อีก 2 ปี ภาษีที่ดิน คสช. (4) เป็นตัวเร่งปลูกบ้านบนที่ดินแปลงย่อย

รัฐบาล คสช.เตรียมบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ เพื่อมาทดแทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ปี 2542 และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปี 2542 สาระสำคัญแบ่งการจัดเก็บ 4 ประเภทอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ดินเปล่ามีอัตราจัดเก็บสูงสุดปีละ 1-5% หรือล้านละ 1-5 หมื่นบาท/ปี 


"ประชาชาติธุรกิจ" สนทนากับ "พี่ป๋อง-สิทธิพร สุวรรณสุต" นายกสมาคมไทยธุรกิจรับสร้างบ้าน และซีอีโอพีดีเฮ้าส์ คอร์ปอเรชั่น แฟรนไชส์รับสร้างบ้านที่มีเครือข่ายสาขากว่า 30 จังหวัดทั่วประเทศถึงผลกระทบจากภาษีตัวใหม่


"โจทย์อยู่ที่เจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่า มองในกลุ่มสร้างบ้านนะ ส่วนใหญ่ซื้อที่ดินเก็บไว้นาน พอความเจริญหรือมีความพร้อมถึงจะสร้างบ้าน ในแง่ลักษณะที่ดิน ถ้าทำเลในเมืองมีโอกาสที่เขาจะสร้างเร็วขึ้น แต่สร้างหลังเล็กหรือใหญ่ก็อีกเรื่องหนึ่ง ถ้าเขาเสียดายภาษี"


อย่างที่เกริ่นไว้แล้วว่าอัตราภาษีที่ดินเปล่าแพงสุด เริ่มต้นล้านละ 1 หมื่นบาท แถมเป็นภาระจ่ายภาษีที่ต้องจ่ายทุกปี โดยมีเพดานภาษีสูงสุด 5% หรือล้านละ 5 หมื่นบาท มีเวลาให้หายตกใจเล็กน้อย แบ่งช่วงเวลาเป็น 3 ปีแรกเริ่มเก็บจาก 1% จากนั้นจะเพิ่มอัตราจัดเก็บขึ้นไปเรื่อย ๆ


"ในระยะต้น ๆ อัตราภาษียังไม่ได้ก้าวหน้า ผมมองว่าเจ้าของที่ดินเปล่าอาจยังไม่กังวลกันเท่าไหร่ แต่ถ้าอัตราก้าวหน้าขึ้นมาเมื่อไหร่ ถึงยังไงคงไม่มีใครยอมควักเงินเสียภาษีแน่นอน ต้องมีการทำประโยชน์บนที่ดินเพื่อผ่อนคลายรายจ่ายภาษี"


มุมมองปัจจัยบวกต่อธุรกิจรับสร้างบ้านมาจากแนวโน้มคนนำที่ดินเปล่ามาสร้างบ้านมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติประชาชนที่ถือครองที่ดินในมือแปลงย่อย อาจจะ 80-100 ตารางวา ต้องเริ่มเตรียมตัวรองรับ เช่น มีการเปลี่ยนมือจากพ่อยกให้ลูก เพราะถ้าพ่อปลูกเองจะกลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ซึ่งรัฐจัดเก็บภาษีเริ่มต้น 0.03% หรือล้านละ 300 บาท/ปี จากนั้นมีอัตราขั้นบันไดไปจนถึง 3% หรือล้านละ 3,000 บาท/ปี ขึ้นกับราคาบ้านและที่ดินเป็นหลักลงลึกรายละเอียดยังมีเรื่องทำเลเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะถ้ามีอินฟราสตรักเจอร์เข้าถึงแปลงที่ดิน โอกาสตัดสินใจสร้างจะสูงขึ้น 


ประเด็นที่ต้องพิจารณาต่อมาจึงเป็นเรื่องเงินปลูกบ้าน มองว่าส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อ ไม่ใช้เงินสดเพราะน่าจะเป็นกลุ่มที่ซื้อที่ดินเก็บไว้นานแล้ว สามารถนำมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสินเชื่อได้ตรงจุดนี้ 


"พี่ป๋อง-สิทธิพร" มีข้อเสนอแนะผู้บริโภคว่า หากกำลังตัดสินใจสร้างบ้านบนที่ดินเปล่า ต้องดูด้วยว่าทำเลที่ดินสวยมากน้อยแค่ไหน มี 2 กรณีที่ต้องคำนึง คือ


1.ที่ดินเปล่าอยู่ในเขตเมือง มีความเจริญเข้าถึงหลักเกณฑ์การพิจารณาปล่อยสินเชื่อมีอยู่ว่าถ้าเป็นหลักทรัพย์ที่ราคาใกล้เคียงวงเงินขอกู้ มีโอกาสได้เต็มจำนวน ยกตัวอย่าง ต้องมีการประเมินราคาค่าก่อสร้างกับราคาที่ดิน สมมุติ ค่าก่อสร้าง 2 ล้านบาท, ราคาที่ดิน (ประเมินตามราคาตลาด) 1.5 ล้านบาท รวมกันเป็น 3.5 ล้านบาท ปกติแบงก์ปล่อยสินเชื่อ 80% หรือเท่ากับ 2.8 ล้านบาท 


อย่างไรก็ตาม วงเงินสูงสุดที่แบงก์ปล่อยจริงไม่เกินหน้าสัญญา กรณีตัวอย่างมีราคาค่าก่อสร้าง 2 ล้าน แบงก์ก็จะปล่อยกู้เพื่อก่อสร้างบ้านได้ 2 ล้านบาท


2.ที่ดินเปล่าอยู่นอกเขตเมือง อาจอยู่ห่างไกลเมืองหรืออยู่ในพื้นที่ชนบท การประเมินราคาค่อนข้างต่ำโดยธรรมชาติอยู่แล้ว เช่น ราคาค่าก่อสร้าง 2 ล้านบาทเท่ากัน แต่ราคาที่ดินประเมินได้เพียง 3 แสนบาท รวมกันเท่ากับ 2.35 ล้านบาท ปล่อยกู้สัดส่วนไม่เกิน 80% หรือไม่เกิน 1.84 ล้านบาท


ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้าง 2 ล้านบาท ข้อแนะนำผู้บริโภคต้องมีการเตรียมเงินสดจำนวนหนึ่งมาโปะ เนื่องจากขอกู้ได้ไม่เต็มจำนวนค่าก่อสร้างนั่นเอง

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1492412245