อีก 2 ปี ภาษีที่ดิน คสช. 5 อสังหารอความชัดเจนสิทธิยกเว้น 3 ปีแรก

เข้มข้นขึ้นเป็นลำดับ การนำเสนอซีรีส์ผลกระทบที่มีต่อกฎหมายใหม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์ ที่รัฐบาล คสช.ประกาศนโยบายล่วงหน้ากำหนดบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 
 

วันนี้ชวนกะเทาะข้อมูลในฝั่งดีเวลอปเปอร์โดยตรง ผ่านมุมมองผู้บริหารคนรุ่นใหม่ไฟแรง "จ๊อบ-ภวรัญชนม์ อุดมศิริ" กรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาโครงการทาวน์โฮมและบ้านแฝด บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ 
 

เปิดประเด็นกันด้วยปัจจัยบวก คำตอบที่ทราบกันดีเป็นการทั่วไปส่วนใหญ่ทำให้มีที่ดินยอมขายออกมามากขึ้น ทำให้บริษัทจัดสรรมีวัตถุดิบนำไปพัฒนาโครงการได้มากขึ้น

"น่าจะดีกับดีเวลอปเปอร์ หาวัตถุดิบคือที่ดินได้ง่ายขึ้น ถ้ากฎหมายนี้เริ่มใช้จริง เพราะช่วงแรกที่เริ่มมีข่าวตั้งแต่ปีที่แล้ว หลายราย (เจ้าของที่ดิน) เริ่มจะปล่อย แต่ตอนหลังก็เงียบไปอีกเพราะรัฐบาลเลื่อนเวลาใช้อีก 2 ปี ช่วงนี้ผมว่าเขายังชิวชิวกันอยู่"
 

ทั้งนี้ อัตราจัดเก็บที่แบ่งเป็น 4 ประเภทคือ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่ดินเปล่านั้น ฐานภาษีของประเภท "ที่ดินรกร้างว่างเปล่า" สูงที่สุด ตั้งแต่ 1-5% หรือล้านละ 1-5 หมื่นบาท/ปี 
 

โดยมีอัตราขั้นบันไดเริ่มเก็บจาก 1% ในช่วง 3 ปีแรก จากนั้นค่อย ๆ เพิ่มปีละ 0.5% จนกว่าจะเต็มเพดานภาษี
 

ในขณะที่โครงการจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด คอนโดมิเนียม ถ้าเป็นโครงการขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ มีการใช้ที่ดินตั้งแต่ 30-100 ไร่ ย่อมมีโอกาสได้รับผลกระทบสูงต่อต้นทุนพัฒนาโครงการ
 

ที่ผ่านมา ทาง 3 สมาคมในวงการพัฒนาที่ดินได้เป็นตัวแทนเจรจาเงื่อนไขผ่อนปรน เพราะถ้าต้นทุนเพิ่มมากหรือน้อยแค่ไหนก็ตาม ผู้รับภาระไม่ใช่ผู้ประกอบการ แต่เป็นผู้บริโภคคนสุดท้ายที่ซื้ออสังหาฯ โดยรัฐรับเงื่อนไขยกเว้นการเรียกเก็บภาษี 3 ปีแรก
 

"ที่ดินรอพัฒนา 3 ปี กฎหมายยังไม่ชัดว่าหลังจาก 3 ปีแล้วจะยังไง ไม่ได้ลงดีเทล ยังเป็นข้อสงสัยกันอยู่ บางคนเอามาทำหมดแล้วแต่ขายไม่หมด กับอีกกลุ่มที่ยังไม่ได้ทำอะไรเลย ซึ่งถ้าอย่างนี้มีความชัดเจนว่าขายหมดก็คือจบไง"
 

ข้อสงสัยของวงการดีเวลอปเปอร์อยู่ที่ ถ้าเปิดตัวโครงการแล้วขายไปเรื่อย ๆ แต่ไม่สามารถปิดการขายหรือขายไม่หมด จะต้องเสียภาษีประเภทไหน 
 

"ตอนนี้ทุกคนสงสัยว่าทำแล้วขายไม่หมดล่ะ สต๊อกที่เหลือในโครงการจะต้องทำยังไง โกลเด้นแลนด์เคยจัดอบรมภายในบริษัท เชิญเจ้าหน้าที่สรรพากรมาพูดให้ฟัง ก็มีคำถามประเด็นนี้ไปเหมือนกัน ทางเจ้าหน้าที่บอกว่ายังไม่ได้คิดเรื่องกฎหมายลูก ยังตอบแนวทางปฏิบัติลึก ๆ ไม่ได้"
 

สำหรับข้อกำหนดผ่อนปรนภาษี 3 ปีแรกนั้น มองว่าอย่างน้อยทำให้ดีเวลอปเปอร์หลายรายเริ่มเท่าเทียมกันในเรื่องความได้เปรียบเสียเปรียบ เพราะพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์เป็นตัวบังคับทำให้ไม่สามารถซื้อแลนด์แบงก์ตุนไว้นาน ๆ เหมือนในอดีต
 

แต่ข้อกำหนด 3 ปีก็กลายเป็นภาระกรณีขายไม่หมด กลายเป็นว่าปีที่ 4 เป็นต้นไป รัฐกำลังลงโทษโครงการจัดสรรที่ขายไม่ดี ขายไม่ออก ในขณะที่เจตนารมณ์กฎหมายใหม่ต้องการให้นำที่ดินเปล่ามาทำประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่ง จึงควรมีมาตรการส่งเสริมมากกว่าเพิ่มภาระต้นทุน
 

นำไปสู่ข้อเสนอขอให้รัฐพิจารณาขยับขยายกฎเกณฑ์ 3 ปีแรกได้หรือไม่ 
 

"ถ้าดีเวลอปเปอร์ขอจัดสรรที่ดินทั้งหมดแล้ว และเปิดขายจริงแล้ว ต่อให้ขายไม่หมดก็ไม่ควรไปคิดภาษีเพื่อสนับสนุนให้มีการใช้ที่ดินมาพัฒนา หัวใจของกฎหมายนี้คือต้องการให้เกิดการพัฒนาที่ดิน ไม่ใช่เก็บไว้เฉย ๆ ถ้ายื่นขอจัดสรรยังไงก็ต้องให้จบ เพราะถึงไม่จบใน 3 ปี ก็ต้องทำจัดสรรอยู่ดี"
 

มีข้อมูลแถมด้วยว่า ในระหว่างทางที่เปิดขายโครงการแล้วไม่จบใน 3 ปี หากถอดใจขึ้นมาการคิดจะขายโครงการให้คนอื่นไปพัฒนาต่อเป็นเรื่องยุ่งยากลำบากในยุคปัจจุบัน เนื่องจากมีลูกค้าซื้อและโอนเข้าอยู่จำนวนหนึ่ง กรณีมีบริษัทรายใหม่เข้ามาพัฒนาและอยากรื้อผังจัดสรรเป็นเรื่องที่แทบเป็นไปไม่ได้ เพราะต้องให้ลูกบ้านทุกคนเซ็นยินยอม
 

"ดีเวลอปเปอร์ไม่มีใครไม่อยากจบเร็ว (ปิดโครงการเร็ว) ยิ่งอยู่นานค่าโอเวอร์เฮดแพงกว่าภาษีนะ ค่าจ้างพนักงาน ค่าดูแลพื้นที่ส่วนกลาง ไม่มีคนไหนอยากอยู่นานหรอกครับ แต่ที่เขาอยู่นานเพราะมีปัญหาจริง ๆ อาจจะมาจากตัวบริษัทหรือเศรษฐกิจไม่ดี ควบคุมลำบาก"

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1492594506