ไพโรจน์ วัฒนวโรดม ที่ดิน-ทีม-เทคโนโลยีครบ JSP สู้ได้ทุกสนาม

1 ปี 1 เดือนที่นั่งบริหารในเครือ เจ.เอส.พี. พร็อพเพอร์ตี้ "พี่แจ้-ไพโรจน์ วัฒนวโรดม"ผู้บริหารมือปืนรับจ้างจากค่ายควอลิตี้เฮ้าส์ บนภารกิจเอ็มดี เจ.เอส.พี. แอสพลัส และรองกรรมการผู้จัดการ เจ.เอส.พี. กรุ๊ป โชว์ผลงานท็อปฟอร์มยืนยันความมั่นใจปีนี้จะมียอดรับรู้รายได้ 5,000 ล้านบาทได้ตามเป้าที่วางไว้

Q : อัพเดตผลดำเนินงาน

บริษัทประสบความสำเร็จในการเปิดตัวบ้านนิวซีรีส์ "JID-J Intelligence Design" ปีนี้ปีที่ 2 ที่ เจ.เอส.พี.เทิร์นอะราวนด์ 2.0 จากปีที่แล้ว 1.0 ปี"59 หลังบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯมีรายได้ 3,131 ล้านบาท

เป้าปีนี้วางแผนมียอดรับรู้รายได้ 5,000 ล้านบาท จาก 21 โครงการ 5 ทำเล นโยบายคือไม่ทำที่ดินแปลงใหญ่ แต่เน้นกระจายแปลงเล็กลงและกระจายทำเลมากขึ้น

ล่าสุดผลประกอบการเคยทำนิวไฮไตรมาส 4/59 จำนวน 1,585 ล้านบาท ผลงานเทียบเท่า 3 ไตรมาสแรกของปี"59 รวมกันมาจากการปรับกลยุทธ์ทำแนวราบมากขึ้น และทำบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น

สถานการณ์ไตรมาส 1/60 ยอดโอนทำนิวไฮ 1,043 ล้าน แนวโน้มไตรมาส 2/60 คาดว่าทำได้ 1,100 ล้านจากเป้าที่ตั้งไว้ 1,000 ล้าน ในขณะที่คาดการณ์ไตรมาส 3/60 รายได้ 1,550 ล้าน หากเป็นไปตามนั้นเท่ากับว่า 3 ไตรมาสมีรายได้ 3,500 ล้าน ไตรมาสสุดท้ายต้องทำอีก 1,500 ล้าน ซึ่งค่อนข้างมั่นใจ

กลยุทธ์มาจากการปรับโมเดลหันมาเน้นแนวราบ คอนเซ็ปต์เป็นบ้านพร้อมอยู่เพื่อสกรีนลูกค้าที่เครดิตดี ซื้อแล้วโอนเร็ว นอกจากนี้ ร่วมมือกับพันธมิตรสถาบันการเงินปล่อยกู้ 103% ฯลฯ

ในแง่สินค้าปัจจุบันมีครบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม โดยคอนโดฯมีสัดส่วน 25% แนวราบมีบ้านกับอาคารพาณิชย์ 75% เพื่อลดความเสี่ยงในการทำธุรกิจ

โมเดลธุรกิจปีนี้บริษัทเน้นพัฒนาคอนเซ็ปต์มิกซ์ยูสมีหลายแบรนด์ในโครงการเดียวกันควบคุมต้นทุนอาทิ ก่อสร้าง 3 เดือนเสร็จ ทำเลริมถนน ทีม R&D เช่น ไอฟังก์ชั่น บันไดชั้นล่างมีที่เก็บของ บ้านประหยัดพลังงาน สีสะท้อนความร้อน เพดานสูง 3 เมตรเทียบเท่าบ้านแพง

ทั้งหมดนี้ต้องทำงานหนักมากขึ้น เพราะการแข่งขันสูงเป็นตัวบังคับ

Q : ข้อแตกต่างเรากับคู่แข่ง

โครงการเราอยู่ติดถนน คู่แข่งผมเข้าซอย นั่นคือเราทำเลดีกว่า อย่างทำเลกัลปพฤกษ์ภาพรวมตลาดในบริเวณใกล้เคียงกับสำเพ็ง 2 ส่วนใหญ่โครงการเป็นทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น ทั้งเส้นมีทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นเป็นส่วนใหญ่ และอยู่ในซอย เช่น ซอยกำนันแม้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เป็นโลคอล

ในขณะที่ เจ แกรนด์ สาทร-กัลปพฤกษ์ เป็นโครงการเดียวในทำเลที่เป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้นติดถนน ซึ่งไม่ได้แข่งกับใคร เดิมเป็นอาคารพาณิชย์เอามาปรับทำเป็นทาวน์เฮาส์แทน ฉะนั้น ราคา 4-5 ล้านเวลาอยู่ริมถนนมันโอเคมาก

นั่นคือโมเดลสำเพ็ง 2 ทำโปรดักต์ไม่ชนกับใคร เซ็กเมนต์ 4-5 ล้าน เทียบกับคู่แข่งถ้าอยู่ริมถนนต้องเป็นบ้านเดี่ยวแต่ราคา 10 ล้านอัพ บวกด้วยเวลาทำเราให้ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น เพื่อได้ 4-5 นอน เพราะคนที่จ่ายเงิน 5 ล้านไม่ใช่ซื้อครั้งแรก และเป็นครอบครัวใหญ่ อยู่ได้ 2-3 เจเนอเรชั่น

Q : ราคาที่ดินย่านกัลปพฤกษ์

หลากหลายมาก ริมถนนคุยกันวาละ 1.5-2 แสนอัพ แต่ดูแล้วไม่มีใครขาย มีคนบอกว่ากัลปพฤกษ์เป็นถนนแห่งรีเทล มีโครงการมอลล์ยิบย่อยเยอะ แต่คอนโดมิเนียมยังไม่ถึงเวลา เรามาก่อน (เจ คอนโด) เท่านั้นเอง ถ้าหากเข้ามาในซอยราคาที่ดินวาละ 3-5 หมื่นรัศมีไม่เกิน 1 กม. เพราะถ้าทะลุไปมากจะไปเจอถนนเอกชัย

ฉะนั้น แถวนี้ไม่ค่อยมี ส่วนใหญ่ซื้อทาวน์เฮาส์ต้องเข้าซอยหมด มีเจ แกรนด์ฯที่อยู่ริมถนนนอกนั้นเป็นบ้านเดี่ยวหมด ผมตั้งเป้าปิดการขายไตรมาส 1-2 ปี 2561

Q : ตีโจทย์อสังหาฯยังไง

เรามองโจทย์ย้อนกลับไปครึ่งปีแรก เพราะทุกคนกลับมาทำแนวราบทั้งหมด และเล่นตลาดต่ำ 5 ล้าน เทียบตอนปลายปี′59 มองตลาดต้องมากกว่า 5 ล้านเพราะโดนรีเจ็กต์เรต ในขณะที่เรามองตลาดต่ำ 5 ล้านเป็นเรียลดีมานด์มากกว่า ฉะนั้น ยอดขายแนวราบจากทั้งสองไตรมาสที่ผ่านมา โซนไหนขายดี 200-300 ล้านแปลว่าปิดละ แต่ถ้าโซนไหนต่ำกว่า 100 ล้านเราก็หยุดแล้วไปเริ่มบุกไซต์อื่นต่อ

แบบบ้านผมมีแค่ 1-2 แบบ เวลาสั่งผลิตสั่งเป็นแมสได้และสามารถยุบโยกไปอยู่ที่อื่นได้ ผมจะ available มาก และพรีแคสต์ผมใช้เวลาปิดแค่ 3 เดือน

จากนั้นก็ต้องมาดูที่ดินในมือ ใครมีก่อน มีเทคโนโลยีที่จะมาเล่นได้ อีกเรื่องที่เรามองคือรายใหญ่รายกลางทำได้ไหม หัวใจอยู่ที่ทีมงาน สังเกตไหมครับว่าหลายคนที่ใหญ่และรวยก็ยังทำไม่สำเร็จ บางบริษัททำแนวราบก็ยังไม่สำเร็จสักที่

มีที่ต่อยหนักคือพฤกษาฯ รวมถึงโกลเด้นแลนด์ การที่เรามาลงแนวราบไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะลงได้หมด 1.ที่ดินต้องพร้อม 2.ทีมงาน 3.เทคโนโลยีพรีแคสต์ที่ทำแล้วให้จบได้

Q : เกมบุกอสังหาฯครึ่งปีหลัง

ผมมองเกมรักษาตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 5,000 ล้าน ตอนนี้สู้ไตรมาสต่อไตรมาส อย่างทำเลอัสสัมชัญ ศรีราชา เรามีที่ดินเดือนเมษายน แต่ดูที่ตอนกุมภาพันธ์ คู่แข่งแบรนด์ชนแบรนด์มีโกลเด้นแลนด์มาสร้างซุ้มประตู สร้างบ้าน 60 หลัง เดี๋ยวนี้ "ซุ้ม-ป้อม-ป้าย" ต้องเปิด คลับเฮาส์ให้พร้อม วิธีการนี้ก็เอามาจากแลนด์ฯ คิวเฮ้าส์ ผสมพฤกษาฯ เข้าไปคือทำเร็วขึ้น แต่ทุกอย่างต้องมีเงินนะ

เป็นสูตรแล้วเดี๋ยวนี้บ้านต่ำกว่า 3 ล้านลูกค้าเดินเข้ามามีความรู้สึกเหมือนได้ 5 ล้าน
 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1498456475