อสังหาส่งการบ้านก่อนบังคับใช้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เวทีสัมมนาแห่งปีของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC หัวข้อ "การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใต้กรอบ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" เมื่อเร็ว ๆ นี้ ระดมกูรูวงการอสังหาริมทรัพย์มาพูดแบบเปิดอก เพื่อรองรับโรดแมปของรัฐบาล คสช. ที่ประกาศนโยบายผลักดันเป็นกฎหมายภายในวันที่ 1 มกราคม 2561 และผ่อนผันให้เวลาเตรียมตัวโดยตั้งเป้ามีผลบังคับใช้จริงภายในวันที่ 1 มกราคม 2562

บ้าน-คอนโดฯรับมือได้

"คุณตรี-กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา" กรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า ฐานภาษี 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า ลองคำนวณตัวอย่าง มีบ้านและที่ดินทำเลทองหล่อ ขนาด 1 ไร่ มูลค่า 80 ล้านบาท ได้รับยกเว้น 50 ล้านแรก เสียภาษี 30 ล้านในอัตรา 0.05% หรือล้านละ 500 บาท เท่ากับเสียภาษีปีละ 15,000 บาท เฉลี่ยเดือนละ 1,200 บาท

กรณีซื้อคอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นทรัพย์สินต้องจ่ายภาษี ตกปีละ 3,000 บาท เฉลี่ยเดือนละ 250 บาท จึงแทบไม่มีผลกระทบเลย ดังนั้นต่อให้นำมาปล่อยเช่าเดือนละ 20,000 บาท ถ้าเสียภาษีโรงเรือน 12.5% ของค่าเช่า ก็เสียหลักหมื่นบาท (เน้นว่าถ้าเสียภาษีถูกต้อง) ในขณะที่ภาษีที่ดินฯประเภทพาณิชยกรรม คอนโดฯ 6 ล้านเสียภาษีปีละ 18,000 บาท ดีไม่ดีถูกกว่าภาษีโรงเรือนถ้าทำถูกต้อง

"อย่าเพิ่งกลัว ประเด็นหลักอยากให้ลองเข้าไปคำนวณ คิดว่า 90% ของคนไทยไม่ได้กระทบเท่าไหร่ ที่อยู่อาศัยหลังแรกหรือหลังหลักใครมีเกิน 50 ล้านบาท ผมว่าไม่ถึงนะ และถ้าเราลงทุนคอนโดฯก็หลัก 2 ล้าน หรือ 5-6 ล้าน ที่ผ่านมาคนซื้อคอนโดฯปล่อยเช่าก็ไม่ได้แจ้งภาษี ภาษีจะถูกกว่าภาษีโรงเรือนด้วยซ้ำ"

ถนนข้าวสารสูงเท่าทองหล่อ

"คุณตรี-กิตติพล" ประเมินมีผู้รับผลกระทบสองกลุ่ม 1.แลนด์ลอร์ด เช่น ที่ดิน 2 ไร่ทำเลสาทร ราคาประเมินวาละ 7.5 แสนบาทติดถนนใหญ่ มูลค่า 600 ล้านบาท โดนอัตราพาณิชยกรรม 0.9% เท่ากับปีละ 5.4 ล้าน เดือนละ4.5 แสน ปล่อยเช่ายังไงก็ไม่ครอบคลุมค่าเช่า สมมติคิดค่าเช่าทำปั๊มน้ำมันเดือนละ 3 แสนบาท แล้วมาบวกค่าภาษีที่ดินฯอีก 4.5 แสนบาท ผู้เช่าคงรับไม่ไหว 

2.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า เพดานภาษี 5% แต่มีช่วงเวลาขยับฐานภาษี 7 ปี เริ่มจาก 1-2-3% และจะขึ้น 5% เมื่อไหร่ยังไม่รู้ ตัวอย่าง ที่ดินซอยเอกมัย ซานติก้าผับ 5 ไร่ ราคาประเมินวาละ 3.5 แสนบาท ปล่อยรกร้างว่างเปล่าภาษีในสามปีแรกปีละ 7 ล้าน เดือนละ 5.8 แสน, ปีที่สี่-หก บวก 2% เป็นปีละ 14 ล้าน ตกเดือนละ 1 ล้านกว่าบาท ปีที่เจ็ดขึ้นไปเสียปีละ 21 ล้าน

"นั่นคือที่ดินเปล่าในเมืองโดนหนักสุด จึงมองว่าเป็นโอกาสของดีเวลอปเปอร์"

แต่คำถามดัง ๆ คือ Timing เหมาะสมหรือไม่ รวมทั้งมองว่ามี 2-3 ประเด็นที่ยังไม่ค่อยยุติธรรม

1.ราคาประเมินถูกต้องไหม ปัจจุบันเป็นราคาประกาศของปี 2559-2562 สูงสุดวาละ 1 ล้านที่สีลม, เพลินจิตวาละ 7.5 แสน, ทองหล่อติดถนนใหญ่วาละ 4.2 แสน แต่เขตพระนคร อาทิ ถนนข้าวสารราคาประเมิน 4.2 แสนเท่าทองหล่อ แต่ขึ้นตึก 30 ชั้นเท่าทองหล่อไม่ได้ ไม่รู้จะมีข้อยกเว้นอะไรให้หรือไม่

2.สนามกอล์ฟ สปอร์ตคลับในเมือง ราคาประเมินสูงมาก ต้องมาดูว่าจะมีผลกระทบอะไรบ้าง

ห่วงลักลั่น "พาณิชยกรรม"

"พี่อ๋อย-อิสระ บุญยัง" นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษา สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ดีเวลอปเปอร์ที่แน่นด้วยข้อมูลอีกเช่นเคย ตั้งข้อสังเกต ดังนี้

1.เพดานจัดเก็บภาษีรอบนี้สูงกว่าร่างกฎหมายในอดีต 

2.ที่ดินเกษตรกรรม ถ้าเป็นที่ดินให้เช่าเพื่อทำเกษตรตีความเป็นพาณิชยกรรมหรือเกษตรกรรม เพราะมูลค่า 50 ล้านบาทแรกของประเภทเกษตรกรรม ไม่ต้องเสียภาษีอะไรเลย แต่ประเภทพาณิชยกรรมเสียภาษี 0.3%

นอกจากนี้ ตึกแถวให้เช่าหรือทำค้าขายเอง อาคารโรงงาน ถ้ามีภาษีที่ดินฯบังคับใช้และมีการเปลี่ยนแปลงอัตราจัดเก็บ ถามว่าความชัดเจนมีแล้วหรือยังว่าตีความยังไง

3.ประเภทที่อยู่อาศัย ถ้าให้เช่าคิดอัตราที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรม ความแตกต่างคือ ที่อยู่อาศัย (บ้านหลังที่สอง เริ่มเสียภาษี) เสียเริ่มต้น 0.3% แต่ถ้าเป็นพาณิชยกรรมภาษี 0.9% สูงกว่า 3 เท่า

รัฐเปิดออปชั่นพิเศษ

4.มีที่ดินอยู่แล้วหรือแลนด์แบงก์ในมือดีเวลอปเปอร์ทางรัฐบาลเอื้ออำนวยอยู่แล้วภายใต้กฎหมายสรรพากร คือ ตั้งนิติบุคคล เป็นบริษัทที่จัดตั้งระหว่างสิงหาคม 2559-ธันวาคม 2560 ได้รับยกเว้นค่าโอนเหลือ 0.01%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และภาษีรายได้

อีกฉบับเป็นมติคณะรัฐมนตรี กฎหมายสรรพากรเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินแบบบุคคลธรรมดาเกิน 5 ปีไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ซึ่งคำนวณยากเพราะคำนวณจากการถือครองหรือปีที่ซื้อ อยู่ระหว่าง 2.5-5% ปัจจุบันคำนวณจากราคาประเมิน ต่อไปคำนวณจากราคาซื้อขายจริง

ทั้งสองกฎหมายนี้เอื้ออำนวยอย่างมากสำหรับการเตรียมตัวรองรับภาษีที่ดินฯในอนาคต

เรื่องที่สองถ้าขายหุ้นกฎหมายบอกว่า ทรัพย์สินที่โอนเข้าบริษัทต้องตีเป็นมูลค่าหุ้น เช่น ทุนจดทะเบียนพันล้านบาทก็ตีทรัพย์สินเป็นมูลค่าหุ้นพันล้านบาท ปัจจุบันราคาประเมินต่ำ ราคาตลาดสูง ถ้าใช้ราคาประเมินจดทะเบียนไป 400 ล้านบาท เวลาขายแจ้งว่าขาย 500 ล้านบาท เสียภาษีเฉพาะส่วนต่างจึงเท่ากับเสียภาษีแค่ 100 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นบุคคลธรรมดาขายหุ้นต้องแจ้งเต็ม 400 ล้านบาท และเสียภาษีเต็มมูลค่า 400 ล้านบาท

"กฎหมายไทยใช้คำว่า "ตามควรแก่สภาพ" เพราะฉะนั้นต้องระบุให้ชัดเจนว่า บ้านให้เช่า เสียภาษีเป็นบ้านหรือพาณิชยกรรม, ที่ดินเปล่าให้เช่าทำเกษตร เสียภาษีเกษตรกรรมหรือภาษีพาณิชยกรรม เป็นต้น"

สต๊อกบ้านเสียภาษีถูก-แพง ?

สารพัดปัญหายังรวมถึงในทางปฏิบัติ การโอนบ้านจัดสรรมีปัญหามาก เช่น ตอนซื้อที่ดินมาพัฒนาวาละ 5,000 บาท แต่พอก่อสร้างเสร็จและโอนให้ผู้บริโภคมีการสร้างพื้นที่ส่วนกลาง อาจทำให้ราคาประเมินเปลี่ยนกลายเป็นวาละ 30,000 บาท

เรื่องที่ 2 กรณีบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและยังขายไม่ได้ เป็นสต๊อก มีภาระภาษียังไง ถ้าเสียภาษีพาณิชยกรรมอัตราภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัย 3 เท่า รัฐจะตีความยังไง

เรียกร้องความโปร่งใส

สุดท้าย "คุณตรี-กิตติพล" แสดงข้อกังวลว่า ในอนาคตที่ภาษีจะบังคับใช้ เรื่องความโปร่งใส กระบวนการในการประกาศราคาประเมินยังไม่ทราบหลักเกณฑ์ เพราะการบังคับจัดเก็บเป็นภารกิจขององค์กรปกครองท้องถิ่น ทำให้มีข้อกังวลว่าอาจเกิดความลักลั่นที่ทรัพย์สินแปลงติดกันอาจเสียภาษีไม่เท่ากัน

ทั้งนี้ แนวทางการตรวจสอบของประชาชนทำได้มากน้อยแค่ไหน อย่างไร กรณีมีข้อกังขาเกี่ยวกับอัตราภาษีรายแปลง แนะนำว่ากระบวนการกำหนดอัตราจัดเก็บภาษีต้องทำอย่างโปร่งใส สามารถตรวจสอบได้ ควรมีการติดประกาศให้เห็นชัดเจน และดีที่สุดควรแปะไว้ในข้อมูลข่าวสารบนออนไลน์

นอกจากนี้ยังมีเรื่องการกำหนดเวลา ถือเป็นเรื่องทางเทคนิค โดยกฎหมายภาษีที่ดินฯระบุไว้เลยว่า ผู้มีหน้าที่เสียภาษีมีหน้าที่ชำระภาษีในวันที่ 1 มกราคมของปี นั่นคือผู้ขายต้องรีบขายภายใน 31 ธันวาคม ในขณะที่ผู้ซื้อก็อยากประวิงเวลาไปซื้อหลังวันที่ 1 มกราคม

ทั้งหมดนี้เป็นการบ้านยกแรกถึงรัฐบาล คสช. ก่อนกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้จริงในวันที่ 1 มกราคม 2562

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1496642181