ตลาดอสังหาฯ ไม่ง่าย บ้าน-คอนโดฯรอขาย 4.54 แสนยูนิต

ตลาดอสังหาฯ ไม่ง่าย บ้าน-คอนโดฯรอขาย 4.54 แสนยูนิต

แม้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับชั้นนำตลอดจนกูรูทั้งหลายยังเชื่อมั่นว่าในปี 2562 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังขยายตัวต่อเนื่อง แต่อัตราการเติบโตอาจลดน้อยลงกว่าปีก่อนบ้าง จากปัจจัยลบทั้งหลายที่รุมเร้า

ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกที่กระทบการส่งออก อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และเกณฑ์มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หรือ LTV ที่จะมีผลบังคับใช้เดือนเมษายน ปีนี้ กระทบกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดน้อยถอยลง ถือว่าเป็นปีที่ไม่หมู

ที่น่าจับตาคือจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายทั่วประเทศที่สูงถึง 454,814 หน่วย มูลค่า 1,344,356 ล้านบาท จากการประเมินของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ซึ่งคิดเป็นประมาณ 30% ของตลาดรวมทั้งประเทศปี 2561 ที่มีมูลค่า 4.496 ล้านล้านบาท โดยกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นพื้นที่ที่มีหน่วยเปิดขายมากที่สุด มูลค่าก็สูงสุดด้วย รวมกันครองส่วนแบ่งตลาดมากถึง 40% ของทั้งประเทศ

ทั้งนี้ นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูล AREA กล่าวถึงตลาดในกรุงเทพฯว่าปี 2562 มีหน่วยรอขาย 1.8 แสนหน่วย ยังตํ่ากว่าปี 2561 ที่มี 1.9 แสนหน่วย และส่วนใหญ่ 70% เป็นคอนโดมิเนียมเนื่องจากปีที่ผ่านมา ดีเวลอปเปอร์เร่งระบายสต๊อก อย่างหนักมากเปิดขายใหม่ช่วงไตรมาสแรก สำหรับปีนี้ก็คงดำเนินการเช่นเดียวกัน

แต่ขณะเดียวกันมีการเปิดขายใหม่ด้วย ก่อนที่มาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยจะเริ่มมีผลบังคับใช้เดือนเมษายนปีนี้ อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในปีนี้ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการใหม่ลดน้อยลง เพราะภาวะตลาดค่อนข้างถดถอย อัตราการขายช้าและลดลง จากปกติในแต่ละเดือนจะมียอดขายเฉลี่ย 5-6% แต่ปัจจุบันเหลือ 3-4%

สอดคล้องกับนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองว่า ในส่วนของคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการควรลดการเปิดตัวโครงการใหม่ให้อยู่ในภาวะสมดุลที่ตลาดสามารถดูดซับได้สำหรับตลาดกรุงเทพฯที่ประมาณปีละ 40,000 หน่วย

เพื่อให้ตลาดมีการดูดซับอุปทานคงค้างให้กลับมาสู่ภาวะปกติ จากอุปทานที่เหลือขายอีกกว่า 40,000 หน่วย เน้นการระบายสต็อคคงค้างในแต่ละทำเลก่อน เพื่อเตรียมรับมือกับปัจจัยลบต่างๆ ที่อาจจะเข้ามากระทบในปีหน้า ทั้งในเรื่องของความเสี่ยงในเรื่องของการไม่โอนกรรมสิทธิ์ของกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่โหมเข้าลงทุนในคอนโดมิเนียมในเมืองไทยเป็นจำนวนมากในปีนี้

สำหรับแนวราบหรือบ้านจัดสรรตลาดยังสามารถไปได้ เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็น เรียล ดีมานด์ คือซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง น้อยมากที่จะซื้อเพื่อการลงทุน ซึ่งโดยภาพรวมตลาดยังสามารถดูดซัพได้ดี ในทำเลและระดับราคาที่เหมาะสม

ขณะที่ในมุมของผู้ประกอบการอย่างนายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มั่นใจตลาดอสังหาฯยังเติบโตได้ จากพื้นฐานเศรษฐกิจไทยยังแข็งแกร่งหลายด้านทั้งการส่งออกที่ยังโตแม้อาจลดลง การท่องเที่ยวที่ยังคงโตได้ต่อเนื่อง และการลงทุนโดยภาครัฐที่จะมีความชัดเจนมากที่สุด

ส่วนการลงทุนของเอกชน มองว่ามีแนวโน้มในทิศทางบวก รอเพียงสถานการณ์การเมืองหลังเลือกตั้งนิ่ง นโยบายการลงทุนถูกสานต่อ สาธารณูปโภคแล้วเสร็จ เชื่อก็น่าจะเกิดภาพการลงทุนใหม่ๆ ตามมาอีกจำนวนมาก รวมถึงกลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนทั้งในกลุ่มอุตสาหกรรมและตลาดทุนด้วย

ดังนั้น คาดตลอดทั้งปี ตลาดจะเติบโตได้ประมาณ 3-4% โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบที่ผู้ประกอบการแนวราบส่วนใหญ่มักวางนโยบายการเติบโตให้สอดคล้องกับความเป็นไปของทิศทางเศรษฐกิจ

ดังนั้น ปีนี้ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายผู้ประกอบการอสังหาฯโดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯที่ต้องสร้างการเติบโตด้านผลประกอบการ อีกทั้งประคองตลาดภาพรวมฝ่าปัจจัยลบให้มีการขยายตัวต่อเนื่อง ล้อมกรอบอสังหาฯภูธรหดตัวในรอบ10ปี

นอกจากกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยวหลักแล้ว ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ประจวบคีรีขันธ์ ระยอง เพชรบุรี ก็เติบโตอย่างรวดเร็วมาก เพราะเป็นทั้งเมืองอุตสาหกรรม และยังเป็นเมืองตากอากาศอีกด้วย

เมืองหลักในจังหวัดภูมิภาคทั้งหลายที่ไม่ใช่เป็นเมืองชายแดน ไม่ใช่เมืองตากอากาศ หรือไม่ใช่เมืองอุตสาหกรรม กลับมีขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยไม่ใหญ่มากนัก แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยภูมิภาคหดตัวลงในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาตามภาวะเศรษฐกิจไทยที่ถดถอยลงกว่าแต่ก่อน

จังหวัดที่น่าห่วงใยในกรณีการขายที่อยู่อาศัยมี 5 จังหวัด ได้แก่ อันดับ 1 ตาก แม้มีหน่วยขายเหลือเพียง 480 หน่วย แต่เหลืออยู่ถึง 40% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.1% อันดับ 2 นครศรีธรรมราช เหลือขายอยู่ 2,100 หน่วย เหลืออยู่ถึง 38% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.3% อันดับ 3 ปราจีนบุรี เหลือขายอยู่ 2,700 หน่วย

ซึ่งเหลืออยู่ถึง 55% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.7% อันดับ 4 สุราษฎร์ธานี เหลือขายอยู่ 3,100 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 36% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.6% อันดับ 5 อุบลราชธานี เหลือขายอยู่ 2,200 หน่วย ซึ่งเหลืออยู่ถึง 34% ของทั้งหมดและมีอัตราการขายต่อเพียง 2.9% เท่านั้น

นอกจากนี้ ยังได้ประมาณการอีก 47 จังหวัดที่มีขนาดเล็ก คาดว่าจะมีหน่วยขายเหลือเข้ามาขายในปี 2562 จำนวน 114,331 หน่วย ซึ่งถือเป็นประมาณ 30% ของหน่วยขายที่เคยเปิดตัวทั้งหมด มีมูลค่าหน่วยเหลือขายหรือที่รอผู้ซื้ออยู่รวมกันเป็นเงิน 217,229 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็ก มีค่าเพียง 1.9 ล้านบาทต่อหน่วย และมีอัตราการขายได้ราว 3.0% ต่อเดือน

อาจกล่าวได้ว่าใน 47 จังหวัดนี้เฉลี่ยแล้วจังหวัดหนึ่งๆ มีจำนวนหน่วยเหลือขาย 2,433 หน่วย เป็นเงิน 4,622 ล้านบาท นับว่าเป็นเพียงจังหวัดที่มีขนาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก ทั้ง 47 จังหวัดนี้รวมกันมีจำนวนหน่วยรอขายมากกว่ากรุงเทพมหานครเล็กน้อย แต่มูลค่าน้อยกว่ามากเพราะราคาเฉลี่ยถูกมาก

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

http://www.thansettakij.com/content/371851