คอนโดเมืองพัทยา เปิดตัวใหม่ลดลง 95% หวัง EEC หนุนตลาด

คอนโดเมืองพัทยา เปิดตัวใหม่ลดลง 95% พบผู้ประกอบการในพื้นที่จอมเทียมหลายรายหยุดก่อสร้างชั่วคราว หวัง EEC กระตุ้นตลาดอสังหาฯ

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยายังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนหน้านี้ เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก การเปิดตัวคอนโดมิเนียมในพัทยามากกว่า 15,500 ยูนิตในปี 2562 ส่งผลให้ผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป

ซึ่งพบว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่พัทยาเพียงแค่ 2 โครงการ 480 ยูนิตเท่านั้น บวกกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า (COVID-19) ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก

ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ดังกล่าวยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาเป็นอย่างมาก

อุปสงค์ในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะกำลังซื้อชาวไทยที่ถือว่ายังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว และช่วงที่ผ่านมาตลาดยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะกำลังซื้อจากจีน และพบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมายอดขายยังไม่สูงมากนัก ส่งผลให้อุปทานเหลือขายในตลาดปรับเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง

อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย คาดการณ์ว่า จากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ และแผนพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา

รวมถึงเมกะโปรเจคต์ต่างๆ ที่ภาคเอกชนเข้าไปลงทุนอีกหลายโครงการในช่วงที่ผ่านมา จะเป็นแรงกระตุ้นที่สำคัญที่จะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยากลับมาได้รับความนิยมของกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติเข้าซื้อหา และลงทุนสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้นอีกครั้งในอนาคต

สำหรับทำเลที่ยังเป็นที่นิยมของกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมตากอากาศในพื้นที่พัทยา คือในพื้นที่ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากเป็นทำเลที่ค่อนข้างเงียบ สงบ มีชายหาดที่ค่อนข้างสวยงาม ซึ่งทำเลย่านนี่เป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าระดับบนให้ความสนใจมากที่สุดในพัทยา ส่งผลให้ทำเลย่านดังกล่าวมีอัตราการขายที่สูงที่สุด และเหลือหน่วยเหลือขายเพียงแค่ ไม่ถึง 600 ยูนิตเท่านั้น

รองลงมาคือ ในพื้นที่ใจกลางเมืองพัทยา เนื่องจากทำเลย่านนี่เป็นจุดหมายปลายทางที่นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ที่เดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในพัทยาให้ความสนใจเป็นอย่างมาก ทั้งกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและนักลงทุนต่างให้ความสนใจคอนโดมิเนียมบนทำเลย่านนี้เป็นอย่างมาก เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของการอยู่อาศัย และผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า

อีกทำเลคือทำเลย่านนาจอมเทียน เป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากทำเลย่านนี่ยังคงความเงียบสงบไม่วุ่นวายเหมือนใจกลางเมืองพัทยา บอกกับแวดล้อมด้วยร้านอาหารชื่อดัง สวนน้ำ รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่กำลังจะเกิดขึ้น สงผลให้ทำเลย่านนาจอมเทียนเป็นอีกทำเลที่ได้รับความสนใจทั้งจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุนค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา”

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2563 ในพื้นที่พัทยามี 480 ยูนิตในพื้นที่วงศ์อมาตย์ 1 โครงการ และเขาพระตำหนักอีก 1 โครงการ ซึ่งทั้ง 2 โครงการเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการที่เคยพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่มาแล้ว ซึ่งปรับตัวลดลงจากในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ.2562 มากถึง 10,112 ยูนิต หรือคิดเป็น 95.46%

เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า (COVID-19) ที่ยังคงแพร่ระบาดหนักในหลายประเทศทั่วโลก ถึงแม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดในประเทศไทยมีท่าทีที่ดีขึ้น แต่อย่างไรก็ตามสถานการณ์ดังกล่าวยังคงส่งผลให้เกิดการชะลอตัวกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยาเป็นอย่างมาก

และแม้ว่าทางธนาคารแห่งประเทศไทยอาจจะปรับลดความเข้มงวดในมาตรการดังกล่าวในบางข้อลง เพื่อผ่อนคลายความตึงเครียดและกระตุ้นกำลังซื้อให้ตื่นตัวมากขึ้น แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป บวกกับในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยามีอุปทานเปิดตัวใหม่กว่า 25,700 ยูนิต ซึ่งส่งผลให้ยังคงมีอุปทานเหลือขายคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก

สำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยายังคงมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนหน้านี้ เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ซึ่งการเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยามากกว่า 15,500 ยูนิต ในปี 2562 ที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของตลาดคอนมิเนียมในพัทยาที่มีแนวโน้มกลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากที่ชะลอตัวไปกว่า 4 ปี

ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการผลักดันแผนพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกของประเทศไทย หรือ Eastern Economic Corridor: EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา และจากแรงหนุนของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ที่มีความคืบหน้าและชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ

ทั้งนี้การเซ็นสัญญาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุดระยะที่ 3 (ช่วงที่ 1) และรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก มูลค่า 290,000 ล้านบาท รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลอย่างต่อเนื่องและจริงจัง

นอกจากนี้สงครามการค้าระหว่างจีน-สหรัฐอเมริกา ที่กระตุ้นให้นักลงทุนจีนตัดสินใจลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น และไทยถือเป็นประเทศเป้าหมาย ล้วนเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนมากขึ้นในปี 2562 ที่ผ่านมาและในอนาคต

ซึ่งสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงครึ่งแรกของปีพบว่า อุปทานที่เปิดขายใหม่เพียงแค่ 1 โครงการ 319 ยูนิต ซึ่งพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่ที่เคยพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยามาแล้วกว่า 4 โครงการ

สำหรับกำลังซื้อของต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้ซื้อชาวจีน และชาติในกลุ่มเอเชีย ซึ่งพบว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านกลุ่มลูกค้าจีนกลายเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดมิเนียมพัทยา ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่พยายามที่จะดึงดูดลูกค้าต่างชาติเหล่านี่ให้มาลงทุนในโครงการตนเองผ่านทางเอเจนซี่ในพื้นที่ และเอเจนซี่จากกรุงเทพมหานคร

ทดแทนกำลังซื้อคนไทยที่ชะลอตัวลงทั้งจากภาพรวมเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาลง รวมถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV หลักเกณฑ์ใหม่ที่ทำให้กำลังซื้อในส่วนที่ลูกค้าที่ต้องการคอนโดมิเนียมไว้สำหรับการพักผ่อนเป็นบ้านหลังที่ 2 ชะลอการตัดสินใจซื้ออกไป

แต่พบว่าจากกำลังซื้อของต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามาเป็นจำนวนมากสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้โควต้าต่างชาติของโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพัทยาเต็ม 49% ในทุกพื้นที่ เหลือแค่บางโครงการในพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนเท่านั้น

พื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนยังคงป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมากในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา และหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการต่างชาติโดยเฉพาะผู้ประกอบการจากจีน สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา พบว่า ทำเลย่านจอมเทียนยังคงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการสนใจซึ่งอยู่ระหว่างขั้นตอนการพัฒนาโครงการใหม่เพื่อเปิดตัวในอนาคตอีกหลายราย

เช่น Lunic Real Estate Co.,Ltd ที่กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มากกว่า 1,400 ยูนิต และ Interstellar Co.,Ltd อีประมาณ 300 ยูนิต เป็นต้น เนื่องจากทำเลนี่ราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในทำเลพัทยาใจกลางเมือง หรือทำเลย่านวงศ์อมาตย์ และยังมีที่ดินศักยภาพที่รอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก

หยุดขาย-หยุดสร้างชั่วคราว

นอกจากนี้พบว่า ผู้ประกอบการหลายรายมีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ซึ่งบางโครงการมีหน่วยขายมากกว่า 2,000 ยูนิต และพบว่าทำเลย่านนี่ยังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายอีกกว่า 50 โครงการ ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจหยุดการขายและการก่อสร้างโครงการของตัวเองชั่วคราวในพื้นที่จอมเทียน

เนื่องจากหลายปัจจัยลบที่เข้ามากระทบทั้งปัญหาเรื่องของการขาดเงินทุน รวมถึงยอดการขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ บางรายมีการประกาศขายโครงการให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่เพื่อนำไปพัฒนาต่อไปและพบว่าหลายโครงการมีการเปลี่ยนมือไป และเตรียมที่จะนำกลับมาพัฒนาอีกครั้งโดยผู้ประกอบการขนาดใหญ่ในพื้นที่พระตำหนัก ยังคงเป็นอีกทำเลยอดนิยมของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ แต่ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กหรือว่าขนาดกลางเท่านั้น

ซึ่งในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพียง 1 โครงการประมาณ 160 ยูนิตจากผู้ประกอบการในพื้นที่ที่เคยประสบความสำเร็จมาจากการพัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านจอมเทียนมาแล้ว สำหรับพื้นที่อื่นๆ เช่น วงศ์อมาตย์ พัทยา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากที่ดินที่มีอย่างจำกัด และราคาขายที่ค่อนข้างสูง แต่เนื่องจากเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้าระดับบนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก

ในช่วงครึ่งแรกของปีที่ผ่านมาพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เปิดขาย 1 โครงการ บนทำเลย่านวงศ์อมาตย์ ซึ่งพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่ที่เคยพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่พัทยามาแล้วเช่นเดียวกัน พื้นที่วงศ์อมาตย์ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมของกลุ่มลูกค้าระดับบน

และปัจจุบันพบว่ามีอุปทานที่เหลือขายในตลาดค่อนข้างน้อย ส่งผลให้ทำเลย่านนี่เป็นที่ต้องการของผู้ประกอบการที่มองหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการในส่วนนี้ โดยเฉพาะที่ดินติดชายหาด แต่เนื่องจากปัจจุบันทำเลย่านนี่เหลือที่ดินเปล่าที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้น้อยมาก และมีราคาที่ค่อนข้างสูง

สำหรับพื้นที่จอมเทียนได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการเพราะว่าการเปิดใช้ถนนเส้นทางใหม่ (ถนนจอมเทียน สาย 2) ทำให้เป็นการเปิดหน้าดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในช่วงปีพ.ศ.2553-2556 และส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการต่างชาติ

ผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลางเมืองพัทยา ซึ่งจะเริ่มก่อสร้าง 2563 และคาดว่าจะแล้วเสร็จในอีก 4-5 ปี เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าหลังแผนพัฒนา EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา

และนอกจากนี่ยังมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่อีกหลายรายที่กำลังมองหาที่ดินเพื่อพัฒนาเมกะโปรเจคต์ขนาดใหญ่ในพื้นที่พัทยา ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้ล้วนกระตุ้นให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยากลับมาคักคักเป็นอย่างมากในอนาคต

ณ ครึ่งแรกปี พ.ศ.2563 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะอยู่ที่ประมาณ 66% ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากในช่วงครึ่งหลังของปีที่ผ่านมา แต่พบว่ายังคงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 20,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยา เนื่องจากพบว่าในปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมา ที่อุปทานเปิดขายใหม่ในพัทยาหลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่

ส่งผลให้อุปทานที่เหลือขายของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก พื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนยังคงเป็นทำเลมีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด บางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตต่อโครงการ

พื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายน้อยที่สุดคือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมากทำให้มีโครงการเปิดขายในพื้นที่ไม่มากนักในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพบว่า ณ สิ้นครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา พื้นที่วงศ์อมาตย์ มีอุปทานคงค้างเหลือขายเพียงแค่ประมาณ 600

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

https://www.prachachat.net/property/news-510141