ข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านมือสองจาก “กรมบังคับคดี”

Living Insider เชื่อว่าหลายคนคงเคยได้ยินเรื่องการซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีกันมาบ้างแล้วจากข่าวต่าง ๆ ซึ่งมักจะเกี่ยวกับปัญหาที่ตามมาหลังซื้อบ้าน จนถึงขั้นเป็นคดีความต้องฟ้องร้องกันก็มี ทำให้บางคนที่สนใจซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีกังวลว่าปัญหาดังกล่าวจะเกิดขึ้นกับตัวเอง

ต้องบอกก่อนว่าไม่เสมอไปค่ะ ไม่ใช่ทุกคนที่จะเจอเหตุการณ์แบบในข่าว ถ้าเราศึกษาข้อมูลดี ๆ ก็สามารถช่วยป้องกันปัญหาที่อาจจะตามมาหลังจากนั้นได้ ซึ่งในบทความนี้เราจะพาทุกคนไปดูข้อควรรู้ก่อนซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีกันค่ะ

รู้จักบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี

บ้านจากกรมบังคับคดี คือบ้านที่เจ้าของเดิมตกเป็นจำเลยถูกฟ้องร้อง และศาลตัดสินให้แพ้คดี ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้กับโจทก์ แต่ถ้าไม่มีเงินมาชำระหนี้ตามกำหนด ศาลก็จะสั่งให้กรมบังคับคดีนำทรัพย์สินของจำเลย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ หรืออื่น ๆ มาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป

อยากซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีต้องทำยังไง

สำหรับใครที่สนใจซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี อันดับแรกให้เข้าไปที่เว็บไซต์กรมบังคับคดี เพื่อค้นหาทรัพย์ขายทอดตลาด ซึ่งสามารถกำหนดตัวเลือกว่าเป็นบ้าน คอนโด อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินได้ตามต้องการ ทั้งยังระบุจังหวัด แขวงและเขต ขนาดเนื้อที่ รวมถึงราคาสูง-ต่ำในการค้นหาได้ด้วย

เมื่อเจอบ้านที่ถูกตาต้องใจแล้ว ก็ไปดูบ้านจริงได้ตามแผนที่ที่อยู่ในประกาศได้เลย แต่ข้อเสียคือดูได้จากภายนอกเท่านั้น ทำให้เราไม่มีทางรู้เลยว่าสภาพข้างในตัวบ้านเป็นยังไง ต้องซ่อมแซมตรงไหนบ้าง จะลองคำนวณค่ารีโนเวตบ้านคร่าว ๆ ก็ทำไม่ได้

หลังจากไปดูบ้านจริงเรียบร้อย และตกลงปลงใจว่าจะซื้อบ้านหลังนั้นแน่นอนแล้ว ก็ให้คลิกเข้าร่วมลงทะเบียนเข้าสู้ราคา ซึ่งในประกาศจะบอกราคาประเมินไว้ ถ้าเป็นการประมูลนัดแรก ราคาจะเป็นไปตามประกาศเลย แต่ถ้ายังขายไม่ได้ นัดที่ 2 ราคาจะลดลง 10% ถ้ายังขายไม่ได้อีก นัดที่ 3 ราคาจะลดลง 30% และจะไม่ลดลงไปมากกว่านี้แล้ว

และอย่าลืมเตรียมหลักฐานที่ทางกรมบังคับคดีกำหนดให้พร้อม เพื่อนำไปด้วยในวันประมูล โดยสามารถติดต่อสอบถามข้อมูลและเงื่อนไขต่าง ๆ ได้ที่สายด่วนกรมบังคับคดี 1111 ต่อ 79 หรือโทร 0 2881 4999

หลักฐานที่ต้องนำไปในวันประมูลบ้าน

หลักฐานที่ต้องนำไปในวันประมูล ประกอบด้วย บัตรประชาชน หรือบัตรข้าราชการ เจ้าหน้าที่รัฐ หรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสำเนา 1 ฉบับที่มีการเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง ถ้าเป็นนิติบุคคล ต้องมีหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือนมาด้วย ส่วนในกรณีที่ให้คนอื่นเข้าประมูลแทน ก็ต้องมีใบมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ 30 บาท พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ 

และที่สำคัญ อย่าลืม! นำเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค โดยสั่งจ่ายสำนักงานที่ทำการขายเป็นผู้รับเงินไปด้วย เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าสู้ราคา ซึ่งจำนวนจะต่างกันออกไปตามราคาประเมินบ้าน ถ้าชนะประมูล เงินที่วางหลักประกันจะใช้เป็นเงินมัดจำ แต่ถ้าประมูลไม่ได้ เราก็จะได้เงินทั้งหมดคืน

►จำนวนหลักประกันที่ต้องนำไปในวันประมูล

1.ราคาประเมินไม่เกิน 500,000 บาท วางหลักประกันไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน

2.ราคาประเมินเกิน 500,000 บาท แต่ไม่เกิน 1,000,000 บาท วางหลักประกัน 50,000 บาท

3.ราคาประเมินเกิน 1,000,000 บาท แต่ไม่เกิน 5,000,000 บาท วางหลักประกัน 250,000 บาท

4.ราคาประเมินเกิน 5,000,000 บาท แต่ไม่เกิน 10,000,000 บาท วางหลักประกัน 500,000 บาท

5.ราคาประเมินเกิน 10,000,000 บาท แต่ไม่เกิน 20,000,000 บาท วางหลักประกัน 1,000,000 บาท

6.ราคาประเมินเกิน 20,000,000 บาท แต่ไม่เกิน 50,000,000 บาท วางหลักประกัน 2,500,000 บาท

7.ราคาประเมินเกิน 50,000,000 บาท แต่ไม่เกิน 100,000,000 บาท วางหลักประกัน 5,000,000 บาท

8.ราคาประเมินเกิน 100,000,000 บาท แต่ไม่เกิน 200,000,000 บาท วางหลักประกัน 10,000,000 บาท

9.ราคาประเมินเกิน 200,000,000 บาทขึ้นไป วางหลักประกันตามที่อธิบดี หรือผู้ได้รับมอบหมายกำหนด

วิธีการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

เมื่อไปถึงสถานที่ประมูลแล้ว ให้ลงทะเบียน พร้อมยื่นหลักฐานต่าง ๆ และวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค ซึ่งเจ้าหน้าที่จะให้บัตรกับเรา จากนั้นก็ไปนั่งที่รอเวลาประมูล เมื่อถึงเวลาเจ้าพนักงานจะบอกเงื่อนไข วิธีการ และข้อกำหนดต่าง ๆ 

พอเจ้าหน้าที่อ่านประกาศ แจ้งรายละเอียด พร้อมราคาบ้านแล้ว ถ้าต้องการจะประมูลบ้านหลังนั้นก็ยกป้ายและเสนอราคาได้เลย หากชนะประมูล ก็ไปทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงาน โดยหลักประกันที่เราได้วางไปตอนลงทะเบียนก็จะกลายเป็นค่ามัดจำ ส่วนเงินที่เหลือของค่าบ้านที่ประมูลได้ จะต้องนำมาชำระภายใน 15 วัน นับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย

แต่ถ้าไม่สามารถนำเงินมาชำระได้ภายใน 15 วัน เนื่องจากต้องการขอสินเชื่อจากธนาคาร ก็ให้ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาวางเงิน โดยต้องมีหนังสือขอขยายระยะเวลาการพิจารณาให้สินเชื่อของธนาคารมาแสดงก่อน 15 วัน โดยสามารถผ่อนผันได้ไม่เกิน 3 เดือน 

เมื่อชำระเงินค่าบ้านครบตามกำหนดแล้ว ต่อไปจะเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ถ้าสุดท้ายไม่สามารถชำระเงินได้ตามกำหนด กรมบังคับคดีก็จะทำการริบทั้งบ้านที่ประมูลได้และค่ามัดจำทั้งหมด แล้วนำไปประมูลใหม่ 

ข้อดีของการซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี

1.ราคาถูก แน่นอนว่าบ้านมือสองราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีราคาถูกกว่าท้องตลาด 10-50% เลยทีเดียว ทั้งนี้ทั้งนั้น ราคาขายจริงจะพุ่งไปเป็นเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับการสู้ราคากันในวันประมูล

2.ทำเลดี อย่างที่รู้กันว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมในยุคนี้ส่วนใหญ่จะออกไปอยู่แถบชานเมือง เพราะที่ดินในเมืองราคาสูง ทั้งยังเหลืออยู่ไม่มาก เป็นเรื่องยากที่จะทำหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่บ้านมือสองจากกรมบังคับคดีมักจะสร้างไว้นานแล้ว บางหลังจึงอยู่บนทำเลใจกลางเมือง หรือไม่ได้ออกไปนอกเมืองมากนัก ดังนันถ้าจะซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ก็มีโอกาสที่จะได้ทำเลดี ๆ มาครอบครอง

3.อยู่เองก็ได้ ลงทุนก็ดี ด้วยความที่บ้านมือสองจากกรมบังคับคดีราคาดี และบางหลังอยู่บนทำเลทอง ดังนั้นจะซื้ออยู่เองก็ได้ ถ้าจะเอาไว้ลงทุนก็ดี เพราะหาผู้เช่าได้ไม่ยาก แถมกำไรดี ทั้งยังสามารถนำเงินค่าเช่ามาผ่อนธนาคารได้ด้วย

4.ขนาดพื้นที่ตอบโจทย์ โอกาสน้อยมากที่เราจะเจอบ้านหรือคอนโดมือหนึ่งในเมืองขนาดใหญ่และมีราคาเบา แต่บ้านมือสองจากกรมบังคับคดีสามารถตอบโจทย์ข้อนั้นได้ เนื่องจากสมัยก่อนต้นทุนการก่อสร้างไม่แพงเท่ายุคนี้ ทำให้บ้านที่สร้างมานานแล้วมีขนาดใหญ่กว่า ใครที่มีสมาชิกในครอบครัวเยอะ ก็ไม่ต้องกังวลว่าจะมีพื้นที่รองรับได้ไม่เพียงพอต่อความต้องการ

ข้อเสียของการซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี

1.ไม่รู้ว่าข้างในบ้านเป็นยังไง แม้ว่าเราจะเดินทางไปดูบ้านจริงได้ แต่ก็ดูได้แค่ภายนอกเท่านั้น ไม่สามารถเข้าไปในบ้านได้ และเมื่อเราไม่เห็นสภาพด้านในตัวบ้านว่าเป็นยังไง ก็ไม่สามารถประเมินค่ารีโนเวตได้ ทำให้ยากต่อการตัดสินใจ

2.เจ้าของเดิมยังไม่ย้ายออก ถ้าบ้านไหนเจ้าของเดิมย้ายออกไปแล้ว หลังจากโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นชื่อของเรา ก็สามารถเข้าไปรีโนเวตและเข้าอยู่ได้เลย แต่ถ้าเจ้าของเดิมยังไม่ย้ายออก ก็ต้องเสียเวลาไปยื่นคำร้องต่อศาลในพื้นที่ให้ศาลออกคำบังคับให้เจ้าของเดิมออกจากบ้าน โดยที่ไม่ต้องไปฟ้องร้องเป็นคดีใหม่ แต่ถ้าเจ้าของเดิมยังไม่ย้ายออกไปอีก เราสามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี เพื่อตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดี ไปขับไล่เจ้าของเดิมได้

3.ได้บ้านราคาแพงกว่าที่คิด แม้ว่าบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีจะราคาถูก แต่อย่าลืมว่าคนที่อยากได้บ้านไม่ได้มีแค่เราคนเดียว เราต้องสู้ราคากับอีกหลายคน ถ้าอยากจะได้บ้านหลังนั้นมาครอบครองจริง ๆ ก็ต้องตั้งราคาสูงเข้าไว้เพื่อไม่ให้มีคนคัดค้าน จนสุดท้ายอาจได้บ้านมาในราคาที่สูงกว่าที่คิด

4.จ่ายค่าธรรมเนียม-ภาษีคนเดียว ปกติถ้าเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือแม้กระทั่งบ้านมือสองที่ขายโดยเอเจนต์ จะมีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายในเรื่องการแบ่งกันชำระค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีต่าง ๆ ซึ่งก็มีผู้ขายบางรายออกแคมเปญการตลาดรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านั้นให้ทั้งหมด ทำให้เราลดภาระไปได้เยอะ ในทางกลับกัน ถ้าเป็นบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี เราต้องจ่ายเองแบบไม่มีใครมาหารด้วย

5.จ่ายไม่ทันโดนยึดทั้งบ้านทั้งค่ามัดจำ ถ้าไม่สามารถนำเงินมาชำระค่าบ้านได้ตามกำหนด ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม กรมบังคับคดีจะริบทั้งบ้านทั้งค่ามัดจำทั้งหมด ดังนั้นถ้าจะซื้อบ้านจากกรมบังคับคดี ก็ควรมีเงินก้อนสำรองไว้ พร้อมกับปรึกษาหลาย ๆ ธนาคารว่าเราสามารถกู้ได้หรือไม่ ถ้าได้ ธนาคารให้วงเงินกู้เท่าไหร่ เราจะได้ไม่เสียเงินไปเปล่า ๆ โดยไม่ได้อะไรกลับมาเลย

การซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในราคาจับต้องได้ แต่ก่อนจะตัดสินใจ อย่าลืม! ศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน เพื่อให้ได้บ้านตามที่ต้องการและไม่มีปัญหาตามมาภายหลังให้หนักใจ

ขอบคุณข้อมูลจาก กรมบังคับคดี

บทความที่เกี่ยวข้อง

รู้จักบ้าน NPA คืออะไร มีข้อดีข้อเสียยังไง ก่อนตัดสินใจซื้อ

จะซื้อบ้านมือสอง ต้องเลือกยังไงดี?

ทริคต่อรองราคาซื้อบ้านมือสอง ให้ WIN-WIN ทั้งสองฝ่าย

หากอยากซื้อบ้านมือสอง ต้องรู้ข้อได้เปรียบเสียเปรียบ

ก่อนเลือกซื้อบ้านมือสอง มีข้อมูลอยู่ในมือแล้วหรือยัง