คอนโดแข่งเปิดโครงการซัพพลายส่อ“ล้น”

“คอลลิเออร์ส” ชี้สัญญาณคอนโด กรุงเทพฯ เปิดใหม่ปี 2560 ส่อ“ล้น” คาดสิ้นปีแตะ 5 หมื่นยูนิต พบไตรมาส3 ดีเวลลอปเปอร์แข่งผุดโครงการมูลค่า 6.5 หมื่นล้าน กว่า 1.8 หมื่นยูนิต สูงสุดรอบ 5 ปี

เศรษฐกิจประเทศไทยปี 2560 ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน แม้มีสัญญาณที่ดีขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่กำลังซื้อ อสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในทิศทางชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงล่าง ที่ยังมีปัญหาการขอสินเชื่อ ซึ่งเป็นภาวะสวนทางการเปิดตัวคอนโดใหม่ในทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา พบว่ามีโครงการคอนโด ในทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล เปิดขายใหม่ 18,806 ยูนิต มูลค่า 6.5 หมื่นล้านบาท ถือเป็นจำนวนยูนิตเปิดใหม่มากที่สุดในรอบ 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2554 ที่เผชิญกับวิกฤติน้ำท่วมใหญ่

ขณะที่ภาพรวมกำลังซื้ออสังหาฯ ปีนี้ ถือว่ายังไม่ฟื้นตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดระดับกลางถึงล่าง หรือราคา 6 หมื่นบาทถึง 1.4 แสนบาทต่อตร.ม. ที่ยังมีปัญหาการขอสินเชื่อบ้าน ขณะที่ตลาดบนและลักชัวรี ยังขยายตัวได้ เนื่องจากไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ แต่เป็นเซ็กเมนต์ที่มีจำนวนยูนิตไม่มากในตลาดอสังหาฯ

รายใหญ่แข่งเปิดโครงการ

ทั้งนี้ สถานการณ์ตลาดคอนโดไตรมาส 3 ปีนี้ พบว่าผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังแข่งขันเปิดโครงการและเป็นกลุ่มขับเคลื่อนตลาดต่อเนื่อง เพื่อต้องการสร้างการเติบโตด้านยอดขายและรายได้บริษัท สะท้อนได้จากสัดส่วน 73% ของคอนโดทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาส 3 เป็นของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์

“โครงการที่เปิดขายใหม่ ได้รับการตอบรับค่อนข้างดีหลายโครงการ หลายทำเล และบางโครงการปิดการขายหรือมียอดขายกว่า 80% ในวันที่เปิดขายวันแรก แต่ก็มีหลายโครงการอาจจะไม่ได้รับความสนใจเช่นกัน”

แม้ว่าจะมีคอนโดเปิดขายใหม่ไตรมาส 3 หลายโครงการมีอัตราการขายสูงหรือปิดการขายได้ แต่อัตราขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 อยู่ที่ 60% ซึ่งถือว่าสูงกว่าไตรมาสอื่นๆ ที่ผ่านมา โดยผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุนคอนโดราคา 6 หมื่นบาท ถึง 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. สัดส่วน 64% เนื่องจากเน้นเปิดขายโครงการในทำเลที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ ที่กำลังก่อสร้าง ทั้งสายสีเขียว สีน้ำเงิน และสีส้ม เป็นต้น

ซัพพลายคอนโดส่อล้นตลาด

นายสุรเชษฐ กล่าวว่าไตรมาส4 ปีนี้ คาดมีคอนโดเปิดขายใหม่อีกกว่า 5,000 ยูนิต มูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาท ดังนั้นคาดว่าทั้งปี 2560 จะมีจำนวน 5 หมื่นยูนิต จากปี 2559 ที่มีจำนวน 3.9 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้น 28% ขณะที่กำลังซื้อ โดยรวมปีนี้ยังไม่ฟื้นตัว โดยมีเพียงบางทำเลที่ขายได้ คือในทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีน้ำเงิน ที่คอนโดระดับราคา 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. และคอนโดมีโอกาสปรับขึ้นได้ราว 30% เมื่อรถไฟฟ้าเปิดใช้งานและคอนโดก่อสร้างแล้วเสร็จ

“ซัพพลายคอนโดที่เปิดเพิ่มจำนวนมากในปีนี้ ขณะที่กำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัว ถือเป็นภาวะที่ทำให้ตลาดคอนโดมีความเสี่ยงล้นตลาดตั้งแต่ปีนี้ ต่อเนื่องปีหน้าที่ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังมีแนวโน้มเปิดตัวใหม่ในอัตราไม่ต่ำกว่า 5 หมื่นยูนิต เช่นเดียวกับปีนี้”

จับตาต่างชาติทิ้งดาวน์-เมินโอน

นอกจากนี้ยังพบสัญญาณการซื้อโครงการเพื่อลงทุนของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะ จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ ที่เริ่มเห็นการทิ้งดาวน์ โดยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ เนื่องจากติดปัญหาการนำเงินออกนอกประเทศ รวมทั้งราคาคอนโด ปรับขึ้นต่ำกว่าเป้าหมาย ทำให้ขายต่อได้กำไรหรือผลตอบแทนต่ำ กลุ่มนี้จึงไม่ยอมเสียเงินมากขึ้นเพื่อโอน เพราะเกรงว่าจะไม่สามารถขายต่อได้ จึงกลายเป็นปัญหาโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มต่างชาติ

ปัจจุบันเริ่มเห็นโครงการคอนโดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 1-2 โครงการที่ลูกค้าชาวจีน ไม่โอนกรรมสิทธิ์ และขายคืนให้โบรกเกอร์โดยยอมขายทุนเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว 1-2 แสนบาท ลูกค้าต่างชาติที่ไม่โอนกรรมสิทธิ์พบว่ามีสัดส่วนราว 5-10% ของจำนวนยูนิตโครงการ

ซึ่งยังไม่ส่งผลกระทบกับตลาด แต่เป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองในปีนี้ เพราะจะทำให้มีคอนโดนำกลับมาขายใหม่ในตลาด (รีเซล) เพิ่มขึ้น ในตลาดคอนโดพบว่ากำลังซื้อราว 60-70% เป็นกลุ่มคนไทยที่ซื้ออยู่เอง และอีก 30-40% เป็นลูกค้าต่างชาติที่ซื้อเพื่อลงทุน“ปัญหาลูกค้าต่างชาติไม่โอนกรรมสิทธิ์ ยังไม่น่ากังวลเท่ากับลูกค้าไทยถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในปีนี้”  

คอนโดใหม่เหลือขาย 3.6 หมื่นยูนิต

นายสุรเชษฐ กล่าวอีกว่าตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา พบว่าคอนโดที่โอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ มีปีละ 5.3 หมื่นยูนิต ซึ่งมากกว่าจำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ต่อปี ซึ่งมาจากคอนโดที่โอนกรรมสิทธิ์ส่วนหนึ่งเป็นการซื้อจากผู้ซื้อทั่วไป ไม่ใช่จากผู้ประกอบการโดยตรง ทำให้ปัจจุบันยังคงมีคอนโดเหลือขายอยู่ในตลาดอีกกว่า 3.69 หมื่นยูนิต ซึ่งเป็นภาระที่ผู้ประกอบการต้องหาทางระบายออก คาดว่าต้องใช้เวลาดูดซับอีกราว 2 ปี

ขณะเดียวกันพบว่าดีเวลลอปเปอร์ยังเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่องเพื่อรักษาการขยายตัวของบริษัทให้เป็นไปแบบต่อเนื่อง ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายจึงมีการออกแบบโครงการหรือพัฒนาโครงการที่เปิดขายใหม่ให้มีความน่าสนใจและโดดเด่นกว่าโครงการอื่นๆ ในตลาด เพื่อกระตุ้นความน่าสนใจ อีกทั้งมีการเลือกเปิดขายโครงการในทำเลที่มีแนวโน้มการขยายตัวในอนาคต เพื่อผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนสามารถคาดหวังผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคต

ขอบคุณภาพและข่าวจาก กรุงเทพธุรกิจ

http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/776621