ขุมทรัพย์ "อสังหาให้เช่า" ช่องทางเพิ่มรายได้ฝ่าเศรษฐกิจซบ

จับสังเกตช่วง 2-3 ปีมานี้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มแตกไลน์ธุรกิจพัฒนาโครงการเพื่อเช่า อาทิ โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศบิลดิ้งมากขึ้น จากปกติรายได้หลักมาจากพอร์ตอสังหาฯเพื่อขายหรือแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ รายได้จากค่าเช่ากลายเป็นตัวหล่อเลี้ยงองค์กร การเพิ่มพอร์ตรายได้ค่าเช่าจึงเป็นกลยุทธ์การทำธุรกิจแบบประคองตัวและเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการ

LH แนะกองรีทดันกำไรพุ่ง

ผู้สื่อข่าวสำรวจความเคลื่อนไหวพบว่าบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัด(มหาชน)หรือLH เลือกใช้กลยุทธ์นี้ตั้งแต่แรกเริ่ม ด้วยการพัฒนาอสังหาฯเช่าไม่ต่ำกว่า 20 ปี เช่น อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี อพาร์ตเมนต์ให้เช่า ห้างแฟชั่น ไอส์แลนด์ จนกระทั่งพัฒนาเป็นวิสัยทัศน์ในการบุกตลาดอสังหาฯเช่าทั้งศูนย์การค้าและโรงแรมอย่างจริงจัง ผ่านแบรนด์เทอร์มินัล 21 ที่เปิดดำเนินการแห่งแรกเมื่อปี 2554 ทำเลสถานีอโศก-สุขุมวิท นอกจากนี้มีโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ 4 ทำเลรวด "เพลินจิต-ราชดำริ-เทอร์มินัล 21-ทองหล่อ"

แผนธุรกิจปีนี้ ค่ายแลนด์ฯยังขยายพอร์ตเช่าต่อเนื่อง เตรียมเปิดห้างเทอร์มินัล 21 โคราช พ่วงโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ ในเดือน ธ.ค.นี้ ตามด้วยเทอร์มินัล 21 พัทยา บริเวณวงเวียนปลาโลมาที่จะก่อสร้างเป็นแห่งถัดไป และวางนโยบายลงทุนอสังหาฯเช่าประเภทศูนย์การค้าปีละ 1 แห่ง เฉลี่ยมูลค่าลงทุนแห่งละ 6,000 ล้านบาท

"อนันต์ อัศวโภคิน" ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เปิดเผยเบื้องหลังแนวคิดว่า สนใจพัฒนาอสังหาฯเพื่อเช่า เพราะปัจจุบันสามารถจัดตั้งกองรีท (กองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์) เป็นกลไกทำกำไรที่ดีมาก โดยยกตัวอย่างโรงแรมแกรนด์ เซ็นเตอร์พอยต์ เทอร์มินัล 21 ลงทุน 5,500 ล้านบาท

เมื่อบริหารแล้วสามารถสร้างผลตอบแทนได้ปีละ 7% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี ก็จะขายเข้ากองรีท ได้เงินสดหมุนเวียนคืนมาที่บริษัททันที จากนั้นบริษัทกลับเข้าไปถือหุ้นในกองรีทใหม่อีกครั้ง ทำกำไรเพิ่มเป็น 10-11% ต่อปี เพราะไม่ต้องหักดอกเบี้ยเงินกู้ ไม่เสียภาษี และไม่หักค่าเสื่อม สามารถคืนทุนได้เร็ว

ทั้งนี้ กลไกกองทุนรีทมีข้อแตกต่างจากอสังหาฯเช่าปกติ ที่ต้องใช้เวลา 10 ปีในการคืนทุน แถมอสังหาฯเช่าแม้ค่าเช่าเติบโตไม่มากนัก แต่รายได้จากค่าเช่ามีเสถียรภาพ จึงเป็นโมเดลธุรกิจที่แลนด์ฯมุ่งไป

เพอร์เฟครายได้แตะ 13%
 

ข้ามมาทางฝั่ง บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่เทกโอเวอร์ บมจ.แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พร็อพเพอร์ตี้ มาเมื่อปี 2558 เพื่อเสริมพอร์ตรายได้ค่าเช่า จากเดิมที่เพอร์เฟค มีพอร์ตเฉพาะโรงแรมฮอกไกโด คิโรโระ รีสอร์ท และออฟฟิศ-รีเทลบางส่วน

ตามแผนขยายพอร์ตเช่าเพิ่มอีก 3 แห่งที่มาจากค่ายแกรนด์ แอสเสทฯ คือ โรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท, เชอราตัน หัวหิน และเชอราตัน ปราณบุรี รวมรายได้รับรู้จากพอร์ตเช่าปีนี้ 2,730 ล้านบาท คิดเป็น 13% ของรายได้รวมบริษัท

โดย "ศิริรัตน์ วงศ์วัฒนา" ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มการเงินค่ายเพอร์เฟค เคยบอกกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ต้องการเพิ่มสัดส่วนอสังหาฯเพื่อเช่าเป็น 20% ของรายได้รวมภายในปี 2564 เน้นเติบโตผ่านค่ายแกรนด์ แอสเสทฯ เหตุผลที่ต้องมีพอร์ตเช่าแบบนี้เพื่อเป็นฐานรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income) ลดความเสี่ยงจากความผันผวนของรายได้โครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งมียอดขายขึ้นลงแรง หรือผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจ

พฤกษาฯ มองเป็นโอกาสธุรกิจ
 

ด้าน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่มีรายได้อันดับ 1 ในกลุ่มอุตสาหกรรม ปีนี้เพิ่งประกาศจัดตั้งรูปแบบบริษัทใหม่เป็น "โฮลดิ้ง คัมปะนี" เพื่อแยกการดำเนินงานออกเป็นด้านที่อยู่อาศัย กับด้านอสังหาฯเช่า และการลงทุนอื่น ๆ

งานนี้เจ้าพ่อพฤกษาฯ "ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์" ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ ค่ายพฤกษาฯระบุว่า การแตกไลน์ธุรกิจครั้งนี้เพื่อรองรับอนาคตที่บริษัทเล็งเห็นโอกาสจากการทำธุรกิจอื่น ๆ โดยเฉพาะอสังหาฯเพื่อเช่า เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศบิลดิ้ง โรงพยาบาล ที่ให้ผลตอบแทนดี สามารถสร้างเป็นรายได้สม่ำเสมอให้กับบริษัท เป้าหมายมีพอร์ตรายได้ให้เช่า 5-15% ของรายได้ 1 แสนล้านบาทภายในปี 2563

ถึงแม้ขณะนี้ พฤกษาฯยังไม่ประกาศชัดเจนว่า เริ่มลงทุนในธุรกิจใดก่อน แต่มีความคืบหน้าเป็นระยะว่า การจัดการภายในเพื่อปรับรูปแบบองค์กรเป็นโฮลดิ้งจะเสร็จสมบูรณ์ภายในเดือน พ.ย.นี้

สัมมากรปลื้มรายได้ 200 ล้าน

กลยุทธ์นี้สำหรับรายใหญ่อาจมองพอร์ตรายได้ให้เช่าเป็นโอกาสเติบโตทางธุรกิจ แต่ดีเวลอปเปอร์รายกลางวางกลไกอสังหาฯเช่าในอีกมุมหนึ่ง คือเป็นรายได้สำหรับหล่อเลี้ยงองค์กรในภาวะวิกฤต

"กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา" กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปีนี้บริษัทให้ความสำคัญกับพอร์ตให้เช่ามากขึ้น เหตุผลเพราะมีประสบการณ์จากคอมมิวนิตี้มอลล์ที่เป็นธุรกิจรีเทลมีความผันผวนของรายได้ต่ำกว่าอสังหาฯโอนกรรมสิทธิ์

ทั้งนี้ค่ายสัมมากรลงทุนพื้นที่รีเทลเพียวเพลส3แห่งบนทำเล"รามคำแหง-ราชพฤกษ์-รังสิต"มีรายได้ปีละ150-200 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอเป็นค่าใช้จ่ายในองค์กร อาทิ เงินเดือนพนักงาน ค่าน้ำ ค่าไฟ ฯลฯ

หากเทียบกับยอดโอนแต่ละปีคงเทียบกันไม่เห็นฝุ่น แต่ในภาวะกำลังซื้อฝืดเคือง รายได้ค่าเช่ากลายเป็นพระเอกขี่ม้าขาว เพราะเป็นรายได้แบบน้ำซึมบ่อทรายนั่นเอง

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1473846468