โบรกเกอร์ส่องอสังหาฯปีกุน เศรษฐกิจกร่อย “ซิตี้คอนโด” มาแรง “ออฟฟิศ-พื้นที่อุตฯ” ดาวรุ่งเจิดจ้า

โบรกเกอร์ส่องอสังหาฯปีกุน เศรษฐกิจกร่อย “ซิตี้คอนโด” มาแรง “ออฟฟิศ-พื้นที่อุตฯ” ดาวรุ่งเจิดจ้า

เปิดศักราชปีกุน 2562 “ประชาชาติธุรกิจ” สนทนากับ 2 โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ต่างกรรมต่างวาระแต่มีหัวข้อเดียวกันประกอบด้วย “พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กับ “นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง

ร่วมกันมองแนวโน้มภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 ภาพรวม ๆ ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวก ในขณะที่พื้นที่สำนักงานให้เช่ากับพื้นที่อุตสาหกรรม เทรนด์ออกมาว่าเป็นปีสดใสเจิดจ้ากันเลยทีเดียว

เริ่มจาก “นลินรัตน์@เน็กซัส” ที่เปิดประเด็นได้น่าสนใจ มองแนวโน้มปีหน้า “ซิตี้คอนโด” จะกลับมาครองตลาดอีกครั้ง รวมทั้งลูกค้าต่างชาติที่ไม่ควรมองข้ามตลาด CLMV

เทรนด์เด่นปี”62

ธุรกิจที่อยู่อาศัยสินค้ามี 3 เทรนด์หลัก คือ 1.เจาะนิชมาร์เก็ต จับกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนมากขึ้น เช่น ผู้สูงอายุ, คอนโดฯเลี้ยงสัตว์ได้, คอนโดฯสำหรับผู้รักการออกกำลังกาย, ครอบครัวเดี่ยว,ผู้หญิงอาศัยคนเดียว 2.คอนโดฯ ลีสโฮลด์มีมากขึ้น เนื่องจากต้นทุนที่ดินแพง บวกกับหาที่ดินเปล่าเพื่อมาพัฒนาโครงการแบบฟรีโฮลด์ยากลำบาก หรือที่ดินเช่าเป็นภาพการลงทุนที่คุ้มค่ามากขึ้นเรื่อย ๆ 3.มิกซ์ยูสโปรเจ็กต์จะเห็นมากขึ้นในปีหน้า

สถิติ 5 ปี (2557-2561) ในพื้นที่กรุงเทพฯจังหวัดเดียวมีการเปิดตัวใหม่เฉลี่ย 53,600 หน่วย เรียกว่าซัพพลายโต 100% นับเฉพาะปี”61 คาดว่ามีห้องชุดเปิดใหม่ 60,900 หน่วย ทำเลเด่นที่เปิดตัวเยอะสุด คือ พญาไท-รัชดาภิเษก 35% รองลงมาพระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง 22% และธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม 12%

ในขณะที่ซัพพลายสะสมอยู่ที่ 610,900 หน่วย โซนสะสมมากสุด คือ พระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง 21% พญาไท-รัชดาภิเษก 20% ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ตีคู่มากับโซนธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม โซนละ 12% เท่ากัน

แนวโน้มปีหน้าตลาดซิตี้คอนโดมาแรง โดยปี”61 มีสัดส่วนพัฒนาโครงการ 21% แนวโน้มปีนี้เพิ่มเป็น 38% ตลาดไฮเอนด์จาก 41% คาดว่าเหลือ 19% และตลาดระดับกลางจาก 27% คาดว่าเพิ่มเป็น 35%นิยามแต่ละตลาด ซิตี้คอนโด ราคาต่ำกว่า 7.5 หมื่น/ตารางเมตร, ตลาดระดับกลาง 7.5-1 แสน/ตารางเมตร, ไฮเอนด์ 1-1.9 แสน/ตารางเมตร, ลักเซอรี่ 2-2.9 แสน/ตารางเมตร และซูเปอร์ลักเซอรี่ ราคา 2.9 แสนบาทขึ้นไป

แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่

เทรนด์การปรับตัวของดีเวลอปเปอร์อาจพัฒนาโครงการใหญ่เพื่อให้มีเทอมการผ่อนดาวน์ยาวขึ้น ส่วนตลาดบ้านแนวราบน่าจะกระทบโมเดลธุรกิจบ้านสร้างก่อนขาย (ซื้อเร็วโอนเร็ว) ซึ่งได้เห็นแล้วว่ามีหลายบริษัทจะปรับมาทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น

เพื่อให้ลูกค้ามีเวลายืดเงินดาวน์มองภาพรวม ๆ จะช่วยให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น คนซื้อเพื่ออยู่จริงมากขึ้น โดยไม่ขอแตะการเลือกตั้งทั่วไป ซึ่งจะมีผลตั้งแต่ไตรมาส 2/62 เป็นต้นไป และตลาดโลกโดยเฉพาะเทรดวอร์น่าจะมีผลต่อการเข้ามาลงทุนของต่างชาติในเมืองไทย

ตลาดจีนจะแผ่วลงไหม

นักลงทุนต่างชาติต้องแบ่ง 2 กลุ่ม คือ ผู้ประกอบการ กับผู้ซื้อ ในปี”61 ที่คาดการณ์ว่ามีคอนโดฯเปิดใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ มี 26% เป็นสัดส่วนของโครงการร่วมทุนต่างชาติหรือจอยต์เวนเจอร์ แบ่งเป็นญี่ปุ่น 20% จีน 6% รวม 15,820 หน่วย แนวโน้มปีหน้าเชื่อว่าไม่ได้ลดลง โดยญี่ปุ่นใกล้เคียงเดิม ขณะที่จีน ฮ่องกง สิงคโปร์ลงทุนเพิ่ม ทำให้สัดส่วนเป็น 10% อยู่ที่ 17,000 หน่วย

อีกกลุ่มเป็นนักลงทุนต่างชาติรายย่อย กระแสที่พูดถึงกันมากในช่วง 6 เดือนหลังของปี”61 มองนักลงทุนย่อยทั้งปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ ซึ่งเป็นเมืองหลัก ล่าสุดเรามองหาลูกค้าจากเมืองรองอย่างเฉิงตู ยูนนาน กว่างโจว ฯลฯ เป็นโอกาสที่จะเข้ามาลงทุนมากขึ้น คาดว่าสัดส่วนใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

โดยเฉพาะนักลงทุนย่อยจากฮ่องกง พื้นที่ใช้สอย 11 ตารางเมตร ราคา 12 ล้านบาท เทียบกับเมืองไทยยังไม่พบราคาสูงขนาดนั้น เขาซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 ได้ คิดว่าลูกค้าจีนไม่ได้ลดลง ส่วนที่ซื้อแล้วเรื่องรับโอนก็ไม่น่าจะมีปัญหาเพราะเขามีวิธีการส่งเงินมาโอนในไทยได้

ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติมีตลาดใหม่ที่น่าสนใจ คือ CLMV 4 ประเทศ (กัมพูชา ลาว เมียนมา เวียดนาม) มีกำลังซื้อที่มีฐานใหญ่มาก และยังไม่ได้เข้ามาลงทุนในตลาดคอนโดฯเมืองไทยมากนัก

ราคาคอนโดฯจะแพงขึ้น ?

ในด้านราคาเน็กซัสฯมองว่าปรับตัวสูงขึ้นในอัตราชะลอตัวลง ทำเลกลางเมืองไม่เกิน 10% ต่อปี ภาพรวมอยู่ที่ 6-7% ในช่วง 3 ปีหน้า แต่ก็ยังถือว่าสูงอยู่ดี

รวมทั้งทำเล จุดโฟกัสย่านใจกลางเมืองยังมีดีมานด์สูง หลายคอนโดฯซูเปอร์ลักเซอรี่จะปรับราคาสูงขึ้นไปอีก โซนฮิตอย่าง “ทองหล่อ” ภาพลวงตาที่คนเข้าใจว่าต้องพีกมาก คำถามคือราคาควรปรับตัวขึ้นไปสูงแค่ไหน 3-4 แสนบาท/ตารางเมตรหรือไม่ โดยต้นซอยขาย 3.8-4 แสนบาท ปลายซอยขาย 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร เพราะฉะนั้น การซื้อปีนี้ต้องมองด้วยว่าราคาไหนเหมาะสม สมควรซื้อไว้เพื่อรอราคาเติบโตได้

ทำเล “รัชดาฯ” แหล่งนักลงทุนต่างชาติโควตา 49% ก็ยังถือว่าเป็นยอดขายส่วนใหญ่อยู่ดี และควรมองด้านบริการ การขายต่อ และการเช่า, ทำเล “ริมน้ำเจ้าพระยา” จากกระแสไอคอนสยามที่เปิดตัวปลายปี 2561 ทำให้ทำเลย่านเจริญนครคึกคัก โดยราคาที่ดินขยับสูงล่วงหน้าแล้ว เทรนด์ปีหน้าต้องดูว่าราคาที่ดินจะเป็นยังไง

สุดท้ายทำเล “ติวานนท์” ที่มีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ต้องบอกว่าสำหรับผู้ซื้อระยะยาวจะได้ของราคาดี เพราะซัพพลายเกิดเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา บนต้นทุนเดิมซึ่งหาไม่ได้แล้วจากทำเลเกิดใหม่ในปี”62

ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งเป็นยังไง

ปัจจุบันมีพื้นที่สำนักงานให้เช่า 4.1 ล้านตารางเมตร มีอัตราการเช่า 96% ปีหน้าจะเพิ่มซัพพลายอีก 2 แสนตารางเมตรจากโครงการสามย่านมิตรทาวน์ สินธรวิลเลจ วัน แบงค็อก ฟอเรสเทียส์ โฟกัสเกรดเอกับพรีเมี่ยมมีค่าเช่าดีมาก 1,000 บาท/ตารางเมตรบวกลบ เฉลี่ยอยู่ที่ 900 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่อีก 5 ปีข้างหน้ามีซัพพลายใหม่เข้ามาเติมรวม 1 ล้านตารางเมตร

โดยโซนออฟฟิศบิลดิ้งเริ่มกระจายตัวจากเดิมอยู่ย่านสีลม สาทร พระราม 4 ถนนวิทยุ เพลินจิต เทรนด์มีการขยับทำเลออกไปโซนพระราม 9 อโศก-รัชดาฯ-สุขุมวิท และพหลโยธิน ถือเป็นช่วงธุรกิจขาขึ้น

จบจากเน็กซัสฯอีกฟากเป็นของ “พนม@ไนท์แฟรงค์” มองผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 ตลอดจนเทรนด์ดาวรุ่งปี 2562

ผลกระทบจากภาษีที่ดินฯ

ภาษีที่ดินฯ หรือ property tax ไม่ใช่เรื่องใหม่เพราะเกษตรกรกับพื้นที่เช่ามีการจ่ายภาษีให้รัฐอยู่แล้ว แต่ผลกระทบมีบ้างในกลุ่มคนที่ไม่เคยเสียภาษี เช่น เจ้าของบ้านแพง ราคาหลังละ 100 ล้านบาท จากเดิมไม่เคยเสียภาษีจะต้องเสียภาษี ในขณะที่เจ้าของบ้านระดับชาวบ้านทั่วไป ได้รับการยกเว้นจึงไม่ต้องวิตกกังวล

ส่วนเจ้าของอพาร์ตเมนต์ โรงแรม เดิมก็จ่ายภาษีโรงเรือนอยู่แล้ว ข้อกังวลคือภาระภาษีสูงกว่าที่เคยจ่าย ไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินของทางราชการ, อัตราภาษีของท้องถิ่นแต่ละแห่งเรียกเก็บซึ่งอาจไม่เท่ากัน จึงตอบค่อนข้างยากถึงผลกระทบว่าจะมากหรือน้อย

ภาระภาษีในอนาคต ไม่ได้สนใจว่าทำธุรกิจเก่งหรือไม่ แต่ถ้ามีต้นทุนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเรียกเก็บตามราคาประเมิน กลุ่มที่กระทบหนักคือคนที่ทำธุรกิจไม่ประสบความสำเร็จ, อีกกลุ่มคือกระทบคนมีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป แต่ภาระภาษีตกล้านละ 300-600-1,000 บาทต่อปี ที่จะมีข้อถกเถียงกันมากในเรื่องการประเมินภาษี ซึ่งทำโดยเจ้าพนักงานท้องถิ่น เช่น ที่ดินเกษตรกรรมตีความอย่างไร สามารถปลูกกล้วย 20 ต้นเพื่อแจ้งเป็นที่ดินเกษตรกรรมได้หรือไม่

ขณะเดียวกัน ลูกค้าซื้อลงทุน สมมุติเราซื้อคอนโดฯ 5 ล้าน ปล่อยเช่าเดือนละ 1.5 หมื่น หักลบแล้วเป็นรายได้ปีละ 1.2 แสน เสียภาษีปีละ 2,000 บาท ผมว่ารับได้นะ

แต่กลุ่มรับผลกระทบมากสุดคือที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ คนที่ถือครองที่ดินจำนวนมาก เช่น เจ้าสัวเจริญมีอยู่หลายแสนไร่น่าจะกระทบมากกว่า (ยิ้ม) ส่วนการซื้ออสังหาฯราคา 5-10 ล้านบาท ยังมองว่าไม่ได้มีค่าใช้จ่ายภาษีจนถึงกับเป็นภาระต่อผู้ถือครองทรัพย์สินแต่อย่างใด

พอร์ตรายได้ไนท์แฟรงค์

ดีลซื้อขายที่ดินแต่ละปีทำไม่เยอะ รวม ๆ สัก 1,000 ล้าน ทำเพราะทีมสามารถทำได้แค่นั้น (หัวเราะ) พอร์ตที่เราทำเยอะคืออินดัสเทรียลปีละ 400,000 ตารางเมตร, ที่อยู่อาศัยน่าจะทำสัก 2,000 ยูนิต

รายได้หลักมาจากหลายส่วน ทำพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์ 20% พื้นที่อุตสาหกรรม 20% ที่อยู่อาศัย 20-28% ประเมินราคาทรัพย์สิน 12% คอมเมอร์เชียล 10% กับภูเก็ตอีก 10% นับเป็นพาร์ตหนึ่งของกลุ่ม มีวิลล่าทั้งขายเช่าและทำพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนต์หรือบริหารอาคารถามว่าวงการโบรกเกอร์อสังหาฯปี”62 แข่งขันกันยังไง

แต่ละคนมีจุดอ่อนจุดแข็งแตกต่างกัน เอเยนซี่ทั้งวงการเราเป็นผู้นำอินดัสเทรียลมาร์เก็ต โรงงาน แวร์เฮาส์ โปรดักต์เราเยอะสุด ต้องบอกว่าปีหน้าเชื่อว่ายังไปได้ดี การแข่งขันคู่แข่งไม่ได้เป็นปัญหา

โครงการที่อยู่อาศัยมีโครงการที่เรารับบริหารงานขาย ปีนี้ดีลแล้ว 4 โครงการ อยู่ระหว่างเจรจาอีก 3-4 โครงการ เฉลี่ยมูลค่าโครงการ 1,500-2,000 ล้าน มีทั้งผู้ประกอบการหน้าใหม่ บางรายก็หน้าเก่า รวมต่อปีมีโปรเจ็กต์ on going 20,000 ล้านบาท

EEC ปลุกกระแสลงทุน ?

นโยบายโปรโมตระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก-EEC ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเราเห็นแต่ข่าวยังไม่มีการลงทุนเป็นรูปธรรมลงไป ทั้งที่เป็นโครงการที่ดีมาก ช่วยกระตุ้นการลงทุนและเศรษฐกิจประเทศ โดยอยู่ใน 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา มีทั้งการลงทุนพัฒนาท่าเรือ ขยายสนามบิน รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน “ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา” มีการเตรียมขยายพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม แต่ทั้งหมดนี้ยังไม่เกิดเป็นรูปธรรม

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.อีอีซีเพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อกลางปี 2561 ที่ผ่านมา จะส่งผลกระทบด้านแรงงานในพื้นที่ที่ขาดแคลนแรงงานอยู่แล้ว แต่มีผลดีในด้านการลงทุนเพิ่มมากขึ้น มีแนวโน้มการลงทุนอุตสาหกรรมมากขึ้น

สำหรับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยยังไม่เห็นผลกระทบด้านบวกที่ชัดเจนจนกว่าจะมีการลงทุนที่แท้จริงเกิดขึ้น ซึ่งแผนลงทุนทั้งรัฐและเอกชนยังอยู่ในกระดาษไม่ว่าจะเป็นบริษัทบางจาก ปิโตรเลียม, บริษัทการบินไทย ฯลฯ

เราไม่มีเรือธงในเชิงตัวไดรฟ์ด้านเศรษฐกิจ โดยเฉพาะภาคการลงทุน ผมมั่นใจว่ารัฐบาลอยากทำให้เร็ว แต่ระบบระเบียบทำให้ล่าช้า ไม่สามารถทำได้เร็วทันใจ

อย่างไรก็ตาม สำหรับต่างชาติพร็อพเพอร์ตี้ในเมืองไทยยังสามารถซื้อได้ ยังเชื่อว่ามีคนซื้ออยู่ ลงทุนได้ earning return ปล่อยเช่ามีผลตอบแทน 4-5% ถือว่ารับได้ มีแคปิตอลเกนราคาขึ้นปีละ 5-7% รวมกันแล้วเท่ากับได้ปีละ 9-10% ต่อปี ถือว่าดีกว่าลงทุนในบ้านเขา

ลูกค้าต่างชาติซื้อในบ้านเราหลายปีแล้ว แต่จีนเพิ่งเข้า 3-4 ปีก็เลยดูเป็นเซ็กเมนต์ใหญ่เพราะจีนซื้อเยอะสุดวอลุ่มมากขึ้น ในขณะที่เทรนด์ปีหน้า (ลูกค้า) ประเทศอื่นยังไม่ได้เปลี่ยนแปลง เขาไม่ได้ซื้อเยอะเหมือนจีน ยังมีทยอยเข้ามาเรื่อย ๆ

นิยามการทำธุรกิจปีกุน

ต้องพูดตั้งแต่เซ็กเมนต์บายโปรเจ็กต์ เรซิเดนเชียลต้องระมัดระวังในมุมดีเวลอปเปอร์ แต่คนทำออฟฟิศบิลดิ้งอินดัสเทรียลต้องบอกว่า 2562 เป็นปีที่ดี

เซ็กเมนต์อื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มสดใส โดยเฉพาะตลาดอุตสหกรรม ถามใครยังบอกว่าเป็นปีที่โอกาสทางธุรกิจจรัสเจิดจ้ามาแน่นอน

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-273683