โมเดลปลดล็อกสินเชื่อบ้าน อสังหาลงขันปล่อยกู้

โมเดลปลดล็อกสินเชื่อบ้าน อสังหาลงขันปล่อยกู้

บตท.ดอดคุยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปลดล็อกปัญหาแบงก์ปฏิเสธปล่อยกู้บ้าน-คอนโดฯ ฉุดยอดโอนร่วง ปั้นโมเดลสินเชื่อใหม่ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง เตรียมเข้าซื้อพอร์ตสินเชื่อบ้านจากดีเวลลอปเปอร์ นำไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันออกบอนด์ขายนักลงทุน ไม่ต้องพึ่งแบงก์ ไตรมาส 1/61 แจ้งเกิดโมเดลใหม่ เผยลงขันตั้งบริษัทกลางให้สินเชื่อคนซื้อบ้าน ดอกเบี้ยฟิกซ์ 4-5% ยาว 10 ปี “สัมมากร” ชี้เป็นทางเลือกลูกค้า Gen Y

บตท.ร่วมมือสมาคมอสังหาฯ

นางวสุกานต์ วิศาลสวัสดิ์ กรรมการและผู้จัดการ บรรษัทตลาดรองสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างหารือร่วมกับทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ เป็นนายกสมาคม และมีสมาชิกที่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์)กว่า 140 ราย

โครงการนี้จะเป็นการเข้าไปทำหน้าที่ตลาดรองสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางธุรกิจให้แก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยในรายละเอียดยังอยู่ระหว่างเจรจา ซึ่งแนวทางเบื้องต้นคือ บตท.จะเข้าไปซื้อพอร์ตสินเชื่ออสังหาฯ (หนี้ดี) จากดีเวลอปเปอร์โดยตรงจากที่ผ่านมา บตท.จะซื้อพอร์ตสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลัก

อย่างไรก็ดี พอร์ตสินเชื่อที่ บตท.จะซื้อจากดีเวลอปเปอร์นั้น จะต้องมีการสร้างมาตรฐาน และเกณฑ์ต่าง ๆ ขึ้นมาเพื่อป้องกันความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้เสียในอนาคตด้วย ซึ่งในแง่ของผู้ประกอบการก็ต้องรับเงื่อนไขเพื่อนำไปปฏิบัติ

“เราคุยกับสมาคมมา 2 เดือนแล้ว โดยจะมีเกณฑ์มาตรฐานของเราที่กำลังทำบิสซิเนสโมเดลกับทางสมาคม ว่าจะมีเกณฑ์อะไรบ้าง ทั้งเกณฑ์ลูกหนี้ กระแสเงินสด ว่าคุณสมบัติหนี้ต้องดีแค่ไหนที่จะเอามาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันในการที่เราต้องไปออกตราสารต่อไปในอนาคต

ซึ่งคนที่ไม่ได้ใช้สินเชื่อของธนาคาร ไม่ได้แปลว่าไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ อย่างคนที่ไม่ได้ทำงานในองค์กร ซึ่งเราก็จะต้องมีเกณฑ์สำหรับคนเหล่านี้ โดยจะต้องเป็นผู้มีประวัติดี ตรวจสอบได้ และมีความสามารถในการจ่ายหนี้” นางวสุกานต์กล่าว

โมเดลใหม่สินเชื่ออสังหาฯ

นางวสุกานต์กล่าวว่า ปัจจุบันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะอยู่ในตลาดจำนอง ก็คือสินเชื่อของธนาคาร แต่จริง ๆ แล้วก็ยังมีการให้กู้ผ่านบริษัทเครดิตฟองซิเอร์หรืออื่น ๆ อีก ดังนั้น บตท.จึงหาช่องทางธุรกิจตามกฎหมาย (พระราชกำหนดบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2540)

อนุญาตให้ทำได้ เพียงแต่ที่ผ่านมายังไม่เคยดำเนินการ ก็คือการซื้อลูกหนี้จากกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะตัวดีเวลอปเปอร์ก็สามารถให้เงินกู้กับลูกค้าที่มาซื้อบ้านหรือคอนโดฯได้ ไม่ว่าจะรูปแบบจำนอง หรือในรูปแบบเช่าซื้อ เพราะกฎหมายไม่ได้ปิดกั้น

นางวสุกานต์กล่าวต่อว่า บิสซิเนสโมเดลที่กำลังคุยกันอยู่กับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจมีลักษณะคล้ายประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือมอร์ตเกจอินชัวรันซ์ (Mortgage Insurance-MI) โดย บตท.ต้องทำความเข้าใจกับดีเวลอปเปอร์ว่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯยังมีตัวช่วยในการหาแหล่งเงินทุนระยะยาวมารองรับได้ ก็คือ บตท.

ซึ่งจะเหมือนกับที่ บตท.ซื้อพอร์ตสินเชื่อจากแบงก์ ทำให้แบงก์มีสภาพคล่อง และเมื่อซื้อมาแล้ว บตท.ก็จะมีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ออกตราสาร MBS (Mortgage Backed Securitized) ขายนักลงทุน แต่ในกรณีนี้จะเรียกว่า Asset Backed Securitized (ABS) เพราะเป็นการนำสิทธิการเช่าซื้ออสังหาฯ ไปแบ็กอัพออกบอนด์ เพื่อนำมาใช้เป็นแหล่งเงิน

“เดิมสินเชื่อในพอร์ต บตท.มีแต่รูปแบบจำนอง เพราะซื้อแต่หนี้แบงก์ ดังนั้นเราก็พยายามขยายธุรกรรมที่ทำได้ตามกฎหมาย ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯก็อยากได้แบบนี้มานานแล้ว เพียงแต่ยังไม่เกิดขึ้น อาจเป็นเพราะซื้อหนี้จากแบงก์ง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม บตท.ก็ต้องป้องกันความเสี่ยงให้กับองค์กร เพราะเราปล่อยสินเชื่อไม่ได้ ทำให้บริหารจัดการเอ็นพีแอลยากกว่าที่อื่น อีกอย่างหนี้ที่ซื้อมาก็ต้องนำไปแบ็กอัพออกบอนด์ MBS ก็ต้องระวัง” นางวสุกานต์กล่าว

ทั้งนี้ในการที่จะซื้อพอร์ตลูกหนี้จากดีเวลอปเปอร์ก็ต้องมีการติดตามความสามารถในการชำระหนี้ระยะหนึ่งก่อน ซึ่งขณะนี้ยังไม่ได้สรุปเกณฑ์ในรายละเอียดว่า ลูกหนี้ต้องมีการผ่อนชำระกับผู้ประกอบการอสังหาฯอย่างต่อเนื่องเป็นระยะเวลากี่เดือน แต่ปัจจุบันเวลาซื้อพอร์ตจากแบงก์ บตท.จะกำหนดว่า ลูกหนี้ต้องชำระหนี้ดีต่อเนื่องมาอย่างน้อย1 ปี หากเป็นสินเชื่อเช่าซื้ออสังหาฯ ก็มีโอกาสที่จะออกมาเป็น 6 เดือนได้

ทางออกไม่ต้องพึ่งแบงก์

นางวสุกานต์กล่าวด้วยว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาฯมีขนาดถึง 5 แสนล้านบาท ดังนั้น บตท.ก็จะเป็นทางเลือกให้แก่ผู้ประกอบการและประชาชน โดยเฉพาะรายย่อยที่ค่อนข้างมีอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งหากโครงการความร่วมมือนี้เกิดขึ้นในอนาคต ก็อาจจะเห็นดีเวลอปเปอร์ปรับตัวไปให้สินเชื่อกับลูกค้ามากขึ้น อย่างไรก็ดี ปัจจุบันดีเวลอปเปอร์บางแห่งก็มีการทำธุรกิจเช่าซื้ออยู่แล้ว หรือบางแห่งทำเองไม่ได้ ก็ทำผ่านผู้ที่ทำได้

“ตอนนี้ที่คุยกันก็มีดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ด้วย แต่ยังเปิดเผยไม่ได้ และเราอยากทำงานกับสมาคม เพื่อให้ได้หลักเกณฑ์ตรงกลางออกมา ซึ่งอาจใช้เป็นมาตรฐานเหมือนกับที่ใช้กับสถาบันการเงินอยู่ตอนนี้” นางวสุกานต์กล่าว

กรรมการและผู้จัดการ บตท. กล่าวว่า ตั้งเป้าหมายว่า ประมาณไตรมาส 2/ 2561 จะเห็น บตท.เข้าไปซื้อพอร์ตสินเชื่ออสังหาฯจากดีเวลอปเปอร์เกิดขึ้น โดยปีหน้าทั้งปีตั้งเป้าซื้อสินเชื่ออสังหาฯ

ทั้งจากแบงก์และดีเวลอปเปอร์รวม 9,000 ล้านบาท หลังจากตลอดปี 2560 บตท.ไม่ได้มีการซื้อพอร์ตสินเชื่อเข้ามาเพิ่ม จากพอร์ตเดิมที่มีอยู่กว่า 2 หมื่นล้านบาท เนื่องจากเป็นช่วงในการปรับกระบวนการภายในองค์กร

นอกจากนี้ บตท.ยังมีแผนเข้าไปซื้อพอร์ตหนี้บ้านในโครงการของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) โดยเป็นโครงการในเขตกรุงเทพฯ ซึ่ง กคช.จะคัดลูกหนี้ที่ผ่อนชำระดีมาไม่ต่ำกว่า 5 ปีมาขายให้ ซึ่งจะเห็นการลงนามบันทึกข้อตกลงร่วมกันในเร็ว ๆ นี้

เพิ่มสภาพคล่องธุรกิจอสังหาฯ

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาฯกล่าวว่า วิธีนี้จะทำให้ บตท.สามารถกำหนดคุณภาพลูกหนี้ได้ตั้งแต่ต้นทาง และจะช่วยดูดซับบ้าน คอนโดฯที่อยู่ในตลาดให้มีการระบายออกไปได้ โดยไม่ต้องผ่านระบบแบงก์ และเป็นวิธีผ่อนภาระของผู้ประกอบการ ให้ได้เงินจากการขายอสังหาฯรวดเร็วขึ้น และทำให้บริษัทอสังหาฯมีทางเลือกในการหาสภาพคล่อง โดยไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ภายใต้การคุมการปล่อยสินเชื่ออย่างเข้มงวดของสถาบันการเงินในปัจจุบัน

ในส่วน บตท.หลังรับซื้อพอร์ตลูกหนี้บ้านมาแล้ว ก็ต้องนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันไปแปลง และออกตราสารหนี้ขายให้นักลงทุน ซึ่งก็จะช่วยผ่องถ่ายจากตลาดเงินไปสู่ตลาดทุนได้ อีกทั้งการออกตราสารส่วนใหญ่เป็นการออกระยะยาว ดังนั้น บตท.จึงสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ หรือดอกเบี้ยต่ำระยะยาวได้มากกว่า 3 ปี ซึ่งอาจทำให้ลูกหนี้ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า

ดบ. 4-5% ยาว 10 ปี

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า สมาคมเป็นผู้ประสานงานระหว่าง บตท. กับสมาชิกผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพื่อจัดตั้งบริษัทกลางขึ้นมาอำนวยสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม โดยมีการหารือไม่ต่ำกว่า 3 เดือนมาแล้ว ล่าสุดมีความคืบหน้าเกิน 70%

คาดว่าสามารถเปิดตัวเป็นทางการได้ภายในไตรมาส 1/61โมเดลธุรกิจคือจัดตั้งบริษัทมอร์ตเกจกลางขึ้นมา ผู้ถือหุ้นมาจากดีเวลอปเปอร์ เบื้องต้นเรียกลงขันค่าหุ้นสำหรับเป็นทุนจดทะเบียนรายละ 1 ล้านบาท จากนั้นมีการทำเอ็มโอยูกับ บตท. ในการรับซื้อพอร์ตสินเชื่อเพื่อนำไปออกบอนด์สำหรับมาเป็นแหล่งเงินทุนในการปล่อยกู้

“แนวคิดคือ บตท.ไม่สามารถให้สินเชื่อรายย่อยได้เอง เพราะกฎหมายจัดตั้งมาเพื่อซื้อหนี้ ดังนั้นจึงต้องมีคนกลางที่รับจำนองหนี้อสังหาฯไว้แล้ว จากนั้น บตท.จึงรับโอนหนี้ดีเข้าไปอยู่ในพอร์ตแล้วออกบอนด์ การจัดตั้งบริษัทมอร์ตเกจโดยดีเวลอปเปอร์ไม่ได้มีวัตถุประสงค์มาซื้อหนี้ที่กู้แบงก์เอกชนไม่ผ่าน แต่ทำเพื่อเป็นทางเลือกในการเสนอสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยคงที่ 4-5% แต่ได้ระยะยาวขึ้น 5-10 ปี”

ปลดล็อกเครดิต-อาชีพอิสระ

นายพรนริศกล่าวว่า สภาพปัญหามาจากยอดปฏิเสธสินเชื่ออสังหาฯในระบบสถาบันการเงินสูงมากถึง 40-50% ในขณะที่ผู้กู้อาจมีเครดิตสกอริ่งที่ดี แต่เจอความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ เช่น มีหนี้ค้างชำระในเครดิตบูโร (บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ) 800 บาท ถึงแม้ชำระหนี้แล้ว แต่ยังมีประวัติค้างต่อไปอีก 3 ปี กลายเป็นข้อจำกัดในการพิจารณาสินเชื่อ

“เพราะฉะนั้นจะเห็นว่า ผู้กู้คนเดียวกันหากไปขอสินเชื่อกับธนาคารจะมีความเข้มงวดมาก ในขณะที่บริษัทมอร์ตเกจกลางที่ตั้งขึ้นมาจะพิจารณาจากคุณภาพผู้กู้ ดังนั้นจึงมีโอกาสปล่อยกู้ได้มากกว่า”

“เราจะเปิดตัวพร้อมกันทั่วประเทศ เพราะสมาคมมีสมาชิกผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ 400 ราย กับมีสมาชิกดีเวลอปเปอร์ต่างจังหวัดอีก 13 จังหวัด ประมาณ 150-200 คน ทุกคนที่สนใจสามารถเข้าร่วมถือหุ้นในรุ่นก่อตั้งบริษัทมอร์ตเกจกลางได้”

บังคับวางเงินประกัน 1.5%

นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวเพิ่มเติมว่า สัมมากรยินดีร่วมเป็นผู้ถือหุ้นบริษัทมอร์ตเกจกลางแน่นอน เพราะเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคในการใช้บริการสินเชื่อซื้ออสังหาฯ เพราะมองว่าลูกค้าสินเชื่ออาจชอบให้มีอัตราดอกเบี้ยฟิกซ์ไม่ต้องต่ำมาก แต่มีระยะยาวนานขึ้น ไม่ใช่เพียง 2-3 ปีแรกเพื่อให้สามารถปรับตัวได้หลังจากหมดโปรโมชั่นดอกเบี้ยแล้ว

นอกจากนี้ ส่วนหนึ่งเพื่อรองรับเทรนด์ผู้บริโภคคนรุ่นใหม่ที่นิยมทำอาชีพอิสระมากขึ้น แต่มีรายได้ที่ดีและมั่นคง ในขณะที่เกณฑ์การพิจารณาของธนาคารอาจไม่สอดคล้องกับพฤติกรรมคนรุ่นใหม่

ทั้งนี้ บริษัทจัดสรรที่เป็นผู้ถือหุ้นมีการออกแบบให้ต้องสำรองเงิน 1.5% สำหรับลูกค้าทุกรายที่ได้รับสินเชื่อจากบริษัทมอร์ตเกจกลาง เช่น เงินกู้ 1 ล้านบาท จะต้องวางเงินประกัน 1.5 หมื่นบาท จากนั้นใช้เวลา 3 ปี ในการได้รับเงินคืนโดยทยอยคืนปีละ 5,000 บาท เงื่อนไขคือลูกหนี้ต้องมีประวัติชำระหนี้ที่ดีเท่านั้นแต่หากมีประวัติชำระหนี้ไม่ดี หรือเป็นหนี้เสียก็จะถูกริบเงินประกัน

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-87227