ผู้เช่าหายไปไหนหมด ?

Salaryman Estator

ปัญหาหลักของคนที่ทำบ้านเช่าคือ "หาคนเช่าไม่ได้" หรือถ้าได้ก็ต้องยอมลดราคามาแข่งจนบางครั้งยังไม่พอค่าดอกเบี้ยด้วยซ้ำ ยังไม่ต้องไปมองถึงพอผ่อนธนาคาร ใครเคยทำ บ้านเช่า น่าจะเข้าใจความรู้สึกนี้ดี "คนเช่าไปอยู่ที่ไหนกันหมดเนี่ย" จริงๆ แล้วของทุกอย่างบนโลกมันขึ้นกับหลักพื้นฐาน Demand & Supply นี่เองรวมถึงการทำบ้านให้เช่าก็ไม่เว้น ในบทความนี้ผมขอเขียนถึงแต่ Demand ก่อนนะครับ 

ถ้าใครจะบอกว่า"ไม่ว่าที่ไหนก็มีความต้องการเช่า" อันนี้ก็ไม่ผิดครับ เปรียบได้กับ ประเทศไหนๆ ก็มีคนกินข้าว แต่ที่ไหนหละที่มีคนกินข้าวเยอะ ? หากถามเซียนว่า"หาคนเช่าทำไงดีครับอาจารย์ "เค้าคงบอกว่า ทำเล แต่ใครเป็นคนสร้างทำเลขึ้นมาล่ะ ? "คนไง" มองหาคนครับ แล้วคุณจะเจอความต้องการเช่า

ถ้าอยากรู้ว่าทำบ้านเช่ายังไงให้มีผู้เช่า คิดให้ง่าย ๆ แค่มองตัวเอง ตอนไหนบ้างหละ ที่เราต้องอยู่บ้านเช่า? เรียงมาเลยเด็กยันโต

(1) ตอนเรียนมหาวิทยาลัย

คงมีหลายคนที่เคยอยู่หอครั้งแรกตอนมหาลัย ไม่เหมือนกับตอนมัธยมที่เรามักเลือกโรงเรียนที่สามารถไปจากบ้านได้  เนี่ยหละครับ แหล่งทำบ้านเช่า ความต้องการเช่าอยู่รอบๆ มหาวิทยาลัย มีอสังหาฯ จำนวนไม่น้อยที่ได้ Yield 8% บริเวณมหาวิทยาลัย  แต่อย่าลืมนะครับ วัยรุ่นรักเพื่อน และเชื่อรุ่นพี่ แต่ละมหาวิทยาลัย จะมีแหล่งที่นักศึกษาเค้าชอบอยู่ และแนะนำกันมาอยู่เป็นทอด คุณต้องรู้ว่ามันคือที่ไหน เพราะ Demand คนเช่ามันอยู่ตรงนั้น

(2) โตมาหน่อย เรียนจบ กลายเป็น First Jobber

เลือกงานมากไม่ได้ เลยต้องยอมทำงานไกลบ้านหลายๆ ครั้งไกลจนต้องไปเช่าบ้านอยู่ใกล้ที่ทำงาน นิคมอุตสาหกรรม โรงงาน แหล่งออฟฟิศเลยครับ ความต้องการเช่าเพียบ แต่คุณต้องเลือกอสังหาฯให้เหมาะกับผู้เช่านะ อย่าไปเอาคอนโดหรูค่าเช่าแพงๆ มาปล่อยเช่าคนกลุ่มนี้ คอนโดติดรถไฟฟ้าจริงๆ คือส่วนผสมของข้อ 1 และ 2 โดยที่มีรถไฟฟ้ามาเชื่อมทำให้รู้สึกเหมือนได้อยู่ใกล้ที่เรียน ที่ทำงาน แต่ราคาของคอนโดกลุ่มนี้ขึ้นมาค่อนข้างสูง ต้องระมัดระวังในการซื้อ

(3) ทำงานไปจนวัยกลางคนจนได้เป็น expats

ก็ต้องมีบ้านเช่าคนกลุ่มนี้มาอยู่ไทยเค้าจะมองหาคอนโดที่เดินทางสะดวก อยู่ในแหล่งความเจริญ expats ส่วนใหญ่ไม่อยากไปอยู่ไกลๆ มาอยู่ต่างประเทศก็ใช้ชีวิตยากแล้ว พวกเค้าต้องการทำเลที่เดินทางง่าย หาของกินง่าย มีห้างสวยๆ ของครบๆ ให้เดินเล่นและซื้อของใช้ที่จำเป็น และถ้าให้ดีมีพวกชนชาติเดียวกันอยู่เยอะๆ  ถ้าอยากทำบ้านเช่าให้คนกลุ่มนี้ ก็มองหาพื้นที่ที่มีลักษณะดังว่าเลยครับ แน่นอน สุขุมวิทตอนต้น อโศก ทองหล่อ ศรีราชา  พวกที่ว่ามามันดีนะครับ แต่คนทั่วไปรู้กันหมดว่ามันดีราคามันเลยวิ่งนำไปแล้ว  

คำถามที่น่าคิดคือ  พื้นที่ไหนล่ะที่กำลังจะเป็นแหล่ง expats ถัดไปในอนาคต ? ถ้าไปซื้อได้ก่อน เหมือนคนที่ซื้อศรีราชาเมื่อ 5 ปีก่อน  "รวยเละ"

(4) วัยเกษียณ

ก็อยากใช้ชีวิตดีๆ ในทำเลที่มีกำลังจ่าย นี่คือสาเหตุหลักที่คนต่างชาติมาใช้ชีวิตหลังเกษียณที่ไทยนะครับ รายได้หลังเกษียณของพวกเค้าที่ 5-6 หมื่นบาท อยู่เมืองไทยได้อย่างสบาย หรูๆ แหล่งชาวต่างชาติเกษียณพวกนี้ หนีไม่พ้น หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา

คำถามที่น่าสนใจสำหรับคนกลุ่มนี้คือ ทำเลไหนหละ บ้านเช่าหรือคอนโดแบบไหนหละ ที่จะโดนใจคนกลุ่มนี้ อันนี้ต้องอยู่ที่คุณแล้วว่าจะวิเคราะห์กลุ่มพวกเขาได้มากแค่ไหน

โอกาสหาผู้เช่า อสังหาฯที่ให้ค่าเช่ามากกว่าค่าผ่อนมันอยู่รอบๆ ตัวเรา ใครสนใจทำบ้านเช่า ลองเลือกกลุ่มผู้เช่าที่คุณต้องการ เลือกพื้นที่ที่คิดว่าใช่และเหมาะกับคุณ แล้วลงพื้นที่จริง คุณจะเข้าใจครับ ว่าคนกลุ่มนั้นๆ เค้าจะยอมจ่ายค่าเช่าให้กับอสังหาฯ แบบไหน ตอนผมลงทุนใหม่ๆ ก็เริ่มจากแบบนี้เช่นกัน