อีก 2 ปีภาษีที่ดิน คสช. (1) แนวราบแสนสิริมองเป็นปัจจัยลบมากกว่า

นานาทรรศนะสำหรับนโยบายรัฐบาล คสช.ในการเตรียมบังคับใช้กฎหมายใหม่ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" หรือพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์ ตั้งเป้าผลักดันเป็นกฎหมายบังคับใช้ภายในต้นปี 2561 จากนั้นมีเวลาให้ผู้เกี่ยวข้องเตรียมตัวอีก 1 ปี นั่นหมายความว่าจะเริ่มบังคับจัดเก็บภาษีจริงวันที่ 1 มกราคม 2562
 

"ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจความคิดเห็นดีเวลอปเปอร์ถึงผลกระทบเป็นปัจจัยบวกหรือลบต่อการวางแผนพัฒนาโครงการ 

เมธา อังวัฒนพานิช

แขกรับเชิญคนแรกประจำซีรีส์นี้ "เมธา อังวัฒนพานิช" รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
 

เปิดประเด็นได้น่าสนใจอย่างมาก เพราะบอกว่า "สำหรับการเปิดโครงการแนวราบ มองว่าไม่ได้เป็นปัจจัยบวก แต่เป็นปัจจัยลบมากกว่า เพียงแต่เป็นปัจจัยลบน้อยหรือลบมาก"
 

ก่อนอื่นเคลียร์ในฝั่งลูกค้าก่อนว่า ในมุมลูกค้าคิดว่าไม่มีปัญหา คนซื้อคอนโดมิเนียมถ้าไม่ใช่บ้านหลังแรกก็ต้องจ่ายภาษีในฐานะเป็นบ้านหลังที่ 2 เราไม่กังวลเพราะมีค่อนข้างน้อย ฐานภาษีก็ไม่สูงมาก เริ่มต้น 0.03% หรือล้านละ 300 บาทต่อปี
 

"เมธา" ระบุว่า โครงสร้างภาษีใหม่ที่น่าจะมีผลกระทบ อยู่ที่ประเภทที่ดินเปล่า เพราะมีอัตราจัดเก็บสูงมากที่สุดในบรรดาอัตราภาษี 4 ประเภท (เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า)
 

"แลนด์แบงก์ในมือรอลงทุน สำหรับเราเป็นเกษตรกรรมไม่ได้แน่นอนเพราะซื้อมาพัฒนาโครงการ กฎเกณฑ์ตอนนี้ออกมาว่ายกเว้นให้ 3 ปี โดยเสียแค่ 0.05% หรือล้านละ 500 บาท จากอัตราจัดเก็บ 1-5% หรือล้านละ 1-5 หมื่นบาท"
 

ปัญหาคือ การพัฒนาโครงการแนวราบ อาทิ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ใช้เวลาพัฒนาประมาณ 5 ปีตั้งแต่ต้นจนจบ หมายถึงตั้งแต่ซื้อที่ดินมา สร้าง-ขาย-โอน ตัวอย่างคือ โครงการบุราสิริ รังสิต ทั้งโครงการมีพื้นที่ 68 ไร่ ปิดการขายเร็วสุดคือ 5 ปี
 

"ต้นทุนภาษีที่เพิ่มขึ้น ตรงไปตรงมา ถ้าไม่ลดมาร์จิ้นก็ต้องผลักภาระให้ผู้บริโภค ในขณะที่แผนธุรกิจมาร์จิ้นต้องเท่าเดิม กรอสมาร์จิ้นแล้วแต่โครงการเฉลี่ย 30% เน็ตมาร์จิ้น 10% อัพ"
 

คำอธิบายเป็นเพราะสไตล์พัฒนาโครงการแสนสิริเน้นสร้างความแตกต่าง ทุกครั้งที่เปิดตัวโครงการใหม่มีการออกแบบใหม่ ทำให้คอสต์เยอะกว่าคู่แข่ง ดังนั้น มาร์จิ้นจึงถูกเบียดจากคอสต์การดีไซน์โครงการและโปรดักต์อยู่แล้ว
 

ดังนั้น ที่ดินรอพัฒนาโครงการที่ให้กรอบเวลายกเว้น 3 ปี จึงต้องรอความชัดเจนรัฐบาลว่าจะยังไง จะขยับเพิ่มเวลาให้หรือไม่

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1491381859