มาตรการกระตุ้นอสังหาปี 67 ลดค่าโอน-จดจำนองเหลือ 0.01% บ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท ประโยชน์ทั้ง “ผู้ซื้อ” และ “ผู้ขาย” ช่วยหนุนเศรษฐกิจประเทศ

หลังจากที่มีมติของคณะรัฐมนตรี(ครม.) เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567ที่ผ่านมาเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าโอนอสังหาฯ จากเดิมร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และลดค่าจำนองอสังหาฯ จากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ อาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด

มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา โดยไม่รวมถึงกรณีการขายเฉพาะส่วน ทั้งนี้ สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) มีความเห็นต่อมาตรการดังกล่าวว่า แม้จะเป็นมาตรการระยะสั้น แต่ส่วนตัวเห็นด้วยที่รัฐบาลได้ออกมาตรการนี้มา เพราะนอกจากจะช่วยสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชนแล้ว การกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯยังกระตุ้นและส่งผลดีต่อธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาฯด้วย ไม่ว่าจะเป็น ภาคการผลิต วัสดุก่อสร้าง การจ้างงาน เป็นต้น

ดังนั้นตลาดที่อยู่อาศัยจึงถือเป็นอีกหนึ่งเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศที่สำคัญซึ่งมีสัดส่วนกว่า 10% ของ GDP ประเทศ กล่าวคือ ถ้าตลาดอสังหาฯหรือตลาดที่อยู่อาศัยสามารถขับเคลื่อนไปได้ จะส่งผลให้เกิดเงินหมุนเวียนได้อย่างเต็มระบบและจำนวนมาก นั่นเท่ากับว่าในทุกหน่วยธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาฯก็จะขยายตัวเกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบของประเทศได้เป็นจำนวนมหาศาล

การขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยเป็น 7 ล้านบาท ต่อยูนิตนั้น เชื่อว่าครอบคลุมกลุ่มของกำลังซื้อได้มากกว่าเพดานเดิม 3 ล้านบาท ที่เคยทำมาในอดีต ทั้งนี้ แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท จะมีอยู่มากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัย แต่ต้องยอมรับว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น คนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่แล้วจะติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนและกู้แบงก์ไม่ผ่าน ซึ่งนี่น่าจะเป็นปัญหาใหญ่

ดังนั้นการเพิ่มเพดานราคาที่อยู่อาศัยเป็น 7 ล้านบาทต่อยูนิต ก็น่าจะสร้างแรงขับเคลื่อนในวงกว้างได้มากขึ้น เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้น มีปัญหาเรื่องการขอสินเชื่อธนาคารน้อยกว่า โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีความพร้อมในการขอสินเชื่อธนาคาร การอนุมัติมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองโดยเพิ่มเพดานราคาเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท ถือเป็นหนึ่งในแรงจูงใจที่ดีต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้

มาตรการนี้เป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายของคนซื้อที่อยู่อาศัย เพราะค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดมิเนียมจะลดลงมาก นอกจากนี้การที่รัฐบาลมีมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเอง ยิ่งส่งผลดีในวงกว้างมากขึ้นด้วยเพราะจะช่วยกระตุ้นไปถึงภาคธุรกิจการก่อสร้าง รวมไปถึงวัสดุก่อสร้างที่จะเกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ

นายสุรเชษฐ ยังกล่าวด้วยว่า นอกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการโอนจากร้อยละ 2 เหลือ ร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯจากร้อยละ 1 เหลือ ร้อยละ 0.01 ที่จะกระตุ้นกำลังซื้อแล้ว มาตรการด้านดอกเบี้ยพิเศษผ่านกลไกของแบงก์รัฐทั้งสองแบงก์คือ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสินนั้น จะช่วยส่งเสริมให้ประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินกู้และมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น

โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ออกโครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3 ต่อปี เป็นระยะเวลา 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 3 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี โครงการนี้จะช่วยสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง 

ขณะที่ธนาคารออมสิน ก็มีโครงการทั้งฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการกับ 2 โครงการ ได้แก่ 1.โครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับบุคคลทั่วไป เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ร้อยละ 2.95 ต่อปี วงเงินกู้ต่อรายสูงสุด ไม่เกิน 7 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี

และ 2.โครงการสินเชื่อ D-HOME สำหรับผู้ประกอบการเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ วงเงินโครงการ 10,000 ล้านบาท โดยสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการนำไปเป็นเงินลงทุน ในกิจการ อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นร้อยละ 3.50 ต่อปี ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 4 ปี ฟรีค่าธรรมเนียม โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้กับธนาคารออมสินตั้งแต่วันที่ 17 เมษายน 2567 เป็นต้นไป

จากมาตรการต่าง ๆ ที่ออกมาล่าสุดนี้ จะเห็นว่ารัฐบาลต้องการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก หลายมาตรการจึงมุ่งเน้นที่กำลังซื้อของคนไทย ขณะที่ฝั่งของผู้ประกอบการเองก็พร้อมที่จะมีแคมเปญหรือนโยบายออกมาควบคู่กับมาตรการของรัฐบาลเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ แม้ว่าสุดท้ายแล้วถ้าการซื้อเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ก็ต้องให้ขั้นตอนสุดท้ายนั้นขึ้นอยู่กับการพิจารณาของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นประตูสุดท้ายก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

และผู้ประกอบการหลายรายได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ ไม่ใช่รายใดรายหนึ่งที่มีโอกาสมากกว่ารายอื่น รายที่ได้อานิสงค์ ก็อาจจะเป็นผู้ประกอบการที่มีโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2567

ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯที่มีโครงการในระดับราคานี้ก็เกือบทุกรายเลยทั้ง พฤกษา ออริจิ้น เอพี แสนสิริ เสนา ศุภาลัย โนเบิล เอสซี แอสเสท เป็นต้น เรียกได้ว่าทุกรายได้อานิสงค์จากมาตรการนี้หมดแล้วแต่สัดส่วนของบ้านหรือคอนโดมิเนียมพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีนี้ที่มีในมือทผู้ประกอบการเองก็น่าจะมีมาตรการออกมาควบคู่กันเพื่อสร้างแรงจูงใจโดยเฉพาะในเรื่องของราคาขายที่มีความเป็นไปได้ที่จะลดลง

สุดท้ายแล้วมาตรการใด ๆ ที่ออกมา ไม่ว่าจะทั้งจากภาครัฐ สถาบันการเงิน หรือเอกชนต่าง ๆ จะสามารถช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ตลอดจนธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ อยากให้ทุกฝ่ายร่วมมือกัน และให้ความสำคัญกับภาพรวมประเทศ

นายสุรเชษฐ ยังกล่าวอีกว่า ต้องจับตาดูนโยบายการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติว่าจากนี้ไปรัฐบาลจะมีการขยายเวลาของการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติให้ยาวนานถึง 99 ปี หรือไม่อย่างไร? ซึ่งเรื่องดังกล่าวมีความคิดเห็นที่หลากหลายทั้งเห็นด้วยและเห็นต่าง ส่วนผู้ที่เห็นด้วยก็มองว่าการขยายเวลาให้นานขึ้นเป็นอีกหนึ่งช่องทางสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในตลาดอสังหาริมทรัพย์