคาประเมิน

 

ทรัพย์สินจากเจ้าของที่ต้องการขายด่วน เจ้าของทรัพย์สินมีความจำเป็นต้องขายออกอย่างเร่งด่วน อาจพิจารณาขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อให้เกิดสภาพคล่องทางการเงิน

 

2.ซ่อมให้ถูก 

ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม ก่อนการตัดสินใจซื้อ ควรประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอย่างละเอียด เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ

 

เลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่คุ้มค่า ไม่จำเป็นต้องเลือกใช้วัสดุราคาแพงเสมอไป แต่ควรเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีและราคาเหมาะสม

 

ว่าจ้างผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ ผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยให้การซ่อมแซมเป็นไปอย่างรวดเร็วและมีคุณภาพตามมาตรฐาน

 

3.ขายให้แพง

ปรับปรุงทรัพย์สินให้สวยงามน่าดึงดูด การปรับปรุงทรัพย์สินให้มีสภาพที่ดีและน่าอยู่อาศัย จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อได้มากขึ้น

 

กำหนดราคาขายที่เหมาะสม ทำการศึกษาข้อมูลราคาตลาดในทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน เพื่อกำหนดราคาขายที่เหมาะสมและสามารถแข่งขันได้

 

ใช้ช่องทางการตลาดที่หลากหลาย โฆษณาประชาสัมพันธ์ทรัพย์สินผ่านช่องทางต่างๆ เช่น เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์, สื่อสังคมออนไลน์ หรือสื่อสิ่งพิมพ์

 

ข้อเสียของการประมูลอสังหาฯ จากกรมบังคับคดี

แม้ว่าการประมูลอสังหาฯ จากกรมบังคับคดีจะมีข้อดีทั้งราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด และโอกาสในการทำกำไรที่สูง แต่ก็มีข้อเสียที่นักลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจเข้าร่วมประมูล ได้แก่

 

1.เป็นบ้านตามสภาพจริง ผู้ซื้อไม่มีโอกาสตรวจสอบสภาพบ้านอย่างละเอียดก่อนการประมูล ทำให้อาจพบปัญหาหรือข้อบกพร่องที่ซ่อนอยู่ภายหลัง ซึ่งผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด

 

2.เจ้าของเดิมอาจไม่ยอมย้ายออก ในบางกรณี เจ้าของเดิมอาจไม่ยินยอมย้ายออกจากบ้าน แม้ว่าทรัพย์สินจะถูกขายทอดตลาดไปแล้วก็ตาม ทำให้ผู้ซื้อต้องฟ้องขับไล่ ซึ่งอาจต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม นอกจากนี้ การเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับบ้านโดยพลการอาจทำให้ผู้ประมูลมีความผิดฐานบุกรุกได้

 

3.ได้ราคาแพงกว่าที่ตั้งใจ ข้อนี้มักเกิดขึ้นเมื่อต้องแข่งขันประมูลกับธนาคารที่เป็นโจทก์ ซึ่งมักตั้งราคาระมูลสูงมากตั้งแต่แรก หากทราบว่ากำลังสู้กับธนาคารอยู่ ควรหยุดประมูลจะดีกว่า

 

4.ไปแล้วเสียเวลา เพราะโจทก์กับจำเลยอาจตกลงกันได้ และทำการถอนทรัพย์สินออกจากการประมูล ทำให้ผู้เข้าร่วมประมูลต้องกลับบ้านมือเปล่า หรือต้องรอรอบประมูลครั้งถัดไป

 

5.รับภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน ค่าซ่อมแซม ค่าปรับปรุง และค่ารีโนเวท ซึ่งอาจทำให้ต้นทุนสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้

 

ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาฯ ย่อมมีความเสี่ยง แต่หากศึกษา วางแผน และบริหารจัดการอย่างรอบคอบ ก็สามารถสร้างผลกำไรได้อย่างคุ้มค่า

 

อย่างไรก็ตาม หลักการ “หาถูก ซ่อมถูก ขายแพง” เป็นเพียงแนวทางหนึ่งที่สามารถนำไปปรับใช้ได้ แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือการมีความรู้ ความเข้าใจ และความรอบคอบในการลงทุน

 

สุดท้ายนี้การประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดีเป็นโอกาสที่ดีในการได้ทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด แต่ผู้ที่สนใจควรศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจในกระบวนการต่าง ๆ อย่างละเอียด รวมถึงตรวจสอบสภาพทรัพย์สินและเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้พร้อมก่อนเข้าร่วมประมูล