จับตาที่ดินแนวรถไฟฟ้า ใจกลางเมือง หลังคลังลุยเก็บภาษีที่ดิน 100%

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการวันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2563 นั้น ก่อนหน้านี้ สร้างความกังวลให้บุคคลและนิติบุคคลทั่วประเทศไทยกันพอสมควร เพราะว่าต้องเสียภาษีตามมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคิดตามราคาประเมินราชการ

อีกทั้งยังเป็นภาษีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในประเทศต้องเสียภาษีตัวนี้ แต่อาจจะมีที่ดินของบางหน่วยงานที่ได้รับการยกเว้น หรือว่ามีที่ดินที่ได้รับการลดหย่อนไม่ได้เสียภาษีนี้แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย

แต่ทันทีที่มีประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้ ก็มีการประกาศกระทรวงมหาดไทยออกมาในเรื่องของการลดหย่อนภาระภาษี เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 จึงมีประกาศลดหย่อนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลงอีก 90% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา

ล่าสุด กระทรวงคลังออกมายืนยันว่าจะเดินหน้าจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 100% ในปี พ.ศ.2565 นี้ หลังจากที่คณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) เสนอให้กระทรวงการคลังขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ออกไปอีก 2 ปี 

เพื่อบรรเทาผลกระทบจากโควิด-19 แต่กระทรวงการคลังระบุว่า จะไม่มีขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปอีกแล้ว เพราะหลังจากกระทรงการคลังลดภาษีให้แล้ว 2 ปี ส่งผลท้องถิ่นสูญเสียรายได้ไปกว่า 60,000 ล้านบาท 

เนื่องจากการลดภาษีที่ดินในแต่ละปีทำให้รายได้ของท้องถิ่นหายไปถึง 30,000 ล้านบาท ทั้งนี้การจัดเก็บภาษีที่ดินเป็นรายได้หลักที่นำเข้าสู่ท้องถิ่น ซึ่งตามหลักรัฐบาลต้องหาเงินไปชดเชยให้ท้องถิ่น แต่ที่ผ่านมารัฐชดเชยให้ได้เพียงปีแรกเท่านั้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิก พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซีลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่าถึงแม้ว่ารัฐบาลจะไม่ต่ออายุการลดหย่อนภาษีออกไป และหันมาเดินหน้าการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้ไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยและประชาชนทั่วไป  

เพราะประชาชนโดยมากถือครองที่ดินจำนวนจำกัดและมูลค่าที่ดินไม่สูง แต่กลุ่มที่จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินในครั้งนี้ คือ กลุ่มเศรษฐีที่ถือครองที่ดินจำนวนมากมูลค่าสูงๆ และผู้มีที่ดินสะสมจำนวนมาก รวมถึงผู้ถือครองที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคาดว่าจะมีจำนวนไม่มากเนื่องจากปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ ไม่เน้นนโยบายการถือครองที่ดินรอการพัฒนา แต่จะเน้นซื้อที่ดินเข้ามาและพัฒนาโครงการในทันที

อย่างไรก็ตาม บริษัทอสังหาฯ ที่มีการถือครองที่ดินสะสมในมือจำนวนมาก ๆ จะได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่ดินที่มีการถือครองหากไม่สามารถนำที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่ภายใน 3 ปี เนื่องจากกฎหมายกำหนดว่าที่ดินที่ทิ้งรกร้างจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้า

ซึ่งอัตราก้าวหน้านี้จะจัดเก็บในระยะเวลาทุกๆ 3 ปี และหากใน 3 ปีแรกยังไม่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงดังกล่าว ในอีก 3 ปีถัดไปจะมีการจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันได ซึ่งจะทำให้ผู้ถือครองที่ดินต้องจ่ายภาษีสูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดินที่ถือครองไว้

ส่วนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังจากการประกาศบังคับใช้พระราชบัญญัตินี้จึงยังไม่เคยมีผลบังคับใช้แบบที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติเลยแต่ในปี พ.ศ.2565 กระทรวงการคลังประกาศออกมาว่าจะไม่มีการลดหย่อนภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอีกแล้ว

ซึ่งเรื่องนี้อาจไม่ได้มีผลกระทบโดยตรงต่อคนทั่วไปที่มีบ้านราคาไม่ถึง 50 ล้านบาท  หรือเกษตรกรที่มีที่ดินมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท เพราะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ในมุมของคนที่มีที่ดินจำนวนมากแล้วยังไม่มีการพัฒนาใดๆ บนที่ดิน จำเป็นต้องเริ่มคิดว่าจะทำอะไรบนที่ดินแล้วเนื่องจากพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ระบุว่า ที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั้นมีอัตราการจัดเก็บภาษีที่เป็นแบบขั้นบันไดโดยในปีที่ 1-3 เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราที่ระบุไว้ซึ่งผันแปรกับมูลค่าที่ดิน แต่ถ้าผ่านไป 3 ปีแล้วยังไม่มีการพัฒนาบนที่ดินหรือมีกิจกรรมใด ๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงขึ้น 0.3% จากอัตราภาษีที่เสียอยู่แล้ว

นายสุรเชษฐกล่าวว่า เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่หลายแปลงในกรุงเทพมหานครมีการเตรียมการเพื่อรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจากช่วงเวลานี้อาจจะยังไม่ใช่เวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการบนที่ดินของตนเอง โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่มีมูลค่าที่ดินสูง ๆ

เนื่องจากต้องการรอการเปลี่ยนแปลงผังเมืองกรุงเทพมหานคร ระหว่างนี้เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ที่เป็นผู้ประกอบการมีการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์บนที่ดินมาเป็นเกษตรกรรม ทั้งการปลูกพืช เช่น มะนาว มะม่วง มะพร้าว กล้วย เป็นต้น หรือบางแปลงมีการเลี้ยงสัตว์บนที่ดิน

เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเสียสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการพัฒนาใด ๆ บนที่ดิน จะมีการจัดเก็บภาษีแบบขั้นบันไดตามมูลค่าของที่ดิน โดยอัตราภาษีสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปมีอัตราภาษีที่ 0.70% 

แต่สำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลในมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราภาษีที่ 0.10% เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่ไม่มีศักยภาพมีการบอกขายที่ดินกันมาก่อนหน้านี้แล้ว โดยเฉพาะที่ดินมูลค่าสูงๆ สำหรับภาษีที่ดินจึงเปรียบเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงบนที่ดินได้ในระดับหนึ่งแต่อาจจะไม่มากนัก เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะยอมจ่ายภาษีนี้ไปก่อนในช่วงแรก

เพราะต้องการรอให้ราคาที่ดินของตนเองปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากรอเส้นทางรถไฟฟ้าโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลและเอกชน เป็นต้น เพราะสุดท้ายเมื่อพวกเขาประกาศขายที่ดินออกไปก็รวมรายจ่ายทั้งหมดเข้าไปในราคาที่ดินที่ประกาศขายแน่นอน  

นอกจากนี้ที่ดินอีกประเภทที่อาจจะได้รับผลกระทบในส่วนนี้คือ ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมทั้งอาคารสำนักงาน โรงแรม โครงการค้าปลีกที่อาจจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่มากกว่าภาษีโรงเรือนที่พวกเขาเคยเสียอยู่และเลี่ยง หรือว่าหาช่องทางลดหย่อนได้ยากขึ้นเพราะอัตราภาษีพิจารณาจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สำหรับอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น หากเป็นที่ดินว่างเปล่า มูลค่าที่ดิน 0-50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.30% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 50-200 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.40% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 200-1,000 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.50% ที่ดินว่างเปล่ามูลค่า 1,000-5,000 ล้านบาท จะต้องจ่ายภาษีในอัตรา 0.70%

ส่วนที่ดินว่างเปล่าที่มีมูลค่ามากว่า 5,000 ล้านบาทจะต้องจายภาษีในอัตรา 0.70% ทั้งนี้ที่ดินว่างเปล่านั้นหากไม่มีการใช้ประโยชน์และปล่อยให้รกร้างเป็นระยะเวลา 3 ปีขึ้นไป จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราก้าวหน้าแบบขั้นบันไดในทุก ๆ 3 ปี โดยอัตราจัดเก็บภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% และมีอัตราการจัดเก็บสูงสุดไม่เกิน 3%

ส่วนที่ดินเกษตรกรรม (นิติบุคคล) สำหรับปลูกพื้ชและเลี้ยงสัตว์ จะมีอัตราการจัดเก็บภาษีที่ต่างออกไป โดยที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 0-75 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.01% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 75-100 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.03%

และที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 100-500 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.05% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่า 500-1,000 ล้านบาท จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.07% ที่ดินเกษตรกรรมที่มีมูลค่ามากกว่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไปจะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา 0.10%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวถึงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า การจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มรูปแบบในปีนี้ แน่นอนว่าจะส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ เป็นหลักทำให้มีผู้ประกอบการออกมาเรียกร้องก่อนหน้านี้ ขณะที่ในภาคประชาชนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยนั้นไม่ได้รับผลกระทบ

แต่จะมีส่วนที่ขัดแย้งกัน คือ เรื่องที่เราส่งเสริมให้มีการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 สามารถทำได้ โดยมีการผ่อนเกณฑ์มาตรการเรื่อง LTV (loan-to-value หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัย แต่หากเจ้าของทรัพย์หรือที่มีบ้านหลังที่ 2 ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านตามระยะที่ระบุไว้จะไม่ได้ลดหย่อนและต้องเสียในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้เรามีภาระภาษีต่อไป 

ทั้งนี้ข้อมูลที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ระบุถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีพ.ศ.2565 ซึ่งเดิมคาดว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 85,911 หน่วย เติบโตถึง 99.6% การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 324,22 หน่วย มูลค่า 879,886 ล้านบาท เติบโต 5.3%

พบว่า หน่วยเหลือขายใน 27 จังหวัดคงเหลือ 282,764 หน่วย มูลค่ากว่า 1,250,479 ล้านบาท (ณ ครึ่งแรกปี 64) ซึ่งตัวเลขน่าจะปรับตัวลดลงเนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการและทำโปรโมชันกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์เต็มที่

อนึ่ง นอกจากการเร่งระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยของบริษัทอสังหาฯ ที่จะเกิดขึ้นแล้ว สิ่งที่จะมีให้เห็นมากขึ้นคือการเปลี่ยนที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ในแนวรถไฟฟ้า และพื้นที่ใกล้เมือง รวมถึงที่ดินในจังหวัดปริมณฑลที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งมีมูลค่าสูง

และที่ดินในย่านใจกลางเมืองจะเปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินมาเป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งใช้สำหรับปลูกพืชเลี้ยงสัตว์ ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีให้เห็นกันบ้างแล้ว เช่น ที่แปลงใหญ่ติดสถานีรถไฟฟ้าบางหว้า ซึ่งมีการนำวัวมาเลี้ยงในที่ดินแปลงดังกล่าวแทนการปลูกพืชเพื่อแปลงสภาพที่ดินรกร้างว่างเปล่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม 

ซึ่งจากการอิงตามประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย ยังมีเรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม พ.ศ.2563 ซึ่งกำหนดว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการเลี้ยงสัตว์ วัว 1 ตัวต่อที่ดิน 5 ไร่ 

ทั้งนี้ เป็นที่ทราบกันดีว่า ที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้ายิ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้ายิ่งมีมูลค่าสูง ดังนั้นจึงไม่แปลกที่จากนี้ไปเราจะเห็นว่าที่ดินขนาดใหญ่ในเมืองจะถูกนำมาใช้ประโยชน์ด้านการเกษตรมากขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่ยังไม่สามารถขายออกได้ก่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบ 100% ในปีนี้ 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ผู้จัดการออนไลน์

https://mgronline.com/stockmarket/detail/9650000006154