ตลาดหดตัวอสังหาเผาจริง บิ๊กแบรนด์ส่งสัญญาณหยุด คอนโดตะลุยแนวราบ

ตลาดหดตัวอสังหาเผาจริง บิ๊กแบรนด์ส่งสัญญาณหยุด”คอนโด” ตะลุยแนวราบ

2562 อสังหาฯเผาจริง AREA ชี้ตลาดหดตัว -15% ปัจจัยลบรอบด้าน บิ๊กแบรนด์ชะลอลงทุนแนวสูง โฟกัสตลาดกลาง-บนรับมือมาตรการ LTV “แลนด์” ส่งสัญญาณแรงผุดแนวราบ 16 โครงการ LPN คุมพอร์ตห้องชุดปีละหมื่นล้าน เพิ่มแนวราบ “ศุภาลัย” ฟันธงหมดยุคแข่งทำเลแต่แข่งราคา

ผู้สื่อข่าวสำรวจแผนลงทุนพัฒนาโครงการปี 2562 ของผู้ประกอบการรายใหญ่ 8 บริษัท ได้แก่ ค่ายศุภาลัย, โกลเด้นแลนด์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน, LPN, ไรมอนแลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเอพี (ไทยแลนด์) พบว่า ส่วนใหญ่มีแผนลงทุนชะลอตัวลงจากปีที่แล้ว

ซึ่งมีการเติบโตร้อนแรงผิดปกติ ในขณะที่ปีนี้มีปัจจัยกดดันจากมาตรการ LTV-loan to value บังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียม จาก 2-10% เป็น 20% เป็นต้นไป สำหรับการซื้อบ้านหลังสอง ทำให้หลายบริษัทลดบทบาทโครงการแนวสูง หันมาลงทุนบ้านแนวราบเพื่อเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์มากขึ้น

ตลาดคอนโดฯร้อนแรง AREA ห่วงฟองสบู่แตก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผยว่า สถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2562 มีแนวโน้มสูงจะเกิดภาวะฟองสบู่แตก เพราะรับผลกระทบจากภาวะร้อนแรงในปี 2561 ที่ผ่านมา ซึ่งมีสถิตินิวไฮ 3 ด้าน

ประกอบด้วย สถิตินิวไฮในรอบ 25 ปี จากมูลค่าโครงการเปิดตัวใหม่ 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 28% เทียบกับปี 2560, มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 4.552 ล้านบาท เทียบกับปี 2560 ที่มีราคาเฉลี่ยยูนิตละ 3.8 ล้านบาท แนวโน้มคาดว่าปีนี้ราคาเฉลี่ยที่เปิดตัวใหม่จะสูงเกิน 4 ล้านบาท และสถิตินิวไฮในรอบ 5 ปี ในด้านจำนวนยูนิต 125,118 ยูนิต เพิ่มขึ้น 9.3% เทียบกับปี 2560 ที่มียูนิตเปิดใหม่ 114,477 ยูนิต

“ในจำนวน 1.25 แสนยูนิต เป็นสินค้าคอนโดฯ 7.4 หมื่นยูนิต ถือว่าร้อนแรงมาก ปีนี้เพื่อไม่สร้างปัญหาโอเวอร์ซัพพลายมากไปกว่านี้ คอนโดฯควรเปิดลดลง 15% หรือควรลดลง 1.1 หมื่นยูนิตบวกลบ เหลือไม่เกิน 6.3 หมื่นยูนิต”

ดร.โสภณชี้ให้เห็นด้วยว่า ในด้านราคาเฉลี่ย/ยูนิตนับวันราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น โดยท็อป 10 กลุ่มบิ๊กแบรนด์ที่เปิดตัวจำนวนหน่วยและมูลค่าโครงการสูงสุด พบว่ามีราคาเฉลี่ย 3-7.5 ล้านบาท/ยูนิต รองรับลูกค้าตลาดกลาง-บน ในขณะที่กำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างมีการพัฒนาโครงการเพียง 15% เพื่อขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท/ยูนิต

“เห็นได้ชัดว่ากำลังซื้อตลาดแมส หรือราคาไม่เกิน 2 ล้าน ตีความได้ว่าไม่มีดีมานด์ เพราะยอดขาย ยอดโอนน้อยมาก เนื่องจากมีปัญหากู้ไม่ผ่านสูง กำลังซื้อชะลอตัว แผนธุรกิจของผู้ประกอบการจึงหันไปเน้นลูกค้ามีศักยภาพสามารถซื้อสูง ดาวน์สูง และรับโอนได้เมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ”

ศุภาลัยชี้หมดยุคแข่งทำเล 

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย จำกัด เปิดเผยว่า ปีนี้วางแผนลงทุนมีอัตราเติบโต 5% ตั้งเป้ายอดขาย 35,000 ล้านบาท เป้ารายได้ 28,000 ล้านบาท จากการเปิดตัวใหม่ 34 โครงการ แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 28 โครงการ คอนโดฯ 6 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% งบฯซื้อที่ดิน 8,000 ล้านบาท สูงกว่าปีที่แล้วซึ่งใช้ไป 5,100 ล้าน และงบฯค่าก่อสร้าง 8,900 ล้านบาท

กลยุทธ์การแข่งขัน สินค้าแนวราบเน้นลูกค้าศักยภาพสูง เฉลี่ยยูนิตละ 4-6 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯนำเสนอราคา 6-8 หมื่น/ตารางเมตร เทียบกับราคาตลาดส่วนใหญ่ 1.5-2 แสน/ตารางเมตร ยกเว้นคอนโดฯทำเลสาทร บนที่ดินประมูลจากสถานทูตออสเตรเลีย

“ทำไมเราถึงเติบโตทั้งที่มีมาตรการ LTV เป็นคำถามใหญ่ที่สุดทั้งที่มีปัจจัยเสี่ยงสารพัด เราก็ต้องปรับตัวโดยทำโปรดักต์ดีไซน์ใหม่ ๆ ปีที่ผ่านเป็นปีที่ดีของศุภาลัยได้ไม่ใช่เพราะเราอยู่นิ่ง ๆ แต่เพราะนำเสนออะไรใหม่ ๆ มีการปรับเปลี่ยนภายในมากขึ้น ผมว่าโจทย์หลักของปีนี้มันไม่ใช่แข่งขันบนทำเลที่ดีที่สุดอีกต่อไป แต่เป็นความคุ้มค่า สามารถจับต้องได้ นั่นคือ ราคา+ทำเล+สินค้าที่จะนำเสนอได้” นายไตรเตชะกล่าว

แลนด์ฯหยุดลงทุนคอนโดฯ

นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ปี 2562 เป็นปีที่หนักหนากว่าปีที่ผ่านมา ทั้งการเติบโตเศรษฐกิจ ดอกเบี้ยขาขึ้น แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ แบงก์ชาติสกัดฟองสบู่

ดังนั้น ปีนี้คงต้องทำงานกันหนักขึ้น โดยแลนด์ฯมีแผนเปิดใหม่ 16 โครงการ มูลค่า 29,960 ล้านบาท อยู่ใน กทม.-ปริมณฑล 14 โครงการ ต่างจังหวัด 2 โครงการ เป็นบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 11 โครงการ ทาวน์เฮาส์ 6 โครงการ ราคาเฉลี่ย/ยูนิต 7.3 ล้านบาท

ทั้งนี้ สาเหตุที่บริษัทไม่พัฒนาคอนโดฯในปีนี้ เนื่องจากเห็นซัพพลายที่ออกมาในตลาดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการร่วมทุนกับต่างชาติ (JV-joint venture) ประกอบกับมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติมองว่ากระทบคอนโดฯโดยตรง จึงขอดูทิศทางตลาดก่อน

“สินค้าคอนโดฯไม่ได้วางแผนเปิดตัวใหม่ปีนี้ แต่ก็ไม่ได้ปิดโอกาส ทีมงานเตรียมความพร้อมทั้งด้านการออกแบบ ยื่นขอ EIA ประเมินต้นทุนโครงการไว้หมดแล้ว ถ้าดูแล้วตลาดยังไปได้ก็พร้อมจะลงทุน” นายนพรกล่าว

แผนธุรกิจปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 33,000 ล้านบาท ยอดโอน 32,000 ล้านบาท รายได้ค่าเช่า 5,000 ล้านบาท คาดว่ารายได้รวมโตขึ้น 10% จาก 3 ส่วนหลัก 1.รายได้การขายที่อยู่อาศัย 32,000 ล้านบาท

2.รายได้ค่าเช่าอาพาร์ตเมนต์ในอเมริกา โรงแรม ห้างสรรพสินค้า 5,000 ล้านบาท 3.ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุน อาทิ บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮมโปร คิวคอน 3,700 ล้านบาท ในด้านเงินลงทุนวางงบฯ 10,000 ล้านบาท สำหรับซื้อที่ดิน 7,000 ล้านบาท กับลงทุนอสังหาฯให้เช่า 3,000 ล้านบาท

LPN เพิ่มบทบาทแนวราบ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า นิยามการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2562 เป็นปีแห่งการฝ่าพายุ (storm is coming) มาจากปัจจัยกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง, มาตรการ LTV, ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง

ทั้งนี้ สัญญาณของพายุเศรษฐกิจเริ่มเห็น 2 ปีที่แล้ว จึงมีการปรับโมเดลธุรกิจจากเดิมมีรายได้ขาเดียว คือ ขายห้องชุด 98% ในปี 2560-2561 ปรับตัวเพิ่มรายได้หลายขา ด้วยการเพิ่มรายได้บริการ หรือ service provider นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาคอนโดฯ สะท้อนผ่านสัดส่วนรายได้จากการขายอยู่ที่ 85% รายได้จากธุรกิจบริการและอื่น ๆ เพิ่มจาก 2% เป็น 15%

กลยุทธ์หลัก คือ 1.ขยายฐานลูกค้าทำบ้านเดี่ยวลักเซอรี่เป็นครั้งแรก แบรนด์ “BAAN 365” มียอดขายแล้วเกิน 50%, ขยายตลาดคอนโดฯไฮเอนด์แบรนด์ลุมพินีซีเลคเต็ด 2.เพิ่มพอร์ตออฟฟิศคอนโดฯ เปิดตัวแบรนด์ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี รองรับผู้ประกอบการเอสเอ็มอี สตาร์ตอัพ

ประเมินจากพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ 8-9 ล้านตารางเมตร แต่มีออฟฟิศเพื่อขายไม่เกิน 10 โครงการ จึงมองว่าเป็นธุรกิจที่มีโอกาสและมีศักยภาพสูงและ 3.เพิ่มรายได้จากพอร์ตรายได้ประจำ (recurring income) ล่าสุดนำห้องชุดลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 อาคาร F มาปล่อยเช่า โดยมีแพ็กเกจขายให้กับนักลงทุน มีผลตอบแทนลงทุนปีละ 6-7% จากจำนวน 3,000 ยูนิต ตั้งเป้าผลักดันให้มีอัตราการเช่า 60-80%

แผนธุรกิจปีนี้ตั้งเป้ายอดขาย 16,000 ล้านบาท มาจากคอนโดฯ 11,000 ล้านบาท บ้านแนวราบ 5,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 12,000 ล้านบาท จากคอนโดฯ 9,000 ล้านบาท แนวราบ 3,000 ล้านบาท ควบคู่ไปกับตั้งเป้ารายได้อื่น ๆ (บริการและค่าเช่า) อีก 1,500 ล้านบาท รวมเป็นเป้ารายได้ 13,500 ล้านบาท หรือเติบโต 15-20%

“ภายใน 3 ปีเป้าคอนโดฯมียอดขายเฉลี่ย 10,000 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 2 ล้านกว่า เทียบกับราคาตลาด 3 ล้านกว่า และพยายามเบ่งพอร์ตแนวราบให้มีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของรายได้คอนโดฯ ไฮไลต์ปีนี้ LPN บุกบ้านแนวราบมากขึ้น 10 โครงการ 8,000 ล้านบาท มีครบทั้งตลาดลักเซอรี่, ทาวน์เฮาส์ 15-20 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 2-5 ล้านบาท กับเปิดตลาดบ้านเดี่ยว 10 ล้านบาท”

เอพีอั้นห้องชุดแค่ 5 โครงการ

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า ปีนี้มองว่าสินค้าแนวราบมาแรง ขณะเดียวกัน แนวสูงมีการแข่งขันด้านการซื้อที่ดินทำเลในเมือง รวมทั้งเทรนด์นวัตกรรมใหม่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ชีวิตคนเมือง เป็นจุดขายหลักในการแข่งขัน

“นวัตกรรมไม่ใช่ตัวเทคโนโลยี แต่เป็นการเข้าใจลูกค้าแล้วเราไปหาเทคโนโลยีมาตอบโจทย์ลูกค้าให้ได้ ปีนี้มีแผนเปิดใหม่ 20-30 โครงการ เป็นแนวสูงไม่เกิน 5 โครงการ เพราะมองว่าเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้ามีเส้นทางออกชานเมืองมากขึ้น ไม่ได้เปิดหน้าดินเฉพาะคอนโดฯ

แต่ทำให้ตลาดแนวราบบูมไปด้วยกัน ฉะนั้น ตอนนี้เป็นโอกาสของคนทำแนวราบก็ต้องรีบฉกฉวย ยกตัวอย่าง ถ้าคอนโดฯไปอยู่แถวบางบัวทองก็ไม่สามารถแข่งกับแนวราบได้เพราะราคาเท่ากัน ทำไมคนต้องซื้อคอนโดฯ หันมาซื้อแนวราบดีกว่า”

นายวิทการกล่าวด้วยว่า ปีนี้หมดยุคคอนโดฯขายหมดตึกใน 1 วัน การแข่งขันคอนโดฯต้องมารบกันในระยะยาวมากขึ้น แผนธุรกิจต้องคิดให้ละเอียด ไม่ทำอะไรที่เกินตัว ต้องเติบโตอย่างมั่นคง ที่ผ่านมาเราเปิดแนวสูงมาเยอะ โดยสัดส่วนแนวราบ 55% แนวสูง 45%

ไรมอนแลนด์ลงทุนหลายขา

นายไลโอเนล ลี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ไรมอนแลนด์ กล่าวว่า ประเมินตลาดอสังหาฯอาจซบเซาในช่วง 2-3 ปีหน้า เนื่องจากห้องชุดราคา 3 แสน/ตารางเมตร มีดีมานด์ไม่แน่นอน การลงทุนปีนี้จึงต้องระมัดระวังมากขึ้น

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-283228