อีก 2 ปี ภาษีที่ดิน คสช. (6) แลนด์แบงก์ทุก ตร.ว.ต้องนำมาใช้ประโยชน์

หลากทรรศนะเกี่ยวกับกฎหมายใหม่ ซึ่งรัฐบาล คสช.ประกาศล่วงหน้าในการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือพร็อพเพอร์ตี้ แท็กซ์ วันที่ 1 มกราคม 2562 เท่ากับเหลือเวลาอีกไม่ถึง 2 ปี ในการเตรียมความพร้อมรับมือ
 

ซีรีส์วันนี้เราขึ้นเหนือ จับเข่าคุยกับ "พี่เป้-กนกศักดิ์ เชี่ยวศิลปธรรม" กรรมการผู้จัดการ บริษัท กาญจน์กนก จำกัด ดีเวลอปเปอร์เจ้าถิ่นเมืองเชียงใหม่ ถึงผลกระทบตลอดจนการเตรียมตัวรองรับ
 

ทั้งนี้ทั้งนั้น ปี 2559 กลุ่มกาญจน์กนกมียอดรับรู้รายได้ 2,733 ล้านบาท มีมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยปีละ 5,000 ล้านบาท ถือว่าสูงกว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หลายรายด้วยซ้ำไป

กนกศักดิ์ เชี่ยวศิลปธรรม

"ผมว่าจริง ๆ เป็นนโยบายที่ดี มองว่าทำให้ที่รกร้างว่างเปล่าจะมีการนำมาใช้ประโยชน์ มาเช่าทำเกษตรก็ยังดีกว่า ยังสร้างงานสร้างรายได้ขึ้นมา และภาษีก็ไม่เยอะ รัฐบาลน่าจะออกมาเพื่อกดดันให้มีการนำที่ดินมาใช้ประโยชน์มากกว่า"
 

ในบทบาทของการเป็นดีเวลอปเปอร์แน่นอนว่ามีความจำเป็นต้องจัดซื้อจัดหาที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลักในการพัฒนาโครงการโดยมีแลนด์แบงก์สะสมในมือขณะนี้มากกว่า 1,000 ไร่
 

"แต่ละปีใช้ที่ดินพัฒนาโครงการ เฉลี่ยจำนวนยูนิตที่ก่อสร้างและส่งมอบให้กับลูกค้าน่าจะอยู่ประมาณ 800-1,000 ยูนิต แต่รวมคอนโดมิเนียมด้วยซึ่งใช้ที่ดินไม่เยอะ ตีคำนวณแนวราบเราทำปีละ 600 ยูนิต บนที่ดิน 50 ตารางวา และมีทาวน์โฮมด้วย น่าจะใช้ที่ดิน 150 ไร่"
 

การประเมินผลกระทบต้องมอง 2 ฝั่ง ทั้งฝั่งผู้พัฒนาโครงการ กับฝั่งผู้ซื้อหรือผู้บริโภค
 

ในส่วนของฝั่งผู้บริโภค มีประเด็นทางเทคนิคที่ต้องคำนึงอีกนิดหน่อย ตรงที่แลนด์แบงก์สำหรับรอพัฒนาโครงการ รัฐลดหย่อนให้ 3 ปีแรก เสียในอัตราน้อยมาก 0.02% หรือล้านละ 200 บาท แต่หลังจากพ้นช่วง 3 ปีไปแล้วจะต้องมีภาระจ่ายภาษีแพงขึ้น
 

เพียงแต่รายละเอียดยังไม่ชัดเจนว่าจะเสียในอัตราของ "ที่ดินพาณิชยกรรม" ซึ่งเริ่มต้น 0.3% หรือล้านละ 3 พันบาท หรือเสียในอัตรา "ที่อยู่อาศัย" ซึ่งเริ่มต้น 0.03% หรือล้านละ 300 บาท
 

หมายความว่า ที่ดินเปล่าที่บริษัทนำมาพัฒนาโครงการ ตั้งแต่วันแรกที่เริ่มก่อสร้าง-ขาย-โอน หากจบโครงการใน 3 ปี ผู้ประกอบการก็ไม่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯเข้ามาบวกในราคาบ้าน
 

แต่หากไม่สามารถปิดการขายภายใน 3 ปี มีผลทำให้ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปจนกว่าจะขายหมดโครงการ มีผลกระทบต้องจ่ายภาษีรายปีตามปกติ แน่นอนว่าต้นทุนค่าใช้จ่ายถูกบวกเข้าไปในราคาบ้านโดยอัตโนมัติ
 

"อสังหาฯในเครือกาญจน์กนกมีตั้งแต่ 1-5 ล้าน แต่ลูกค้าฐานใหญ่ ๆ อยู่ที่ 3 ล้านกว่าบาท ถ้าหากต้องเสียภาษี สมมติ คิดแพงสุดคือประเภทพาณิชยกรรม ต้นทุนเพิ่มขึ้นตกปีละหมื่นบาท น่าจะยังไม่กระทบมาก คิดว่าผู้บริโภคยังรับได้อยู่"
 

ในส่วนของฝั่งผู้ประกอบการ ไม่ได้หมายความว่าถ้าขายบ้าน 3 ล้าน แล้วบังเอิญขายช้าจนทำให้มีต้นทุนภาษีเพิ่มปีละหมื่นกว่าบาทแล้วจะไม่เดือดร้อนอะไร เพราะการจ่ายภาษีเป็นการจ่ายรายปี ดังนั้น ถ้ายิ่งปล่อยไว้นาน ต้นทุนจ่ายภาษีก็จะยิ่งถูกบวกทบขึ้นไปเรื่อย ๆ ในราคาบ้าน 
 

ดังนั้นทางออกดีที่สุด คือเปิดโครงการแล้วต้องเร่งจบให้เร็วที่สุด นำไปสู่การเตรียมรีวิวโมเดลธุรกิจ จากเดิมเฉลี่ยพัฒนาโครงการละ 70-80 ไร่ ใช้เวลา 5-6 ปี อาจต้องรีไซซ์ให้เหลือ 50-60 ไร่ เพื่อเร่งให้จบภายใน 4-5 ปี เพื่อไม่ให้ต้นทุนจากภาษีตัวใหม่เป็นภาระกับผู้บริโภคมากนัก
 

นอกจากนี้ยังมีอีกโจทย์ที่ต้องนำไปขบคิดต่อนั่นคือที่ดินสะสมในมือจะทำยังไง
 

"เรามีแลนด์แบงก์เก็บไว้อยู่ยังมีเยอะประมาณ 1,500 ไร่ คงต้องมาวางแผนว่าบางส่วนอาจปลูกสวนปาล์ม สวนต้นไม้ เพื่อนำไปใช้ในอนาคต นำกลับมาใช้อีกทีหนึ่งในส่วนที่ต้องเก็บยาว ๆ และที่ดินส่วนอื่นต้องวางแผน ให้ไปเข้าข่ายทำการเกษตร" คำเฉลยถึงแนวทางบริหารจัดการแบบตรงไปตรงมา
 

ในข้อเท็จจริงต้องยอมรับว่าฐานภาษีของการทำประโยชน์บนที่ดินในมือภาระภาษีต่ำที่สุดคือที่ดินการเกษตร การปลูกต้นปาล์ม ปลูกสวนต้นไม้ เป็นสิ่งจำเป็นในการพัฒนาพื้นที่สีเขียว หรือสวนสาธารณะในพื้นที่ส่วนกลางอยู่แล้ว 
 

ข้อแตกต่างอยู่ที่แต่เดิมอาจซื้อจากซัพพลายเออร์ แต่เมื่อมีภาษีที่ดินฯเป็นตัวกดดัน การหันมาปลูกพืชบนที่ดินตัวเองจึงนับเป็นทางเลือกหนึ่งของผู้ประกอบการ
 

"แลนด์แบงก์ถือไว้นานสุดตอนนี้น่าจะสัก10กว่าปีได้ ซื้อไป ทำไป เก็บไปเรื่อย ๆ ตอนนี้เราเริ่มนำผังโครงการมาดูละเอียด และเริ่มวางแผนจะเดินตรงไหนก่อน ตรงไหนวางแผนไปทำอะไรก่อน ทุกแปลงจะนำไปใช้ประโยชน์หมด"

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1493009696