ผุดศูนย์ธุรกิจบางซื่อ สนข.งัดที่ดิน 35 ไร่ เปิดช่องเอกชนร่วมลงทุน

ปรับแผนพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ สนข.ดันพื้นที่ไข่แดงแปลง A ขนาด 35 ไร่นำร่องผุด “สมาร์ท บิสิเนส คอมเพล็กซ์” รมช.คมนาคมเผยรายงานบิ๊กตู่แล้ว ด้านนายกฯจัดสรรบอกทำเลดีแต่ไร้แรงจูงใจลงทุน “อาคม” เตรียมขอความร่วมมือไจก้าศึกษาแนวทางพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ เผยภาคเอกชนมีลุ้นเสนอขยายระยะเวลาลงทุนจาก 30 เป็น 50 ปี

ตามแผนรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ต้องการยกระดับพื้นที่ย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งและศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ที่ทันสมัยแห่งอาเซียน หรือสถานีกลางบางซื่อ พื้นที่ประมาณ 305 ไร่ แบ่งพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ออกเป็น 4 แปลงใหญ่ โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในฐานะเจ้าของที่ดินจัดสัมมนาทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุนในภาพรวม หรือ มาร์เก็ตซาวดิ้ง หลายรอบ ขณะที่สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) เปิดเวทีมาร์เก็ตซาวดิ้งศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางภายในสถานีกลางบางซื่อ หรือพื้นที่แปลง D เป็นพื้นที่จุดเปลี่ยนถ่ายและเชื่อมต่อการเดินทาง ทั้งนี้ตามแผนเดิมภาคเอกชนได้เสนอให้ภาครัฐดำเนินการพัฒนาจุดเปลี่ยนถ่ายและการเชื่อมต่อการเดินทางให้เสร็จเรียบร้อยก่อนเป็นอันดับแรก เพื่อให้ประชาชนมีความสะดวกในการเดินทาง ที่สำคัญสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนว่าภาครัฐทำจริง

 ปรับแผนดันแปลง A ขึ้นนำก่อน

นายออมสิน ชีวะพฤกษ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าในการหารือร่วมกันพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ถึงการเร่งพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามแนวรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟโดยเฉพาะรถไฟความเร็วสูงนั้น สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) ได้เสนอการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อ แปลง A ขนาดพื้นที่ 35ไร่ให้เร่งพัฒนาก่อน เนื่องจากมีความพร้อมมากที่สุด ไม่ติดปัญหาอื่นใดมากนัก ยกเว้นการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม(อีไอเอ) ที่จะยื่นขอแต่ก็สามารถดำเนินการควบคู่กับกรณีอื่นๆอาทิ การนำเสนอเรื่องการร่วมลงทุนพีพีพีให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาดำเนินการประมาณ 1 ปี

“เดิมนั้นสนข.จะเสนอแปลง D แต่เนื่องจากติดปัญหาการรื้อย้ายในพื้นที่ยังไม่แล้วเสร็จจึงต้องนำเสนอแปลง A ให้รัฐบาลพิจารณาก่อนเนื่องจากเห็นว่าจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากกว่า ประการสำคัญเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จสามารถรองรับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT ได้ในปีหน้านี้พอดี โดยไม่ต้องรอให้สถานีกลางบางซื่อและสายสีแดงแล้วเสร็จ ประการสำคัญรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ส่วนต่อขยาย พญาไท-บางซื่อ- ดอนเมืองก็จะเริ่มก่อสร้างไปพร้อมกับมิสซิ่งลิ้งค์ของสายสีแดงที่จะเชื่อมโยงกับบางซื่อ-พญาไท-มักกะสัน-หัวหมาก-หัวลำโพง จึงสามารถใช้พื้นที่ก่อสร้างไปพร้อมกันได้ในคราวเดียวกันช่วงปีหน้าและคาดว่าจะแล้วเสร็จใกล้เคียงกันพอดีจึงสามารถรองรับการพัฒนาพื้นที่ในโซนดังกล่าวได้อย่างลงตัว หากกระบวนการแล้วเสร็จเร็วก็คาดว่าจะได้เห็นกระบวนการประมูลหาตัวผู้ลงทุนได้ในปลายปีนี้หรือต้นปีหน้าอย่างแน่นอน”

คมนาคมจี้ สนข.-รฟท.เร่งสรุปแผน

สำหรับกระบวนการดำเนินการขณะนี้สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) เร่งประสานกับร.ฟ.ท.เพื่อรวบรวมข้อมูลรายละเอียดผลการศึกษาและปรับปรุงข้อมูลตามความเห็นของนายกรัฐมนตรีเพื่อนำเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณาเสนอสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ(สคร.) ก่อนที่จะเร่งเสนอคณะรัฐมนตรีพิจารณาอนุมัติให้ดำเนินการต่อไป

ปัจจุบันพื้นที่โซน A ใช้เป็นพื้นที่แคมป์ก่อสร้างของโครงการสถานีกลางบางซื่อ ส่วนโซน B อยู่ระหว่างการก่อสร้างพวงรางโครงการรถไฟสายสีแดง โซน C บริษัท ขนส่ง จำกัด ยังใช้พื้นที่ และโซน D ยังใช้เป็นที่กองเก็บวัสดุของร.ฟ.ท.และยังติดปัญหาการรื้อย้ายพื้นที่บางส่วน

แปลง D พื้นที่ซับซ้อนด้านเทคนิค

นายชัยวัฒน์ ทองคำคูณ ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข. ) เปิดเผยว่า นายกรัฐมนตรีได้เห็นชอบรายงานที่กระทรวงคมนาคมนำเสนอการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณศูนย์คมนาคมพหลโยธินในอนาคตตามแผนของร.ฟ.ท.โดยเฉพาะการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานีกลางบางซื่อทั้ง 4 แปลงซึ่งในครั้งนี้ได้นำเสนอแปลง A ที่มีคอนเซ็ปต์ของการพัฒนารูปแบบสมาร์ท บิสิเนส คอมเพล็กซ์ บนพื้นที่ 35 ไร่ให้นำร่องการพัฒนาก่อนโครงการอื่น แล้วจึงจะนำแปลง B /C/ D พัฒนาต่อเนื่องกันไป โดยเฉพาะแปลง D ที่จะเกี่ยวข้องกับการพัฒนาของรถไฟจึงมีความซับซ้อนมากกว่าก็จะได้เร่งจัดทำแผนดำเนินการเพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว

เอกชนแนะรัฐต้องเคลียร์พื้นที่ก่อน

ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การที่ภาครัฐนำพื้นที่แปลง A มาพัฒนาก่อนแปลง D ก็อาจมีเหตุผลมาจากพื้นที่บริเวณแปลง D ปัจจุบันยังไม่มีความพร้อมที่จะให้เอกชนเข้ามาพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นอาคารหมอชิตที่ยังเปิดให้บริการ หากจะให้เอกชนมาพัฒนาจริงภาครัฐต้องเคลียร์พื้นที่บริเวณดังกล่าวก่อน ซึ่งจะให้เอกชนมาเป็นผู้รับผิดชอบเหมือนอย่างในอดีตคงไม่ได้ เพราะในทางปฏิบัติเป็นไปได้ยาก ดังนั้นจึงควรเป็นหน้าที่ของภาครัฐ ขณะที่แปลง A มีความพร้อมมากกว่า เนื่องจากรถไฟฟ้าที่เป็นจุดเชื่อมต่ออย่างสายสีม่วง สายสีน้ำเงิน สายสีแดง มีการเปิดใช้บริการและมีความคืบหน้าในการก่อสร้างที่ชัดเจน

“เมื่อภาครัฐมีแนวคิดจะพัฒนาในแปลง A ก่อน ในส่วนการลงทุนของภาคเอกชนก็ต้องดูว่าโดยรอบพื้นที่ดังกล่าวมีปัจจัยเอื้อต่อการลงทุนหรือไม่ และปัจจัยนั้นจะต้องเป็นสิ่งที่สามารถอยู่ได้ด้วยตัวเองไม่ต้องพึงปัจจัยเสริมต่างๆมากนัก สิ่งนี้ถึงจะเป็นแรงดึงดูดให้เอกชนเข้ามาลงทุนในพื้นที่ ซึ่งนักลงทุนจะมองในระยะยาวมากกว่า อีกทั้งควรมีการจัดสรรพื้นที่และวางรูปแบบการพัฒนาอย่างชัดเจน”

พร้อมแต่ไม่จูงใจ

สอดคล้องกับนายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่าย วิจัยและพัฒนา คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า การที่สนข.มีความสนใจที่จะพัฒนาแปลง A ก่อน ส่วนตัวมองว่าเป็นการลดช่องว่างของสายสีม่วงที่ยังไม่สามารถเชื่อมต่อกับสถานีเตาปูนได้ ประกอบกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ตามแผนมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2562 อีกทั้งยังมีรถไฟฟ้าสายสีแดง และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ส่วนต่อขยาย พญาไท-บางซื่อที่จะมาเชื่อมกันในบริเวณดังกล่าว หากนำมาพัฒนาก่อนก็จะเป็นโครงการที่เห็นเป็นรูปธรรมมากที่สุด เนื่องจากพื้นที่ในส่วนสถานีกลางบางซื่อมีความเป็นไปได้น้อยกว่าต่อกรณีที่ภาคเอกชนเสนอให้พัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อก่อนเนื่องจากว่าตัวศูนย์คมนาคมจะใช้เวลาในการก่อสร้างนาน หากมีการพัฒนาในเชิงพานิชย์เกิดขึ้นก็จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนว่า ศูนย์กลางบางซื่อจะเกิดขึ้นอย่างแน่นอน ส่งผลให้ในอนาคตพื้นที่ดังกล่าวจะมีประสิทธิภาพอย่างมาก ก่อให้เกิดการพัฒนาในระบบเศรษฐกิจ

“การนำพื้นที่แปลง A มาพัฒนาก่อน อาจไม่สร้างแรงจูงใจในการลงทุนของภาคเอกชน เนื่องจากตัวสถานีเชื่อมไม่มีจุดขายมากพอ เป็นเพียงแค่สถานีเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสาร ไม่เอื้อประโยชน์ต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากนัก ไม่เหมือนกับพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อที่สามารถพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพานิชย์ได้ อีกยังสามารถต่อยอดสู่ธุรกิจอื่นๆได้ในอนาคต”

ขอไจก้าช่วยศึกษาพัฒนาพื้นที่

ด้านนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวภายหลังจากที่นายทสึโยชิ มุราคามิ ผู้อำนวยการสำนักงานพัฒนาโครงการกรมการรถไฟ กระทรวงที่ดินโครงสร้างพื้นฐาน การขนส่งและการท่องเที่ยวของญี่ปุ่น เข้าหารือเรื่องความคืบหน้าผลการศึกษาของคณะทำงานภายใต้โครงการพัฒนารถไฟไทย-ญี่ปุ่นว่า โครงการรถไฟความเร็วสูงเส้นทางกรุงเทพ-เชียงใหม่ คาดว่าผลการศึกษาจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม-พฤศจิกายนนี้ โดยแบ่งการดำเนินงานออกเป็น 2 ตอน คือ 1.กรุงเทพฯ-พิษณุโลก และ 2.พิษณุโลก-เชียงใหม่

โดยช่วงกรุงเทพฯ-พิษณุโลกนั้นขณะนี้ทางด้านเทคนิคที่จะระบุเอาไว้ในรายงานการศึกษาจะมีประมาณ 2-3 จุดที่คณะทำการสำรวจของญี่ปุ่นได้ชี้ประเด็นขอให้ฝ่ายไทยพิจารณา คือ สถานีกลางบางซื่อที่จะเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่รองรับหลายเส้นทาง อาทิ รถไฟชานเมือง รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ รถไฟความเร็วสูง จึงต้องแบ่งการใช้เรื่องรางให้เหมาะสมเพื่อให้การใช้งานเกิดประสิทธิภาพมากที่สุด

ส่วนการพัฒนาที่ดินและพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้น ฝ่ายญี่ปุ่นเห็นด้วยกับฝ่ายไทยที่โครงการดังกล่าวนี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งเฉพาะเรื่องเศรษฐกิจนั้นมีผลตอบแทนที่สูง แต่ผลตอบแทนทางการเงินจะต่ำ เนื่องจากฝ่ายญี่ปุ่นมีประสบการณ์พัฒนาโครงการรถไฟ พื้นที่สถานีและพื้นที่เมืองควบคู่กันไปด้วย โดยกรณีดังกล่าวนี้จะขอความร่วมมือจากองค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่นหรือไจก้าศึกษาร่วมกับฝ่ายไทยว่ามีแนวทางการพัฒนาพื้นที่อย่างไร

“เรื่องดังกล่าวกระทรวงคมนาคมได้นำเสนอรายละเอียดต่อพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีไปเมื่อวันที่ 31 สิงหาคม ที่ผ่านมา โดยได้นำเสนอแนวคิดจุดที่จะพัฒนาพร้อมกับนำเสนอให้ฝ่ายญี่ปุ่นศึกษาเรื่องดังกล่าวในโอกาสเดียวกันด้วย โดยเฉพาะแผนการพัฒนารถไฟกับแผนการพัฒนาพื้นที่จะดำเนินการควบคู่กันไปอย่างไร โดยจะมีการกำหนดตารางวัน เวลา ร่วมกันอีกที”

จับตาพื้นที่ 4 เส้นทางไฮสปีดเทรน

นายชัยวัฒน์ ทองคำคูณ ผู้อำนวยการสนข. กล่าวเสริมถึงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามสถานีและแนวเส้นทางโครงการรถไฟความเร็วสูง 4 เส้นทางคือ กรุงเทพฯ-ระยอง กรุงเทพฯ-นครราชสีมา กรุงเทพฯ-หัวหิน และกรุงเทพฯ-พิษณุโลกว่ารัฐบาลมีแนวคิดใหม่การร่วมลงทุนพีพีพีกับภาคเอกชน จะมีส่วนอย่างไรให้เอกชนได้มีส่วนในการลงทุนมากขึ้น โดยรถไฟความเร็วสูงงานโยธา การเวนคืน(เตรียมที่ดิน) งานระบบควบคุม และการจัดหารถ หากเอกชนรับไปดำเนินการทั้งหมดจะช่วยรัฐประหยัดงบประมาณอย่างมาก โดยเฉพาะงานโยธาจะใช้งบประมาณจำนวนมากกว่าระบบอื่นๆ จากเดิมรัฐจะต้องลงทุนเกือบทั้งหมด เอกชนเพียงเดินรถเท่านั้น และมีระยะเวลาสัมปทานนาน 30 ปี ซึ่งถ้าหากจะให้โครงการมีความคุ้มค่าอาจต้องขยายสัมปทานออกไป 50 ปีจะมีความเหมาะสม

“รูปแบบการพัฒนาใหม่หากเอกชนรับไปดำเนินการได้โดยภาครัฐให้ที่ดินสถานีไปดำเนินการพัฒนา โดยจะเสนอรูปแบบการจัดรูปที่ดินเข้าไปดำเนินการ หรือเอกชนที่ร่วมลงทุนจัดซื้อที่ดินเข้ามาร่วมลงทุน ยกตัวอย่าง เส้นทางกรุงเทพ-ระยอง ที่จะใช้รูปแบบการร่วมลงทุน โดยเอกชนเสนอขอย้ายสถานีออกไปแนวเดิมที่สนข.ศึกษาไว้ เพื่อจะใช้พื้นที่พัฒนาให้เกิดมูลค่าเพิ่มได้ โดยเสนอที่จะลงทุนทั้งหมด แต่ของให้รัฐจัดที่ดินให้แก่เอกชนนำไปดำเนินการพัฒนาเท่านั้น กรณีรูปแบบนี้รัฐบาลจะประหยัดงบประมาณ และภาคเอกชนได้ประโยชน์จากการพัฒนาพื้นที่นั้นๆมาชดเชยการลงทุนตามระยะเวลาที่รัฐกำหนดไว้”

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ฐานเศรษฐกิจ 

http://www.thansettakij.com/2016/09/06/93684