เปิดเมือง 2 แสนไร่ รับทุนทะลัก... อู่ตะเภา

เปิดเมือง 2 แสนไร่ รับทุนทะลัก... อู่ตะเภา

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง ตามโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี ขยายตัวอย่างรวดเร็ว และลุกลามไปยังพื้นที่ใกล้เคียงอย่างปราจีนบุรี

ทั้งนี้จากการสำรวจ ปี 2560 ตัวเลข การเปิดขายโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมใน 3 จังหวัดมีจำนวน 851 โครงการเฉลี่ยโครงการละ 200 หน่วย และปี 2561 ตัวเลขขยับสูงขึ้น มีโครงการเปิดขาย เกือบ 2 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 4 แสนล้านบาท

และแนวโน้มปี 2562 จะมีการปักหมุดพัฒนาในพื้นที่นี้เพิ่ม เนื่องจาก รถไฟเชื่อม 3 สนามบิน กำลังได้ตัวผู้รับสัมปทาน เช่นเดียวกับสนามบินอู่ตะเภา อีกทั้งโครงสร้างพื้นฐานรัฐ เช่น ถนน มอเตอร์เวย์ ไฟฟ้าประปา อยู่ในขั้นตอนลงมือ

ยิ่งผังอีอีซี ผ่านความเห็นชอบร่างแรกจากคณะกรรมการ นโยบายระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก ที่มีพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชานายกรัฐมนตรี เป็นประธาน เมื่อวันที่ 23 มกราคม 2562 ที่ผ่านมา ความชัดเจน จึงเกิดขึ้นต่อทิศทางการพัฒนาเมือง เพื่อรองรับการเคลื่อนตัวของกลุ่มทุนและปริมาณประชากรที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ในอีก 20 ปีข้างหน้า ว่าบริเวณไหนควรเป็นอุตสาหกรรม จุดไหน มีศักยภาพเป็นเมืองอยู่อาศัย และพาณิชยกรรม

ด้วยพื้นที่กว่า 8 ล้านไร่ ใน 3 จังหวัดตามที่กรมโยธาธิการและผังเมืองระบุไว้ เมื่อตัดทอนเขตป่าออก กว่า 2 ล้านไร่ จะเหลือพื้นที่พัฒนาทำประโยชน์ กว่า 5 ล้านไร่ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ผังเมืองฉบับนี้ไม่ได้มองแต่ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์เพียงอย่างเดียว แต่ทุกส่วนต้องอยู่ร่วมกันได้แบบผสมกลมกลืนไม่กระทบต่อสิ่งแวดล้อมไม่เกิดการกระทบกระทั่งระหว่างกัน

โดยเฉพาะ เห็นความสำคัญของพื้นที่เกษตรกรรม เนื่องจากต้องเก็บรักษาไว้เป็นแหล่งผลิตอาหาร แต่ด้วยการขยายตัวของเมือง จากโครงข่ายรถไฟความเร็วสูง สนามบินอู่ตะเภา ท่าเรือสำคัญๆ ทั้งแหลมฉบังและจุกเสม็ด

จึงจำเป็นต้องขยายพื้นที่พัฒนาเมืองใหม่ขึ้นมารองรับ พร้อมทั้งวางผังพื้นที่เฉพาะทำให้พื้นที่เกษตรบางบริเวณ อาจถูกยกระดับกลายเป็นเมืองเก็บไว้รองรับความเจริญที่อาจล้นทะลักมาจากสนามบิน ท่าเรือ และรถไฟความเร็วสูง

จากการให้สัมภาษณ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ของ นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า ได้กำหนด โซนศึกษาวางผังพื้นที่เฉพาะ ยกระดับขึ้นมาเป็นเมือง รองรับการขยายตัวของกิจกรรมภายใน สนามบินอู่ตะเภา และ ท่าเรือจุกเสม็ดที่อาจจะล้นออกมายังพื้นที่รอบนอก

ซึ่งเป็นที่ดินของเอกชน 331 ตารางกิโลเมตร หรือจำนวน 206,875 ไร่ แยกเป็น พื้นที่รอบอู่ตะเภา 181 ตารางกิโลเมตร (113,125 ไร่) และพื้นที่รอบ ท่าเรือจุกเสม็ด 150 ตารางกิโลเมตร (93,750 ไร่)

ทั้งนี้ อธิบดีมองว่า อู่ตะเภา เมื่อมีการพัฒนาเป็นสนามบิน และการพัฒนาท่าเทียบเรือจุกเสม็ด ซึ่งหากมีกิจกรรมเหล่านี้ขึ้นมา เมืองต้องมีการขยายตัวตามธรรมชาติ ดังนั้น กรมจึงเข้าไปวางผัง ออกแบบเมือง กำหนดหน้าตา ว่าควรเป็นอย่างไร เช่นกำหนดย่านที่พักอาศัย ย่านพาณิชย์ นันทนาการ สถานที่ราชการ อีกทั้งระบบถนนที่จะมีรองรับระหว่างเมืองที่เกิดขึ้นใหม่ เชื่อมโยงไปสถานีรถไฟ

อย่างไรก็ตาม ผังเมือง เป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยสร้างความมั่นใจ ให้กับนักลงทุน แต่ไม่ได้หมายความว่าผังเมืองจะทำให้อีอีซีเกิดขึ้นได้

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อน นั่นคือ 1. นโยบาย 2. ความพร้อมของสาธารณูปโภคที่จะเข้าไป

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด สะท้อนว่า อู่ตะเภาพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นเขตทหาร เมื่อมีการสร้างสนามบิน และเปิดสัมปทานให้เอกชนพัฒนา เช่น โรงแรม ดิวตี้ฟรี ศูนย์การค้า อนาคตจะทำให้ย่านนี้คึกคักขึ้น

ล้อมกรอบบางนา เกตเวย์ตะวันออก

เป็นประตูสู่ มหานครอีอีซีอย่างแท้จริง สำหรับ “บางนา-ตราด” ถนนสายที่ทอดยาวเชื่อมเข้าสู่พื้นที่เป้าหมายได้อย่างสะดวกรวดเร็ว อีกทั้ง 2 ฝากฝั่งเตรียมสะพรั่งบานด้วยโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ อาคารสำนักงานขนาดใหญ่เริ่มเกิดขึ้น รับการขยายตัวทั้งจากใจกลางกรุงเทพ มหานคร และโซนตะวันออก

ล่าสุด แว่วว่า บริษัท ค่ายควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)ในเครือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซุ่มซื้อที่ดิน ทำเลทองตรงข้ามห้างเมกาบางนา ขึ้นโครงการ ระดับพรีเมียม ขณะ บมจ.แมกโนเลีย หรือ MQDC บริษัทในเครือเจริญโภคภัณฑ์ฯ เตรียมผุดเมืองขนาดใหญ่ บนทีดิน 300 ไร่ มูลค่าเกือบแสนล้านบาท ยังไม่รวมคอนโดมิเนียม เริ่มเปิดตัวดักกำลังซื้อในย่านนี้

ผสม ผสานไปกับบ้านจัดสรรระดับซูเปอร์ลักชัวรี ราคา 30-กว่า100 ล้านบาท มุ่งหน้า ปักหมุดขึ้นโครงการย่านนี้กันมาก ทั้งค่ายชาญอิสสระ เอสซีแอสเสท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ฯลฯ เนื่องจากต่างมองว่า เป็นทำเลที่มีอนาคตเชื่อมโยงขุมทองอีอีซี ได้ง่าย มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมทั้งรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง รถไฟความเร็วสูง สนามบินสุวรรณภูมิ

ขณะราคาที่ดินเริ่มขยับสูงจากราคา 1 แสนบาทต่อตารางวาเวลานี้ อยู่ที่ 3 แสนบาทต่อตารางวา แนวโน้มน่าจะจับต้องยากไม่แพงก็อยู่ในมือนายทุน

ขณะเมืองแปดริ้ว รอยต่อ กรุงเทพมหานคร ปัจจุบันมี โครงการแนวราบกว่า 50 โครงการ เปิดขาย ทำเลตั้งแต่มอเตอร์เวย์ไปยังบางปะกง ส่วนศรีราชาเป็นเมืองที่น่าสนใจมีนักลงทุนเข้าพื้นที่จำนวนมาก โดยนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ทรรศนะว่าราคาทีี่ิดินโซนตะวันออกขึ้นได้ต่อเนื่อง และยังขยับขึ้นได้เรื่อยๆ จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ภาครัฐ ทำให้นักลงทุนหาซื้อที่ดินยากขึ้น

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ

http://www.thansettakij.com/content/381192