อสังหาแห่พลิกทำเลสายสีเหลือง จุดเปลี่ยนชุมชนโชคชัย 4 - บางกะปิ

"ลาดพร้าว-บางกะปิ" ฮอตรับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองปี'64 แห่ขายที่ดิน ตึกแถว ตลาดสด หลังราคาที่พุ่ง 5-10% "ตลาดโชคชัย 4" รอเปลี่ยนมือ เจ้าของประกาศขาย 16 ไร่ 2.5 พันล้าน อสังหาฯจ้องตาเป็นมัน สะพัดทุนจีนซื้อตึกเก่าอิมพีเรียลผุดโรงแรมรับทัวร์จีน "พฤกษา-ออริจิ้น-เอพี" ยึดแฮปปี้แลนด์รับสถานีบางกะปิ เจ้าสัวเจริญ-ซี.พี.รอขึ้น มิกซ์ยูสในตะวันนา-แม็คโคร-ตลาดต่อยอด

จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ระยะทาง 30.40 กม. มี 23 สถานี ซึ่งกลุ่มกิจการร่วมค้า BSR ประกอบด้วย บมจ.บีทีเอสกรุ๊ป โฮลดิ้งส์ บมจ.ซิโน-ไทย เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น และ บมจ.ราชกรุ๊ป ได้รับสัมปทานก่อสร้างและเดินรถ 33 ปี 3 เดือน ด้วยเงินลงทุน 47,558 ล้านบาท ได้เริ่มตอกเข็มแล้วตั้งแต่ 29 มิ.ย. 2561 ล่าสุดงานโยธาคืบหน้าแล้ว 47.92% ส่วนงานระบบคืบ 42% ตามแผนเปิดบริการ ต.ค. 2564

แห่ขายที่-ตึกแถว

จากการสำรวจช่วง "รัชดา-ลาดพร้าวบางกะปิ" เริ่มซื้อขายที่ดิน ให้เช่า และเปิดประมูล หลังราคาที่ปรับขึ้นปีละ 5-10% เช่น แยกรัชดา-ลาดพร้าว มีเจ้าของนำที่ดิน 2 ไร่ให้โบรกเกอร์ประมูลขาย ตั้งราคาที่ 800,000-850,000 บาท/ตร.ว. คิดเป็นมูลค่า 700-800 ล้านบาท อีกแปลงลาดพร้าว 105 ขายที่พร้อมสิ่งปลูกสร้าง 134 ตร.ว. ราคา 40 ล้านบาท

นอกจากนี้ยังมีติดป้ายขายตึกแถว และตลาดสด อย่าง "ตลาดโชคชัย 4" เจ้าของประกาศขาย 16 ไร่เศษ ใกล้สถานีโชคชัย 4 วงเงิน 2,500 ล้านบาท (380,000 บาท/ตร.ว.) ถือเป็นพื้นที่สีแดงสร้างตึกสูงได้เกิน 20 ชั้น

ปัจจุบันที่แปลงนี้สร้างเป็นตึกแถว มี บจ.ลาดพร้าว โชคชัยพัฒนา เช่าอยู่ ล่าสุด เจ้าของขอพื้นที่คืน พร้อมทยอยบอกเลิก สัญญาและแจ้งให้ย้ายออกภายใน 31 ธ.ค. 2562

ซึ่งมีผู้เช่าที่ค้าขายมานานยังไม่ย้ายออก พร้อมรวมตัวจ้างทนายเจรจากับเจ้าของ ขอให้ยืดการบอกเลิกสัญญา แต่มีบางส่วนยอมย้ายไปเช่าพื้นที่ด้านหลังแทน อีกบางส่วนขออยู่ถึง มี.ค. 2563

ผู้เช่าไม่ยอมย้าย

บรรยากาศค้าขายย่านนี้ค่อนข้างซบเซา เพราะจราจรติดขัดจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า มีบางร้านติดป้ายแจ้งย้ายไปที่ใหม่ บางร้านจัดโปรโมชั่นลด 80% ถึง 27 ธ.ค.นี้ เช่น ร้านแอนนิก้าคอสเมติก ร้านขายเฟอร์นิเจอร์

"ป้าจวง" ร้านขายดอกไม้เล่าว่า เจ้าของตลาดแจ้งให้ย้ายออก เพราะจะขายที่ดิน 2,000 ล้านบาท จากตึกแถว ติดกับท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ถึงลาดพร้าวซอย 55/1 แต่ไม่รู้ใครซื้อ

"ที่ตรงนี้เป็นคนละเจ้าของกับตลาดสด ป้าก็ไม่อยากไป แต่เขาไม่ต่อสัญญา ค้าขายที่นี่ตั้งแต่ตลาดเปิดปี 2523 มาปี 2552 มีปรับปรุงติดกระจก แล้วขึ้นค่าเช่า ตอนนี้ค้าขายลำบาก รถติด"

"ป้าร้านขายทอง" เล่าสริมว่า ค้าขายอยู่ที่นี่มานานตั้งแต่ปี 2542 ทำสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งหมดสัญญาปี 2561 แต่เจ้าของให้อยู่ถึงสิ้นปีนี้

ส่วน "ลุงเจ้าของร้านขายเครื่องใช้ไฟฟ้า" บอกว่า ได้ขอผ่อนผันให้อยู่ต่อ ตอนนี้มีผู้เช่า 15 คนรวมตัวจ้างทนายเจรจากับเจ้าของอยู่ เพราะยังไม่มี ที่ใหม่รองรับ มาเช่าตั้งแต่ตลาดเปิดใหม่ ๆ เช่า 25 ปี แล้วเซ้งต่อ 12 ปี ราคาล้านกว่า ๆ หมดปี 2561 แต่พอมีรถไฟฟ้าเจ้าของไม่ต่อสัญญา แต่จะขายที่ให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์

ผุดตลาดอินดี้ 10 ไร่ นอกจากนี้ หลังตลาดสดมีทุบตึกเก่าทำทางเข้าใหม่ เพื่อพัฒนาเป็น "ตลาดอินดี้โชคชัย 4" เนื้อที่ 14 ไร่ กำลังเปิดจองแผง ขณะที่ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นคนละเจ้าของกับตลาดโชคชัย 4

ทั้งยังมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ บริเวณ "สถานีลาดพร้าว 83" ที่ตั้งห้าง บิ๊กซี ลาดพร้าว ของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และอิมพีเรียล ลาดพร้าว ซึ่งมีตึกสูงอยู่หลังบิ๊กซี มีการคลุมผ้าใบก่อสร้าง กระแสระบุว่า มีทุนจีนมาซื้อเพื่อปรับปรุงเป็นโรงแรมรองรับทัวร์จีน

บางกะปิยักษ์ชนยักษ์

ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาฯมีรายใหญ่ ปักธงโครงการใหม่แล้ว ย่านสถานีบางกะปิ หน้าห้างแม็คโคร เดอะมอลล์ ตะวันนา ซึ่งมีการกว้านซื้อที่ใกล้โรงพยาบาลเวชธานี ส่วน บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดขาย คอนโดฯ "แอสปาย ลาดพร้าว 113" หมดแล้ว ใกล้กันมี บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้

ขณะที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซื้อที่ตลาดแฮปปี้แลนด์ 11 ไร่ วงเงิน 1,000 ล้านบาท เตรียมพัฒนาคอนโดฯพลัม สูง 26-30 ชั้น 6 อาคาร รวม 2,000 ยูนิต ราคา 2-2.5 ล้านบาท/ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังเปิดขาย The Origin รัชดา-ลาดพร้าว มูลค่าโครงการ 870 ล้านบาท ซอยลาดพร้าว 23 ห่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สถานีลาดพร้าว 450 เมตร อนาคตจะเป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเหลืองจากแยกรัชดา-ลาดพร้าว เชื่อมสาย สีเขียวที่รัชโยธิน

"ล่าสุดซื้อที่ติดถนนลาดพร้าว ใกล้โรงพยาบาลเวชธานี เยื้องเดอะมอลล์ บางกะปิ เพื่อขึ้นโครงการใหม่ เป็นแผนลงทุนปี 2563"

พฤกษาฯ ตุนที่ดิน

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท- แวลู บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเป็นทำเลศักยภาพ เราสนใจ ลงทุนต่อเนื่อง แนวโน้มปี 2563 ประเมินดีมานด์หลักเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทบวกลบ มีผลทำให้ต้นทุนที่ดินต้องไม่เกิน 2 แสนกว่าบาท/ตร.ว เพราะถ้าสูงกว่านี้เริ่มไม่ feas (ความเป็นไปได้ในการลงทุน)

พฤกษาฯเตรียมที่ดินขนาด 2-3 ไร่ ริมถนนลาดพร้าวใกล้ฟู้ดแลนด์ เยื้องซอยมหาดไทย ตั้งเป้าเปิดพรีเซลปี 2563 เป็นคอนโดฯ "เดอะไพรเวซี่" ราคา 2.5 ล้านบาทขึ้น เฉลี่ย 8-9 หมื่นบาท/ตารางเมตร

คอนโดฯ พลัมรอ EIA

ส่วนโซนแฮปปี้แลนด์ ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปินั้น อยู่ระหว่างจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อาจพักโครงการไว้ก่อน ล่าสุดกำลังพิจารณาทางเลือกในการลงทุน เนื่องจากดีลจ่ายเงินซื้อที่เพิ่งจ่ายบางส่วน สามารถขยับแผนลงทุนได้

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ย่านแฮปปี้แลนด์ นอกจากพฤกษาฯ เข้าซื้อที่ดินแล้ว ยัง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนต์ พัฒนาคอนโดฯ หลายอาคาร และ บจ.กรปภาโฮมแลนด์ เปิดขายคอนโดฯ "สราญวิลล์@แฮปปี้แลนด์" ราคา 1.35-1.58 ล้านบาท ขณะที่ดินเปล่ายังเหลือเป็นอู่จอดรถเมล์

2 เจ้าสัวรอจังหวะ

ทางฝั่ง "ศูนย์การค้าเดอะมอลล์" ปัจจุบันไม่มีการปรับปรุงพื้นที่ แต่ตลาดนัด ตะวันนา บางกะปิ ของ บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) มีการปรับโฉมยก ระดับเป็น "ตะวันนา มาร์เก็ต" พัฒนาเป็นตลาดชุมชน

แล้วมีศูนย์ค้าส่ง "แม็คโคร" บมจ.สยามแม็คโครของค่าย ซี.พี. ยังไม่มีการปรับปรุงพื้นที่ แต่โบรกเกอร์อสังหาฯ วิเคราะห์ว่า ด้วยขนาดที่ดินผืนใหญ่ คาดว่า เจ้าของต้องพัฒนาเพิ่ม อาจเป็น มิกซ์ยูสก็ได้

ใกล้กันเป็นโครงการ "ต่อยอดเฟรช บางกะปิ" ของทายาทนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่เนรมิตที่กว่า 30 ไร่ ติดถนนลาดพร้าว เมื่อปลายปี 2561 เป็นศูนย์ ส่งผักผลไม้ อาหารทะเล บริการ 24 ชั่วโมง ด้านหน้าเป็น "เคเอฟซี ไดรฟ์ทรู"

ขอบคุณข่าวจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/441135