บ้านคอนโดขึ้นค่าส่วนกลาง ต้นทุนพุ่งอสังหา ปรับยกแผง

บ้านคอนโดขึ้นค่าส่วนกลาง ต้นทุนพุ่งอสังหา ปรับยกแผง

ไม่มีของถูก ! คนกรุงทำใจ 10 บิ๊กอสังหาฯสุดอั้นต้นทุนบริหารจัดการค่าส่วนกลางบ้าน-คอนโด ทั้งค่ายาม-ทำความสะอาด-ดูแลสวน เจอพิษค่าแรงซ้ำ ประกาศขึ้นค่ารายเดือน เผยตลาดแมสห้องชุดราคา 2-8 ล้านจ่ายเดือนละ 30-65 บาท/ตร.ม. บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ราคา 2-10 ล้านจ่ายเดือนละ 35-50 บาท/ตร.ว. ชี้ปี”61-62 เลี่ยงไม่พ้น

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการสาธารณูปโภคส่วนกลางของโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมซึ่งนับวันยิ่งเพิ่มสูงขึ้น ทั้งจากการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ บวกกับที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต่างมุ่งเน้นพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกสบาย และความปลอดภัย และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย

ล่าสุด บริษัทพัฒนาที่ดินหลายรายเริ่มเคลื่อนไหวปรับขึ้นค่าส่วนกลางที่จะจัดเก็บจากลูกบ้าน เพื่อให้มีรายได้เพียงพอค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่าง ๆ อยู่ในสภาพที่ดี และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้าที่อยู่อาศัยภายในโครงการได้ในระยะยาว

ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” สำรวจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 ราย ถึงผลกระทบนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเมื่อ 1 เมษายน 2561 ที่ผ่านมา โดยพื้นที่กรุงเทพฯ ค่าแรงขั้นต่ำเดิมวันละ 300 บาท เพิ่มเป็น 325 บาท ขณะที่ค่าเฉลี่ยทั่วประเทศวันละ 315 บาท พบว่ามีแนวโน้มส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเตรียมปรับขึ้นค่าส่วนกลางรายเดือน

รายละเอียด 10 บริษัทมหาชน ได้แก่ แสนสิริ, อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เอพี (ไทยแลนด์), เสนาดีเวลลอปเม้นท์, เจ้าพระยามหานคร หรือ CMC, พฤกษา เรียลเอสเตท, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN และแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

คอนโดฯจ่ายแพงกว่าบ้าน

จากการสำรวจพบว่า คอนโดมิเนียม 3 กลุ่มเก็บค่าส่วนกลางตั้งแต่ 30-130 บาท/ตารางเมตร แบ่งเป็นกลุ่มราคา 1.29-8 ล้านบาท มีค่าส่วนกลาง 30-65 บาท/ตารางเมตร, ราคา 17-18.5 ล้านบาท เก็บ 30-130 บาท/ตารางเมตร และราคา 30-39.9 ล้านบาท อยู่ที่ 46-95 บาท/ตารางเมตร

ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์สำรวจ 3 กลุ่มเช่นกัน เก็บค่าส่วนกลางตั้งแต่ 35-100 บาท/ตารางวา แบ่งเป็นกลุ่มราคา 2.4-3.94 ล้านบาท มีค่าส่วนกลาง 35-50 บาท/ตารางวา, กลุ่มราคา 9.65-12 ล้านบาท เก็บ 30-55 บาท/ตารางวา และกลุ่ม 30-150 ล้านบาท อยู่ที่ 30-100 บาท/ตารางวา

คอนโดฯควัก 35-130 บาท

จากการสำรวจคอนโดฯเกิน 10 ล้านบาททำเลซีบีดี สุขุมวิท-ทองหล่อ อย่างโครงการคุณ บาย ยู ของแสนสิริ ราคา 17 ล้านบาท มีค่าส่วนกลาง 130 บาท/ตารางเมตร, เดอะ แบงค็อค ทองหล่อ ของค่ายแลนด์ฯ ราคา 30 ล้านบาท ค่าส่วนกลาง 95 บาท/ตารางเมตร และแอชตัน เรสซิเดนซ์ 41 ของอนันดาฯ ราคา 18.5 ล้านบาท ค่าส่วนกลาง 85 บาท/ตารางเมตร

โดยเฉลี่ยค่าส่วนกลางคอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ที่ 103 บาท/ตารางเมตร

สำหรับบ้านเดี่ยวเดอะ แพลนท์ เอลิท พัฒนาการ ของค่ายพฤกษาฯ ราคา 11.3 ล้านบาท เรียกเก็บค่าส่วนกลาง 55 บาท/ตารางวา ผลการสำรวจที่น่าสนใจคือบ้านหรูราคาเริ่ม 50 ล้านบาท ของกลุ่มแลนด์ฯ แบรนด์ลดาวัลย์ พระราม 2 เริ่ม 50-150 ล้านบาท เก็บค่าส่วนกลาง 30 บาท/ตารางวา

แสนสิริจ่อปรับขึ้นปี”62

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทลูกในเครือแสนสิริ ผู้บริหารนิติบุคคลบ้านและคอนโดฯ จำนวน 163 โครงการ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรอบนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ในส่วนต้นทุนค่าจ้างแรงงานพนักงานรักษาความปลอดภัย กับแม่บ้าน บริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาผลกระทบและมีแนวโน้มอาจต้องปรับขึ้นค่าส่วนกลาง ในปี 2562 เพื่อสะท้อนต้นทุนที่แท้จริง

ทั้งนี้ โครงสร้างค่าใช้จ่ายนิติบุคคล แบ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลัก 65% มาจากค่าบริหารโครงการ, ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย, ค่าจ้างทำความสะอาด และค่าดูแลสวน, สัดส่วน 20% เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์, ประมาณ 10% เป็นค่าซ่อมบำรุงรักษา ที่เหลือเป็นค่าใช้จ่ายกิจกรรม และเบ็ดเตล็ด

“ที่ผ่านมาบริษัทนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้อำนวยความสะดวกและเพิ่มความปลอดภัยในโครงการเพื่อช่วยควบคุมค่าใช้จ่ายในระยะยาว เช่น คาร์ พาร์ค ซิสเท็ม หุ่นยนต์ทำความสะอาดสระว่ายน้ำ-คลีนนิ่งแมชีนลดการใช้แรงงานคน, ติดตั้งกล้องซีซีทีวีหรือกล้องวงจรปิดรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง และการสื่อสารผ่านสมาร์ทดีไวซ์”

เปิดไส้ในค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

นายอนุกูลกล่าวว่า นิติบุคคลบ้านและคอนโดฯ ได้รับยกเว้นภาษี เนื่องจากกฎหมายออกแบบให้เป็นองค์กรไม่แสวงกำไร การจัดเก็บค่าส่วนกลางจึงคำนวณให้รายรับพอดีกับรายจ่าย ไม่ได้เรียกเก็บจนเหลือเป็นกำไรแต่อย่างใด ซึ่งอัตราค่าส่วนกลางมีหลายองค์ประกอบ ได้แก่ 1.สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ (facilities) เช่น มีลิฟต์ส่วนตัว สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องสตรีม ห้องเซาน่า พื้นที่จัดปาร์ตี้ มักจัดเก็บค่าส่วนกลางสูงกว่าโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางน้อยและใช้บุคลากรในการดูแลน้อยกว่า

2.วัสดุ การออกแบบ การตกแต่ง ถ้าใช้วัสดุและสิ่งอำนวยความสะดวกคุณภาพสูง ค่าบำรุงรักษาย่อมสูงไปด้วย 3.ขนาดพื้นที่โดยรวม ถ้ามีพื้นที่มากหรือมีจำนวนยูนิตมาก มักเก็บค่าส่วนกลางต่ำกว่าโครงการที่มีพื้นที่พักอาศัยน้อย (สมาชิกในโครงการมีตัวหารจำนวนมากน้อยไม่เท่ากัน)

4.ค่าส่วนกลางอาจปรับขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายจริงในแต่ละปี แต่ไม่ได้หมายความว่าจะปรับลดไม่ได้ เพราะหากโครงการใดตั้งอยู่ในทำเลที่ดี สามารถสร้างรายได้ เช่น ให้เช่าพื้นที่โฆษณาบนตัวอาคาร ให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ (ร้านอาหาร ซักรีด เสริมความงาม) จะเป็นแหล่งรายได้เสริม

สำหรับค่าใช้จ่ายนิติบุคคล มีดังนี้ 1.ค่าจ้างบุคลากร หลัก ๆ คือเจ้าหน้าที่ รปภ. พนักงานทำความสะอาด 2.ค่าซ่อมบำรุงระบบต่าง ๆ, อายุของอาคาร, นโยบายปรับปรุงพัฒนาของแต่ละโครงการ 3.การปรับค่าผันแปรของกระแสไฟฟ้า (ค่า Ft) 4.ต้นทุนวัสดุสิ้นเปลืองต่าง ๆ

“ค่าส่วนกลางมีความสำคัญในแง่การใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาสินทรัพย์ในโครงการร่วมกัน เพื่อให้อาคารและพื้นที่ส่วนกลางมีสภาพดีเหมือนวันแรก เช่น ปรับปรุงสวน ดูแลต้นไม้ เปลี่ยนวัสดุที่ชำรุดทรุดโทรม ดูแลความปลอดภัยในโครงการ ฯลฯ ถ้าโครงการมีสภาพที่ดีเหมือนวันแรก ในอนาคตสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับราคาอสังหาฯ เมื่อต้องการขายต่อ” นายอนุกูลกล่าว

LPN เล็งปรับต้นทุนใหม่

นางสาวสมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บจ.ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด บริษัทลูกค่าย แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ LPN ธุรกิจบริหารนิติบุคคลบ้านและคอนโดฯ ภายใต้แบรนด์ลุมพินีจำนวน 139 โครงการ เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำรอบนี้เพิ่มเฉลี่ย 4-5% บริษัทเตรียมเพิ่มค่าจ้างพนักงานนิติบุคคลในอัตราเท่ากัน ส่งผลกระทบต่อต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 1-2%

โดยบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณาความเป็นไปได้ในการผลักดันต้นทุนที่เพิ่มขึ้นเข้าไปในการคำนวณค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หากโครงการใดที่พบว่ามีผลกระทบค่าใช้จ่ายสูงขึ้นมากก็อาจมีความจำเป็นต้องขอปรับขึ้นค่าส่วนกลาง คาดว่าได้ข้อสรุปภายในครึ่งปีหลัง 2561

ทั้งนี้ โครงสร้างค่าส่วนกลาง แบ่งเป็นค่าบริหาร 30-35%, ค่าบริการรักษาความปลอดภัย 15-20%, ค่าบริการรักษาความสะอาด 10-20% รวม 50-60% ส่วนที่เหลือเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าบริการดูแลสวน, ค่าบริการรักษาความสะอาดสระว่ายน้ำ, งบงานซ่อมบำรุง และค่าบริการอื่น ๆ

บ้านหรูเก็บวาละ 200 บาท

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวเพิ่มเติมว่า สถิติการเรียกเก็บค่าส่วนกลางสูงสุดในปัจจุบันเป็นของบ้านหรูแบรนด์ “ควอเตอร์ ทองหล่อ” 200 บาท/ตารางวา/เดือน รองลงมาแบรนด์ดิเออร์แบน รีเสิร์ฟ พัฒนาการ 53 อยู่ที่ 170 บาท/ตารางวา/เดือน และบ้านอิสสระ เรสซิเดนซ์ พระราม 9 อยู่ที่ 160 บาท/ตารางวา/เดือนส่วนการคำนวณค่าส่วนกลางคอนโดฯ มีตั้งแต่ตารางเมตรละ 30-150 บาท/เดือน แบ่งคร่าว ๆ

ดังนี้ ราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 5 หมื่นบาทมีค่าส่วนกลาง 30-38 บาท, ราคาตารางเมตรละ 5 หมื่น-1 แสนบาท อยู่ที่ 40-45 บาท, ราคาตารางเมตรละ 1-1.5 แสนบาท เรียกเก็บ 48-65 บาท, ราคาตารางเมตรละ 1.5-2 แสนบาท อยู่ที่ 70-75 บาทคอนโดฯราคาตารางเมตรละ 2-2.5 แสนบาท ค่าส่วนกลาง 70-90 บาท และราคาตารางเมตรละ .5 แสนบาทขึ้นไป เก็บค่าส่วนกลาง 100-150 บาท/ตารางเมตร/เดือน

“มาตรการจัดเก็บค่าส่วนกลางแต่ละโครงการไม่เท่ากัน ขึ้นกับขนาดโครงการ จำนวนยูนิต สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น คอนโดฯไฮไรส์ ขนาด 40 ตารางเมตรย่านรามคำแหง พื้นที่ส่วนกลางมีสระว่ายน้ำ สวนหย่อม ฟิตเนส มีค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตารางเมตร/เดือน ตกเดือนละ 1,400 บาทหรือปีละ 16,800 บาท” นายภัทรชัยกล่าว

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-149194