ทรัพย์อิงสิทธิต่างจากการเช่ายังไง? กฎหมายที่เจ้าของอสังหาฯ ต้องรู้

หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” กันมาบ้าง และอาจเข้าใจว่าเป็นรูปแบบหนึ่งของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่จริง ๆ แล้ว ทรัพย์อิงสิทธิแตกต่างจากการเช่าทั่วไปยังไง? สิทธิที่ได้รับมีความได้เปรียบหรือเสียเปรียบกว่าการเช่าปกติหรือไม่? วันนี้เราจะพาทุกคนมาหาคำตอบไปพร้อมกัน

ที่มาและความหมายของทรัพย์อิงสิทธิ

การเช่าอสังหาฯ ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีข้อจำกัดในแง่ของการนำไปใช้ประโยชน์ เพราะเป็นสิทธิที่ใช้ได้แค่ระหว่างบุคคลที่เป็นคู่สัญญา (เจ้าของอสังหาฯ กับผู้เช่า) เท่านั้น และไม่สามารถนำไปใช้เป็นเครื่องมือในการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจได้เต็มที่ เช่นเดียวกับการเช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ที่มีข้อจำกัดในการนำไปใช้ประโยชน์หลาย ๆ ด้าน 

ดังนั้น รัฐบาลจึงประกาศใช้ พระราชบัญญัติทรัพย์องสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อให้เกิดสิทธิในการใช้ประโยชน์จากอสังหาฯ ที่สามารถโอนได้และใช้เป็นหลักประกันในการจำนองได้ ซึ่งจะช่วยให้การลงทุนในอสังหาฯ มีความคล่องตัวมากขึ้น และกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ

พูดง่าย ๆ ก็คือ “ทรัพย์อิงสิทธิ” หมายถึง สิทธิที่ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิใช้ประโยชน์จากอสังหาฯ เหมือนกับเป็นเจ้าของภายในระยะเวลาที่กำหนด รวมถึงสามารถโอนและนำไปใช้เป็นหลักประกันได้ ที่สำคัญ แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ แต่ทรัพย์อิงสิทธิจะยังคงติดไปกับอสังหาฯ นั้น ๆ จนกว่าสัญญาจะหมดอายุหรือถูกยกเลิก

ขั้นตอนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ

การจะให้ที่ดินหรืออสังหาฯ เป็น “ทรัพย์อิงสิทธิ” ไม่สามารถทำได้ทันที แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด ดังนี้ 

• ยื่นคำขอ : เจ้าของอสังหาฯ ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาฯ

• นำเอกสารไปแสดง : นำเอกสารสำคัญ ได้แก่ โฉนดที่ดินเปล่า โฉนดที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไปแสดงให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบ ทั้งนี้ ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี

• กรณีจำนองหรือหลักประกัน : หากอสังหาฯ ที่นำมาจัดตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นถูกนำไปจำนองหรือใช้เป็นหลักประกัน เจ้าของจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกันก่อน

• จดทะเบียน : เมื่อยื่นคำขอและแสดงเอกสารครบถ้วนแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการจดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และออกหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิให้เจ้าของอสังหาฯ เก็บไว้หนึ่งฉบับ และอีกหนึ่งฉบับเก็บไว้ที่สำนักงาน

• กรณีหนังสือรับรองสูญหายหรือชำรุด : หากหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิสูญหายหรือชำรุด ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถขอรับใบแทนได้ โดยจะต้องยกเลิกฉบับเดิม

ทรัพย์อิงสิทธิ กับ การเช่า แตกต่างกันยังไง? 

ทรัพย์อิงสิทธิ มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ซึ่งผู้ที่ได้สัญญาสามารถเปลี่ยนมือได้ รวมถึงตกทอดแก่ทายาทได้จนครบกำหนด ใช้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ได้ (จำนอง) สามารถดัดแปลง ต่อเติม หรือก่อสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของ แต่สิ่งที่ทำจะตกเป็นของเจ้าของอสังหาฯ

ส่วนการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และต่อสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ซึ่งหากผู้เช่าเสียชีวิต สิทธิการเช่าก็จะหมดลง ไม่สามารถตกทอดสู่ทายาทได้ รวมถึงห้ามเช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่า และห้ามนำสิทธิการเช่าไปเป็นหลักประกัน อีกทั้งยังไม่สามารถดัดแปลง ต่อเติม หรือก่อสร้างได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของก่อน แล้วเมื่อหมดสัญญาเช่า ต้องคืนอสังหาฯ ในสภาพเดิม (เว้นแต่เจ้าของอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงได้ถาวร)

ขณะที่การเช่าตามพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพาณิชย์อุตสาหกรรม มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 30 ปีได้ แต่ต้องไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาได้อีก 50 ปี รวมถึงตกทอดสู่ทายาทได้ นอกจากนี้ยังสามารถให้เช่าช่วง และโอนสิทธิได้ แต่ต้องเป็นการเช่าเพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรมเท่านั้น รวมถึงใช้เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ได้ (จำนอง) แต่ผู้เช่าไม่มีสิทธิดัดแปลงหรือต่อเติมใด ๆ เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน

สำหรับเจ้าของอสังหาฯ ที่ต้องการปล่อยเช่าและเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ หรือดึงดูดนักลงทุน รวมถึงผู้เช่าที่มองหาสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น และได้สิทธิเหมือนเป็นเจ้าของ เพื่อให้ดำเนินธุรกิจได้อย่างคล่องตัว “ทรัพย์อิงสิทธิ” ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากทีเดียว 

บทความที่เกี่ยวข้อง

ตม.30 TM30 คืออะไร เรื่องสำคัญก่อนปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ

15 สัญญาเช่าคอนโด ที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนเข้าอยู่

วิธีลงทุนปล่อยเช่าบ้าน ให้รับทรัพย์ไม่มีหยุด