ปล่อยเช่าคอนโดรายวัน ผิดกฎหมายยังไง?

ช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา หลายคนคงเห็นข่าวเรื่องการปล่อยเช่าคอนโดรายวันให้ชาวต่างชาติ แอดเองเวลาเที่ยวต่างจังหวัดก็เจอประกาศแบบนี้บ่อย ๆ (แต่ไม่เคยเช่านะ) ซึ่งจากประเด็นนี้ หลายคนคงพอรู้แล้วว่าการปล่อยเช่ารายวันในคอนโดเป็นเรื่องผิดกฎหมาย แต่จะผิดยังไง? มีบทลงโทษอะไรบ้าง? วันนี้เราจะพาไปดูกัน!

ให้เช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายยังไง?

หากจะดูว่าการนำคอนโดมาปล่อยเช่าแบบรายวันเหมือนโรงแรมผิดกฎหมายยังไง ก็ต้องไปดูพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32 ซึ่งมีใจความสำคัญว่า ห้ามเปลี่ยนการใช้สอยอาคารจากประเภทหนึ่งไปเป็นอีกประเภทหนึ่ง หากไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น 

นั่นหมายความว่า ปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน อาจเข้าข่ายเปลี่ยนการใช้สอยจากที่พักอาศัยไปเป็นโรงแรม ซึ่งต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ แล้วหากยังฝ่าฝืนอาจถูกปรับวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะเลิกกระทำความผิด 

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 15 ยังมีการระบุว่า “ห้ามมิให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน” ดังนั้น คอนโด ซึ่งไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำเป็นโรงแรม ก็ย่อมไม่สามารถนำมาทำเป็นที่พักรายวันอย่างโรงแรมได้ ไม่อย่างนั้นจะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และถ้ายังไม่ทำตามกฎหมายอีก ก็จะถูกปรับวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืน

ผลกระทบของการปล่อยเช่าคอนโดรายวันต่อลูกบ้าน

1. ความปลอดภัยลดลง

การที่มีผู้เช่าหมุนเวียนเข้ามาพักอาศัยในคอนโดอยู่ตลอดเวลา ทำให้ยากต่อการควบคุมและตรวจสอบผู้ที่เข้า-ออกอาคาร นอกจากนี้ หากเจ้าของห้องตัวจริงไม่ได้มีการคัดกรองประวัติ หรือมีวิธียืนยันตัวตนของผู้เช่าอย่างรัดกุม อาจเปิดช่องให้เกิดอาชญากรรมได้ 

อย่างกรณีที่มีชาวต่างชาติสูบกัญชาที่สระว่ายน้ำ มีการถ่ายคลิปอนาจารทั้งภายในห้องและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง หรือแม้กระทั่งใช้ห้องพักอาศัยเป็นฐานเก็บอุปกรณ์ของแก๊งคอลเซ็นเตอร์ ซึ่งไม่เพียงแต่เป็นการละเมิดกฎระเบียบ แต่ยังผิดกฎหมาย และส่งผลต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยคนอื่น ๆ ด้วย

2. ส่งเสียงดังรบกวนความเป็นอยู่ของลูกบ้าน

นักท่องเที่ยวหรือผู้เช่ารายวัน มักมีพฤติกรรมที่แตกต่างจากผู้อยู่อาศัยระยะยาว โดยเฉพาะการจัดปาร์ตี้หรือดื่มสังสรรค์ในตอนกลางคืน ซึ่งมีการเปิดเพลงและพูดคุยกันเสียงดัง รวมถึงสูบบุหรี่ภายในห้อง ทำให้ลูกบ้านได้รับผลกระทบต้องทนกับเสียงรบกวนและกลิ่นไม่พึงประสงค์ 

3. ลูกบ้านใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ไม่เต็มที่

จากที่ต้องแชร์พื้นที่ส่วนกลางระหว่างลูกบ้านด้วยกันเอง ก็ต้องแชร์ให้กับผู้เช่ารายวันด้วย นั่นเท่ากับว่า Facilities บางอย่างอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการ เช่น ที่จอดรถในคอนโดที่ส่วนใหญ่แล้วรองรับได้ไม่ถึง 100% ของยูนิตพักอาศัย แล้วถ้าผู้เช่ารายวันนำรถมาจอดอีกก็ยิ่งทำให้ลูกบ้านหาที่จอดรถยากขึ้น หรือในช่วงวันหยุดยาว ที่มีนักท่องเที่ยวเข้าพักหลายห้องพร้อมกัน ก็อาจจะทำให้ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำ หรือฟิตเนส มีคนมาใช้งานเยอะ จนต้องรอคิวนานกว่าปกติ

ผลกระทบของการปล่อยเช่าคอนโดรายวันต่อโครงการ

1. คอนโดเสียภาพลักษณ์

คอนโดที่มีการปล่อยเช่ารายวันจำนวนมาก อาจทำให้โครงการมีภาพลักษณ์คล้ายโรงแรมมากกว่าที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่ในระยะยาวไม่มั่นใจเรื่องความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย จนอาจส่งผลต่อราคาขายและมูลค่าของคอนโด

2. พื้นที่ส่วนกลางทรุดโทรมเร็วขึ้น

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการที่ผู้เช่ารายวันเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง อย่าง ล็อบบี้ ลิฟต์ ฟิตเนส และสระว่ายน้ำ จะทำให้ Facilities เหล่านี้ถูกใช้งานมากขึ้น จนเกิดการทรุดโทรมเร็วกว่าปกติ ซึ่งทำให้โครงการต้องคอยซ่อมแซมอยู่บ่อย ๆ และอาจส่งผลให้ต้องเพิ่มค่าส่วนกลางเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ผลกระทบของการปล่อยเช่าคอนโดรายวันด้านนิติบุคคล

โดยปกติแล้วในช่วงแรกนิติบุคคลจะถูกตั้งขึ้นโดยบริษัทผู้พัฒนาโครงการ เพื่อบริหารจัดการคอนโด เช่น การดูแลพื้นที่ส่วนกลาง วางระเบียบการอยู่อาศัย และจัดเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้าน แต่เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์และมีเจ้าของร่วมเข้าพักอาศัยเกิน 50% ของทั้งโครงการแล้ว ก็จะต้องจัดประชุมใหญ่สามัญ เพื่อให้ลูกบ้านโหวตเลือกคณะกรรมการนิติบุคคล ซึ่งประกอบด้วย ตัวแทนจากเจ้าของห้องชุดที่อาสาเข้ามาบริหารงานแทนบริษัทเดิม

อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นในบางโครงการคือ คณะกรรมการนิติบุคคลเป็นชาวต่างชาติทั้งหมด เพราะมีการจ้างนอมินีคนไทยซื้อคอนโดแทน ทำให้ในความเป็นจริงมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่ในโครงการเกิน 49% และเมื่อมีการเลือกตั้งคณะกรรมการนิติบุคคล ตัวแทนที่เป็นชาวต่างชาติจึงเป็นฝ่ายชนะโหวต 

และผลกระทบที่ตามมาก็คือ อาจทำให้การบริหารงานและนโยบายต่าง ๆ ในโครงการเอื้อประโยชน์ต่อชาวต่างชาติ เช่น การปล่อยเช่าคอนโดรายวันผิดกฎหมายอย่างที่เป็นข่าวอยู่ในตอนนี้ รวมไปถึงความไม่เท่าเทียมด้านสิทธิระหว่างเจ้าของร่วมคนไทยกับชาวต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม ตอนนี้เจ้าหน้าที่ยังยังคงตรวจสอบคอนโดที่ถูกร้องเรียนว่ามีการปล่อยเช่ารายวัน รวมถึงจุดที่พบตู้เก็บคีย์การ์ดและกุญแจให้ผู้เช่าหยิบไปใช้ ซึ่งหากสามารถจับกุมเจ้าของห้องที่ทำผิดได้แล้ว คงต้องติดตามต่อว่านอกจากกฎหมายที่กล่าวมา ยังเข้าข่ายความผิดอื่นอีกหรือไม่ และจะมีบทลงโทษยังไง แล้วภาครัฐจะมีมาตรการแก้ไขปัญหานี้ยังไง

 

ทั้งนี้ อยากฝากถึงนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าให้ทำตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาที่จะตามมาในอนาคต และเพื่อรักษาภาพลักษณ์ของโครงการที่ลงทุนไป รวมถึงเป็นการเคารพสิทธิของผู้อยู่อาศัยคนอื่น ๆ ด้วย

หมายเหตุ : ข้อมูล ณ วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2568

บทความที่เกี่ยวข้อง

จะปล่อยเช่าคอนโดให้ชาวต่างชาติ ต้องรู้อะไรบ้างล่ะ?

ความหมายคอนโดเทล เหมาะแก่การลงทุนเพิ่มรายได้

กฎหมายคุ้มครอง ‘ผู้เช่า’ แม้ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องที่ ‘ผู้ให้เช่า’ จำเป็นต้องรู้และห้ามทำเด็ดขาด

ไม่เข้าประชุมเจ้าของร่วม มีผลเสียอย่างไรบ้าง ?