รวมมิตรคำถามลงทุนปล่อยเช่าคอนโด

Salaryman Estator

มีคำถามอยู่กลุ่มนึงที่ผมมักจะเห็นเสมอในกลุ่มผู้สนใจลงทุนลงทุนปล่อย เช่าคอนโด และ บ้าน ผมขอรวบรวมมาตอบด้วยบทความนี้นะครับ

1. ไม่ได้บ้านรวย ลงทุนได้ไง?

ได้แน่นอนครับ ผมอยากจะถามกลับกันมากกว่า ทำไมจะไม่ได้? ในเมื่อเวลาคุณซื้อบ้านเพื่ออาศัย คุณก็เห็นอยู่แล้วว่าคุณสามารถซื้อบ้านราคาหลายล้านได้ทั้งที่เงินเดือนหลักหมื่น ในใจลึกๆ ผมว่าทุกคนรู้อยู่แล้วว่าเราซื้อได้ เพียงแต่ความกลัวในใจ ทำให้คุณสร้างกำแพงขึ้นมากั้นตัวเอง

"เพราะผมเกิดมาบ้านไม่รวยไง เลยไม่ได้ลงทุน เพราะงั้นผมไม่ผิดอะไร" คนส่วนใหญ่มักจะคิดแบบนี้ คิดแล้วมันรู้สึกดี โยนความผิดทุกอย่างเป็นของคนอื่น สิ่งอื่น หรืออะไรก็ตามที่ไม่ใช่ตัวเอง

"คนมีเงินเดือนนี่แหละ ง่ายที่สุดสำหรับการเริ่มต้นลงทุนในอสังหาฯ เพราะเงินเดือนคือเครดิตชั้นดีของคุณ ที่ไม่ต้องหาทรัพย์สินอะไรมาค้ำประกันให้ธนาคารเลย"

2. Positive cashflow ด้วย Yield 8% up เป็นไปได้หรอในปัจจุบัน?

เป็นไปได้แน่นอนครับ คนเค้าซื้อกันตั้งเยอะแยะทำไมมันถึงจะเป็นไปไม่ได้? แค่คุณต้องลงมือหา และที่สำคัญคุณต้องมีความสามารถในการแยกแยะว่าคอนโดไหนดีจริง คอนโดไหนดีปลอม

ถ้าคุณสนใจลงทุน ผมอยากให้คุณเริ่มเลย หาความรู้จากหนังสือซักพักก็ลงพื้นที่จริงด้วยตัวเอง อย่าไปถามคนอื่นมากนัก หากจะถาม ให้ถามคนที่ทำสำเร็จมาแล้ว เพราะคนที่ทำไม่ได้ก็จะบอกคุณด้วยเหตุผลนานับประการที่ฟังดูแล้วน่าเชื่อถือ อย่างเช่น "Yield 8% เป็นไปไม่ได้ครับ ไม่มีทางเกิดขึ้น เพราะตามหลักเศรษฐศาสตร์ที่ผมเรียนมาแล้วนั้น ถ้าค่าเช่าสูงขนาดนั้น จะส่งผลให้คนมาซื้อเยอะและราคาสูงขึ้นในที่สุด บลาๆ"

ถ้าผมอยากตอบแบบวิชาการ คงตอบว่า "ตลาดอสังหาฯ ไม่ได้เป็นตลาดที่มีประสิทธิภาพสมบูรณ์ ไม่งั้นทุกห้องที่วิวและทำเลใกล้เคียงกัน ราคาจะต้องเท่ากันซึ่งในความเป็นจริงมันไม่เคยเท่ากันเลย" แต่บางครั้ง ผมว่ามันเสียเวลาที่จะมานั่งถกเถียงกันด้วยหัวข้อที่ว่ามันเป็นไปได้ไหม สำหรับสิ่งที่มีคนพิสูจน์ให้เห็นอยู่ทุกวันอยู่แล้ว ถ้าผมเจอความคิดเห็นลักษณะปิดแบบนี้ ผมมักจะข้ามไปเลย

3. หาผู้เช่ายังไงดี หายากจัง?

คำถามนี้สำคัญมากครับ ถือว่าเป็นจุดตายของการลงทุนปล่อยเช่า ผมมักจะเขียนบทความถึงการเลือกห้องและการหาผู้เช่าอยู่เสมอ คุณจะหาผู้เช่ายาก หรือง่าย มันตัดสินกันตั้งแต่ตอนเลือกห้องและวางแผนค่าเช่าเลย ถ้าห้องคุณมีดีมานด์จริง ในราคาตามที่ตลาดรับได้ ก็แทบจะหาผู้เช่าได้ทันทีเมื่อต้องการ ผมเคยมีทั้งห้องที่มีคนมารอเช่าตั้งแต่แต่งไม่เสร็จทั้งที่ไม่ได้ใช้เอเจนท์ และห้องที่ต้องรอผู้เช่ากว่า 6 เดือน เลยเข้าใจว่าของแบบนี้มันตัดสินตั้งแต่ตอนเลือกซื้อแล้ว

ที่สำคัญถ้าคุณเลือกผิด ดันซื้อห้องที่หาคนเช่ายาก หรือค่าเช่าต่ำมา แทนที่จะมานั่งชกหมอนแล้วบอกตัวเองว่า "อย่าลงทุนปล่อยเช่าเลย มันไม่ดี หาผู้เช่ายาก" เอาเวลามานั่งเรียนรู้ดีกว่าว่าเราพลาดอะไร คราวหน้าจะได้ไม่พลาดอีก "ผิดเป็นครู" คำนี้ยังจริงเสมอครับ

4. เลือกคอนโดยังไงดี?

อันนี้ถ้าคุยกันแล้วเรื่องจะยาวมากครับ เพราะมันเป็นส่วนผสมระหว่างการวิเคราะห์แบบตัวเลขและความรู้สึก ไม่เคยมีสูตรตายตัว แต่ขอย้ำเลยนะครับ ลงทุนทั้งทีต้องทุ่มเทศึกษาและลงพื้นที่เยอะๆ อย่าคิดว่าดูนิดๆ แล้วซื้อเลย เจ็บกันมาเยอะ  ใครไม่รู้จะเริ่มยังไง ลองอ่านบทความนี้ดูนะครับ

"12 ข้อควรระวัง ทำคอนโดปล่อยเช่า ที่ถูกมองข้าม (แต่โคตรสำคัญ)"

5. กู้ธนาคารไหนดอกดีที่สุด?

ทำไมคุณไม่ไปถามคนที่ให้คุณกู้หละ? โปรโมชั่นแต่ละธนาคารเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การไปถามคนอื่นที่ไม่ใช่ธนาคารข้อมูลจะคลาดเคลื่อนได้ง่าย เดินเข้าหลายๆ ธนาคารไปเลยครับ ถามรายละเอียดและข้อเสนอ ถามทุกอย่างที่สงสัย เพราะเราต้องปกป้องผลประโยชน์ของตัวเอง ไม่ต้องอาย เงินกู้คือสินค้าของธนาคาร เราเป็นลูกค้าและมีสิทธิในการสอบถามข้อเสนอจากหลายๆ ธนาคาร นอกจากนั้นยังสามารถใช้โอกาสนี้ในการหาสินเชื่อธนาคารที่ทำงานเข้าขากับคุณได้ เมื่อคุณลองทำงานกับสินเชื่อหลายๆ คน คุณจะรู้เองว่าคนไหนจะช่วยให้การลงทุนของคุณง่ายขึ้น (เอาไว้เป็นเพื่อนเลยยิ่งดีครับ)

คำถาม 5 ข้อข้างต้น เป็นเพียงตัวอย่างทั่วไปและความคิดเห็นส่วนตัวของผมนะครับ ถ้าจะคุยกันเรื่องข้อสงสัยการลงทุนจริงๆ เราคงต้องนั่งยาวๆ

สุดท้ายขอฝากแนวคิดที่สำคัญสำหรับมือใหม่ไว้ซักหน่อย

• อย่าคิดว่าทำไม่ได้ถ้ายังไม่ลงมือทำ เพราะคุณไม่มีวันรู้จริงก่อนลงมือ
• อย่ากลัวที่จะเริ่มอะไรที่เราไม่เคย เพราะถ้าไม่เริ่มชีวิตเราก็อยู่ที่เดิม
• อย่าอายที่จะบอกว่าไม่รู้ เพราะถ้ารู้ทุกอย่างคงโคตรรวยไปละ
• อย่าฟังคนที่ทำไม่ได้ เพราะเค้าจะไม่อยากให้คุณทำได้
• อย่าประมาทในโลกการลงทุน เพราะถ้ามันง่ายคงสำเร็จกันทุกคน