ลุยประมูลที่ดินรถไฟ-ขสมก. ขุดกรุทำเลทองล้างหนี้ 2 แสนล้าน

“พิชิต อัคราทิตย์” เร่งแผนปลดหนี้ “รถไฟ-ขสมก.-บขส.-ท่าเรือ” เปิดกรุที่ดินเก่าทำเลในเมืองรวม 4 หมื่นไร่ ย่านมักกะสัน บางซื่อ สถานีแม่น้ำ เอกมัย ปิ่นเกล้า คลองเตย อู่บางเขน มีนบุรี โหมพัฒนาเชิงพาณิชย์รับรถไฟฟ้า แจกสัมปทาน 20-30 ปี ตั้งบริษัทลูกดึงมืออาชีพบริหารจัดการ หวังเงินก้อนแสนล้านใน 5 ปี

นายพิชิต อัคราทิตย์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กำลังเร่งรัดแผนฟื้นฟูกิจการของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กับองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) ให้เป็นรูปธรรมโดยเร็ว เพื่อปลดแอกภาระหนี้ที่สะสมมานานของแต่ละแห่งมีอยู่กว่า 1 แสนล้านบาทให้ได้ภายใน 5 ปี ตามที่คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) กำหนดกรอบเวลาไว้

ตั้งบริษัทลูกบริหาร 3.9 หมื่นไร่

“แผนปฏิรูปรถไฟหลักใหญ่คือ หยุดขาดทุนและจัดการหนี้กว่า 1 แสนล้านบาท การแก้ปัญหาขาดทุนกุญแจสำคัญคือ การบริหารสินทรัพย์ ทั้งอาคาร และที่ดินกว่า 2 แสนไร่ มีอยู่ทั่วประเทศ คิดเป็นมูลค่ากว่า 6 แสนล้านบาท โดยหารายได้จากการพัฒนาที่ดินที่เป็น non core ให้ได้ผลตอบแทนไม่ต่ำกว่า 5% พร้อมกับรื้อค่าเช่าการจัดหาประโยชน์ที่ดินใหม่ให้เป็นไปตามกลไกของตลาด”

ล่าสุดเมื่อวันที่ 25 ก.ย. อนุกรรมการ คนร.เห็นชอบให้ ร.ฟ.ท.จัดตั้งบริษัทลูก คือ บริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด บริหารที่ดินไม่ได้ใช้ในการเดินรถ จำนวน 38,469 ไร่ มูลค่า 300,000 ล้านบาท ให้เอกชนเข้าร่วม PPP จัดหาประโยชน์ระยะยาว 30 ปี

รูปแบบเชิงพาณิชย์ เช่น ย่านมักกะสัน 497 ไร่ สถานีแม่น้ำ 277 ไร่ สถานีบางซื่อ 218 ไร่ ย่าน กม.11 พื้นที่ 359 ไร่ สถานีเชียงใหม่ สถานีสงขลา หาดใหญ่ และหัวหิน 30 ปีได้ผลตอบแทน 6 แสนล้านเพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว โดย ร.ฟ.ท.จ้างที่ปรึกษาจัดทำแผนธุรกิจ

จะมีผลตอบแทนจากการพัฒนาที่ดินในระยะเวลา 10 ปี (2561-2570) อยู่ที่กว่า 120,000 ล้านบาท และระยะเวลา 30 ปี (2561-2590) จะอยู่ที่ 630,000 ล้านบาท(คิดเป็นปัจจุบันอยู่ที่ 300,000 ล้านบาท)เป็นรายได้จากค่าเช่าสัญญาเดิม ผลตอบแทนรายได้จากที่ดินแปลงใหญ่ในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด

“11 ต.ค.นี้จะเสนอบอร์ด คนร.ชุดใหญ่พิจารณา บริษัทลูกที่ตั้งขึ้นรถไฟถือหุ้น 100% ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่จะจ้างเอกชนมืออาชีพด้านที่ดินมาบริหาร คาดว่าต้นปี 2561 จะตั้งบริษัท จากนั้นเซตแผนธุรกิจ บุคลากร และระบบ รวมถึงนำเครื่องมือการเงินมาช่วย ตั้งพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ นำสินทรัพย์ 1 ใน 3 ขายเข้ากองทุน จะทำให้รถไฟล้างหนี้แสนล้านบาทได้เร็วขึ้น และมีรายได้จากที่ดินเพิ่มขึ้นจากปีละกว่า 3,000 ล้านบาท เป็นกว่า 10,000 ล้านบาท”

ปีหน้าลุยคอมเพล็กซ์บางซื่อ

ปีหน้าคาดว่าที่ดินจะนำมาประมูล ได้แก่ สถานีบางซื่อแปลง A พื้นที่ 35 ไร่ มูลค่าลงทุน 11,573 ล้านบาท รูปแบบสมาร์ตบิสซิเนสคอมเพล็กซ์ จากนั้นเป็นที่ดินสถานีมักกะสันแปลง A พื้นที่ 139.82 ไร่ พัฒนาศูนย์การค้า โรงแรม ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงาน และที่จอดรถรองรับการเป็นเกตเวย์พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) กับรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน

“สถานีแม่น้ำที่อยู่ติดกับที่ดินของการท่าเรือฯให้รถไฟไปหารือพัฒนาร่วมกันในอนาคต ถ้าเป็นไปได้จะได้ประโยชน์ด้วยกันทั้งคู่ ผมสั่งให้การท่าเรือฯตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์มาพัฒนาที่ดินท่าเรือกรุงเทพที่มีอยู่ 2,300 ไร่ พัฒนาสร้างรายได้ ซึ่งการท่าเรือฯมีทรัพย์สินมูลค่ากว่า 5 หมื่นล้านบาท แต่มีผลตอบแทน 600-700 ล้านบาทต่อปี หรือ 1.21%ต่ำพอ ๆ กับรถไฟ”

นอกจากนี้ ร.ฟ.ท.ต้องมีการปรับตัวเพิ่มรายได้การเดินรถให้มีประสิทธิภาพ สามารถควบคุมต้นทุนการขนส่งสินค้าได้ เพื่อรองรับกับรถไฟทางคู่ 5 เส้นทางจะสร้างเสร็จในปี 2563-2564 เช่น อาจจะมีการจัดตารางเดินรถใหม่ เปิดเส้นทางขนส่ง จะช่วยเพิ่มรายได้จากการขนส่งสินค้าและผู้โดยสาร จากปัจจุบันมีรายได้จากการขนส่งประมาณ 5,000-6,000 ล้านบาท

ขสมก.เปิดประมูลอู่จอดรถ

ส่วนแนวทางฟื้นฟูกิจการ ขสมก. นายพิชิตกล่าวว่า ปัจจุบัน ขสมก.มีภาระหนี้ 102,495 ล้านบาท ขาดทุนปีละ 5,000 ล้านบาท ในแผนฟื้นฟูมีหลายส่วน เช่น เลิกจ้างพนักงานเก็บเงินบนรถเมล์ 4,000 คนใน 2 ปี (2561-2562) เพื่อเปลี่ยนใช้ระบบอีทิกเกต จัดซื้อรถเมล์ใหม่ 3,000 คัน ซึ่งรถเมล์ NGV 489 คัน จะได้ผู้ชนะประมูลวันที่ 29 พ.ย.นี้ และส่งมอบ 20 คันแรกภายใน 40 วันหรือวันที่ 25 ธ.ค. 2560 รวมถึงนำที่ดินเป็นอู่จอดรถมีอยู่ 28 แห่ง เปิดให้เอกชนพัฒนาเชิงพาณิชย์ระยะยาว 20-30 ปี

เพื่อสร้างรายได้ จากผลการศึกษาพบว่ามี 2 แห่งที่มีศักยภาพพัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้แก่ 1.อู่บางเขน พื้นที่ 11 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) พัฒนาเป็นรูปแบบมิกซ์ยูส มีโรงแรม ศูนย์การค้า และศูนย์การศึกษา 2.อู่มีนบุรี พื้นที่ 10 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) จะเปิดประมูลปีหน้า

“การปฏิรูป ขสมก.ต้องแก้ขาดทุนและแก้หนี้ ปัจจุบันมีค่าใช้จ่ายบุคลากรปีละ 4,000 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายน้ำมันเชื้อเพลิงและซ่อมบำรุง 1,700-1,800 ล้านบาท ภาระดอกเบี้ย 3,000 ล้านบาท ถ้าลดค่าใช้จ่ายได้สักครึ่งและมีรายได้จากพัฒนาเชิงพาณิชย์ช่วยอีกแรง จะทำให้ ขสมก.ปลดหนี้ได้ ซึ่งอนุ คนร.ให้ ขสมก.ไปทำ action plan เสนอบอร์ด คนร.พิจารณาพร้อมรถไฟ 11 ต.ค.นี้”

บขส.งัดแลนด์แบงก์ 3 ทำเล

นายพิชิตกล่าวว่า ยังมอบให้บริษัท ขนส่ง จำกัด (บขส.) หารายได้เพิ่มจากการพัฒนาเชิงพาณิชย์ เพื่อทดแทนผลประกอบการที่ขาดทุน ซึ่งปี 2559 ขาดทุน 115 ล้านบาท รวมถึงเพิ่มรายได้จากการขนส่งสินค้าพัสดุภัณฑ์และเดินรถข้ามแดนในประเทศเพื่อนบ้าน เช่น สปป.ลาว กัมพูชา

“บขส.อยู่ระหว่างทำแผนธุรกิจ ที่ดินจะนำมาเปิดประมูลให้เอกชนพัฒนาได้ 3 แห่ง คือสามแยกไฟฉาย 3 ไร่ สถานีเอกมัย 7 ไร่ และสถานีปิ่นเกล้า 7-8 ไร่ ตามแผนของ บขส.จะเริ่มที่ดินสามแยกไฟฉายก่อนเป็นลำดับแรก”

เนรมิตคลองเตย 2.3 พันไร่

เรือตรีทรงธรรม จันทประสิทธิ์ รักษาการผู้อำนวยการ การท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) กล่าวเพิ่มเติมว่า กทท.อยู่ระหว่างจัดทำแผนแม่บทการพัฒนาที่ดินโดยรอบท่าเรือกรุงเทพ (คลองเตย) รวม 2,353 ไร่ และคาดว่าปีหน้าจะได้ข้อสรุป ในเบื้องต้นมี 4 แปลง นำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ มูลค่าการลงทุนรวมน่าจะเกิน 10,000 ล้านบาท

ได้แก่ 1.ที่ดิน 17 ไร่ ข้างตึกสำนักงาน กทท. มูลค่าลงทุน 3,000-4,000 ล้านบาท พัฒนาเป็นศูนย์พาณิชย์นาวิกโยธิน พิพิธภัณฑ์ สำนักงาน 2.ที่ดินติดทางด่วน 15 ไร่ รอรูปแบบการพัฒนา 3.ที่ดินตรงข้ามกรมศุลกากร 50 ไร่ รูปแบบพัฒนาอาจเป็นศูนย์กระจายสินค้าโลจิสติกส์ และ 4.ที่ดินใกล้สี่แยกตลาดคลองเตย 100 ไร่ ยังไม่สรุปรูปแบบการพัฒนา

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-50021