CEO CGD เบน เตชะอุบล 2561 ไทมิ่งของการเติบโตคันทรี่กรุ๊ป

CEO CGD “เบน เตชะอุบล” “2561 ไทมิ่งของการเติบโตคันทรี่กรุ๊ป”

โครงการมิกซ์ยูสระดับซูเปอร์ลักเซอรี่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา “โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ กรุงเทพ” มูลค่า 32,000 ล้านบาท บนที่ดินเช่าสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ 35 ไร่เศษ ทำเลซอยเจริญกรุง 67 ใช้เวลาก่อสร้างปีที่ 4 ในปีนี้

ล่าสุดเพิ่งจัดพิธีสิ้นสุดงานโครงสร้างอาคาร หรือ top-off เมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ความหมายลึกซึ้งของพิธีการนี้ส่งสัญญาณว่าโปรเจ็กต์ใกล้เสร็จสมบูรณ์ เหลือเพียงงานตกแต่ง

โอกาสเดียวกันนี้ ผู้บริหารคนรุ่นใหม่ “เบน เตชะอุบล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CGD ทายาทธุรกิจคนโตของ “สดาวุธ เตชะอุบล” ให้สัมภาษณ์ยาวนาน 1 ชั่วโมง 15 นาที ถึงทิศทางคันทรี่กรุ๊ป นับจากนี้

Q : แผนธุรกิจโฟร์ซีซั่นส์ปีนี้

โครงการนี้เป็นบิ๊กโปรเจ็กต์การก่อสร้างเข้าช่วงต้นปีที่ 4 หลังจากนี้เป็นงานตกแต่งภายในใช้เวลาอีก 8 เดือน คาดว่าเดือนตุลาคมเริ่มทยอยโอนเรสซิเดนซ์ ส่วนโรงแรมจะเริ่มซอฟต์ลอนช์มกราคม 2562 ฉะนั้นปีนี้งานโครงการของเราจะพีกสุดในเดือนตุลาคมที่เริ่มทยอยโอน

ห้องชุดเรามี 355 ยูนิต มูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาท บนตึกความสูง 77 ชั้น มี 3 แบบ คือ สัดส่วน 70% เป็นห้องเล็กแบบ 2 ห้องนอน ไซซ์ห้อง 115-120 ตารางเมตร สัดส่วน 20% แบบ 3 ห้องนอน อีก 11-12% เป็นห้องชุดไซซ์ใหญ่เลย 4-5 ห้องนอนกับเพนต์เฮาส์ ลูกค้าจองใกล้หมดแล้ว สรุปในภาพรวมเหลือขาย 30%

วันนี้เราขึ้นไปถึงดาดฟ้าชั้น 74 ความสูงเรา 301 เมตร ไม่ได้ mind ว่าจะต้องเป็นตึกสูงที่สุด ตอนวางแผนอยากได้ลูกค้าคนไทย 70% ต่างชาติ 30% ปัจจุบันห้องชุดที่ขายไปมีลูกค้าต่างชาติ 55% กำลังซื้อมาจากประเทศเพื่อนบ้าน ทั้งสิงคโปร์ ฮ่องกง ไต้หวัน จีนบางส่วน โดยยูนิตแพงสุดราคา 300 กว่าล้านบาท

คำถามดีมานด์ทำเลริมน้ำก็มาอยู่เรื่อย ๆ ที่เราทำมาและขายมา คอนโดฯริมน้ำอาจมีราคาแมสหน่อย ส่วนซูเปอร์ลักเซอรี่มี 2 ราย ของเรากับแมนดาริน (ไอคอนสยาม) ในด้านราคาตอนนี้เฉลี่ยของเรา 3.5 แสน ปีนี้แล้วสูงสุดอยู่ที่ 4.75 แสนบาท ล่าสุดเมื่อเดือนมกราคม 2561 มาอยู่ที่ 5.2 แสนบาทเป้าปิดการขาย คอนโดฯอยากได้ยอดขาย 80-90% ก่อนโรงแรมลอนช์ ปกติจะเก็บ 10-15% ไว้ตอนท้ายเลย

Q : โครงการใหม่ปีนี้

เราซื้อที่ดินพระราม 3 23 ไร่ มูลค่าโครงการเกินหมื่นล้าน อาจจะ 1.5 หมื่นล้าน ทำเลคงไม่ใช่ซูเปอร์ลักเซอรี่ ที่ดินแปลงนี้เพิ่งเข้ามาเมื่อเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคมปีที่แล้ว เราซื้อจากเจ้าของคนละคน ตารางวาละ 2.15 แสน ถนนกว้างมาก 10 เลน ห่างพระราม 3 100 เมตร

เหตุผลที่เราซื้อเพราะใกล้มาก แนวโน้มทำเลสักวันจะคึกคักมาก ราคาถือว่าเหมาะสมเพราะพระราม 3 ริมน้ำที่ดินวาละ 4 แสนกว่า

ส่วนร่วมทุนหรือทำเองยังไม่มีข้อสรุป เพราะเรามีศักยภาพในการทำเอง ที่ดินก็ซื้อมาเอง เพียงแต่โฟร์ซีซั่นส์ฯ

เรามีกลุ่มจีนคือ BCEG-Beijing Construction Engineering Group ถือหุ้นด้วย 30% ก็มีการแสดงความสนใจขอร่วมทุนต่อไป จริง ๆ วันนี้ผมไม่พร้อมจะ announce โครงการนี้ (ยิ้ม)

Q : บรรยากาศลงทุนปีนี้ ปีหน้า

สำหรับบริษัทเรามีสตอรี่ที่เปลี่ยนชื่อเปลี่ยนอะไรด้วย มาถึง ณ วันนี้ เรามียอดขายและการก่อสร้างก็ไปได้ตามแผน next step ของเราก็ต้องเริ่มมองถึงการทำโปรเจ็กต์ใหม่ เราก็อยากไปทุ่มกับตรงนี้ บิสซิเนสโมเดลเราลงทุน 2 ฝั่ง คือ ดีเวลอปเมนต์กับอินเวสต์เมนต์

เราไม่ใช่กำหนดว่าจะทำกี่โครงการ แต่กำหนดด้วยไซซ์มากกว่า …ส่วนใหญ่ไม่ใช่เราจะทำ 10-15 โครงการ โครงการละ 300-400 ล้าน แต่เราทำ 1-2 โครงการ แต่ไซซ์ใหญ่ไปเลย มูลค่าโครงการก็ใกล้เคียงกัน ข้อดีคือเราสามารถโฟกัสไปที่โครงการที่เราชอบและเราตั้งใจทำ อย่างรอบนี้จะมีตัวที่เราลอนช์แล้วและหาโปรเจ็กต์อื่นด้วย ส่วนโครงการอื่นพูดไม่ได้เพราะยังไม่มีการซื้อที่ดินขึ้นมา

Q : อัพเดตทำเลฉะเชิงเทรา

เราก็มีการโอนที่ดินเข้ามาแล้ว 800-1,000 ล้านบาท จำนวน 80 ไร่ เป็นรายได้รีเคอริ่งอินคัม มีปั๊มน้ำมัน รีเทล คอมมิวนิตี้มอลล์ข้างหลังด้วย

จริง ๆ โปรเจ็กต์ควรเริ่มปีนี้ แต่แปลงพระราม 3 แซงคิวเพราะเพิ่งได้ที่ดินมา พยายามจะ push ทำมิกซ์ยูส ส่วนหนึ่งเรสซิเดนเชียล ส่วนฉะเชิงเทราทำรับอีอีซี ทำเลอยู่ถนนสาย 314 อำเภอเมือง ใกล้โรงงานโตโยต้า วางแผนพัฒนาเป็นเฟส ๆ มูลค่าโครงการไม่ถึงหมื่นล้านบาท

Q : ภาพลักษณ์ทำลักเซอรี่

เราทำเบสต์อินคลาส อย่างคอนโดฯแบรนด์อีลิเมนต์เหลือ 10 กว่าห้อง ถือว่าไม่เหลือแล้ว ส่วนโมเดลอินเวสต์เมนต์ที่อังกฤษ ธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์ทำแวร์เฮาส์ จบแล้ว ทำแล้วขายแล้ว

อีกธุรกิจคือโรงเรียน ปัจจุบันทำอยู่ชื่อ Ovingdean เราไปซื้อ 20 ล้านปอนด์ แล้วปรับแวลูจากเทียร์สองไปเทียร์สาม ได้เทิร์นอะราวนด์เร็วกว่า โรงเรียนเช่นกัน อยู่ในขั้นแอดแวลู แล้วอาจจะขายไป

ในส่วนโรงเรียนไปได้ค่อนข้างตามเป้า เราซื้อสิทธิ์การเช่า รายได้มากับผู้เช่าก็คือโรงเรียน ยีลด์ 7% โอนตั้งแต่ต้นปีที่แล้ว ตามแผนอาจจัดโอเปอเรเตอร์โรงเรียน อาจไม่ต้องรอสัญญาหมด จะหาคนใหม่เข้ามาแล้วเปลี่ยนชื่อโรงเรียน

Q : ดีลพร็อพเพอร์ตี้อื่น

สิ่งที่ต้องทำคือทำให้ดีที่สุด ต้องออนไทม์ จะทำได้ต้องหาตัวใหม่เข้ามาเรื่อย ๆ นับจากปีนี้เป็นไทมิ่งของการเติบโต ในระหว่างการก่อสร้างโครงการเจ้าพระยาเอสเตทเป็นช่วงแบกค่าใช้จ่าย รายได้มาจากคอนโดฯอีลิเมนต์ทางเดียว ปีนี้เราเริ่มรับรู้รายได้เจ้าพระยาเอสเตท 100%

ปีที่แล้วเราจบรายได้ 900 กว่าล้าน ปีนี้โตได้ 500-600% สัก 5-6 พันล้านบาท อนาคตหลังจากจบโครงการนี้ บอร์ดต้องการมีศักยภาพในการเลือกดีล การลงทุนโลคอลกับอินเตอร์ โครงสร้างเราลงทุน 2 ฝั่ง พัฒนาอสังหาฯกับอินเวสต์เมนต์ มีรายได้รีเคอริ่งอินคัมกับโฮลเซลเรซิเดนซ์

ปีนี้ตัวเลขยังไม่มีนัย รายได้รีเคอริ่งเข้ามาเมื่อโรงแรมเสร็จ จากนั้นใช้เวลา 4 ปีในการโต stabilize อนาคตเราอยากได้รีเคอริ่ง 30% ภายในปี 2020 ซึ่งตลาดโรงแรมริมน้ำเจ้าพระยาอัตราเข้าพัก 70-75% ตามแผนคืนทุนในปีที่ 8 นับตามโมเดลมิกซ์ยูส

Q : ชอบฟรีโฮลด์หรือลีสโฮลด์

ชอบซื้อที่ตามคอนเซ็ปต์ เราต้องการที่ตรงนี้ ทำเลนี้ ทำโปรดักต์แบบนี้ได้ เราไม่มีแลนด์แบงกิ้ง เราไม่แข่งไพรซ์อย่างเดียว ซึ่งต้นทุนต้องได้ที่ต่ำกว่า เรามองที่บิสซิเนสว่าตรงนี้

ทำบิสซิเนสตัวไหนบางทีทำเลที่ดีต้องของ สนง.ทรัพย์สินฯ ควรบอกว่าเราไม่กลัวลีสโฮลด์มากกว่า ซึ่งที่ดินแปลงอื่นมีคนมาเสนอบ่อยเลยครับ อย่างที่ดินแปลงหลังสวน ทุกรายเวลาเขารู้ว่าใครทำไฮเอนด์ น่าจะแมตช์กับที่เขาได้ก็วิ่งมาหาฟรีโฮลด์แทบไม่มี

ล่าสุดที่มีการซื้อขายราคาวาละ 3 ล้านกว่ามองว่าไม่โอเวอร์ไพรซ์ เพราะที่ดินนับวันแพงขึ้นเรื่อย ๆ ค่าก่อสร้างไม่ได้ขึ้นเยอะ ผมว่าตามทฤษฎีที่คิดออกมาแล้วไปได้ แต่ผมว่าขึ้นกับดีเวลอปเปอร์ ทุกคนบอกซูเปอร์ลักเซอรี่โอเวอร์ซัพพลาย ลูกค้าไม่ง่าย ไม่ใช่คุณทำตัวเลข 5 แสน/ตารางเมตรแล้วจะขาย 5 แสนได้ ตอนนี้ลูกค้ามีตัวเลือกเยอะ

Q : ภาพที่เราอยากให้นักลงทุนมอง

อยากให้อินเวสเตอร์มองเราว่าปีนี้เป็นปีสำคัญของบริษัทอย่างชัดเจน เพราะอย่างที่ได้ยินมาเยอะ โครงการนี้จะออนไทม์ไหม จะออกมายังไง แต่วันนี้ก็เป็นอีกไทม์ไลน์หนึ่งว่า เราก็ทำตามที่เราออกแบบได้ หลังจากเทิร์นนิ่งพอยต์อันนี้ไฟแนนเชียลสแตนดาร์ดของบริษัทก็จะเปลี่ยน มีศักยภาพในการเทกและอิมพลีเมนต์โปรเจ็กต์ใหม่ ๆ ได้เยอะขึ้นอีก

เราไม่ใช่บริษัทขนาดใหญ่ เราเป็นบริษัทขนาดกลาง แต่ไม่กลัวที่จะทำโปรเจ็กต์ใหญ่

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-123267