บ้านประชารัฐเหลว-บิ๊กจัดสรรลุยตลาดแล้วไม่เวิร์ก

บ้านประชารัฐสะดุด รัฐบาลออกมติ ครม. 18 เมษายน หาทางซอฟต์แลนดิ้ง แก้เกณฑ์สินเชื่อซื้ออสังหาฯ 1.5 ล้าน "พฤกษา-เพอร์เฟค-LPN" เมิน เผยทดลองทำแล้วไม่เวิร์ก "ที่ดินแพง-แบงก์เข้ม-ต้นทุนพุ่ง" แนะรัฐมอบภารกิจให้การเคหะฯ เป็นเจ้าภาพเดินหน้าแจ้งเกิดโครงการ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นโยบายบ้านประชารัฐของรัฐบาล คสช. ที่ได้ริเริ่มเมื่อเดือนเมษายน 2559 ล่าสุด ได้มีมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันอังคาร 18 เมษายนที่ผ่านมา ปรับลดเงื่อนไข "บ้านประชารัฐ-บ้านธนารักษ์ประชารัฐ" ผ่อนคลายกฎเกณฑ์ฝั่งผู้ขอสินเชื่อรายย่อย (โพสต์ไฟแนนซ์) โดยยังไม่ได้พิจารณาทบทวนสินเชื่อผู้ประกอบการ (พรีไฟแนนซ์) รวมทั้งสิทธิประโยชน์เงื่อนไขจูงใจให้ภาคเอกชนเข้าร่วมโครงการ

พรี-โพสต์ไฟแนนซ์หลุดเป้า

ทั้งนี้รัฐบาลคสช.เปิดตัวโครงการบ้านประชารัฐสำหรับผู้มีรายได้น้อย มีเงื่อนไขรัฐสนับสนุนเงินกู้ 2 ขา คือ สินเชื่อพรีไฟแนนซ์ปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการนำมาใช้พัฒนาโครงการ วงเงินรวม 30,000 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 4% ผ่านธนาคารของรัฐ 3 แห่งคือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธ.ออมสิน และ ธ.กรุงไทย แห่งละ 10,000 ล้านบาท

และจัดวงเงินสินเชื่อรายย่อย ปล่อยกู้ให้ประชาชนและข้าราชการนำมาซื้อโครงการ วงเงินรวม 40,000 ล้านบาท ผ่าน 2 ธนาคารรัฐคือ ธอส. กับออมสิน แห่งละ 20,000 ล้านบาท รวมเป็นสินเชื่อภายใต้โครงการนี้ 70,000 ล้านบาท

อีกทั้งเพื่อสร้างโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อในภาวะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจึงมีนโยบายให้ผ่อนคลายกฎเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อคำนวณจากหนี้สินต่อรายได้หรือDSR (Debt Service Ratio) จาก 30-35% เป็น 50% หมายความว่าผู้กู้มีภาระหนี้อยู่ 50% ของรายได้ก็ยังมีโอกาสกู้ผ่าน

อย่างไรก็ตาม กระทรวงการคลังได้รายงานผลดำเนินงานสินเชื่อโครงการบ้านประชารัฐ พบว่า มียอดอนุมัติสินเชื่อต่ำกว่าคาด โดยสินเชื่อพรีไฟแนนซ์วงเงิน 3 หมื่นล้านบาท มียอดขอสินเชื่อ 4 ราย วงเงิน 395 ล้านบาท อนุมัติ 3 ราย วงเงิน 257 ล้านบาท และสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ วงเงิน 4 หมื่นล้านบาท มียอดขอ 36,394 ราย วงเงิน 36,459 ล้านบาท อนุมัติ 13,631 ราย วงเงิน 11,335 ล้านบาท คิดเป็น 1 ใน 4 ของยอดสินเชื่อรวม

แก้มติ ครม.หาซอฟต์แลนดิ้ง

ล่าสุด กระทรวงการคลังจึงเสนอขออนุมัติ ครม. ปรับเกณฑ์ผู้เข้าร่วมโครงการ โฟกัสไปที่สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ ที่กำหนดเพดานราคาบ้านประชารัฐหลังละไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีเงื่อนไขผู้กู้ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน แต่จากที่มีการอนุมัติเพียง 25% ของสินเชื่อเป้าหมาย ครม.จึงได้อนุมัติการปรับเกณฑ์สินเชื่อใหม่ ดังนี้ 1.ปล่อยกู้ให้กับผู้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยในขณะที่มาขอสินเชื่อบ้านประชารัฐ หมายความว่าเดิมอาจเคยซื้อบ้านหลังแรกมาก่อนแต่ได้ขายไปแล้ว การซื้อบ้านประชารัฐจึงถือเป็นการซื้อบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยในปัจจุบัน 2.ปลดล็อกสินเชื่อสำหรับกู้ไปปลูกบ้านบนที่ดินตัวเอง วงเงิน 1.5 ล้านบาท ให้เป็นสินเชื่อสำหรับสร้างบ้านอย่างเดียว ไม่รวมค่าที่ดิน

นอกจากนี้ โครงการบ้านประชารัฐที่มีกรมธนารักษ์ รับเป็นเจ้าภาพจัดหาที่ดินพัฒนาโครงการ แต่เป็นสิทธิการเช่า ที่เรียกว่าบ้านธนารักษ์ประชารัฐ ครม.ได้อนุมัติเกี่ยวกับโครงการเช่าระยะสั้น โดยตัดข้อกำหนดต้องเป็นเจ้าหน้าที่ของรัฐที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน มาเป็นเจ้าหน้าที่รัฐที่มีรายได้ไม่เกินเดือนละ 20,000 บาท รวมทั้งโครงการเช่าระยะยาว กำหนดเป็นเจ้าหน้าที่รัฐหรือประชาชนที่ปัจจุบันไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

อสังหาฯไม่สนใจเข้าร่วม

นายปิยะประยงค์กรรมการผู้จัดการกลุ่มพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ"ว่า ปีที่แล้วบริษัทพยายามเข้าร่วมโดยทดลองพัฒนาคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ราคาบ้านประชารัฐคือไม่เกินยูนิตละ 1.5 ล้านบาทผลตอบรับ ไม่เป็นไปตามที่คาด อาจเป็นเพราะทำเลอยู่ไกลตัวเมืองเพราะมีปัญหาต้นทุนที่ดิน ที่สำคัญเป็นโครงการที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงมาก เป็นตัวแปรหลักที่ทำให้ตัดสินใจชะลอการเข้าร่วม

"เซ็กเมนต์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต้องยอมรับความจริงว่ามีประเด็นเรื่องสินเชื่อกู้ไม่ผ่านสูงมาก เงื่อนไขรัฐก็ไม่ค่อยจูงใจ"

นายจรัญ เกษร กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรสันติ จำกัด ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ปีที่แล้ว LPN ส่งคอนโดฯราคาประชารัฐยูนิตละไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเข้าร่วมโครงการ แต่มียอดปฏิเสธสินเชื่อมากกว่าครึ่งจาก 1,000 ยูนิต แสดงให้เห็นว่ากลไกการพิจารณาสินเชื่อยังเข้มงวด แม้รัฐบาลให้ผ่อนคลายเกณฑ์ DSR 50% แล้วก็ตาม

นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทไม่ได้เข้าร่วมบ้านประชารัฐเพราะโปรดักต์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทมีน้อยมาก การที่รัฐบาลกำหนดเพดานราคาอย่างนเท่ากับปิดช่องการเข้าร่วมโครงการโดยปริยาย หากรัฐบาลขยับเพดานราคาเป็น 2 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะเข้าร่วมได้มากขึ้นทั้งในกลุ่มทาวน์เฮาส์และคอนโดฯ

ขานรับปลูกบ้านไม่รวมที่ดิน

นายสิทธิพรสุวรรณสุตนายกสมาคมไทยธุรกิจรับสร้างบ้าน (THBA) กล่าวว่า การปรับเกณฑ์ให้ขอสินเชื่อ 1.5 ล้านบาทสำหรับปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง โดยไม่นำค่าที่ดินมาคำนวณด้วย ทำให้ผู้บริโภคในต่างจังหวัดรับอานิสงส์โดยตรง เพราะเซ็กเมนต์สร้างบ้านในต่างจังหวัดส่วนใหญ่สร้างหลังละไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่สินเชื่อสร้างบ้านหลังละไม่เกิน 1.5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯ น่าจะมีจำนวนน้อยมาก เนื่องจากราคาที่ดินแพงทำให้เจ้าของมีความต้องการสร้างบ้านหลังใหญ่เพื่อให้ใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากที่สุด

ในแง่ธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่ออานิสงส์ก็น่าจะตกกับธอส. ในตลาดต่างจังหวัด เพราะธนาคารพาณิชย์คงไม่สนใจปล่อยกู้สร้างบ้านประชารัฐ เพราะต้นทุนในการพิจารณาสินเชื่อสูงเมื่อเทียบกับวงเงินสินเชื่อ 1.5 ล้านบาท

"ปีที่แล้วตอนประชุมตั้งกฎเกณฑ์บ้านประชารัฐ สมาคมให้ข้อคิดเห็นไปแล้วว่าสินเชื่อสร้างบ้านต้องไม่รวมค่าที่ดิน เพราะตอนนี้ที่ดินแพงหมดไม่ว่าในกรุงเทพฯหรือต่างจังหวัด เมื่อรวมไปแล้วจะเหลือวงเงินสร้างบ้านจริง ๆ ไม่กี่แสนบาท ไม่สามารถทำได้ ขณะที่บ้านหลังละ 1.5 ล้านบาท ยังพอทำได้บนพื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตรต้น ๆ เฉลี่ยค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 1 หมื่นบาท" นายสิทธิพรกล่าว

แนะรัฐให้การเคหะฯทำ

แหล่งข่าวจากวงการพัฒนาที่ดิน กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตอนเริ่มต้นโครงการนี้เมื่อปีที่แล้ว มีการเชิญผู้บริหารและตัวแทนสมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์คณะใหญ่เข้าไปหารือ รัฐบาลโดยกระทรวงการคลังฟังความคิดเห็นแต่ไม่เชื่อภาคเอกชนสักเท่าไหร่ ซึ่งโครงการบ้านประชารัฐฝืนกลไกตลาดปกติหลายอย่าง จนทำให้เอกชนไม่สามารถเข้าร่วมโครงการได้ เช่น ถ้าเอกชนทำต้องขออนุญาตจัดสรร ซึ่งถูกล็อกด้วยกฎหมายหลายอย่างตั้งแต่ข้อกำหนดถนนในหมู่บ้าน สวนสาธารณะ ขนาดที่ดิน-พื้นที่ใช้สอย ทำให้ไม่สามารถขายราคาประชารัฐได้

ขณะเดียวกัน รัฐชวนไปเช่าที่ดินราชพัสดุแต่ขายแบบสิทธิการเช่า เป็นการฝืนพฤติกรรมผู้บริโภคคนไทย ถึงแม้จะเป็นตลาดล่างแต่ก็ชอบซื้ออสังหาฯแบบกรรมสิทธิ์มากกว่าเช่า เปรียบเทียบเช่าบ้านธนารักษ์ประชารัฐราคา 1.5 ล้านบาท ค่างวด 4-5 พันบาท/เดือน ขยับมาซื้อเอกชนราคาแพงกว่าเพิ่มงวดผ่อน 7-8 พันแต่ได้กรรมสิทธิ์ เชื่อว่าคนยอมซื้อแพงขึ้นเพราะได้เป็นเจ้าของ นอกจากนี้ ยังมีประเด็นไม่จูงใจมากขึ้นไปอีก เพราะภาครัฐมีนโยบายให้เอกชนไปก่อสร้างโครงการ หลังจากนั้นกรมธนารักษ์จะเป็นผู้บริหารโครงการเอง เท่ากับเป็นการไปทำรับเหมาก่อสร้าง ไม่ใช่พัฒนาที่ดิน เป็นเหตุผลที่ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ไม่สนใจเข้าร่วม

"ต้องวิพากษ์กันตรง ๆ ว่านโยบายไม่ประสบความสำเร็จ ซึ่งจริง ๆ แล้วรัฐบาลยังมีเครื่องมือคือการเคหะแห่งชาติ เพราะสามารถพัฒนาโครงการโดยได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายจัดสรร ทำให้สร้างบ้านราคาประชารัฐได้ทุกทำเล" แหล่งข่าวกล่าว

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1493184418