คอนโดไหนที่ควรตะครุบ?

คอนโดไหนที่ควรตะครุบ?

โดย Salaryman Estator

วันนี้ขอเขียนถึงแง่ดีๆ ของการลงทุนบ้างละกัน คำถามยอดฮิตของนักลงทุน "ซื้อคอนโด ที่ไหนดี" ผมได้รับคำถามนี้เป็นประจำ ขอตอบโดยสรุปลักษณะที่ควรตะครุบสำหรับลงทุนปล่อย เช่าคอนโด (เน้นนะครับว่าสำหรับปล่อยเช่า ถ้าหวังราคาส่วนต่างอาจมองอีกแบบ) ไว้ง่ายๆ 5 ข้อดังนี้ครับ

1. มีชีวิตชีวา

เมื่อเราเดินเข้าไปช่วงเวลาเช้าและเย็น ต้องรู้สึกได้ถึงความมีชีวิตชีวา มีคนเดินเข้าออกคึกคัก ถ้าเป็นคอนโดตามเมืองริมทะเลและเราอยากได้ผู้เช่าหัวทอง ต้องเห็นชาวต่างชาติแช่น้ำหรือนอนอาบแดดอยู่ในส่วนกลาง เวลาเดินสวนไปมาต้องมีชาวหัวทองเดินผ่านไปมา บางคนจะชอบยิ้มให้และทักทายเราทั้งที่เพิ่งเจอกันครั้งแรก ผมก็ชอบคุยกับเค้า สนุกดีเรียนรู้ไปด้วยเลยว่าเค้าคิดยังไง ชอบอะไร

คอนโดที่มีชีวิตชีวาพวกนี้จะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าคอนโดเงียบๆ มาก เพราะมันคือตัวยืนยันว่ามี demand ของคนที่อยากมาอยู่จริง ใครลงทุนมาซักพักแล้วคงจะเคยไปลงทุนคอนโดที่(ยัง)ไม่มีชีวิตชีวา มันหาผู้เช่ายากกว่ามาก คุณคงไม่อยากมีประสบการณ์นี้หรอกเนอะ ลองดูๆ บางครั้งความมีชีวิตชีวาก็สังเกตได้ง่ายๆ แค่คุณไปตระเวนดูพื้นที่จริงเช้าเย็น Six sense ของคุณมันจะบอกคุณเอง

2. Yield งดงาม

การจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า Yield ขั้นต่ำสุดที่จะยอมรับได้คือ 6% ครับ แต่โดยส่วนตัวถ้า Yield ไม่ถึง 8%ผมมักจะไม่ลงทุนเลย ไม่มีข้อยกเว้น สำหรับผมเสียดายดีกว่าเสียใจ ไม่มีหยวนๆ สำหรับการลงทุน ทำไมเยอะจัง? ถ้า Yield ต่ำกว่านี้จะไม่พอค่าผ่อนธนาคารระยะยาว ในชีวิตจริงนอกจากจะต้องผ่อนธนาคารแล้วคุณยังต้องโดนค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าโฆษณาหาผู้เช่า คุณอาจจะกำลังคิดว่า"ไม่เสีย ตูหาผู้เช่าเอง"

ผมอยากให้ลองมองอีกด้านครับ นักลงทุนควรจะฝึกฝนการ Leverage "Other people skill" และ "Other people time" ถ้าการใช้ Agent แล้วทำให้เราหาผู้เช่าได้ไวขึ้น 2 เดือน การจ่ายค่าเหนื่อยของ Agent ไป 1 เดือนก็เป็นเรื่องที่น่าจะทำได้ ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อคุณมีคอนโดหลายที่และคุณทำงานประจำไปด้วย ยากมากที่คุณจะมีเวลามานั่งหาผู้เช่าด้วยตัวเองทั้งหมด การมีทีมงานที่รู้ใจและไว้ใจได้สำคัญมากครับ โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะมีทรัพย์มากขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

3. ราคามีแต้มต่อ

ราคาซื้อควรต่ำกว่าราคาตลาดในตึกนั้นและตึกรอบๆ ไม่น้อยกว่า 10% จะไปหาที่ไหน ใครมันจะขาย? เยอะแยะครับ ในตึกเดียวกันราคาซื้อของแต่ละคนในชีวิตจริงห่างกันมาก ถ้าคุณมีจุดยืนว่าจะซื้อให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาดคุณจะหามันเจอ(แต่ต้องใจเย็นๆนะ) คุณอาจจะได้มันจากเซลล์เจ้าของโครงการในราคานักลงทุน คุณอาจจะได้มันจากการซื้อมือหนึ่งตั้งแต่รอบ VIP หรือ คุณอาจซื้อมือสองได้จากเจ้าของเดิมที่ร้อนเงิน มากมายหลายทาง แต่เราไม่ต้องไปกังวลแทนคนขาย(เรื่องของเค้า) หน้าที่ของเราคือหนักแน่น "ถ้าไม่ได้ราคาต่ำกว่าตลาดไม่ซื้อ" เดี๋ยวจะมีคนมาขายคุณเอง

ลงทุนปล่อยเช่าราคามีแต้มต่อจะไปมีประโยชน์อะไร? มีแน่ๆ ครับ อย่างแรกทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาดีกว่าห้องอื่น(ในกรณีที่เกิดการแข่งขันด้านราคาขึ้นมา) หรือในกรณีเลวร้ายที่เกิดเรื่องให้เราจำเป็นต้องขายมันออกไป เราจะยังสามารถขายได้ในราคาต่ำกว่าตลาดโดยที่ยังไม่ขาดทุน สำคัญมากนะครับ เพราะสำหรับการลงทุนอสังหาฯแล้ว บางครั้งแบงค์จะไม่ยอมแม้แต่จะให้คุณขายขาดทุนถ้าคุณไม่มีเงินสดมาปิดส่วนต่าง กลายเป็น"ติดดอยแบบห้ามลง"กันเลยทีเดียว อีกประเด็นคือ ราคาที่มีแต้มต่อทำให้เราสามารถเลือก Cashout ออกมาจากการกู้ธนาคารเพื่อมาจัดการกับค่าตกแต่งและค่าโอนได้ ประหยัดเงินสดไปได้มาก

4. คนไหลมา

ทำเลคือคน ค่าเช่าเพิ่มตามคน ราคาที่ดินเพิ่มตามคน และแน่นอนราคาคอนโดเพิ่มตามคนครับ ผมมักจะเลือกลงทุนคอนโดในเมืองที่มีการไหลเข้าของคนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี อย่าง กรุงเทพฯ ระยอง พัทยา เชียงใหม่ เชียงราย ภูเก็ต การลงทุนในเมืองพวกนี้ทำให้เราไม่ต้องไปนั่งกังวลมากนักในระยะยาว ถือได้เรื่อยๆ เพราะยังไงการไหลเข้าของคนจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มเองโดยอัตโนมัติ ถือได้สบายใจ จะไปรู้ได้ไง? Website ต่างๆ มีข้อมูลระดับนึงครับ คุณสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นได้ และถ้าคุณลงพื้นที่จริงบ่อยๆ คุณสามารถเชื่อสัญชาติญาณของคุณได้ คุณจะรู้สึกได้เลยว่าเมืองนี้"คนไหลมา"

5. ถ้าเราล้มไม่ทับเราแบน

อย่างที่ผมมักจะเน้นย้ำในหลายๆ บทความครับ "โลกการลงทุนไม่สวยงาม" ไม่มีทางที่เราจะไม่พลาดเลย ไม่ว่าคุณจะเก่งและระวังแค่ไหนก็ตาม แทนที่เราจะมาคาดหวังว่าเราจะไม่พลาดเลย เราควรจะวางแผนสำรองเสมอเผื่อสำหรับกรณีที่เราผิดพลาดมากกว่า อะไรคือความผิดพลาดในการลงทุนปล่อยเช่าหละ? "ไม่มีคนเช่าจนต้องผ่อนเอง" เนี่ยหละแย่สุดละครับ ไม่มีแย่ไปกว่านี้ เห็นไหมความเสี่ยงมันไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิดเนอะ เราควรเลือกลงทุนคอนโดที่ไม่หนักเกินตัว กรณีมันล้มขึ้นมา(ไม่มีคนเช่า) เราต้องมีแรงรับเองไหว "ไม่ทับเราแบน"

หลักคิดทั้ง 5 ข้อคือหลักคิดที่ผมใช้ในการลงทุนมาตลอด ถ้าคุณหาคอนโดที่เข้าเกณฑ์ทุกข้อ เมื่อเจออย่าลังเลที่จะ "ตะครุบ" ไว้ครับ ถ้าคุณสนใจการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและกระแสเงินสด แต่ต้องมั่นใจว่าคุณลงพื้นที่มากพอที่จะไม่หลอกตัวเองนะ บางคนจินตนาการค่าเช่าเอาเองหรือเชื่อเซลล์อันนี้อันตรายครับ

จะไปหาที่ไหน? ถ้าคุณยังมีคำถามนี้คาใจ ผมอยากให้คุณลองลงพื้นที่ไปดูคอนโดจริง ดูให้ได้ซัก 20 ที่แล้วคุณจะได้คำตอบ จริงๆ เราน่าจะถามกลับกันมากกว่า "นักลงทุนมากมายหาได้ทำไมเราจะหาไม่ได้"? เค้าทำได้เราก็น่าจะทำได้นะ

ลองดูนะครับ ลองลงมือทำ ลองตั้งใจและเอาจริงกับมันซักตั้ง ถ้าคุณรักการลงทุน คุณจะสามารถหาคอนโดที่ควร"ตะครุบ" และเหมาะสำหรับคุณได้ไม่ยากเลย