SCB EIC ชี้อสังหาฯยังฝืดต้นทุนสูงเกินกำลังซื้อ ส่องเกมรุก 3 นักพัฒนาฝ่าคลื่นมรสุมรอบทิศ

ศูนย์วิจัย SCB EIC ชี้อสังหาฯ ปี66 ฟื้นตัวอย่างช้าๆ เหตุภาวะเศรษฐกิจ ต้นทุน ฉุดราคาสูงเกินกำลังซื้อของลูกค้า เพราะราคายังเป็นเกณฑ์การตัดสินใจ ขณะที่เหตุผลรอง คนเปลี่ยนพฤติกรรมจากช่วงโควิด-19 เลือกซื้อจากทำเล แทนความกว้างพื้นที่ เทรนด์คอนโดฯมาแรงกว่าทาวน์เฮาส์มือ 1 มีโอกาสค้างสต๊อกรอระบาย กรุงเทพฯตลาดยังทรง นักอสังหาฯ แห่ซบตจว.

ศุภาลัยฯมียอดขายตจว.ทะลุ 1.5 หมื่นล้านบาท ด้านแสนสิริ มั่นใจรัฐบาลใหม่กระตุ้นเศรษฐกิจฟื้น เปิดตัว 52 โครงการ กว่า 7 หมื่นล้านบาท จับ 8 โซน รุกปั้นอาณาจักรแสนสิริ ด้านเอพี เน้นคุณค่าสร้างแบรนด์ ทำให้ครองตลาดผ่านวิกฤติมาได้

ภายในงานสัมมนา จัดเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จัด 9 ทัพ รับศึก 10 ทิศ สู้วิกฤติอสังหาฯ” มีผู้นำธุรกิจนักพัฒนาอสังหาฯชั้นนำระดับประเทศ เข้าร่วมในเวทีฉายความคิดเห็น แลกเปลี่ยนมุมมอง แนวโน้มของการเปลี่ยนแปลงและผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จัดขึ้นโดย prop2morrow ณ โรงละครเคแบงก์สยามพิฆเนศ

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในปี 2566-2567 ว่า การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยที่ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการการฟื้นตัวแบบค่อนเป็นค่อยไป

เนื่องมาจากอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจยังเติบโตต่ำ โดยมีปัจจัยกดดันคือภาวะหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ย ที่เป็นตัวฉุดทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ค่าแรง ส่งผลกระทบทำให้ต้นทุนอสังหาฯ สูงขึ้น จึงทำให้ราคาเพิ่มขึ้น แต่ผู้บริโภคยังมีภาระและรายได้ไม่เติบโตตาม

สิ่งที่ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนไป รองจากปัจจัยราคา เป็นอันดับหนึ่ง รองลงมา คือ ทำเล จากเดิมที่ช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 คนตัดสินใจซื้อ โดยพิจารณาจากขนาดของพื้นที่เป็นหลัก พฤติกรรมเปลี่ยน ในช่วงโควิด-19 จากคนเลือกบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์ เปลี่ยนมาสู่คอนโดมิเนียม

เพื่อสะดวกในการเดินทางเข้าเมือง ทำงาน ติดรถไฟฟ้า แม้จะเป็นทำเลชั้นกลางเมือง หรือ นอกเมืองแต่ติดรถไฟฟ้า เพราะเน้นใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล ระดับราคาที่คนสนใจ คือคอนโด ตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท  

คอนโดฟื้นตัว ทาวน์เฮาส์ยังน่าห่วง

“ราคาที่คนสนใจและยังซื้อ คือคอนโดฯไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่าอสังหาฯ การฟื้นตัวออ่างค่อยเป็นค่อยไป ดูจากความต้องการในปีที่ผ่านมา คนนิยมคอนโดฯเพิ่มขึ้น ที่ตอบโจทย์ขายได้ดี คือ 1 ล้านบาท แต่หากทำเลกรุงเทพฯ ชั้นกลางก็ราคา 2-3 ล้านบาท” นายเชษฐวัฒก์ กล่าว

โดยความต้องการที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน ภาพรวมทำให้เติบโตประมาณ 3% คาดว่าโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้จะชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ผ่านมา โดยอัตราการขายคอนโดฯเติบโตได้ดีกว่า แนวราบ เฉลี่ยในช่วง 7-8 เดือน ที่ผ่านมาขายได้ 30% หรือ สัดส่วน 1 ใน 3 ของโครงการ คาดว่าภาพรวมจะทยอยกลับมาฟื้นตัวในปี 2567 ส่วนแนวราบ ทาวน์เฮาส์ คาดว่าจะมีการจำหน่ายไม่มากนัก แต่ที่ขายดีคือ กลุ่มทาวน์เฮาส์มือ 2 เพราะราคาจับต้องได้

ด้านหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยในปี 2566 นี้ยังอยู่ภาวะทรงตัว ทั้งในกรุงเทพฯ -ปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด ขณะที่หากแยกเป็นคอนโดฯ ยังมีการขยายตัวได้ดี ทั้งมือ 1 และมือ 2 คาดว่าจะดีขึ้นในปี 2567  

ทางด้านกำลังซื้อต่างชาติ หลังจากมีมาตรการฟรีวีซ่าให้นักท่องเที่ยว คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวจีนเพิ่มขึ้น แต่ไม่ถึงกับทำให้มีการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในไทยเพิ่มขึ้น เพราะมีปัจจัยหลายด้านที่เป็นองค์ประกอบในการตัดสินใจ ทั้งภาวะเศรษฐกิจ และ แรงจูงใจจากภาครัฐ ซึ่งเหตุการณ์ที่ชาวจีนเคยซื้ออสังหาฯ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในช่วงก่อนวิกฤติโควิด-19 ในปี 2560-2561 นั้นคาดว่าจะไม่เกิดขึ้นอีก แต่อาจจะมีชาวต่างชาติประเทศอื่นที่สนใจ เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต เชียงใหม่ เป็นต้น

จับตาสต็อกค้างตลาดรอระบายโดยเฉพาะแนวราบ

ทั้งนี้ภาพรวมสต๊อกคงค้างในตลาดยังมี แม้จะมีการชะลอเปิดตัวโครงการออกไป รวมถึงมีการจัดโปรโมชั่นระบายสต็อกมากขึ้น แต่หน่วยเหลือขายสะสม ในปี 2566 นี้ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจาก แนวราบที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝดเพิ่มขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา แต่มีอัตราดูดซับทาวน์เฮาส์ยังต่ำ

เนื่องจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้ากว่าตลาด แต่ยังคาดว่าจะกลับมาฟื้นตัวในปี 2567 อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสฟื้นตัวดีในต่างจังหวัด ทำให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดเมืองรอง ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน อาทิ อุดรธานี อุบลราชธานี  นครราชสีมา และในพื้นที่เขตการพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) 

สิ่งที่ต้องติดตามซึ่งจะมีผลต่อมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ที่จะกระตุ้นให้เกิดการโอนมากขึ้น ในพื้นที่กรุงเทพ เช่นเดียวกันกับช่วงโควิด , ผังเมืองใหม่ ที่จะส่งผลต่อการขยายพื้นที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบริเวณรถไฟฟ้า ในสายใหม่ๆ โดยเฉพาะฝั่งตะวันตก ของกรุงเทพฯ อาจจะเป็นปัจจัยส่งผลทำให้ตลาดกลับมาคึกคักได้

ทางด้านเวทีเสวนาแลกเปลี่ยนแนวคิดจาก ผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของประเทศ 3 บริษัทมาแลกเปลี่ยนมุมมอง แนวโน้มอสังหาฯหลังรัฐบาลใหม่และนโยบายต่อภาคธุรกิจอสังหาฯที่ส่งผลต่อทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัย รวมทั้งมุมมอง ความคิดเห็นและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯที่สร้างโอกาสของการเติบโตท่ามกลางสภาวะการแข่งขันในตลาดผันผวน รวมไปถึงความโดดเด่นของทำเล ปัจจัยของความนิยมในการเลือกอยู่อาศัยและทางรอดของภาคธุรกิจอสังหาฯ

“ศุภาลัย” ชี้กรุงเทพฯ ยังซบ เบนเข็มบุก 31 จังหวัดใน 2 ปี

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ปีนี้แม้ตลาดอสังหาฯจะฟื้นตัวอย่างเชื่องช้า โดยถือว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในช่วงวิกฤติโควิด-19 เพียงแต่ยังไม่สามารถเติบโตอย่างก้าวกระโดด ซึ่งเริ่มเห็นสัญญาณกำลังซื้อมีทิศทางที่ดีขึ้น โดยพิจารณาจาก 2 ปีที่ผ่านมา คนเกิดความไม่มั่นใจจึงซื้อโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน

ขณะที่ในช่วงครึ่งปีนี้ เริ่มมีการซื้อโครงการเปิดตัวพรีเซลมากขึ้น ปรากฎการณ์ดังกล่าวจึงถือเป็นทิศทางจะดีขึ้นชัดเจนในปี 2567 มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่จะส่งผลต่ออสังหาฯ จะต้องมาพร้อมกับโครงสร้างพื้นฐานในการลงทุน รถไฟฟ้า ถนนสายใหม่ ปรับปรุงระบบ ในชุมชน เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ จึงทำให้ภาคอสังหาฯ มั่นใจกล้าที่จะลงทุนโครงการใหม่ๆ

อย่างไรก็ตามมาตรการที่เป็นตัวฉุดไม่ส่งผลดีต่อทุกภาคส่วน คือมาตรการกำหนดเงินดาวน์ก่อนซื้ออสังหาฯ  (Loan To Value : LTV)  ที่ต้องการสกัดกลุ่มเก็งกำไร แต่ส่งผลกระทบกับกลุ่มผู้ต้องการซื้อบ้านที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านหลังแรก และบ้านหลังที่ 2 จึงกดดันทำให้เกิดภาพลบกับตลาด

สำหรับภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2565 ที่ผ่านมาถือว่ายังไม่เติบโต หากนับจำนวนยูนิตในการเปิดตัวในตลาด แต่มูลค่ารวมมีการเติบโต 2-3% ซึ่งเป็นผลมาจากราคาสูงขึ้น 20% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมาจาก ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง การก่อสร้าง ราคาที่ดิน แรงงาน ทำให้อัตราการผ่อนที่อยู่อาศัยในระดับไม่เกิน 5 ล้านบาท ในปีนี้ เฉลี่ยอยู่ที่ 26,904 บาทต่อเดือน เพิ่มขึ้น 9.9% เทียบกับ 5 ปีที่ผ่านมา ที่ผ่อนชำระเฉลี่ยอยู่ที่ 24,462 บาทต่อเดือน

ปัจจัยที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวทำให้การเปิดตัวกระจุกตัวกับรายใหญ่ มีนักพัฒนาอสังหาฯ  6 ราย เท่านั้น ที่ยังคงเปิดตัวต่อเนื่องคิดสัดส่วน 40 % ที่มีโครงการเปิดตัวในตลาด โดยเป้าหมายการขยายตัวของศุภาลัย คือการหันไปรุกเปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น มีแผนปักธงใน 31 จังหวัด ภายใน 2 ปี

เพราะต่างจังหวัดเริ่มมีการพัฒนาและมีกำลังซื้อ เพราะมีกลุ่มมนุษย์เงินเดือนระดับกลางเพิ่มมากขึ้น ทำให้มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีแบรนด์ยักษ์ใหญ่เข้าไปลงทุนตั้งสำนักงานในต่างจังหวัด อาทิ ทรู ฮับที่ขอนแก่น จึงทำให้ยอดขายศุภาลัยในต่างจังหวัดมูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2565 ที่ผ่านมา

“ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ศุภาลัย เริ่มเบนเข็มไปลงทุนต่างจังหวัดมากขึ้น และประสบความสำเร็จอย่างดี เพราะพัฒนาโครงการมาตรฐานเดียวกันกับกรุงเทพ มีความเป็นมืออาชีพ เมื่อปักธงในพื้นที่จังหวัดไหนแล้ว จะมีการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง วางแผนระยะยาว มีการสร้างทีม พนักงาน และองค์ความรู้ให้กับคนในพื้นที่ และปรับตัวเข้ากับคนในท้องถิ่น การที่จะดูว่าจังหวัดนั้นเติบโตหรือไม่ ให้ดูที่พนักงานศุภาลัยในต่างจังหวัด หากซื้อบ้านศุภาลัย ถือเป็นดัชนีชี้วัดสำคัญ” นายไตรเตชะ กล่าว

“แสนสิริ” เชื่อรัฐบาลใหม่เคลื่อนตลาดฟื้น เปิดตัว 52 โครงการ กว่า 7 หมื่นล้านบาท

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า
ยังเชื่อมั่นว่าภาวะเศรษฐกิจปีนี้ยังเติบโตได้ดี หลังจากที่มีรัฐบาลใหม่ ที่คาดว่าจะมีมาตรการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโต ซึ่งจะส่งผลทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตตาม และทำให้ต่างชาติเชื่อมั่นเข้ามาเที่ยวเมืองไทยมากขึ้น ส่งผลทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะ ประเทศ จีน ฮ่องกง อินเดีย ซาอุ เป็นต้น

สิ่งที่ภาครัฐควรจะขับเคลื่อนอสังหาฯ เติบโต คือการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวและสร้างความเชื่อมันอย่างรวดเร็ว  ทำให้ประชาชนมีความรู้สึกมีโอกาสในการหารายได้เพิ่มขึ้น รวมถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ทำให้การเดินทางสะดวกในการเดินทาง อสังหาฯ จึงมีความคึกคักในหลากหลายทำเล

อีกทั้งแนวโน้มประเทศไทยกำลังก้าวสู่สังคมผู้สูงวัย จึงต้องส่งเสริมให้กลุ่มคนมีกำลังซื้อ คนที่มีศักยภาพเชี่ยวชาญในหลากหลายด้าน เข้ามาอยู่อาศัยในเมืองไทย โดยมีมาตรการให้สิทธิพิเศษสร้างแรงจูงใจ เพื่อเข้ามาช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และทำให้ตลาดอสังหาฯ ยังเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งมาตรการนี้เป็นการแข่งขันดึงดูดต่างชาติกับเวียดนาม และจีน ที่มีการใช้จูงใจให้เป็นเจ้าของบ้านในระยะยาว 30-50 ปี

รวมถึงมีการจัดทำแผนการให้วีซ่าต่างชาติในระยะยาว เพื่อดึงให้ต่างชาติเข้ามาพัก และทำงาน ก็เป็นอีกหนึ่งแรงกระตุ้นสำคัญ ในฐานะเป็นแบรนด์อสังหาฯ ที่แข็งแกร่ง และเป็นผู้นำเทรนด์ในวงการ จึงวางเป้าหมายที่จะเปิดสูงทุกปี โดยในปี 2566 นี้ มีเป้าหมายเปิดตัว 52 โครงการ มูลค่า 75,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 32% มูลค่า 24,300 ล้านบาท และแนวราบ  68% มูลค่า 50,700 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายยอดขาย 55,000 ล้านบาท และรายได้ 40,000 ล้านบาท 

ปั้นอาณาจักรแสนสิริ 8 โซน ตอบโจทย์หลากหลายเซกเมนต์ในแห่งเดียว

สำหรับแผนการตลาดที่สำคัญของแสนสิริ คือ การรุกเข้าไปขยายตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ราคา 1 ล้านบาทจนสูงสุดถึง 200 ล้านบาท โดยกลยุทธ์คือการพัฒนาโครงการในทำเลใกล้เคียงกัน เพื่อพัฒนาสินค้าให้เข้าถึงคนทุกระดับ อย่างเช่น โครงการกรุงเทพ กรีฑา

ซึ่งมีการสร้างและพัฒนาโครงการที่แตกต่างกัน บนเนื้อที่กว่า 300 ไร่ ออกแบบให้ตอบโจทย์หลายหลายระดับราคา แตกต่างแบรนด์ ซึ่งปัจจุบันแสนสิริ มีที่ดินขนาดใหญ่กระจายใน 8 โซนที่จะพัฒนาโครงการได้ อาทิ ปทุมธานี , ราชพฤกษ์, เวสต์เกต, พระราม2 เป็นต้น

โดยตลาดต่างชาติ แสนสิริ ยังเป็นอันดับ 1 ที่ครองตลาดต่างชาติ โดยในปีนี้เป้าหมายยอดขายอยู่ที่ 12,000 ล้านบาท เติบโตจากปีที่ผ่านมา 54 % จาก 7,800 ล้านบาท

“เอพี” ยังหวั่นปีที่ยากคาดเดา เดินฝ่าดงหนามเปิดตัว 40 โครงการ

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี
(ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP กล่าวถึง ภาพรวมอสังหาฯ ในปี 2566 นี้ว่า เป็นปีที่ต้องต่อสู้กับอุปสรรค ที่มีปัจจัยที่เหนือการคาดเดาที่ส่งผลต่ออสังหาฯ อาทิ LTV, ภาวะเศรษฐกิจที่ยากคาดเดา สิ่งที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตโดยตรงคือการเติบโตทางเศรษฐกิจ เงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย  ที่จะทำให้เกิดความเชื่อมั่นทางด้านรายได้แน่นอน และภาระค่าใช้จ่ายในอนาคต

“ภาคอสังหาฯ ดูเหมือนมืดมน จากภาวะเศรษฐกิจและมาตรการต่างๆ แต่เราเชื่อว่าก็ยังมีแสงสว่าง เพียงแต่เส้นทางอสังหาฯ ในปีนี้ไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ต้องเอาชนะฟันฝ่าอุปสรรคมากมาย  แต่เราก็ยังมีการเปิดตัวถึง 40 โครงการ เพราะเราต้องการขยายธุรกิจให้เติบโต” นายวิทการ กล่าว

แนวทางที่ภาครัฐกระตุ้นให้ต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในเมืองไทยโดยการฟรีวีซ่า ถือเป็นการขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโตได้ดีที่จะส่งผลซื้อที่อยู่อาศัยภาครัฐจะต้องเพิ่มองค์ประกอบสร้างแรงจูงใจ เช่น การพัฒนา ศูนย์กลางภูมิภาคในด้านต่างๆ ที่จะดึงดูให้ผู้เชี่ยวชาญทางด้านธุรกิจ การลงทุน และอุตสาหกรรมเข้ามาทำงานในไทยเพิ่มขึ้น

สำหรับธุรกิจของเอพี สามารถผ่านพ้นวิกฤติมาได้ และมีการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง เป็นผลมาจากการสร้างแบรนด์ในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา แล้วส่งต่อคุณค่าเป็นแบรนด์ที่ส่งมอบความสุขในการใช้ชีวิตในที่อยู่อาศัย (Empower Living) ส่งต่อมาถึงแผนการทำงาน และการออกแบบสินค้าใน 16 แบรนด์ และ 7 การบริการ ให้สร้างประสบการณ์และพัฒนานวัตกรรมให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ชีวิตของลูกค้า จนทำให้ลูกค้ามีความพึงพอใจ และมีความผูกพันธ์และรักในแบรนด์