เปิดทำเลเมืองใหม่ แปดริ้ว ซีพี รู้แกวดึงทุนจีนดักหน้า

เปิดทำเลเมืองใหม่ “แปดริ้ว” ซีพี” รู้แกวดึงทุนจีนดักหน้า

รัฐจัดคิวลงทุนเมกะโปรเจ็กต์คึก เล็งเปิดประมูลพัฒนา smart city ใน 3 จังหวัด EEC 3-5 แสนล้านไล่หลังไฮสปีด นำร่อง “แปดริ้ว” ใช้ 3 ทางเลือก จัดรูปที่ดิน-เอกชนซื้อแลนด์แบงก์พัฒนาร่วมทุน PPPอุบเงียบตุนที่ราชพัสดุ 4 พันไร่ใน อ.บางน้ำเปรี้ยว ไว้ในมือกันเหนียว ซี.พี.เหนือชั้นผนึกทุนจีนลุยเมืองใหม่ดักหน้า

แหล่งข่าวจากคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังทีโออาร์ประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 226 กม. ผ่านการพิจารณาของบอร์ดอีอีซี โดยจะเปิดให้เอกชนลงทุนรูปแบบ PPP net cost ระยะเวลา 50 ปี เงินลงทุนกว่า 2.06 แสนล้านบาท เพื่อก่อสร้าง รับสัมปทานเดินรถ พัฒนาพื้นที่สถานี และที่ดินมักกะสัน และศรีราชา

รวมถึงเปิดกว้างให้เอกชนขยับตำแหน่งสถานีได้ให้ใกล้กับที่ดินที่เอกชนมีแผนจะพัฒนาในอนาคต เช่น การพัฒนาเมืองใหม่ที่ภาครัฐจะเร่งทำควบคู่กันคือ การจัดหาที่ดินรองรับการพัฒนาเมืองใหม่ หรือ smart city เป็นเมืองอัจฉริยะ สำหรับการอยู่อาศัย อนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม มีสาธารณูปโภคสาธารณูปการ และเทคโนโลยีสมัยใหม่พร้อม

ในทำเลแนวเส้นทางไฮสปีดเทรน อาจเป็นที่ดินรัฐอย่างที่ราชพัสดุ หรือที่ดินของเอกชน โดยจะเปิดประมูลให้เอกชนร่วมลงทุน รับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน แหล่งงาน และการอยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี

ปั้นเมืองใหม่ “แปดริ้ว” นำร่อง

ล่าสุด ได้ว่าจ้างที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสมพื้นที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ (new city) พร้อมจัดทำแผนแม่บทของการพัฒนาเมืองใหม่ใน 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง โดยจะนำร่องที่ จ.ฉะเชิงเทรา เป็นแห่งแรก

“ผลศึกษาจะแล้วเสร็จเดือน มี.ค.นี้ เพราะเป็น 1 ใน 8 แผนงานย่อย ภายใต้แผนพัฒนาพื้นที่อีอีซี ที่รัฐบาลต้องการพัฒนาให้เป็นรูปธรรม รองรับการขยายตัวของเมืองและเศรษฐกิจที่จะเติบโตในอนาคต”

สมาร์ทซิตี้ 5 พันไร่เกาะไฮสปีด

แหล่งข่าวกล่าวว่า คณะกรรมการอีอีซีได้ให้โจทย์บริษัทที่ปรึกษาทำโมเดลเมืองใหม่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “สมาร์ทซิตี้” หรือเมืองอัจฉริยะ ตามเงื่อนไขที่กระทรวงพลังงานกำหนด เช่น อาคารประหยัดพลังงาน ระบบขนส่งสาธารณะเป็นพลังไฟฟ้า เพื่อลดการใช้รถยนต์ในการเดินทาง นอกจากเน้นการเป็นเมืองสีเขียวสำหรับอยู่อาศัยแล้ว ต้องเป็นเมืองแห่งเทคโนโลยี สะดวกสบาย ปลอดภัย เป็นต้น

ตามเป้าหมายที่วางไว้ เมืองใหม่จะให้มีทุกจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่อีอีซี ทำเลที่ตั้งอยู่ในรัศมีใกล้กับสถานีรถไฟความเร็วสูง แต่เน้นฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดแรก เพื่อรองรับคนจากกรุงเทพฯ ฉะเชิงเทรา และพื้นที่ใกล้เคียง คาดว่าจะมีประชากรทำงานและอยู่อาศัยในเมืองใหม่ประมาณ 200,000 คน

แบ่งเฟสลงทุน 3-5 แสนล้าน

เบื้องต้นกำหนดพื้นที่จะพัฒนาเมืองใหม่ไว้ 5,000 ไร่ ทยอยพัฒนาเป็นเฟส ภายในเวลา 10-20 ปี ขณะที่เงินลงทุนยังอยู่ระหว่างประเมินวิเคราะห์ คาดว่าจะใช้เงินลงทุนหลักแสนล้านบาท รวมเบ็ดเสร็จอาจถึง 300,000-500,000 ล้านบาท เนื่องจากจะต้องลงทุนก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา ระบบขนส่งมวลชน รวมถึงการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และบริการต่าง ๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ร้านสะดวกซื้อ เป็นต้น

“เมืองใหม่ที่บริษัทที่ปรึกษาทำเป็นโมเดลพัฒนา จะเป็นแผนภูมิ แสดงถึงรูปแบบเมืองใหม่ในอนาคตว่าหน้าตาจะเป็นยังไง ส่วนพื้นที่ต้องรอความชัดเจนจากเอกชนที่ชนะการประมูลสร้างไฮสปีดเทรน โดยจะออกแบบการพัฒนารองรับ 10-20 ปีข้างหน้า ขนาดพื้นที่เท่ากับสำนักเขต 1 เขต จะทยอยพัฒนาเป็นเฟส ๆ เฟสแรกพื้นที่รอบสถานีแปดริ้ว 300-400 ไร่ จะเริ่มดำเนินการปีนี้ จากนั้นขยายเป็น 1,000 ไร่ 2,000 ไร่ และ 5,000 ไร่”

3 ทางเลือกผุด smart city

สำหรับรูปแบบการลงทุนเมืองใหม่ มี 3 แนวทาง คือ 1.เอกชนซื้อที่ดินลงทุนพัฒนาเอง และรัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานให้ 2.รัฐและเอกชนร่วม PPP และ 3.รัฐดำเนินการเองโดยจัดรูปที่ดิน

ขณะที่นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ขณะนี้กำลังเร่งสรุปร่างทีโออาร์ประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบินให้ได้ข้อยุติ เพื่อประกาศเชิญชวนให้เอกชนมาลงทุนอย่างเป็นทางการภายในเดือน มี.ค.นี้

ที่ต้องใช้เวลาเพราะมีรายละเอียดมากทำให้ยังไม่สะเด็ดน้ำ แต่กรอบใหญ่ ๆ ยังคงเดิม เช่น รัฐจ่ายเงินสนับสนุนให้เอกชนไม่เกินค่างานโยธา 1.2 แสนล้านบาท ระยะเวลา 10 ปี เริ่มปีที่ 6 หรือปี 2566 ที่รถไฟเปิดบริการเป็นปีแรก ให้เอกชนปรับตำแหน่งได้ ส่วนสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติ จะเปิดกว้างให้ได้เกิน 50%

เปิดที่ตั้งสถานีไฮสปีดแปดริ้ว

ในส่วนของ “สถานีฉะเชิงเทรา” ตามผลการศึกษาที่ตั้งสถานีจะสร้างบนพื้นที่ใหม่ ขนาด 84 ไร่ ในแนวเส้นทางไฮสปีดเทรนจะเบี่ยงแนวใหม่จากเส้นทางรถไฟเดิม เพื่อให้ได้รัศมีความโค้งที่สามารถทำความเร็วได้ 250 กม./ชม.

โดยจะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟเดิมไปทางด้านเหนือประมาณ 1.5 กม. ตั้งอยู่ใน ต.นาเมือง อ.เมือง จ.ฉะเชิงเทรา ซึ่งจากการลงสำรวจพื้นที่พบว่าจุดดังกล่าวการคมนาคมสะดวก เนื่องจากอยู่ติดกับถนนสาย 304 อีกทั้งพื้นที่บริเวณโดยรอบเป็นพื้นที่โล่ง เหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่

ขณะเดียวกันหากเอกชนรายเดียวกันกับที่สนใจลงทุนรถไฟความเร็วสูงสายนี้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าว หรือมีที่ดินในบริเวณใกล้เคียง จะทำให้ได้อานิสงส์การพัฒนาที่ดินมาต่อยอดโครงการ เพราะในเงื่อนไขทีโออาร์สามารถให้เอกชนที่ลงทุนปรับตำแหน่งสถานีได้ตามความเหมาะสม แต่การพัฒนาเมืองใหม่ไม่ได้ระบุไว้ในเงื่อนไขทีโออาร์ประมูล หากเอกชนมีที่ดินอยู่แล้ว จะขยับสถานีให้เข้าไปใกล้ก็สามารถทำได้ แต่ถ้ามีการสร้างทางเชื่อมกับโครงสร้างรถไฟ ก็ต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับรัฐ

ตุนที่ราชพัสดุบางน้ำเปรี้ยวรองรับ

ขณะที่นายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์ได้จัดหาที่ราชพัสดุสนับสนุนโครงการอีอีซีใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง กว่า 11,000 ไร่ ในส่วนของฉะเชิงเทรานั้น เป็นที่ของกองทัพเรือที่ส่งคืนให้กรมธนารักษ์ อยู่ใน อ.บางน้ำเปรี้ยว พื้นที่ประมาณ 4,000 ไร่เศษ ซึ่งได้ส่งมอบให้อีอีซีไปเรียบร้อยแล้ว

“กรมส่งมอบพื้นที่ให้เรียบร้อยแล้ว ส่วนจะนำไปพัฒนาเป็นอะไร ขึ้นกับอีอีซี กรมธนารักษ์เพียงแต่จัดหาพื้นที่ให้เท่านั้น รวมถึงการกำหนดค่าเช่าอีอีซีก็จะกำหนดเอง”

ด้านแหล่งข่าวจากคณะทำงานอีอีซีเปิดเผยว่า ที่ราชพัสดุแปลงดังกล่าวอยู่บริเวณศูนย์เกษตรกรรมทหารเรือ โยทะกา ที่ ต.โยธะกา อ.บางน้ำเปรี้ยว เดิมมีแผนพัฒนาให้เป็น “เมืองที่อยู่อาศัยชั้นดีที่ทันสมัย” รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และอีอีซี

ซี.พี.แลนด์ผนึกจีนลุยเมืองใหม่

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ช่วงปลายปี 2560 มีความเคลื่อนไหวของกลุ่ม ซี.พี.แลนด์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเครือ ซี.พี. เจรจาร่วมกับ บจ.คันทรี่ การ์เด้นโฮลดิ้งส์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีน พัฒนาโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่รับอีอีซี จะพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและเมืองใหม่ภาคตะวันออก ใน จ.ฉะเชิงเทรา และนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จ.ระยอง มูลค่าลงทุนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท

ส่วนรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ระยะทาง 211 กม. ที่ก่อนหน้านี้กลุ่มไทยเบฟฯของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี แสดงความสนใจลงทุน ล่าสุดนายอาคม เติมพิทยาไพสิษฐ รมว.คมนาคม กล่าวว่า การประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) สัญจร จ.เพชรบุรี 6 มี.ค.นี้

จะรายงานความก้าวหน้าโครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ที่จะเปิดให้เอกชนลงทุน PPP, รถไฟทางคู่ช่วงนครปฐม-หัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์-ชุมพร และเสนอสร้างส่วนต่อขยายจาก จ.ชุมพร-สุราษฎร์ธานี-หาดใหญ่ จ.สงขลา, ปรับปรุงสนามบินบ่อฝ้าย, โครงการถนนเลียบชายฝั่งทะเลอ่าวไทยเพชรบุรี อ.หัวหิน ถึง จ.ชุมพร สนับสนุน “ไทยแลนด์ ริเวร่า” ของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-125219