รวมเทคนิคตั้งราคาขายบ้าน-คอนโด ให้ได้ไวและได้กำไรดี

เชื่อว่าหลายๆ คน เมื่อต้องการขยับขยายครอบครัว หรือกำลังมองหาที่พักอาศัยใหม่ คงหนีไม่พ้น ‘การขายที่อยู่เก่าอย่างบ้านและคอนโด’ ออกไป เพื่อนำเงินที่ได้ไปซื้อที่ใหม่ แต่การจะขายออกไปก็เกิดเประเด็นสำคัญอย่างการตั้งราคาขายยังไง ให้ขายได้ไวและได้กำไรดี ซึ่งบทความนี้ ผู้เขียนขอแยกไว้เป็นประเด็นหลักๆ ที่เป็นเทคนิคสำหรับการตั้งราคาขายบ้าน-คอนโด เป็น 3 Step ดังนี้

Step 1 ตรวจเช็คราคาประเมิน

ก่อนที่จะขายบ้านและคอนโดให้ออกมาเป็นตัวเลขกลมๆ ที่ลงขายตามเว็บไซต์อสังหาฯ เลยก็คือ การตรวจเช็คราคาประเมิน เพราะทำให้รู้ว่า ราคากลาง ของอสังหาฯ ที่เพื่อนๆ ต้องการขายมีราคาเท่าไหร่ และเพื่อนำมาใช้เป็นตัวเลขในการกำหนดเป็นราคาขาย

และเพื่อนๆ ไม่ต้องเป็นห่วงว่าเราจะสามารถหาราคากลางนี้ได้จากที่ไหน และจะหายากไหม เพราะในปัจจุบันสามารถหาราคากลางเหล่านี้ ได้จาก เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ ที่ลิงก์นี้ >> https://bit.ly/3mPsroM เพื่อนำข้อมูลมาใช้ในการตั้งราคาขายบ้าน-คอนโด นั่นเอง

Step 2 ตรวจเช็คราคาการซื้อ-ขาย จริง

Step ถัดมา เมื่อสำรวจราคาประเมินมาได้เบื้องต้นแล้ว ก็จะเป็น การตรวจเช็คราคาซื้อ-ขาย จริงบนทำเล นั้นๆ เพื่อให้การตั้งราคาขายได้อย่างถูกต้อง ว่าทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานที่สำคัญใด มีการเดินทางสัญจรอย่างไร และอยู่ในทำเลโซนผังสีอะไร เพื่อใช้ในการหาขอบเขตของศักยภาพที่ดินในการตั้งราคา

นอกจากการตรวจเช็คราคาซื้อ-ขาย จริงแล้ว หมัดเด็ดที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งเลย คือ การสำรวจราคาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการเดียวกัน หรือ โครงการอื่นๆ ที่อยู่ในย่านเดียวกัน เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการตั้งเป็นราคาขาย

Step 3 กลยุทธ์การตั้งราคาขาย

เมื่อประเมินราคาและตรวจเช็คราคาการซื้อ-ขาย มากันพอสมควรแล้ว ถัดมาก็จะถึง Step สุดท้าย อย่าง การเคาะตัวเลขของอสังหาฯ ที่ต้องการขาย ออกมา ซึ่งมีรายละเอียดยิบย่อยที่ผู้เขียนแยกออกมาเป็นหัวข้อย่อยๆ ดังนี้

► เปรียบเทียบราคา จะเป็นขั้นตอนการส่องราคาของอสังหาฯ ที่ต้องการขาย โดยสามารถเปรียบเทียบราคาได้จากราคาขายในแบรนด์เดียวกัน ทั้งทำเล และขนาดของอสังหาฯ ที่ต้องการขาย โดยการเช็คเบื้องต้น จากเว็บไซต์ ซื้อ-ขายอสังหาฯ อย่าง Livinginsider

► ก่อนตั้งราคา ห้ามลืมคำนวณต้นทุน นอกจากราคาอสังหาฯ แล้ว เคยได้ยินไหมว่าทุกต้นทุนมีค่าใช้จ่าย เพราะการขายยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อย่าง ภาษีเงินได้ ณ ที่ขาย เมื่อหัก 5-35%, ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2%, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และ ค่าอากรแสตมป์ ดังนั้นเพื่อให้ปิดการขายที่สบายใจทั้งฝ่ายผู้ขายและผู้ซื้อเองควรคำนวณต้นทุนเหล่านี้ลงไปด้วย

►เป็นไปได้ให้ ตั้งราคาให้สูงกว่า เป็นไปได้ควรตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงกว่า 10-15% เสมอ เพื่อเอาไว้ต่อรองราคา เช่น ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ก็ตั้งไปสัก 2,300,000 บาท เป็นต้น

► หยุดตั้งราคาที่ลงเลข 9 หลายคนอาจจะมีความเชื่อทางจิตวิทยาในการตั้งราคาขาย เพื่อเรียกความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อ แต่จริงๆ แล้วหลักการนี้อาจจะใช้ไม่ได้กับการซื้อขายอสังหาฯ เพราะเวลาที่คนมองหาบ้านหรือคอนโด มักจะใส่ตัวเลขงบประมาณในการค้นหา เช่น งบประมาณ 1,000,000 – 2,000,000 บาท ราคาประกาศขายอยู่ที่ 999,999 บาท จึงไม่มีทางปรากฏขึ้นมาสู่สายตาลูกค้าเป็นแน่

ทำให้มีปรากฏการณ์ทางจิตวิทยา ที่เรียกว่า Right Side Digit Effect เกี่ยวกับการตั้งราคาไว้ว่า ควรตั้งราคา ที่มีเลข 4 และ 7 เช่น ราคา 2,270,000 บาท จะให้ความรู้สึกถูกกว่า 2,299,000 บาท เพราะด้วยตัวเลขฝั่งด้านขวามีค่าน้อยกว่า จะช่วยทำให้ลูกค้าลดอีโก้ของตนเองลง และรับรู้ถึงคุณค่าของสินค้าเพิ่มมากขึ้นนั่นเอง

จากบทความรวมเทคนิคตั้งราคาขายบ้าน-คอนโด ให้ได้ไวและได้กำไรดีข้างต้น ผู้เขียนหวังว่าเพื่อนๆ หลายคนที่อ่านจบแล้ว จะสามารถนำไปใช้เป็นไอเดียหรือแนวทางสำหรับการตั้งราคาขายบ้านและคอนโด ได้อย่างไม่ต้องกังวลใจว่าจะขายเท่าไหร่ดี จึงจะไม่ขาดทุนอย่างแน่นอน