เทียบฟอร์มสถิตินิวไฮ 3 โบรกเกอร์ รุมฟันธง คอนโดฯ ร้อนแรงรอบ 10-30 ปี

เทียบฟอร์มสถิตินิวไฮ “3 โบรกเกอร์” รุมฟันธง “คอนโดฯ” ร้อนแรงรอบ 10-30 ปี

เปิดศักราชปีหมูบิน เป็นจังหวะได้มาเหลียวมองสถิติในปีที่เพิ่งจบไป พร้อมกับส่องเทรนด์ปีใหม่ที่จะต้องอยู่ด้วยกันตลอดทั้งปี “ประชาชาติธุรกิจ” รวบรวมรายงานผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยโดยสำนักวิจัยชื่อดัง 3 ราย ได้แก่ AREA, คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย และไนท์แฟรงก์ ประเทศไทย บทสรุปตรงกันคือปี 2561 ตลาดร้อนแรงเหลือเกิน ส่วนปีนี้ทำได้ทรงตัวถือว่าเก่งแล้ว

ไนท์แฟรงก์แจง 6.5 หมื่นยูนิต

“พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดระบุว่า ตลาดคอนโดฯเขตกรุงเทพฯจังหวัดเดียวในปี 2561 ทุบสถิติเปิดตัวใหม่สูงสุดในรอบ 10 ปี โดยมีซัพพลายใหม่รวม 65,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2560 อยู่ที่ 11% ส่งผลให้ซัพพลายสะสมตั้งแต่ปี 2552-2561 อยู่ที่ 500,000 ยูนิต

โดยไตรมาส 3/61 มีการเปิดตัวสูงที่สุด 25,000 ยูนิต ไตรมาส 4/61 มี 17,000 หน่วย ทำเลการเปิดตัวหนาแน่นอยู่ในเขตชานเมือง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าต่อขยาย “สีเขียว-น้ำเงิน” สองพื้นที่รวมกันมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้น 57%

ทำเลเด่นที่มีการแข่งขันสูงในปี 2561 ได้แก่ ถนนสุขุมวิทตั้งแต่ช่วงอโศก-เอกมัย, ถนนพหลโยธินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต), ถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว-รามคำแหง-จรัญสนิทวงศ์-เพชรเกษม

Q1/62 เร่งขาย-เร่งโอน

ด้านยอดขายพบว่า เฉลี่ยโครงการเปิดใหม่ในกรุงเทพฯอยู่ที่ 55% โซนขายดีอยู่ในย่าน CBD 51%, โซนรอบ CBD 64%, ย่านชานเมือง 50%

ส่วนทำเลที่ได้รับความนิยมสูงจากผู้ซื้อ ได้แก่ สุขุมวิทตอนกลาง (อโศก-อ่อนนุช), สุขุมวิทตอนปลาย (อุดมสุข-แบริ่ง), พระราม 9-รัชดาภิเษก, พหลโยธิน (จตุจักร-พหลโยธิน 52) และธนบุรี

“ราคาขาย” ของตลาดรวมเฉลี่ย 150,641 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้า -6% โดยราคาขายสูงสุดในเขต CBD อยู่ที่ 250,000 บาท/ตารางเมตร ลดลง -8%, โซนรอบ CBD 120,000 บาท ลดลง -7% เมื่อเทียบกับปี 2560 ในทางกลับกัน ราคาขายย่านชานเมืองมีแนวโน้มขยับขึ้นเรื่อย ๆ อยู่ที่ 85,000 บาท/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3%, 13% และ 20% จากปี 2560, 2559 และ 2558 ตามลำดับ

สำหรับแนวโน้มปี 2562 คาดว่าชะลอตัวจากสถานการณ์ตลาดโดยรวม รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ, การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย, ภาวะเศรษฐกิจโลก

คาดว่าไตรมาส 1/62 ราคาขายเฉลี่ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นได้อีก จากสถานการณ์แข่งขันเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลซีบีดีและพื้นที่ใกล้เคียง รวมทั้งอัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 1/61 เนื่องจากผู้ซื้อต้องการโอนให้เสร็จก่อนมาตรการ LTV ถูกบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นี้

คอลลิเออร์สฯชี้นิวไฮ 30 ปี

มิสเตอร์ดาต้าคนรุ่นใหม่ “ไผ่-ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย สรุปสถานการณ์ปี 2561 กรุงเทพฯจังหวัดเดียวมีคอนโดฯเปิดตัวสูงถึง 158 โครงการ รวม 66,021 ยูนิต มูลค่า 319,698 ล้านบาท

ในแง่ยูนิตมีการเติบโตจากปี 2560 อยู่ที่ 19.2% จำนวน 55,398 ยูนิต ซึ่งถือว่าในปี 2561 เป็นปีที่มีการเปิดตัวคอนโดฯสูงที่สุดในรอบ 30 ปี

ในด้านราคาขายเฉลี่ยพบว่า ห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2561 อยู่ที่ 135,790 บาท/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยปี 2560 อยู่ที่ 8.2% ณ ราคาขายเฉลี่ย 125,500 บาท/ตารางเมตร

โดยปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาห้องชุดแพงขึ้นมาจากต้นทุนราคาที่ดินในเมืองกรุงช่วงที่ผ่านมามีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก เมื่อต้นทุนสูงขึ้นผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับราคาขายขึ้นเช่นเดียวกัน

แข่งเปิดห้องชุด 1-2 แสน/ตร.ม.

ด้านซัพพลายใหม่ปี 2561 พบว่า กลุ่มราคา 50,001-100,000 บาท/ตารางเมตร มีสัดส่วนมากที่สุด 46% จำนวนรวม 30,236 ยูนิต อย่างไรก็ตาม กลุ่มราคานี้กลับมีการพัฒนาใหม่ลดลง -6% เมื่อเทียบกับปี 2560 ที่มีจำนวน 32,219

ยูนิตรองลงมากลุ่มราคา 100,001-150,000 บาท/ตารางเมตร มี 16,972 ยูนิต เติบโต 26% จากปี 2560 ที่มีจำนวน 13,792 ยูนิต และกลุ่มราคา 150,001-200,000 บาท/ตารางเมตร มีสัดส่วน 11% จำนวน 7,620 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12.9% จากปี 2560

ในภาพรวมเมื่อนำ 2 กลุ่มราคา คือ 1-1.5 แสน/ตารางเมตร กับ 1.5-2 แสน/ตารางเมตร ทำให้กลุ่มราคา 1-2 แสนบาท/ตารางเมตร มีการพัฒนาออกสู่ตลาดเติบโตเกิน 20% สาเหตุหลักจากราคาที่ดินแพงขึ้นอย่างต่อเนื่องในกรุงเทพฯ

หนี้ครัวเรือนทุบกำลังซื้อ

แผนกวิจัยคอลลิเออร์สฯ ประเทศไทยมองว่า ราคาคอนโดฯในเมืองกรุงแพงขึ้นล้อไปกับต้นทุนที่ดินแพงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นสิ่งน่ากังวลเพราะการปรับขึ้นของราคาห้องชุดไม่สอดคล้องกับรายได้ผู้บริโภค ผลกระทบ ยิ่งราคาห้องชุดสูงขึ้นยิ่งส่งผลให้กำลังซื้อยากที่จะเข้าถึง การดูดซับซัพพลายมีแนวโน้มทำได้ช้าลง นับเป็นปัญหาสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องทบทวนสำหรับการพัฒนาโครงการ

AREA ฟันธงโตผิดสังเกต

“ดร.โสภณ พรโชคชัย” ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA กล่าวว่า สถิติเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2561 เติบโตอย่างผิดสังเกต ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด ที่ดินจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2560 ที่เปิด 114,477 ยูนิต สูงสุดรอบ 5 ปี (2557-2561)

ในด้านมูลค่าโครงการอยู่ที่ 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.1% จากปี 2560 ที่เปิดตัวใหม่ 441,661 ล้านบาท ปี 2561 จึงเป็นปีที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบ 25 ปี นับแต่ปี 2537 โดยราคาเฉลี่ยสูงถึง 4.552 ล้านบาท สูงสุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน เทียบกับปี 2560 ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 3.858 ล้านบาท/ยูนิต เพิ่มขึ้น 17.2%

ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของยูนิตเปิดใหม่ 9.3%, มูลค่าโครงการ 28.1% และราคาเฉลี่ย 17.2% แสดงนัยว่าเกิดฟองสบู่อสังหาฯ แล้วในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล

“ปกติแล้วเมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้นจะเกิดต่อเนื่อง 2-3 ปีก่อนฟองสบู่แตกในปีถัดมา หมายความว่าฟองสบู่อสังหาฯที่เพิ่งเกิดคงเติบโตต่อเนื่องในปี 2562, 2563 อาจถึง 2564 และในปี 2564-2565 ฟองสบู่ก็จะแตก”

ห่วงซัพพลายสะสมล้นเกิน

“ดร.โสภณ” ระบุว่า สิ่งน่าเป็นห่วงให้ดูซัพพลายสะสม ณ สิ้นปี 2561 เพิ่มขึ้นเทียบกับกลางปี 10.6% จาก 180,635 ยูนิต เพิ่มเป็น 199,768 หน่วย หรือเพิ่ม 19,133 ยูนิต เปรียบเทียบกับช่วงสิ้นปี 2560 เพิ่มขึ้น 4,541 ยูนิต หรือ 2.3% ซึ่งมีซัพพลายรอขาย 195,227 ยูนิตทาง AREA จัดระเบียบซัพพลายใหม่ปี 2561 เทียบกับปี 2560 พบว่าเพิ่มขึ้น 5 รายการ ดังนี้

1.โครงการเปิดใหม่ปี 2561 มี 450 โครงการ เพิ่ม 48 โครงการ หรือเพิ่มขึ้น 11.9%2.หน่วยขายเปิดใหม่ปี 2561 จำนวน 125,118 หน่วย เพิ่ม 10,641 หน่วย หรือ 9.3% 3.มูลค่าโครงการปี 2561 จำนวน 565,811 ล้านบาท เพิ่ม 124,150 ล้านบาท 28.1% ถือว่าสูงสุดในรอบ 25 ปี 4.ราคาขายเฉลี่ย 4.522 ล้านบาท เพิ่ม 17.2% และ 5.ยอดซื้อปี 2561 จำนวน 120,577 ยูนิต เพิ่ม 16,998 ยูนิต หรือเพิ่ม 16.4%

ตลาดต่ำ 2 ล้านดีมานด์แป้ก

เมื่อแยกตามประเภทสินค้ามีดังนี้ “บ้านเดี่ยว” เปิดใหม่ 11,071 หน่วย เพิ่ม 854 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 8.4% จากปี 2560 มีซัพพลายเหลือขาย 35,432 หน่วย ลดลง 1,539 หน่วย -4.2% ภาวะการขายได้ 12,610 หน่วย ลด 163 หน่วย -1.3%”ทาวน์เฮาส์” เปิดใหม่ทั้งปี 31,717 หน่วย ลดลง 3,745 หน่วย -10.6% มีซัพพลายเหลือขาย 63,222 หน่วย เพิ่ม 651 หน่วย 1.0% ภาวะการขายได้ 31,066 หน่วย เพิ่ม 3,521 หน่วย 12.8%

“อาคารชุด” : เปิดใหม่ 74,380 หน่วย เพิ่ม 10,754 หน่วย 16.9% มีซัพพลายเหลือขาย 81,818 หน่วย เพิ่ม 5,028 หน่วย 6.5% ภาวะการขายได้ 69,352 หน่วย เพิ่ม 12,718 หน่วย 22.5% จากปี 2560

อาจกล่าวได้ว่าดีมานด์ปี 2561 โดยรวมเพิ่มขึ้น 16,998 หน่วย หรือ 16.4% จากปี 2560 ประเมินว่ามาจาก 3-4 กลุ่มหลัก คือ 1.กลุ่มข้าราชการที่ได้รับการกระตุ้นให้ซื้อ 2.กลุ่มคหบดีฐานะดี 3.กลุ่มนักเก็งกำไร 4.กลุ่มต่างชาติ โดยเฉพาะจีน

สำหรับประชาชนทั่วไปกำลังซื้ออาจมีไม่มากนัก สังเกตได้ว่าตลาดระดับล่างราคาต่ำ 2 ล้านบาท/ยูนิตมีน้อยมาก สัดส่วน 15% ของตลาดรวม

“ดร.โสภณ” ระบุด้วยว่า เครื่องชี้ภาวะตลาดสำคัญในปัจจุบัน คือ จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่หยุดการขาย พบว่ามีสาเหตุจากไม่ผ่านการขออนุมัติรายงานสิ่งแวดล้อมหรือ EIA 27%, สถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ 21%, ขายไม่ออก 19%, ทำเลที่ตั้ง 9% และอื่น ๆ

โดยโครงการที่หยุดการขาย ณ ธันวาคม 2561 มี 202 โครงการ 57,330 หน่วย มูลค่ารวมกัน 145,471 ล้านบาท เทียบกับ ณ กลางปี 2561 มี 197 โครงการ 55,956 หน่วย มูลค่า 142,831 ล้านบาท ในภาพรวมเพิ่ม 2-3% มองว่าไม่ได้เลวร้ายเทียบกับยุควิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540-2544

สต๊อกค้างบาน 8 แสนล้าน

“ฟองสบู่อสังหาฯในปี 2561 ปรากฏการณ์ที่แปลก คือ เกิดขึ้นเฉพาะในเขต กทม.-ปริมณฑล เพราะมีการซื้่อเก็งกำไร 15% แต่ในต่างจังหวัดทั่วประเทศมีภาวะถดถอยอยู่แล้ว ยกเว้นเมืองหลัก อาทิ ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ ภูเก็ต”

ปัจจัยเสี่ยงให้น้ำหนัก 6 ด้าน คือ 1.เทรดวอร์หรือสงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน กระทบการซื้อของลูกค้าต่างชาติ

2.ยูนิตคืนหรือยูนิตรีเซลมีอีกมาก แต่ที่ผ่านมามีแต่การแจ้งว่าขายดี ทำให้แข่งขันเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางสต๊อกคงค้างจำนวนมาก

3.ราคาเหล็กลดลงในรอบ 1 ไตรมาส ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมลดลง ต้นทุนก่อสร้างจึงไม่เป็นประเด็นหลักทำให้สินค้าแพง

4.พอร์ตลูกค้าต่างชาติหากลดต่ำลงอาจทำให้ cashflow บริษัทพัฒนาที่ดินสะดุด 5.หากผู้ซื้อจีนไม่โอนตามกำหนด คล้ายกรณีรัสเซียและญี่ปุ่นในอดีต ส่งผลกระทบต่อนักพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงิน และ 6.หน่วยขายที่ซื้อโดยนักลงทุนอาจถูกนำออกมาขายแข่งกับบริษัท ทำให้เกิดปัญหาราคาที่อยู่อาศัยลดต่ำลงได้

ทั้งนี้ จากการสำรวจล่าสุดจำนวนหน่วยรอการขายมี 199,768 หน่วย มูลค่ารวม 814,331 ล้านบาท ต้องใช้เวลาขาย 25 เดือนตามอัตราการขายปัจจุบัน

ดังนั้น หากมีการเปิดตัวโครงการไม่หยุดยั้ง ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มจะยิ่งพองตัวและแตกได้โดยเร็วขึ้นไปอีก

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-284916