“ภาษีทรัมป์” กระทบอสังหาฯ ไทยแค่ไหน? ภาครัฐ-ดีเวลอปเปอร์ควรรับมืออย่างไร?

หลายคนคงได้ติดตามข่าวที่ โดนัลด์ ทรัมป์ ประธานาธิบดีสหรัฐฯ ประกาศนโยบายขึ้นภาษีนำเข้า ซึ่งไทยก็เป็นหนึ่งในประเทศที่ถูกขึ้นภาษีมากที่สุดด้วยอัตรา 36% แม้ฟังดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่จริง ๆ แล้วส่งแรงสะเทือนมาถึงวงการอสังหาฯ ไทยไม่น้อย เมื่อเป็นแบบนี้แล้ว ภาครัฐและดีเวลอปเปอร์ควรรับมือกับ “ภาษีทรัมป์” อย่างไร?

ผลกระทบจาก “ภาษีทรัมป์” ต่ออสังหาฯ ไทย

ภาษีทรัมป์ ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยลบที่ส่งผลต่อธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเรามาดูกันว่าผลกระทบที่เราเห็นได้อย่างชัดเจนมีอะไรบ้าง

ต้นทุนการก่อสร้างสูง ราคาบ้าน-คอนโดปรับขึ้นตาม

นโยบาย ภาษีทรัมป์ ส่งผลให้ต้นการก่อสร้างสูงขึ้น เพราะเมื่อสหรัฐฯ ขึ้นภาษีสินค้านำเข้าจากประเทศต่าง ๆ สินค้าเหล่านั้นก็ถูกดันมาขายในตลาดอื่น รวมถึงไทยมากขึ้น เมื่อเป็นแบบนี้หลายคนอาจเข้าใจว่าเป็นเรื่องดี เนื่องจากการที่ซัปพลายมีมาก ทำให้ราคาสินค้าถูกลง 

แต่จะบอกว่าเป็นเพียงช่วงแรกเท่านั้น เพราะซัปพลายล้นตลาด แต่เมื่อการแข่งขันเริ่มรุนแรง หรือไทยตั้งกำแพงภาษีตอบโต้ ราคาสินค้าบางอย่าง เช่น วัสดุก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็น เหล็ก ซีเมนต์ หรือของตกแต่งบ้าน ก็จะมีราคาสูงกว่าเดิม

นอกจากนี้ ยังมีต้นทุนแฝงอื่น ๆ อย่างค่าเงินที่ผันผวน หรือค่าขนส่งที่ถูกปรับขึ้นตามสภาวะเศรษฐกิจโลก ซึ่งแน่นอนว่าในที่สุดก็ไปกระทบต่อราคาขายบ้านหรือคอนโดใหม่ โดยเฉพาะโครงการที่ใช้วัสดุนำเข้าจากต่างประเทศ แต่ถ้าเป็นโครงการพร้อมอยู่ หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งใช้วัสดุในราคาเดิมก่อนที่จะมีการประกาศนโยบายภาษีทรัมป์ ก็อาจจะไม่ได้รับผลกระทบ หรือได้รับผลกระทบน้อยกว่า

กำลังซื้อหด ผู้บริโภคเน้นรัดเข็มขัด

ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่เกิดจากการขึ้นภาษีของ โดนัลด์ ทรัมป์ ทำให้ผู้บริโภคหันมารัดเข็มขัดมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการชะลอการซื้อของชิ้นใหญ่ หรือเลื่อนแผนการลงทุนออกไปก่อน โดยเฉพาะอสังหาฯ ซึ่งเป็นสินค้ามูลค่าสูง ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องคิดให้รอบคอบว่าควรจะตัดสินใจตอนนี้เลยดีไหม หรือรอให้สถานการณ์นิ่งกว่านี้ก่อน

ขณะเดียวกัน เมื่อราคาบ้านหรือคอนโดมีแนวโน้มจะปรับเพิ่มตามต้นทุนที่สูงขึ้น ก็ยิ่งทำให้คนที่มีรายได้ไม่แน่นอนหรืออยู่ในกลุ่มรายได้ระดับกลางถึงล่างรู้สึกว่า “ไกลเกินคว้า” ส่วนกลุ่มที่ยังพอมีฐานะหรือรายได้มั่นคง ก็อาจไม่รีบตัดสินใจ เพื่อรอดูว่าสถานการณ์จะไปในทิศทางไหน? ภาครัฐจะรับมือกับเรื่องนี้ยังไง?

ยิ่งไปกว่านั้น สถาบันการเงินที่ปกติก็เข้มงวดเรื่องการปล่อยกู้อยู่แล้ว ก็ยิ่งคุมเข้มมากขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจโลกมีความไม่แน่นอนสูง อีกทั้งบางธุรกิจที่ได้รับผลกระทบอาจมีการเลย์ออฟบางตำแหน่ง หรือลดเงินเดือนพนักงาน ส่งผลให้มีอัตราว่างงานมากขึ้น รวมถึงบางคนมีรายได้น้อยลงหรือไม่แน่นอน เมื่อเป็นแบบนี้ก็ทำให้ความสามารถในการขอกู้และกำลังซื้ออสังหาฯ ลดลงตามไปด้วย

ดีมานด์ต่างชาติชะลอตัว

นโยบายขึ้นภาษีสินค้านำเข้าของทรัมป์ กำลังสร้างบรรยากาศความไม่แน่นอนในเศรษฐกิจโลก นักลงทุนต่างชาติเริ่มชะลอการลงทุนในต่างประเทศ ซึ่งภาคอสังหาฯ ก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน เนื่องจากมีความกังวลเรื่องต้นทุนที่อาจเพิ่มขึ้นจากภาษีนำเข้าวัสดุก่อสร้าง และค่าเงินที่ผันผวน

โดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศที่เจอภาษีหนักอย่างจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้า No.1 ที่ซื้อคอนโดในไทย ยิ่งระมัดระวังมากขึ้น เพราะนอกจากจะต้องคิดเรื่องภาษีในประเทศตัวเอง ยังต้องเผื่อความเสี่ยงจากนโยบายระหว่างประเทศที่อาจส่งผลต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม เอกเฟกต์จากภาษีทรัมป์ ไม่ได้ทำให้ดีมานด์ต่างชาติหายไปทั้งหมด แต่อาจเป็นการชะลอตัว หรือหดตัวลง เนื่องจากนักลงทุนหลายรายเลือกที่จะรอดูทิศทางก่อนตัดสินใจ โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งต้องอาศัยความมั่นใจทั้งด้านเศรษฐกิจ การเมือง และค่าเงิน

แนวทางรับมือกับ “ภาษีทรัมป์” ของภาครัฐ เพื่อประคองภาคอสังหาฯ

พูดถึงผลกระทบจากภาษีทรัมป์ต่อธุรกิจอสังหาฯ กันไปแล้ว เราจะพาไปดูว่าในสถานการณ์แบบนี้ ภาครัฐควรมีแนวทางรับมืออย่างไร?

ปรับนโยบายภาษีนำเข้าวัสดุก่อสร้าง

อย่างที่ได้กล่าวไปว่าการขึ้นภาษีนำเข้าสินค้าของโดนัลด์ ทรัมป์ ส่งผลให้ต้นทุนอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ หรือการขนส่งเพิ่มขึ้น ในสถานการณ์แบบนี้แนวทางหนึ่งที่อาจช่วยได้คือ การปรับลดภาษีนำเข้าบางรายการ เช่น เหล็กกล้า อะลูมิเนียม เครื่องจักรเฉพาะทาง เพื่อควบคุมต้นทุนไม่ให้บานปลาย 

อีกทางคืออาจใช้ยกเว้นภาษีนำเข้าชั่วคราวในช่วงที่ต้นทุนทั่วโลกสูงขึ้น เพื่อช่วยลดภาระต้นทุนให้กับดีเวลอปเปอร์ ซึ่งจะทำให้ราคาขายบ้าน-คอนโดมีการขยับขึ้น แต่ยังอยู่ในระดับที่ผู้บริโภครับไหว

อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่ารัฐต้องอุ้มทุกอย่าง แต่ควรมีมาตรการที่จะประคับประคองให้ภาคอสังหาฯ ซึ่งเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญทางเศรษฐกิจขับเคลื่อนต่อได้ และไม่ทำให้ภาระไปตกกับผู้บริโภคเต็ม ๆ เพราะถ้าราคาบ้านและคอนโดแพงขึ้นจนคนไทยซื้อไม่ไหว ไม่ใช่แค่ธุรกิจอสังหาฯ ที่สะดุด แต่ยังส่งผลต่อเศรษฐกิจภาพรวมทั้งระบบด้วย

ออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ

แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรน LTV และต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองแล้วก็ตาม แต่ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน และมีเอกเฟกต์จากภาษีทรัมป์ มาซ้ำเติมอีก มาตรการเหล่านี้อาจยังไม่พอที่จะปลุกดีมานด์ในตลาดอสังหาฯ ได้อย่างเต็มที่

ภาครัฐจึงควรนำมาตรการอื่นมาเป็นกำลังเสริม อย่างเช่น บ้านดีมีดาวน์ ที่รัฐเคยช่วยจ่ายเงินดาวน์บ้านให้ประชาชน 50,000 บาทต่อราย ซึ่งมาตรการนี้ช่วยกระตุ้นกำลังซื้อโดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีศักยภาพในการขอสินเชื่อ แต่อาจจะไม่มีเงินก้อนสำหรับดาวน์บ้านหรือคอนโด

อีกมาตรการที่ช่วยภาคธุรกิจอสังหาฯ คือ การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งปกติเป็นต้นทุนฝังอยู่ในราคาขาย การลดภาษีส่วนนี้ลงชั่วคราว จะช่วยให้ดีเวลอปเปอร์สามารถปรับราคาขายลง หรือทำโปรโมชันได้ยืดหยุ่นขึ้น โดยไม่กระทบกำไรจนเกินไป

ผลักดันสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ในภาวะที่ ภาษีทรัมป์ สร้างแรงกระเพื่อมถึงต้นทุนก่อสร้างและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ทั้งเรียลดีมานด์และนักลงทุนจำนวนไม่น้อยเริ่มชะลอแผนซื้อบ้านหรือคอนโดออกไปก่อน เพราะกลัวภาระระยะยาว โดยเฉพาะเมื่ออัตราดอกเบี้ยกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น ยิ่งกลายเป็นการฉุดกำลังซื้ออสังหาฯ 

ดังนั้นเพื่อไม่ให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ เจ็บหนักไปมากกว่านี้ รัฐบาลอาจจะต้องใช้แนวทางรับมือด้วยการผลักดันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจสำหรับคนที่มีความสามารถในการผ่อน แต่ยังลังเลที่จะซื้อในตอนนี้ 

อย่างไรก็ตาม การปรับลดอัตราดอกเบี้ยเป็นเรื่องยาก แต่รัฐบาลอาจใช้วิธีทำโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยร่วมกับแบงก์รัฐ เพื่อช่วยให้ประชาชนมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น 

แนวทางรับมือกับ “ภาษีทรัมป์” ของดีเวลอปเปอร์อสังหาฯ

หากรอให้ภาครัฐหาแนวทางรับมือเพียงฝ่ายเดียวอาจไม่ทันการ ดีเวลอปเปอร์เองควรมีแนวทางรับมือเพื่อประคองธุรกิจให้เดินหน้าต่อไปได้

กระจายพอร์ตธุรกิจให้บาลานซ์

เมื่อการขึ้นภาษีของประธานาธิบดีทรัมป์ มีแนวโน้มกระทบดีมานด์ต่างชาติในอสังหาฯ ไทย ดีเวลอปเปอร์บางรายที่เคยโฟกัสลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนเป็นหลัก อาจต้องเริ่ม “กระจายพอร์ตธุรกิจ” ด้วยการปรับสัดส่วนลูกค้าเป้าหมายกลับมาเน้นตลาดในประเทศมากขึ้น เพื่อให้ไม่ต้องพึ่งพาตลาดนอกเพียงทางเดียว

ในมุมของโปรดักส์ก็เช่นกัน อาจชะลอการเปิดตัวคอนโดใหม่ แล้วหันมาโฟกัสบ้านแนวราบระดับกลาง-บนในทำเลที่สะดวก เชื่อมต่อใจกลางเมืองง่าย โดยกลุ่มลูกค้าในโปรดักส์นี้ยังเป็นเรียลดีมานด์คนไทยที่มีฐานรายได้มั่นคง ซึ่งน่าจะเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์มากกว่าในจังหวะนี้

ตุนเงินสด รักษาสภาพคล่อง 

ในสภาวะนี้ดีเวลอปเปอร์จำเป็นให้ความสำคัญกับ “สภาพคล่อง” เพราะไม่ว่าอะไรจะเกิดขึ้น การมีเงินสดในมือคือแต้มต่อที่ทำให้เดินหน้าธุรกิจได้แบบไม่มีสะดุด มีทุนสำรองรองรับได้ทุกสถานการณ์

หนึ่งในวิธีการรักษาสภาพคล่องที่เห็นผลลัพธ์ชัดเจนที่สุดคือ การเร่งระบายสต็อกบ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วให้ไวที่สุด โดยอาจจัดแคมเปญโปรโมชันทั้งลด แลก แจก แถม เพื่อให้ปิดการขายเร็วและดึงเงินสดกลับเข้าบริษัท ซึ่งนอกจากจะเป็นการตุนกระแสเงินสดแล้ว ยังลดภาระดอกเบี้ยของยูนิตเหลือขายอีกด้วย 

ขณะเดียวกัน ดีเวลอปเปอร์อาจชะลอการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดิน หรือเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปก่อน แล้วมอนิเตอร์สถานการณ์ รวมถึงผลกระทบต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากภาษีทรัมป์ ควบคู่ไปกับการชำระหนี้กับสถาบันการเงิน เพื่อไม่ให้ดอกเบี้ยบานปลาย

จัดแคมเปญโปรโมชันดึงดูดลูกค้า

แน่นอนว่าในช่วงเวลาปกติ ดีเวลอปเปอร์ทุกค่ายต่างจัดแคมเปญมาเอาใจลูกค้าอย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว แต่ในสภาวะที่ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจ เนื่องจากกังวลว่าการขึ้นภาษีของโดนัลด์ ทรัมป์ จะสร้างผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจ โปรโมชันเดิม ๆ ที่เคยใช้ได้ผล ก็อาจไม่จูงใจพอให้ลูกค้าตัดสินใจในช่วงนี้

ดีเวลอปเปอร์จึงต้องงัดไม้เด็ดที่มากกว่าแค่ “ลด แลก แจก แถม” มามัดใจลูกค้าให้ได้ ข้อเสนอที่มอบให้ต้องทำให้ลูกค้ารู้สึกว่า “ถ้าไม่ซื้อตอนนี้ อาจพลาดโอกาสดี ๆ ไป” ทั้งในแง่ความคุ้มค่า และความได้เปรียบที่จับต้องได้ ไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขการจองที่ยืดหยุ่น ของแถมที่ตอบโจทย์จริง หรือดีลพิเศษที่มีเวลาจำกัด

แต่อย่างไรก็ต้องไม่ลืมว่า โปรแรงแค่ไหนก็ต้องอยู่บนพื้นฐานของต้นทุนที่สมเหตุสมผล เพราะเป้าหมายไม่ใช่แค่ปิดการขายให้ได้เร็วที่สุดเท่านั้น แต่ยังต้องรักษากำไร หรืออย่างน้อยไม่ทำให้ธุรกิจต้องแบกรับภาระเพิ่มในระยะยาวด้วย

ผนึกพาร์ตเนอร์แตกไลน์ธุรกิจ สร้างโอกาสในน่านน้ำใหม่

แม้สถานการณ์ยังคงไม่มีความแน่นอน ดีเวลอปเปอร์บางรายที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน อาจใช้จังหวะนี้ในการมองหาโอกาสใหม่ ๆ เช่น การจับมือกับพาร์ตเนอร์ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เพื่อร่วมกันพัฒนาธุรกิจใหม่ในอุตสาหกรรมที่ยังมีผู้เล่นไม่มาก หรือมีแนวโน้มเติบโตในอนาคต

การลงเล่นในน่านน้ำใหม่ ไม่เพียงแต่ช่วยเปิดโอกาสทางธุรกิจ แต่ยังเป็นอีกหนึ่งวิธีในการกระจายความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้เพียงทางเดียว เช่นเดียวกับในช่วงโควิด ที่หลายดีเวลอปเปอร์หันมาสนใจธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสุขภาพ 

ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการเวลเนส หรือจับมือกับพาร์ตเนอร์โรงพยาบาล ต่อยอดธุรกิจอสังหาฯ ให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคหันมาใส่ใจสุขภาพมากขึ้น ซึ่งช่วยสร้างความโดดเด่นให้กับโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทด้วย

แม้ “ภาษีทรัมป์” จะไม่ได้กระทบภาคอสังหาฯ โดยตรง แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าสร้างแรงสั่นสะเทือนทางอ้อม ทั้งในฝั่งของดีเวลอปเปอร์และผู้บริโภคไม่น้อย ซึ่งก็ต้องรอดูกันต่อไปว่าการเจรจากับสหรัฐฯ ของรัฐบาลไทยจะเป็นไปในทิศทางไหน และภาคอสังหาฯ ควรปรับตัวอย่างไรต่อไป

บทความที่เกี่ยวข้อง

อัปเดตภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2568 ชำระเมื่อไหร่ คำนวณยังไง เช็กเลย!

ปลดล็อก LTV มีผลดียังไง? ใครได้ประโยชน์?

บทเรียนจากแผ่นดินไหว กับความปลอดภัยที่สะเทือนคอนโดไทย