ประเมินการลงทุน Apartment Quick Quick 3 ขั้นเสร็จ

ประเมินการลงทุน Apartment 

Quick Quick 3 ขั้นเสร็จ

Salaryman Estator

นักลงทุน อพาร์ทเม้น หน้าใหม่มักสงสัยว่าจะรู้ได้ยังไงว่า อพาร์ทเม้นที่เราสนใจลงทุนจะสร้างกำไรให้เราได้ไหม๊? ต้องวิ่งไปหานักออกแบบและผู้รับเหมาทุกรอบที่เจอที่ดินที่น่าสนใจเลยรึเปล่า? ถ้างั้นก็ต้องวิ่งไปวิ่งมาทั้งวันดิ ไม่ต้องครับ นักลงทุนสามารถคิดเองได้แบบ Quick Quick ถ้าทุกครั้งต้องวิ่งไปหานักออกแบบคงไม่ทันกินอะเนอะ
 

ผมขอเสนอวิธีการประเมินแบบเร็วๆ ที่จะทำให้เราได้ไอเดียคร่าวๆ เพื่อเป็นตะแกรงร่อนเบื้องต้น (ย้ำนะครับว่าเบื้องต้น ถ้าตัดสินใจลงทุน ต้องให้นักออกแบบมาลงรายละเอียด)
 

สมมุติว่าคุณไปเจอที่ดินสี่เหลี่ยมขนาดครึ่งไร่(200 ตรว) ใกล้มหาวิทยลัยเอกชนชื่อดัง สนใจสร้างเป็นอพาร์ทเม้นขนาดเล็กซัก 4 ชั้น สำหรับนักศึกษาเกรด B ถึง B+ ก็เริ่มคิดเลย ตามมาโลด
 

1) คิดพื้นที่ก่อสร้างและค่าก่อสร้าง

พื้นที่ขนาด 200 ตรว (800 ตรม) เราไม่สามารถสร้างได้เต็มนะครับ ต้องมีระยะร่นตามกฏหมาย ถ้าอยากประเมินแบบ Quick Quick เราก็หักออก 30% (อันนี้แบบ safe safe ของจริงอาจไม่ถึง)
 

เช่น พื้นที่ดิน 800 ตรม ต้องหักระยะร่น ระยะวางท่อ ทางรอบตัวอาคาร ออก 30% (240 ตรม) เหลือพื้นที่ก่อสร้างต่อชั้นที่ 560 ตรม และเรากะสร้าง 4 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างรวมจะเป็น 560*4= 2,240 ตรม ครับ

ราคาค่าก่อนสร้างอพาร์ทเม้น(รวมตกแต่งและค่าดำเนินการ) จะแตกต่างกันไปตามพื้นที่และเกรดของผู้พักอาศัยในช่วง 10,000-15,000 บาทต่อตารางเมตร ผมขอใช้ 12,000 สำหรับตัวอย่างนะครับ เพราะถือว่าลูกค้ากลุ่มนักศึกษาเกรด B+ (แต่ถ้าเป็นมหาลัยแบบลุยๆ หน่อยคุณอาตใช้ตัวเลข 10,000 แทนได้)
 

ค่าก่อสร้างรวม
= 2,240*12,000 
= 27 ล้าน 
 

รวมค่าที่ดิน สมมุติราคาตารางวาละ 15,000 = 3 ล้าน เงินลงทุนรวมจะกลายเป็น 30 ล้านบาท
 

อ๊ะๆ อย่านะครับ ผมเดาว่าคุณกำลังเริ่มคิดว่า"ใครจะไปมีเงินขนาดนั้น" ตอนผมเริ่มลงทุนคอนโดมูลค่า 5 ล้าน ผมยังมีเงินสดไม่ถึง 5 แสนเลยครับ ของแบบนี้มันใช้เงินธนาคารได้ ถ้าโครงการคุณดีจริง "อย่าเพิ่งให้ความกลัวมาปิดโอกาสคุณ ลองดูก่อน ศึกษาฟรีไม่เสียตัง"

2) คิดพื้นที่ปล่อยเช่าและรายได้
 

ในอาคารต้องมีพื้นที่ส่วนกลางเช่นทางเดิน บันไดหนีไฟ และลิฟ อพาร์ทเม้นทั่วไปจะต้องหักออกอีก 20-25% ของพื้นที่ก่อนสร้าง(เน้นนะครับว่าพื้นที่ก่อสร้าง ไม่ใช่ที่ดิน) แต่สำหรับอพาร์ทเม้นกลุ่มดีหน่อย B+ ขึ้นไปผมแนะนำให้ใช้ 30% ครับ ทางเดินกว้างๆ มีส่วนกลางมากหน่อย
 

พื้นที่ปล่อยเช่า
= 2,240-2240*30%
= 1568 ตรม
 

พื้นที่ 1568 สร้างได้กี่ห้อง? ขึ้นอยู่กับว่าคุณตั้งกลุ่มเป้าหมายไว้แบบไหน สำหรับนักศึกษาเกรด B+ เค้ามักจะชอบขนาดห้องที่ไม่เล็กเกินไป ผมใช้ห้องขนาด 30 ตรม มาคำนวนละกันครับ
 

จำนวนห้อง
= 1568/30
= 52 ห้อง
 

รายได้ต่อห้อง? อันนี้ก็ต้องตามตลาดครับ คุณต้องสำรวจว่าพื้นที่นี้ ห้องแบบนี้ เกรด B+ ได้ราคาเท่าไหร่ จากตัวอย่าง(ผมมีพื้นที่อ้างอิงในใจ)จะได้ราคา 7500 บาท ต่อเดือน
 

รายได้จากค่าเช่าต่อเดือน
=7500*52 ห้อง
= 390,000 บาท/เดือน
 

นี่คือรายได้ที่จะเป็น net income ต่อเดือนเลย? ไม่ใช่นะครับ! ชีวิตจริงคุณต้องมีค่าดำเนินการ เช่น ยาม แม่บ้าน และพนักงานประจำ โดยทั่วไปจะตกประมาณ 15% ของรายได้
 

Net income
= 390,000-390,000*15%
= 331,500 /เดือน
 

แค่นี้คุณก็ได้รายได้ต่อเดือนละ จริงๆ ทำอพาร์ทเม้นจะมีรายได้เพิ่มเติมจากค่าน้ำไฟอีกนะครับ แต่การประเมินแบบไวๆ ผมมักจะไม่คิด ถือว่าเป็นส่วนเผื่อในกระเป๋าเรา

3) คำนวน Yield
 

Yield
= รายได้ต่อปี/เงินลงทุน
= 331,500*12/(30 ล้าน)
= 13.2%
 

สำหรับการลงทุนอาพาร์ทเม้น ธนาคารจะให้เราผ่อนหนัก เพราะถือว่าเป็นธุรกิจไม่สามารถกู้ได้ยาวและดอกต่ำเหมือนที่อยู่อาศัย "ผมเลยใช้หลักการคร่าวๆ Yield 12% ขึ้นไป น้อยกว่านั้นน่าจะไม่พอเสี่ยงไป" เรียบร้อย แค่นี้คุณก็สามารถประเมินเบื้องต้น ได้ด้วยตัวคุณเองละ ดีดไวๆ 5 นาทีเสร็จ

ผมขอฝากไว้สำหรับคนที่จะนำวิธีนี้ไปใช้นะครับ "อย่าเข้าข้างตัวเอง สมมุติฐานทุกอย่างมันต้องไปด้วยกัน" เช่นถ้าคุณบอกว่าคุณเอาลูกค้าเกรด B+ แต่คุณดันมาใส่ส่วนกลางแค่ 20% (ในตัวอย่างข้างบนใช้ 30%) และค่าก่อสร้างแค่ 9000 (ในตัวอย่างข้างบน 12,000)  อันนี้ไม่ถูกต้องครับ ตัวเลขที่ได้จะดีแต่มันหลอก
 

อีกคำถามนึงที่พบบ่อยคือ จะรู้ได้ไงว่าค่าเช่าเท่าไหร่? อันนี้ไม่ยาก หลักการเหมือนการลงทุนคอนโดเลย คุณลงพื้นที่นั้น 4 ชั่วโมง ทำทีเป็นคนหาห้องเช่า ถามทุกอพาร์ทเม้นรอบๆ คุณจะสามารถคำนวนได้คร่าวๆ แล้วว่าห้องที่เราจะทำค่าเช่าเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม หวังว่าวิธีนี้จะเป็นประโยชน์ ลองเอาไปใช้กันดูนะครับ ถ้าผ่านการประเมินขั้นต้นแล้ว ค่อยไปคิดถึงขั้นถัดไป 
 

Happy-Positive-GoBeyond