ราคาขายของแต่ละยูนิต โครงการเปิดใหม่ Dev คิดมาจากอะไร ?

เคยมีใครสงสัยกันมั้ยครับ …

ว่าราคาคอนโดมิเนียม หรือที่อยู่อาศัยอื่นๆ ที่เปิดใหม่ บนทำเลต่างๆ Developers ของแต่ละโครงการเค้าตั้งราคาขายมาจากอะไร ? ทำไมราคาถึงได้สูงขนานนี้ ขนานนั้น …ทุกอย่างมีเหตุมีผลมีที่มาเสมอครับ

จากการที่ผมได้เรียนรู้สมัยเริ่มทำงานบริษัทแห่งแรก เจ้านายผมตอนนั้นได้สอนวิธีคิดนี้ ผมจำมาในชื่อ “หลักเกณฑ์ 4 ส่วนในการตั้งราคา” ซึ่งจากวันนั้นถึงวันนี้ก็จะ 8 ปี ได้แล้วมั้งครับ ทุกครั้งที่มีโครงการเปิดใหม่ เมื่อที่ดินมีการซื้อขาย ปรับหน้าที่ดิน ล้อมรั้ว …ผมก็จะนำหลักเกณฑ์นี้ มานั่งคิดวิเคราะห์เล่นๆบ้าง จริงจังบ้างตามประสาว่าของหรือโครงการที่จะเปิด ในที่ดินแปลงนั้นๆ จะเป็นแบรนด์อะไร? หน้าตาของที่ออกมา Spec จะดีมั้ย? ขนาดห้อง จะมีแบบไหนบ้าง ? ระดับราคาจะอยู่ในช่วง Segment ไหน? ราคาขายจะเป็นเท่าไร?

อ่านบทความนี้แล้วจะได้อะไร ?

– บทความนี้ไม่ได้ต้องการบอกให้รู้ว่า Dev แต่ละเจ้าได้กำไรจากโครงการเท่าไร ?

อันนี้ผมเองก็ไม่ได้อยากรู้หรอกครับ แต่ถึงอยากรู้ก็พอจะหาข้อมูลเพิ่มเติมกันได้ในรายงาน งบดุลของแต่ละบริษัท เพราะส่วนใหญ่ Dev ดังๆที่รู้จักกันจะอยู่ในตลาดหลักทรัพย์กันอยู่แล้ว

แต่บทความนี้จะทำให้เราเข้าใจ วิธีการเลือกซื้อ และมีเหตุผลในการซื้อ มากขึ้น เช่น

– อยากซื้อโครงการนี้เพราะอะไร ?

– ทำไมถึงต้องจ่ายราคาต่อตร.ม.สูงขนาดนี้ ?

– ของที่เราซื้อวันนี้ถ้าเปรียบเทียบ จะเปรียบเทียบ Spec กับโครงการไหนแบรนด์อะไร ?

– ฯลฯ แล้วแต่ใครจะนำไปปรับวิธีคิดตามความต้องการของแต่ละคน

เริ่มเลยแล้วกันครับ …

กราฟ 1 : แสดงภาพให้เห็นว่าที่มาของราคาประกอบด้วยอะไรเป็นโหมดหลักบ้าง สัดส่วนการคิดไม่มีอะไรแน่นอนตายตัว ขึ้นอยู่กับวิธีคิดของแต่ละ Dev โดย ผมขอยกโมเดลตัวอย่าง ให้เห็นภาพ 3 รูปแบบ

กราฟ 2 : แสดงความแตกต่างในการตั้งราคาของ Dev ทั้ง 3 แบบ โดยค่าต่างๆจะไม่แน่นอนตายตัวและมีปัจจัย ผันแปรตามองค์ประกอบที่หลากหลายซึ่งต้องมีสิ่งที่ต้องนำมาประกอบการคิดด้วย ดังที่แจ้งไว้ใน สิ่งที่ต้องรู้เพิ่มเติม

กราฟ 3 : นำเสนอรูปแบบวิธีคิดของ Dev 1 ผมตั้งชื่อตามความเข้าใจผมเลยครับ ขอเรียก Dev กลุ่มนี้ว่า Developer “นักพัฒนา” ตรงตัวเลยครับ Dev กลุ่มนี้จะเน้นการพัฒนา ดังนั้นจะให้ความสำคัญกับเรื่องของ ตัวสินค้า Spec ของที่ให้ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ … เนื่องจากทำเลที่เป็นจุดด้อย ดังนั้นโครงการในกลุ่มนี้ จะเพิ่มเติมในส่วนของที่จอดรถ เพื่อเติมเต็มให้กลุ่มคนที่อยู่แทน ปัจจุบันที่จอดรถถือว่าสำคัญมากๆ โครงการในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ก็จะเพิ่มที่จอดรถให้รองรับกลุ่มคนที่อยู่อาศัย ประมาณ 80% ขึ้นไป

กราฟ 4 : นำเสนอรูปแบบวิธีคิดของ Dev 2 ผมของเรียก Dev กลุ่มนี้ว่า Mass + Life Style “เน้นเรื่องของ Life Style ” Dev ในกลุ่มนี้จะเน้นการพัฒนาสินค้า เพื่อตอบโจทย์คนกลุ่มใหญ่ ที่มีความต้องการซื้อ กลุ่มที่ผมกำลังพูดถึงคือ กลุ่มคนที่เริ่มทำงาน พึ่งเรียนจบ ต้องการที่อยู่อาศัยของตัวเอง ดังนั้น เรื่องการเดินทางจึงเป็นสิ่งสำคัญ ทำเลต้องดี ติดรถไฟฟ้า สะดวกในการเดินทางไปทำงาน หรือเรียนซึ่งส่งผลให้ตัวสินค้า จะต้องให้ลดความสำคัญลงเล็กน้อย แล้วจะลดจากอะไร?

1. เพิ่มจำนวนยูนิต เพื่อเฉลี่ยต้นทุนที่ดิน
2. ลดต้นทุนในส่วนของ Spec ที่ให้
3. ปรับขนาดของห้องให้ไม่ใหญ่เกินไป เพื่อไม่ให้ราคา Package สูงเกินกำลังกลุ่มเป้าหมายหลัก (21-30 sq.m.) และเพิ่มในเรื่องของ Concept โครงการ หรือ Facilities Area เพื่อใช้เป็นจุดขายโครงการเพิ่มเติม

กราฟ 5 : นำเสนอรูปแบบวิธีคิดของ Dev 3 ผมของเรียก Dev กลุ่มนี้ว่า Investor “ขวัญใจกลุ่มนักลงทุน ” Dev ในกลุ่มนี้จะเน้นการพัฒนาสินค้า โดยให้ความสำคัญกับเรื่องภาพลักษณ์ ของแบรนด์ ของสินค้า และ ภาพลักษณ์ที่ดีในส่วนของยอดขาย Performance ที่ดีให้กับตัวของบริษัทด้วย

แจกแจงตามรายละเอียดในกราฟเลยนะครับ

– การทำการตลาดจะเป็นการทุ่มช่วงแรกเต็มที่ เน้นการสร้างกระแส เปิดตัวมา วันเดียวหมด Sold Out 100% เลย เพื่อให้เกิดความอยาก เพื่อให้เกิดราคาการขาย Resale ที่สูงขึ้น

– การเลือกทำเลที่ตั้งในการทำโครงการ จะเน้นทำเลที่ดี เพื่อเป็นการเพิ่มคุณค่าให้กับตัวโครงการดังนั้นราคาที่ดินของโครงการแบบนี้ก็จะสูงมากๆ

– Spec ของที่ให้ก็จะเน้น ให้ของที่ต้องเทียบเท่าหรือดีกว่าโครงการที่เคยเปิดไปก่อนหน้า เพราะอย่าลืมว่ามาที่หลัง ยังไงราคาที่ดินก็มักจะสูงกว่าโครงการที่เคยเปิดก่อนหน้าเสมอ

แต่เดียวก่อน… หลายคนอ่านมาถึงตอนนี้จะเริ่มสงสัยว่า มีด้วยเหรอที่ Dev จะเอากำไรต่ำ ? ใช่ครับ หากเรามองเพียงกำไรที่มาจากการขายยูนิตในตัวโครงการ การขาย Pre Sale แต่เพียงอย่างเดียวแถม อย่างที่บอกไปตอนต้น ว่าค่าการตลาด ผมจะจัดให้อยู่ในส่วนเพิ่มลดของโหมด Net Profit แล้วรูปแบบการทำการตลาดของ Dev แบบนี้ คือการถล่มสื่อการตลาดในช่วงแรกของการเปิดตัว

แบบนี้ Net Profit ก็ยิ่งน้อยซิ… ถูกต้องเลยครับ

แต่ Dev เหล่านี้ถ้าสังเกตแล้วมองดีๆ เค้าจะมีงานต่อเนื่อง…คือขายจบแล้วงานยังไม่จบนะครับ คือเค้ามักจะมีการบริหารการขายยูนิต Resale ต่อเนื่องไป(แบบที่นักลงทุนชอบ)และถ้าโครงการขายดี กระแสดี Performance ดี … จะส่งผลต่อบริษัทในด้านใด เพิ่มอีกครับ?

.

.

.

เรื่องของ ตัวเลข มูลค่าหุ้นไงครับ … เข้าใจแล้วนะครับว่าทำไม ผมถึงเรียกกลุ่มนี้ว่า กลุ่ม Investor

เขียนไปเขียนมาก็สนุกดีนะครับ … หวังว่าคงจะเป็นประโยชน์ให้กับหลายๆคนในการเลือกซื้อได้ไม่มากก็น้อยและขอย้ำอีกครั้ง บทความนี้เป็นหลักในการคิดส่วนตัวของผม ซึ่งผมเอาไว้ใช้ในการตอบคำถามเวลาที่มีคนมาสอบถามผมว่า จะซื้อโครงการโน้น โครงการนั้น ดีมั้ย? ผมเชื่อว่าหลักในการคิด ในการเลือกของคนแต่ละคน มีความแตกต่าง จึงขอเสนอแนวทางนี้เป็นแนวทางเลือก เพิ่มเติมให้กับทุกๆคนก็แล้วกันนะครับ

หากมีข้อสงสัย หรือ ต้องการอยากสอบถาม เสนอแนะ ก็สามารถ Line หรือ Inbox เข้ามาคุยสอบถามเพิ่มเติมได้นะครับ

ขอบคุณที่สนใจและติดตามนะครับ

Line ID : @Insocondo

https://www.facebook.com/InsoCondo/?fref=ts

website : http://goo.gl/B4cVwP