ฟองสบู่หนี้อสังหารอบใหม่ NPL พุ่ง 3 ปีติด-ธปท.สั่งแบงก์คุมเข้ม

ฟองสบู่หนี้อสังหารอบใหม่ NPL พุ่ง 3 ปีติด-ธปท.สั่งแบงก์คุมเข้ม

หนี้แฝดอสังหาฯพุ่ง 2 ขา “เอ็นพีแอล-หนี้ค้างชำระไม่เกิน 3 เดือน” ทะยานขึ้นต่อเนื่อง ไตรมาส 4/2560 พีกรอบใหม่แตะ 7.1 หมื่นล้าน แบงก์ชาติกุมขมับตัวเลขหนี้ 2 ขายังเพิ่มไม่หยุด เผยแบงก์จับมือดีเวลอปเปอร์จัดโปรดอกเบี้ยต่ำเร้าใจ เป็นเหตุแบกหนี้ ทำลูกค้าทิ้งผ่อนบ้าน เครดิตบูโรเกาะติดหนี้เน่า 1.1 แสนสัญญา Gen Y-ฟรีแลนซ์แห่ซื้อบ้าน หนี้บานปลาย ขาขึ้นยาวถึงปีหน้า

ผู้สื่อข่าวรายงานข้อมูลหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือเอ็นพีแอล และสินเชื่อจัดชั้นกล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention Loan : SM) ของธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบสิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่าตัวเลขเอ็นพีแอลและ SM ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างปรับขึ้นทั้งสองขา

โดยเอ็นพีแอลในส่วนอสังหาฯและก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อยู่ที่ 4.51% จากไตรมาสก่อนหน้าที่ 4.35% ขณะที่หนี้ SM กลุ่มนี้ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 3.05% จาก 2.52% สำหรับเอ็นพีแอลในส่วนที่อยู่อาศัยรายย่อยปรับขึ้นมาเช่นกัน อยู่ที่ 3.26% จาก 3.06% ในไตรมาสก่อนหน้า และ SM ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 1.90% จาก 1.78%

โปรดอกต่ำเร้าใจ เหตุหนี้เสียพุ่ง

นางสาวดารณี แซ่จู ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สาเหตุที่เอ็นพีแอลในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านดีเวลอปเปอร์และรายย่อยปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในไตรมาส 3 ปี 2560 เป็นผลพวงมาจากการแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ที่มีการเสนอ teaser rate หรือการเสนอดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก

ซึ่งจูงใจคนให้อยากซื้อบ้านเพื่อรับดอกเบี้ยต่ำและเมื่อหมดช่วงโปรโมชั่นอัต ราการผ่อนชำระจะสูงขึ้น จากการที่ดอกเบี้ยปรับเป็นลอยตัว ทำให้ภาระในการผ่อนชำระเพิ่มขึ้นด้วย ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมาทำให้การจับจ่ายใช้สอยหรือ การชำระหนี้มีปัญหา จึงมีการผิดนัดชำระหนี้ในที่สุดดังนั้น ธปท.จึงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

สำหรับคุณภาพหนี้เสียที่เกิดขึ้นใน ภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างที่มีสัดส่วนเอ็นพีแอลเพิ่มขึ้น สำหรับการให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการก็เริ่มมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายบ้างแล้ว ในบางพื้นที่ เช่น ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เป็นต้น

ด้านนายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส สายนโยบายการเงิน ธปท. กล่าวว่า หากดูภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯยังมีทิศทางที่ดี และมั่นใจว่าจะไม่เกิดภาวะฟองสบู่แตกในปีหน้า แม้ว่าธุรกิจอสังหาฯจะเริ่มมีซัพพลายล้นตลาด แต่ระยะเวลาขายออกของอสังหาฯ ยังดำเนินการได้ดี อีกทั้งธนาคารพาณิชย์ก็มีความเข้มงวดในการออกสินเชื่ออยู่แล้ว นอกจากนี้การที่เศรษฐกิจฟื้นตัวดีในปีหน้าก็จะส่งผลบวกต่อธุรกิจอสังหาฯด้วย

Gen Y ก่อหนี้พุ่ง 3 ปีติด

ด้าน นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หรือเครดิตบูโร เปิดเผยสถานะหนี้ของกลุ่มสินเชื่อบ้านรายย่อยของระบบสถาบันการเงินทั้งระบบ ซึ่งรวมทั้งธนาคารพาณิชย์ ผู้ให้บริการที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน (Non-bank) และแบงก์รัฐที่อยู่ในศูนย์ข้อมูลเครดิตบูโร ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 พบว่ามีลูกหนี้สินเชื่อบ้านเป็นเอ็นพีแอลเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเกือบ 3 ปีติด นับจากปี 2558 ถึงไตรมาส 3 ปี 2560

โดยเอ็นพีแอลสินเชื่อบ้านรายย่อยล่าสุดอยู่ที่ 4.1% เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากสิ้นปี 2559 ที่ 3.9% และปี 2558 ที่มีเอ็นพีแอล3.4% ขณะที่สินเชื่อจัดชั้นกล่าวถึงเป็นพิเศษ (Special Mention Loan : SM) เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยล่าสุด 1.9% จากปี 2559 ที่ 1.8% และปี 2558 ที่ 2.1%

หากดูด้านรายละเอียดของคนที่เป็นหนี้เอ็นพีแอลในส่วนสินเชื่อบ้าน สิ้นไตรมาส 3 พบว่ากลุ่มที่เป็นหนี้เสียเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง คือกลุ่ม Gen Y ที่มีอายุเฉลี่ย 20-37 ปี ซึ่งกลุ่มนี้ถือเป็นลูกหนี้ใหม่ของสถาบันการเงิน โดยที่ผ่านมาพบว่าเป็นเอ็นพีแอล 7 หมื่นสัญญา เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากสิ้นปี 2559 ที่มีเอ็นพีแอลเพียง 6 หมื่นสัญญา มูลค่าเกือบ 8 หมื่นล้านบาท จาก 6.7 หมื่นล้านบาท

ขณะที่ GenX ที่ช่วงอายุ 38-52 ปี พบว่ามีเอ็นพีแอลอยู่ที่ 1.1 แสนสัญญา ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า ขณะที่คิดเป็นมูลค่าที่ราว 1.1 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปีก่อนที่ราว 1.05 แสนล้านบาท ทั้งนี้ กลุ่ม Gen Y ที่เป็นลูกหนี้หน้าใหม่ที่เพิ่งเริ่มกู้เงิน เป็นปัญหาเอ็นพีแอลต่อเนื่อง และแนวโน้มยังมีการก่อหนี้เพิ่มในอนาคต ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากไม่สามารถรับภาระอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

เอ็นพีแอลบ้านแตะ 7.1 หมื่น ล.

นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีเอ็มบี หรือ TMB Analytics ประเมินแนวโน้มเอ็นพีแอลในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ว่า น่าจะมีทิศทางเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเอ็นพีแอลในส่วนของบ้านสำหรับรายย่อยปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะกำลังในการผ่อนชำระของผู้บริโภคลดลง จากการที่เศรษฐกิจยังฟื้นไม่เต็มศักยภาพ ดังนั้นทิศทางเอ็นพีแอลในภาคอสังหาฯยังคงเป็นขาขึ้นต่อในไตรมาส 4 ปีนี้และต่อเนื่องไปถึงปี 2561

“คาดว่าในไตรมาส 4/2560 เอ็นพีแอลบ้านรายย่อยน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 3.4% มูลค่าราว 7.1 หมื่นล้านบาท จากปัจจุบันที่ 3.26% มูลค่าเอ็นพีแอลที่ 6.7 หมื่นล้านบาท หากเทียบกับมูลค่าเอ็นพีแอลรวมของธนาคารพาณิชย์ทั้งระบบที่ 4.28 แสนล้านบาท ที่ผ่านมาเอ็นพีแอลเป็นขาขึ้นตลอด ตั้งแต่ปี 2558 ยังไม่มีทิศทางที่ปรับตัวลดลง ดังนั้นเอ็นพีแอลระยะถัดไปจึงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด และยังเชื่อว่าแบงก์ก็ยังระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อเนื่อง” นายนริศกล่าว

คัดกรองกู้บ้านเน้นคอนโดฯชื่อดัง

นายอลงกต บุญมาสุข ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจขนาดย่อม ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่ให้กับภาคอสังหาฯต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านรายย่อย จากผลกระทบเศรษฐกิจทำให้มีปัญหาผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น อาชีพอิสระ หรือกลุ่มเงินเดือนประจำที่มีภาระเกิดขึ้น จึงมีการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น

ดังนั้นแบงก์จึงต้องระวังในการเข้าไปปล่อยสินเชื่อใหม่มากขึ้น โดยเน้นกลยุทธ์เข้าไปเจาะกลุ่มที่มีศักยภาพในการซื้อบ้าน เช่น เน้นปล่อยสินเชื่อไปในโครงการบ้านจัดสรร หมู่บ้าน หรือคอนโดมิเนียมที่เป็นที่นิยม มีชื่อเสียง หรืออยู่ในตลาดหลักทรัพย์

ทั้งนี้ ยอดการอนุมัติสินเชื่อบ้านจัดสรร โครงการของบริษัทที่มีชื่อเสียง ปัจจุบันอยู่ที่ 70-75% หากเทียบกับโครงการบ้านทั่วไปที่มียอดอนุมัติสินเชื่อเพียง 60-65% เท่านั้น อีกทั้งธนาคารได้นำบิ๊กดาต้าเข้ามาช่วยวิเคราะห์การปล่อยสินเชื่อบ้าน สามารถวิเคราะห์ศักยภาพการชำระหนี้และความเสี่ยงที่จะเกิดการลูกค้าได้ใน อนาคต

ในด้านการผ่อนชำระ เพื่อลดการผ่อนชำระไม่ไหว กรณีที่ดอกเบี้ยเงินกู้มีการปรับเปลี่ยนหลังฟิกซ์เรตช่วง 3 ปีหมดไป ธนาคารจึงมีการปรับมาให้ลูกค้าผ่อนชำระค่างวดบ้านเท่ากันตลอดอายุสัญญา แม้ว่าในช่วง 3 ปีแรกธนาคารจะให้แคมเปญฟิกซ์เรตดอกเบี้ยต่ำก็ตาม แต่เวลาคำนวณสินเชื่อธนาคารก็จะนำมาหักลบกัน เพื่อให้ยอดการชำระเฉลี่ยเท่ากันทุกเดือน แบบนี้จะทำให้ลูกค้าทราบการชำระที่แน่นอนตลอดอายุสัญญา

เน้นดีมานด์ ไม่แข่งดอกเบี้ยต่ำ

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า จะไม่เน้นการแข่งขันเรื่องดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก ธนาคารยังยืนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ช่วง 3 ปีแรกที่ราว 3% หากเทียบกับดอกเบี้ยบ้านในตลาดที่ลงไปอยู่ที่กว่า 2% ทำให้ธนาคารได้ลูกค้าที่มีความต้องการสินเชื่อบ้านจริง ๆ ไม่ใช่แค่หวังโปรโมชั่นด้านดอกเบี้ย

“เชื่อว่าแม้ธนาคารจะมีการระมัดระวัง แต่เชื่อว่าสินเชื่อบ้านจะเติบโตได้ต่อเนื่อง เพราะธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาที่ค่อนข้างดี รักษาเอ็นพีแอลให้อยู่ในระดับทรงตัวต่อเนื่องที่ 2.4% ส่วนการตั้งเป้าสินเชื่อปล่อยใหม่ปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 5.9 หมื่นล้านบาท ขณะที่ปี 2561 คาดว่าดีมานด์ที่อยู่อาศัยน่าจะเพิ่มขึ้น สอดคล้องกับการเติบโตของเศรษฐกิจ ทำให้ประชาชนต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น คาดการณ์สินเชื่อปล่อยใหม่น่าจะเกินระดับ 6 หมื่นล้านบาทได้”

อสังหาอ้อนแบงก์ปล่อยสินเชื่อ

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัญหา NPL ตัวเลขที่เห็นคือยอดสินเชื่อปล่อยใหม่มีแนวโน้มเติบโตดีมากในปีนี้และปีหน้า ในขณะที่หนี้เสียเป็นภาพสะท้อนของดีเวลอปเปอร์รายกลาง-รายเล็กที่ใช้เงินกู้ จากสถาบันการเงิน ขณะที่รายใหญ่มีทางเลือกระดมทุนพัฒนาโครงการ ทั้งการออกหุ้นกู้ การจอยต์เวนเจอร์กับต่างชาติ

ทั้งนี้ แนวโน้มธนาคารยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อต่อไป เพราะฉะนั้นปัญหาหนี้เสียยังมีอยู่แน่นอน เพราะฉะนั้นธนาคารก็ต้องบาลานซ์สินเชื่อ 2 ขา ทั้งพรีไฟแนนซ์ (สินเชื่อโครงการ) กับโพสต์ไฟแนนซ์ (สินเชื่อรายย่อย) โดยการคัดกรองสินเชื่ออย่างเข้มงวด

สำหรับการปรับตัวรับมือ กรณีสินเชื่อโครงการธนาคารไม่มีสูตรสำเร็จ ถ้าหยุดปล่อยสินเชื่อเท่ากับตัดเส้นเลือดใหญ่ ต้องทำงานใกล้ชิดเพื่อโฟกัสให้พบว่ามีปัญหาทุกโปรเจ็กต์ทุกกลุ่มราคาหรือไม่ เพราะหนี้เสียจำกัดวงในกลุ่มรายกลาง-รายเล็กบางเซ็กเตอร์เท่านั้น

ส่วนดีเวลอปเปอร์ก็ต้องปรับตัว อย่าลงทุนเกินกำลัง สิ่งที่ต้องบริหารจัดการมากที่สุดคือกระแสเงินสดหรือแคชโฟลว์ ไม่ใช่ยอดขายหรือกำไร โดยเฉพาะต้องบริหารไม่ให้สต๊อกบวม

ส่วนโพสต์ ไฟแนนซ์หรือสินเชื่อรายย่อย ตัวเลขยอดกู้ไม่ผ่าน 50-70% น่าจะสูงเกินจริง อัตราปกติที่พูดกันในสมาคมอยู่ระหว่าง 30-40% ซึ่งมีประเด็นการยกเลิกสินเชื่อโดยผู้กู้ เช่น ลูกค้าเปลี่ยนใจไปซื้อที่อื่น ทำให้ขอยกเลิกสินเชื่อ 8-9% กลายเป็นตัวเลขที่ไปซ่อนอยู่ในคำขอสินเชื่อและกลายเป็นยอดปฏิเสธสินเชื่อ หรือรีเจ็กต์เรต

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ปัญหาสินเชื่อภาคอสังหาฯ ที่มีการเข้มงวดเป็นปัญหาเซนซิทีฟมาหลายปีแล้ว ในขณะที่ปีหน้าแนวโน้มจีดีพีจะดีขึ้นมากกว่าปีนี้ จึงอยากให้ธนาคารพิจารณามุมมองตรงนี้ด้วย

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-82162