ถูกเวนคืนที่ดินต้องทำอย่างไร? รัฐจ่ายค่าทดแทนเท่าไหร่? สิทธิที่ Landlord ไม่ควรมองข้าม

การเวนคืนที่ดิน คือการที่รัฐซื้อที่ดินคืนจากประชาชน ภายใต้พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 เพื่อนำที่ดินเหล่านั้นไปทำโครงการสาธารณะ หรือสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น ถนน ทางด่วน อุโมงค์ สถานีรถไฟฟ้า แล้วถ้าวันหนึ่งที่ดินของเราถูกเวนคืน จะต้องทำอย่างไรต่อไป? รัฐจ่ายค่าทดแทนให้เท่าไหร่? บทความนี้เราได้นำข้อมูลสำคัญมาไว้ให้แล้ว

รู้ได้อย่างไรว่าที่ดินจะถูกเวนคืน?

เราจะรู้ได้ว่าที่ดินของเรากำลังจะถูกเวนคืนจากประกาศของภาครัฐ ซึ่งจะออกมาในรูปแบบ “พระราชกฤษฎีกาเวนคืนที่ดิน” ที่มีการบอกรายละเอียดว่า พื้นที่ไหนบ้างที่ได้รับผลกระทบ และมีวัตถุประสงค์เพื่ออะไร เช่น สร้างถนน ทางด่วน รถไฟฟ้า หรือโครงการอื่น ๆ ที่เป็นประโยชน์สาธารณะ 

โดยรัฐจะเผยแพร่ประกาศนี้ผ่าน ราชกิจจานุเบกษา รวมถึงเว็บไซต์หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร, การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย, กรมทางหลวง, กรมทางหลวงชนบท, การทางพิเศษแห่งประเทศไทย, การรถไฟแห่งประเทศไทย, ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร, สำนักงานเขต, ศาลากลางจังหวัด, ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ, ที่ทำการองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น, สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินอำเภอ

อีกทั้งเจ้าของที่ดินที่อยู่ในแนวเวนคืนจะได้รับ หนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการ จากเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะส่งไปยังที่อยู่ตามทะเบียนบ้านหรือปิดประกาศไว้ในที่ดิน และถ้าไม่แน่ใจว่าที่ดินของเราถูกเวนคืนหรือไม่? สามารถเช็กข้อมูลได้จากหน่วยงานรัฐ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง กรมทางหลวง หรือหน่วยงานที่รับผิดชอบโครงการนั้น ๆ 

นอกจากนี้ ยังสามารถตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดินออนไลน์ได้ง่าย ๆ ผ่านเว็บไซต์ ThaiValuer โดยคลิกที่คำว่า Google Terrain ที่มุมขวาบน แล้วเลือกเมนู ข้อจำกัด/กฎหมาย/คมนาคม และคลิกที่แนวเวนคืน บนแผนที่จะมีเส้นสีเหลือง แสดงแนวเวนคืน พร้อมชื่อโครงการภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเราสามารถคลิกเพื่อดูรายละเอียดพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนได้

ขั้นตอนการขอเวนคืนที่ดิน

เมื่อมีการเวนคืนที่ดิน รัฐจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ใน พ.ร.บ.เวนคืนฯ 2562 เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายและเกิดความเป็นธรรมกับเจ้าของที่ดิน โดยขั้นตอนการขอเวนคืนที่ดินมีดังนี้

1. ประกาศขอบเขตที่ดินที่อยู่ในเขตแนวเวนคืน ที่มีรายละเอียดชัดเจนว่า เป็นการขอเวนคืนที่ดินเพื่อทำโครงการอะไร หน่วยงานไหนเป็นผู้รับผิดชอบ พร้อมระบุวันที่เริ่มสำรวจพื้นที่ 

2. เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจพื้นที่ โดยการรังวัดที่ดิน ตรวจสอบเอกสารสิทธิ และบันทึกข้อมูลทุกอย่าง โดยจะต้องแจ้งเจ้าของที่ดินให้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน

3. กำหนดราคาเวนคืนที่ดิน

4. ประกาศราคาค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืน

5. ออกหนังสือแจ้งเจ้าของที่ดิน เพื่อทำสัญญาซื้อขาย

6. จ่ายเงินทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินภายใน 120 วันรับแต่วันทำสัญญา

7. เจ้าของที่ดินรื้อถอน ขนย้ายสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินออกไปภายใน 90 วันนับแต่วันที่ได้รับเงินค่าทดแทน

9. ตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อให้กรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของรัฐ

ถูกเวนคืนที่ดิน รัฐต้องจ่ายค่าทดแทนเท่าไหร่?

หลายคนอาจสงสัยว่า ค่าทดแทนที่เจ้าของที่ดินจะได้รับจากการเวนคืน ภาครัฐใช้หลักเกณฑ์อะไรในการประเมิน? ราคาที่ได้ยุติธรรมหรือไม่? เราได้รวบรวมข้อมูลมาไขข้อสงสัยให้ทุกคนแล้ว

เกณฑ์การกำหนดราคาเวนคืนที่ดิน

1. ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา 

2. ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่กำหนดขึ้นเพื่อประโยชน์นการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

3. ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียบเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

4. สภาพและที่ตั้งของที่ดินนั้น

5. กำหนดราคาจากเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน

ค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดิน

สำหรับการเวนคืนเฉพาะที่ดิน เจ้าหน้าที่จะค่าค่าทดแทนจากค่าที่ดิน ค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ค่าปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่ และอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน และค่าเสียหายจากการที่เจ้าของต้องออกจากที่ดินที่เวนคืน

ส่วนกรณีที่เป็นการเวนคืนทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดิน เจ้าหน้าที่จะค่าค่าทดแทนจากค่าที่ดิน ค่าสิ่งปลูกสร้างและอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ติดอยู่กับที่ดิน และค่าเสียหายจากการที่เจ้าของต้องออกจากที่ดินที่เวนคืน

นอกจากนี้ เจ้าของที่ดินยังได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และภาษีธุรกิจเฉพาะ อีกทั้งไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินที่ถูกเวนคืนมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้อีกด้วย

เจ้าของที่ดินจะได้รับค่าทดแทนจากการเวนคืนเมื่อไหร่?

เจ้าของที่ดินจะได้รับค่าทดแทนภายใน 120 วันนับแต่วันเซ็นสัญญาซื้อขาย โดยเจ้าหน้าที่จะจ่ายให้ก่อน 3 ใน 4 ของจำนวนเงินค่าทดแทนทั้งหมด จากนั้นเจ้าของที่ดินต้องรื้อถอน ขนย้ายสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินออกไปภายใน 90 วันนับแต่วันที่ได้เงินค่าทดแทน ถ้าทำการรื้อถอนหรือขนย้ายตามเวลาที่กำหนด เจ้าหน้าที่ก็จะจ่ายส่วนที่เหลือโดยเร็ว 

แต่หากไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินภายในกำหนด โดยไม่มีเหตุอันสมควร เจ้าหน้าที่มีอำนาจเข้ารื้อถอนได้โดยหักค่าใช้จ่ายออกจากเงินค่าทดแทนที่ควรจะได้รับ แต่ต้องไม่เกินค่ารื้อถอนและค่าขนย้ายที่กำหนดให้ และถ้ามีเงินเหลือ ให้เจ้าหน้าที่จ่ายหรือวางเงินส่วนที่เหลือให้แก่เจ้าของ ทั้งนี้ หากเกิดความเสียหายกับสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ระหว่างการรื้อถอน เจ้าหน้าที่จะไม่รับผิดชอบค่าเสียหายที่เกิดขึ้น

หากไม่พอใจจำนวนเงินค่าทดแทนการเวนคืนที่ดินต้องทำอย่างไร?

หากไม่พอใจกับค่าทดแทนจากการถูกเวนคืนที่ดิน สามารถอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีภายใน 90 วันนับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่ โดยรัฐมนตรีจะแต่งตั้งคณะกรรมการมาหนึ่งคณะ ซึ่งประกอบด้วย ผู้ทรงคุณวุฒิทางกฎหมาย และผู้มีความรู้ความเชี่ยวชาญในการตีราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 5 คน เป็นผู้พิจารณาและเสนอความเห็นต่อรัฐมนตรีภายใน 180 สิบวันนับแต่วันที่ได้รับอุทธรณ์ 

หลังจากนั้นรัฐมนตรีก็จะวินิจฉัยอุทธรณ์ให้เสร็จสิ้นภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับความเห็นจากคณะกรรมการ แต่ถ้ายังไม่พอใจจำนวนเงินค่าทดแทนใหม่ เจ้าของที่ดินมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลได้ภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัยของรัฐมนตรี 

การเวนคืนที่ดินเพื่อนำไปทำโครงสร้างพื้นฐานหรือสาธารณูปโภคต่าง ๆ เป็นประโยชน์ต่อประชาชน แต่สำหรับเจ้าของที่ดินก็คงใจหายไม่น้อยเมื่อต้องขายที่ให้รัฐ ดังนั้นการรู้ว่าถ้าถูกเวนคืนต้องทำอย่างไร? จะได้เงินทดแทนเท่าไหร่? ช่วยให้เราวางแผนล่วงหน้าและรักษาสิทธิของตัวเองได้เต็มที่

บทความที่เกี่ยวข้อง

รู้จัก ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร ซื้อขายได้ไหม สามารถทำอะไรได้บ้าง

“ที่ดินตาบอด” จะขอทางออกต้องทำยังไง?

อัปเดตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ชำระเมื่อไหร่ คำนวณยังไง เช็กเลย!

ทรัพย์อิงสิทธิต่างจากการเช่ายังไง? กฎหมายที่เจ้าของอสังหาฯ ต้องรู้