สัญญาซื้อขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขาย เข้าใจทั้ง 2 แบบ ก่อนทำสัญญา

เมื่อคุณต้องการซื้อของขวัญชิ้นใหญ่ให้กับตัวเองอย่าง ซื้อคอนโด บ้าน หรือที่ดิน การทำความรู้จักสัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขาย แตกต่างกันอย่างไร? และมีข้อสำคัญอะไรในระหว่างทั้ง 2 สัญญานี้ Living Insider ขอพาไปทำความรู้จักให้มากขึ้น เพื่อให้การซื้อขายอสังหาเป็นไปอย่างราบรื่นและเป็นธรรมที่สุด

สัญญาซื้อขายที่ดินคืออะไร

สัญญาซื้อขายที่ดิน หรือ หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เป็นเอกสารทางกฎหมายที่ใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยจะมีรายละเอียดของข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับผู้ซื้อและผู้ขาย รายละเอียดของที่ดิน ราคาซื้อขาย เงื่อนไขการชำระเงิน กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และลายเซ็นของผู้ซื้อและผู้ขาย โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องนำสัญญาไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาที่แสดงเจตนาของผู้จะซื้อ ที่จะซื้อทรัพย์สิน เช่น ซื้อบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม จากผู้จะขาย โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์สิน ราคาซื้อขาย จำนวนเงินมัดจำ และกำหนดระยะเวลาที่จะทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน โดยมีรายละเอียดดังนี้

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน เป็นสัญญาที่แสดงเจตนาของผู้ที่จะซื้อบ้านและที่ดินจาก ผู้จะขาย โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์สิน ราคาซื้อขาย จำนวนเงินมัดจำ และกำหนดระยะเวลาที่จะทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนก่อนเริ่มทำการซื้อที่ดินและบ้าน นอกจากนี้จะต้องมีการระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) 

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด เป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ในการซื้อคอนโด โดยจะต้องมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) เอกสารนี้จะระบุรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขาย เช่น รายละเอียดของห้องชุด ราคา เงินมัดจำ เงื่อนไขการชำระเงิน ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ และสิทธิ์หน้าที่ของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและฝ่ายผู้ขาย

ความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดิน VS สัญญาจะซื้อจะขาย

แตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดิน กับ สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างกันหลายแง่ อาทิ ช่วงเวลาทำสัญญา จุดประสงค์ของสัญญา ผลทางกฎหมาย และเงื่อนไขการผิดสัญญา  

1. ช่วงเวลาทำสัญญา

• สัญญาซื้อขายที่ดิน ช่วงเวลาสัญญาจะทำสัญญาครั้งเดียว โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินเพียงครั้งเดียว โดยระบุรายละเอียดทั้งหมดของการซื้อขาย เช่น ราคาที่ดิน แหล่งที่มาของเงิน กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ 

สัญญารูปแบบนี้จะโอนกรรมสิทธิ์ทันทีเมื่อทำสัญญาเสร็จสิ้น ไม่จำเป็นต้องมีมัดจำ กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องมีการวางมัดจำ แต่คู่สัญญาสามารถตกลงกันเองได้

• สัญญาจะซื้อจะขาย ทำสัญญา 2 ครั้งสัญญาจะซื้อจะขาย ทำสัญญาเพื่อแสดงเจตนาว่าจะซื้อขายกันในอนาคต โดยระบุรายละเอียดสำคัญ เช่น ราคาที่ดิน มัดจำ กำหนดเวลาทำสัญญาซื้อขาย สัญญาซื้อขาย เมื่อถึงกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อและผู้ขายจะทำสัญญาซื้อขายที่ดินอีกครั้ง 

2. จุดประสงค์ของสัญญา

สัญญาซื้อขายที่ดินและสัญญาจะซื้อจะขาย มีจุดประสงค์และช่วงเวลาทำสัญญาที่แตกต่างกัน ดังนี้

• สัญญาซื้อขายที่ดิน มีจุดประสงค์เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ
• สัญญาจะซื้อจะขาย  มีจุดประสงค์เพื่อแสดงเจตนาว่าจะซื้อขายที่ดินกันในอนาคต

3. ผลทางกฎหมาย

• สัญญาซื้อขายที่ดิน เมื่อทำสัญญาแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ผู้ซื้อมีสิทธิ์ครอบครองที่ดินและใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ทันที 
• สัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อทำสัญญาแล้ว ผู้ขายและผู้ซื้อมีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญา จึงยังไม่มีผลโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ผู้ขายยังคงเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อและผู้ขายมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาได้ โดยไม่ต้องแสดงเหตุผล

4. เงื่อนไขการผิดสัญญา

เงื่อนไขการผิดสัญญา ระหว่างวงเวลาทำสัญญาระหว่างสัญญาซื้อขายที่ดิน VS สัญญาจะซื้อจะขาย ดังนี้

สัญญาซื้อขายที่ดิน

ผู้ขายผิดสัญญา โดยการ ผู้ขายไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อตามกำหนด ที่ดินมีภาระผูกพัน เช่น จำนอง สิทธิ์จำทา ที่ดินไม่ตรงกับสภาพที่ระบุในสัญญา จะเข้าค่ายเงื่อนไขผิดสัญญาซื้อขาย

ผู้ซื้อผิดสัญญา โดนการที่ผู้ซื้อไม่ชำระราคาซื้อตามกำหนด ผู้ซื้อไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ จะเข้าค่ายเงื่อนไขผิดสัญญาซื้อขาย

ผลของการผิดสัญญา

• ผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าเสียหาย หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืน
• ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำ หรือฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ผู้ซื้อซื้อที่ดิน

สัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้ขายผิดสัญญา โดยการผู้ขายไม่ทำสัญญาซื้อขายตามกำหนด ผู้ขายขายที่ดินให้บุคคลอื่น จะจัดว่าทำผิดเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขาย

ผู้ซื้อผิดสัญญา โดยผู้ซื้อไม่ทำสัญญาซื้อขายตามกำหนด ผู้ซื้อไม่วางเงินมัดจำ  จะจัดว่าทำผิดเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขาย

ผลของการผิดสัญญา

• ผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องค่าเสียหาย หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินมัดจำคืน
• ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำ

หวังว่าบทความนี้จาก Living Insider จะช่วยให้คุณมีความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายที่ดิน และสัญญาจะซื้อจะขายได้ดียิ่งขึ้น เพื่อให้ก่อนการทำสัญญาทั้ง 2 แบบเป็นไปอย่างราบรื่น และทั้งสองฝ่ายเข้าใจในตัวสัญญาดีกว่าเดิม