กลเม็ดเคล็ด (ไม่) ลับ กับเทคนิคโปะบ้านและคอนโด ที่ทุกคนสามารถทำได้

ได้ยินมนุษย์เงินเดือนหลายๆ คนที่กำลังผ่อนบ้าน หรือคอนโด มาบ่นอยู่บ่อยๆ ว่าเมื่อไหร่จะผ่อนบ้านหมดสักที อยากผ่อนหมดไวๆ พอจะมีวิธีแนะนำมั้ย เพื่อลดต้นลดดอกการผ่อนให้น้อยลง และวิธีที่เราแนะนำก็คือ ‘การโปะ’ 

ดังนั้นบทความนี้จะรวบรวมเทคนิคที่จะช่วยโปะได้เร็วขึ้น และหมดไวแบบรวดเร็วทันใจ สำหรับมนุษย์เงินเดือนหลายๆ คนที่กำลังผ่อนบ้านและคอนโด ที่อยากผ่อนหมดไวๆ มาฝากกัน

โปะบ้านและคอนโด...คืออะไร ?

ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจ เกี่ยวกับความหมายของการโปะบ้านและคอนโดไปพร้อมๆ กันก่อน ว่าการโปะในความหมายของบทความนี้คืออะไร สำหรับ ‘การโปะบ้านและคอนโด’ อธิบายง่ายๆ เลย ก็คือการเพิ่มเงินในการผ่อนให้มากขึ้น เพื่อให้เงินต้นหมดไวขึ้น และดอกเบี้ยลดลง หรือภาษาพูดง่ายๆ ก็คือ ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก นั่นเอง

ทั้งนี้สำหรับมือใหม่ที่กำลังสงสัยว่าเทคนิคการลดต้นลดดอกของการโปะบ้านเนี่ย มีอะไรบ้าง และเป็นยังไง เรามาดูไปพร้อมกันๆ ตามเทคนิคต่อไปนี้เลย

เทคนิคที่ 1 : การโปะเงินต้น

‘การโปะเงินต้น’ นั้น จะเป็นการโปะแบบการจ่ายค่าผ่อนบ้านและคอนโดให้มากขึ้นในทุกๆ เดือน หรือจะจ่ายปีละ 1-2 ครั้ง/ปี ในช่วงโบนัสออกก็ได้ ก็จะช่วย ลดเงินต้นได้มากที่สุดและเมื่อเงินต้นลด ดอกเบี้ยที่จะตามมาก็ลดลง ทำให้เหมาะกับคนที่มีความสามารถในการผ่อน หรือคนที่มีเงินก้อนที่เพียงพอในการโปะ โดยไม่ได้ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงิน

และถ้าใครยังนึกภาพไม่ออกว่าการลดเงินต้นเนี่ยเป็นยังไง และช่วยลดภาระในการผ่อนบ้านและคอนโดยังไง เรามาดูตัวอย่างพร้อมๆ กัน

สมมติว่า คุณลีฟวิ่ง ผ่อนบ้าน/คอนโด 3,000,000 บาท เป็นระยะเวลา 30 ปี อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 6% ต่อปี จ่ายต่อเดือนที่ 17,987 บาท

► ผ่อนแบบไม่โปะเพิ่มเลย

ระยะเวลา: ผ่อนบ้านและคอนโดหมด 30 ปี

จ่ายทั้งหมด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) : 6,475,146 บาท

เฉพาะดอกเบี้ย: 3,475,146 บาท

จ่ายต่อเดือน: 17,987 บาท

เป็นยังไงล่ะ เป็นการผ่อนที่เยอะมากๆ เลยล่ะสิ งั้นเรามาดูแบบที่ 2 อย่างการผ่อนแบบโปะกัน

► ผ่อนแบบโปะเพิ่มเดือนละ 3,000 บาท

ระยะเวลา: 21 ปี

จ่ายทั้งหมด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) : 2,248,297 บาท

► ผ่อนแบบโปะครั้งต่อปี ปีละ 36,000 บาท

ระยะเวลา: ผ่อนหมด 21 ปี 2 เดือน

จ่ายทั้งหมด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) : 2,319,460 บาท

เทคนิคที่ 2 : โปะเงินต้น

ด้วยการ Refinance or Retention

► Refinance

สำหรับการ Refinance คือ การขอยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยบ้านต่ำลง ซึ่งจะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนน้อยลงและผ่อนบ้านได้หมดไวยิ่งขึ้น

ซึ่งค่าธรรมเนียมการ Refinance จะประกอบไปด้วย

► ค่าประเมินราคา ประมาณ 2,000-3,000 บาท

► ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้

► ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

► ค่าประกันอัคคีภัย = แล้วแต่ราคาของธนาคารที่ยื่นทำรีไฟแนนซ์

► ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ

หมายเหตุ: ซึ่งค่าใช้จ่ายสำหรับค่าธรรมการ Refinance บ้านและคอนโด ที่กล่าวไปข้างต้นส่วนมากจะหักอัตโนมัติจากวงเงินที่ได้รับ

ตัวอย่างการลดดอกเบี้ยจากการ Refinance

เมื่อรู้ถึงค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์แล้ว เรามาดูตัวอย่างการลดดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์กัน ว่าจะมีอัตราที่ลดจากการผ่อนไปได้เท่าไหร่บ้าง โดยจะเป็นการคิดอัตราเฉลี่ย 3 ปี เพราะการจะรีไฟแนนซ์บ้านได้นั้น จะทำได้หลัง 3 ปี

สมมติ คุณลีฟวิ่ง ผ่อนบ้าน/คอนโด อยู่เดือนละ 17,987 บาท ดอกเบี้ย 6.99% เมื่อคำนวณต่อเดือน แต่ถ้าเปลี่ยนไปกู้ Refinance ที่ธนาคารใหม่ จะลดผ่อนต่อเดือนเหลือเพียงแค่ 15,900 บาท ดอกเบี้ยจะลดลงเหลือ 3.39% ซึ่งประหยัดเงินได้สูงสุดถึง 195,600 บาท และยอดหนี้คงเหลือ 2,156,868 บาท

เอกสารที่ใช้ในการ Refinance

สำหรับเอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้ขอ Refinance บ้านและคอนโดจะประกอบด้วยเอกสาร 3 ประเภทนี้

► เอกสารแสดงข้อมูลส่วนบุคคล เช่น บัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน

► เอกสารแสดงรายได้ เช่น สลิปเงินเดือน สำเนาเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน

► เอกสารด้านหลักประกัน เช่น โฉนดที่ดิน และสัญญาเงินกู้ธนาคารเดิม

หมายเหตุ: แต่เอกสารที่ทางธนาคารขออาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้ เพราะแต่ละธนาคารที่ไปรีไฟแนนซ์มีความแตกต่างกันไปในการขอเอกสารนั่นเอง

ข้อดีและข้องเสียของการ Refinance

ข้อดี คือ สำหรับข้อดีของการรีไฟแนนซ์บ้าน ที่เรารู้แน่ๆเลยก็คือได้ลดดอกเบี้ย ซึ่งจากข้อที่ผ่านมาจะเห็นได้ชัดเลยว่า ถ้าเราผ่อนต่อเดือนเท่ากัน แต่ระหว่างรีไฟแนนซ์บ้าน กับ ไม่รีไฟแนนซ์บ้าน ดอกเบี้ยที่เราเสียจะไม่เท่ากันครับ ซึ่งส่งผลให้ตัดเงินต้นไม่เท่ากันนั่นเอง

ข้อเสีย คือ จะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ใหม่ ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียม* เหมือนตอนที่ยื่นกู้ครั้งแรก และต้องรอเวลาให้ธนาคารพิจารณาและดูประวัติการจ่ายเงินร่วมด้วย

► Retention

ถัดมาจะเป็นวิธีการ Retention ซึ่งก็คือการขอลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิม ซึ่งทำได้ก็ต่อเมื่อผ่อนบ้าน-คอนโด ในอัตราดอกเบี้ยคงที่ครบ 3 ปีแล้ว โดยสามารถทำได้ผ่านการยื่นเรื่องกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินเดิมที่ทำเรื่องกู้ยืมเอาไว้ เพื่อขอต่อรองอัตราดอกเบี้ยในเรทต่ำได้

ทั้งนี้เอกสารที่ต้องเตรียมก็จะมีไม่มากมาย เพราะการรีเทนชั่นไม่ต้องใช้เอกสารเยอะ เนื่องจากเป็นการขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมที่มีข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ดังนั้นการดำเนินการรีเทนชั่น จึงใช้เอกสารเป็น สัญญาเงินกู้ ทะเบียนบ้าน และ บัตรประชาชน ซึ่งเมื่อยื่นเอกสารครบแล้ว จะใช้เวลาในการพิจารณาจะใช้เวลาในการพิจารณาเป็นเวลา 7 วันทำการ ก็จะทราบผลทันที 

ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายในการทำรีเทนชั่น ก็จะมีค่าธรรมเนียมที่ทางธนาคารเรียกเก็บ เพื่อดำเนินการรีเทนชั่น ซึ่งมีค่าใช้จ่ายไม่สูงมากนัก โดยมี อัตราที่อยู่ประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เต็ม หรือวงเงินที่เหลืออยู่ ตามแต่ธนาคารกำหนด

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการรีเทนชั่น

สมมติว่า ยอดวงเงินกู้ในการขอรีเทนชั่นอยู่ 1 ล้านบาท และค่ารีเทนชั่นเท่ากับ 1.25% จะต้องเสียค่ารีเทนชั่น = (1,000,000x1.25) ÷ 100 = 12,500 บาท

หมายเหตุ: สำหรับการขอรีเทนชั่นจะทำได้ในทุกๆ 3 ปี ในกรณีที่ผู้กู้มีประวัติการชำระหนี้ที่ดี ไม่เคยชำระค่างวดล่าช้าเกินกำหนด

ข้อดีและข้องเสียของการ Retention

ข้อดี คือ ไม่เสียค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ใหม่ และไม่ต้องไปเสียเวลายื่นเรื่องกับธนาคารใหม่ เพราะเราขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิมเลย

ข้อเสีย คือ ธนาคารเดิมมักจะลดดอกเบี้ยลงให้ไม่เยอะ ไม่ดึงดูดใจเท่ากับ Refinance แต่อันนี้ก็ขึ้นกับประวัติในการชำระของเราด้วยนะ ถ้าตรงต่อเวลาทุกครั้งก็อาจสามารถต่อรองได้อีก

เทคนิคที่ 3: จ่ายหนี้ให้ตรงเวลา

พูดง่ายๆ ก็คือ การไม่ทำให้ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นด้วยวิธีการชำระหนี้ให้ตรงเวลา นอกจากจะเป็นการรักษาเครดิตให้มีความน่าเชื่อถือแล้ว ในกรณีที่ต้องการรีไฟแนนซ์ หรือการยื่นขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย ธนาคารจะพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระเป็นอันดับแรก

และหากเป็นลูกหนี้ที่ดี มีการผ่อนชำระที่ตรงเวลาและไม่เคยมีปัญหาใดๆ โอกาสในการยื่นกู้เพื่อขอดอกเบี้ยที่ต่ำลง ก็สามารถต่อรองกับทั้งธนาคารที่จะทำการรีไฟแนนซ์ หรือขอปรับลดดอกเบี้ยได้อย่างราบรื่นนั่นเอง

สุดท้ายนี้หวังว่าทั้ง 3 เทคนิคการโปะหนี้บ้านและคอนโดที่กล่าวมานี้ จะเป็นตัวช่วยให้การลดดอกเบี้ยบ้านและคอนโด ให้เหล่ามนุษย์เงินเดือนได้ลดภาระการผ่อนในระยะยาวให้สั้นลง แถมดอกเบี้ยโดยรวมทั้งหมดยังลดลงอีกด้วย ซึ่งจะช่วยทำให้หมดภาระหนี้บ้านและคอนโดหมดได้รวดเร็วขึ้นนั่นเอง