ค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง และกองทุน

กฎยังมี "ข้อยกเว้น" หรือแม้รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย "ทุกฉบับ" ผู้ร่าง ผู้มีอำนาจ ยังกำหนดให้มี "บทเฉพาะกาล" หรือพระราชบัญญัติ "ทุกฉบับ" ก็อาจยังมีข้อยกเว้น หรือบทเฉพาะกาลในกฎหมาย "ไทย" เช่นเดียวกัน มีวัตถุประสงค์เพื่อบังคับใช้ในช่วงเวลาหนึ่ง ทั้งนี้ การกำหนดข้อยกเว้น เป็น "บทเฉพาะกาล" ในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย หรือกฎหมายทุกฉบับ ย่อมต้องมีเหตุผล ซึ่งเป็นสาระสำคัญ อธิบายสาเหตุ ความจำเป็นที่ต้องกำหนดให้มี "ข้อยกเว้น" หรือ "บทเฉพาะกาล" ดังกล่าวรองรับ แต่ข้อยกเว้น ซึ่งได้รับการกำหนดเป็น "บทเฉพาะกาล" ตามกฎหมาย ต้องไม่ขัดต่อจารีตประเพณี ความสงบเรียบร้อยของประชาชน ฯลฯ  ซึ่งบรรดานักกฎหมาย ทนายความ หรือนิติกร ผู้รับผิดชอบเรื่องดังกล่าวต่างรับรู้ รับทราบความจำเป็น สาเหตุ เป็นอย่างดี

ผู้เขียนขอหยิบยกประเด็นอ้างอิง เทียบเคียงการแก้ไข เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด  (ฉบับที่ ๑) พ.ศ.๒๕๒๒ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๓๔ (ฉบับที่ ๓) พ.ศ.๒๕๔๒ และฉบับสุดท้าย (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๑ ซึ่งเป็นฉบับปัจจุบันที่ภาครัฐ "กรมที่ดิน" ในฐานะหน่วยงานภาครัฐ ได้กำกับ ควบคุม ดูแลการใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดกับโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด ทั่วประเทศ อนึ่ง ผู้ร่าง ผู้มีอำนาจกับพระราชบัญญัติอาคารชุดทั้งสี่ฉบับดังกล่าวข้างต้น ได้เขียน หรือระบุคำอธิบาย สาเหตุแห่งการปรับปรุง แก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุดในท้ายของพระราชบัญญัติอาคารชุดทั้งสี่ฉบับ ตลอดจนการกำหนดเนื้อหา รายละเอียดใน "บทเฉพาะกาล" แต่ละมาตราที่สำคัญ ได้แก่ ความไม่เหมาะสมบางประการของการใช้พระราชบัญญัติอาคารชุดที่ใช้มานาน หรือเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง หรือสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจ สังคมในปัจจุบัน หรือเพื่อให้สอดคล้องกับการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจ อันเป็น การสร้างรายได้ให้แก่ประเทศชาติ และประชาชนโดยรวม ฯลฯ เป็นต้น โดยระบุ หรือการกำหนด "ข้อยกเว้น" บางเรื่อง ประเด็นที่เกี่ยวข้องแต่ละมาตราในพระราชบัญญัติอาคารชุด ยกตัวอย่างเช่น ให้ นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการแก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับความตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) ๒๕๕๑ ภายใน ๓๖๐ วัน นับแต่วันที่บังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด (มาตรา ๓๓) หรือให้ผู้จัดการ หรือกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งดำรงตำแหน่งอยู่ในวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด ใช้บังคับ ดำรงตำแหน่งต่อไปจนกว่าครบวาระ หรือจนกว่าที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จะมีการแต่งตั้งผู้จัดการ หรือกรรมการขึ้นมาใหม่ แล้วแต่กรณี (มาตรา ๓๔) หรือกรณีข้อบังคับใด ไม่ขัด หรือแย้งกับพระราชบัญญัติอาคารชุด ให้ใช้ข้อบังคับดังกล่าวเฉพาะในส่วนที่ไม่ขัด หรือแย้งกับพระราชบัญญัติ อาคารชุดไปพลางก่อนจนกว่าจะมีการแก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับใหม่ (มาตรา ๓๑ วรรคสอง) ฯลฯ เป็นต้น

ประเด็นซึ่งน่าสนใจ ได้แก่ การจัดทำ หรือการยกร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการอาคารชุด นำจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ใน "บทเฉพาะกาล" ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) ๒๕๕๑ ได้แก่ การบริหารค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการ และการจัดเก็บค่าส่วนกลาง - ค่ากองทุนกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด นับแต่วันที่โครงการได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเรื่อยไปจนถึงวันที่ ๑๘๐ หรือภายใน ๖ เดือน นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) ๒๕๕๑ ผู้ประกอบการโครงการ (Developer) หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ในฐานะ ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ควรกำหนดเนื้อหารายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการ และการจัดเก็บ ค่าส่วนกลาง (Common Expense) - ค่ากองทุน (Sinking Fund) กับเจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างไร ให้เกิดประโยชน์ ความเป็นธรรม มีความเหมาะสม ไม่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายย่อย และผู้ขาย เจ้าของร่วมรายใหญ่ และเพื่อให้การบริหารอาคารชุดเป็นไปด้วยความเรียบร้อย เป็นปรกติสุข

อย่างไรก็ตาม ตลอดระยะเวลากว่าสามทศวรรษที่ผู้เขียนคลุกคลี มีประสบการณ์ กับระบบอาคารชุด ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด ตั้งแต่ ๒๕๒๒ จนถึงปัจจุบัน ๒๕๕๙ ได้พบ ได้เห็นข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นจำนวนมาก อาจมากกว่า ๕,๐๐๐ โครงการทั่วประเทศ ซึ่งผู้ประกอบการโครงการ ทั้งรายเล็ก กลาง ใหญ่ รวมถึงผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจัดทำขึ้น นำจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" กำหนดเนื้อหารายละเอียดใน "บทเฉพาะกาล" ที่แตกต่างกัน บางโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดเกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เป็นคดีความขึ้นสู่ศาล หรือบางโครงการ ผู้มีส่วนได้ ส่วนเสีย รวมตัวเรียกร้องให้ผู้ประกอบการโครงการ หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ขอให้แก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดในส่วนที่เกิดการเอารัดเอาเปรียบ ไม่เป็นธรรม เป็นต้น โดยเฉพาะประเด็นการบริหารค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนกับ เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุด

ก่อนที่ผู้เขียนจะนำเรียนประเด็นการจัดทำ การยกร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด  หมวดหรือบทเฉพาะกาลว่าด้วยค่าใช้จ่ายการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง และกองทุนกับเจ้าของร่วม ในระหว่าง ๖ เดือนแรก นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ผู้เขียนขอนำ "มาตรา" ซึ่งเกี่ยวข้องกับการจัดทำ การยกร่างข้อบังคับ เสนอให้ท่านผู้อ่านทราบ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ดังต่อไปนี้

๑.  "มาตรา ๖" ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคาร ประสงค์จะจดทะเบียนที่ดิน และอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหลักฐาน และรายละเอียด ดังต่อไปนี้ (๑) โฉนดที่ดิน (๒) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้า ออกสู่ทางสาธารณะ .... (๔), (๕), (๖) ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

หมายความว่าการนำอาคาร และที่ดินใด จดทะเบียนเป็นอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด ผู้ประกอบการโครงการ หรือเจ้าของอาคาร มีหน้าที่ดำเนินการตามมาตรา ๖ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยปฏิบัติตามที่ที่กฎหมายกำหนด

๒. "มาตรา ๓๓" การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่ง บุคคลใด โดยไม่เป็น การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดให้แก่บุคคลเดียว หรือหลายคนโดยถือกรรมสิทธิ์รวมจะกระทำได้ต่อเมื่อผู้ขอโอน และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าว ยื่นคำขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมกับคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีสำเนาข้อบังคับ และหลักฐานในการจดทะเบียน อาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

หมายความว่าเมื่อผู้ประกอบการโครงการ หรือเจ้าของอาคาร ประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดในอาคารชุดห้องใด ห้องหนึ่งให้แก่ผู้จะซื้อ ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในอาคารชุด ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของอาคารมีหน้าที่ยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดพร้อมด้วยสำเนาข้อบังคับ และหลักฐานในการจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

๓. "มาตรา ๑๘" เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวม และเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน .... ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคาร ตามมาตรา ๖ (เจ้าของอาคาร หรือผู้ประกอบการโครงการ) เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บุคคลหนึ่ง บุคคลใด และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่ง และสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย

หมายความว่าทั้งผู้ซื้อห้องชุดรายย่อย และผู้ขายห้องชุด รายใหญ่ มีหน้าที่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นค่าใช้จ่ายจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีในอาคารชุด โดยไม่มีข้อยกเว้น

 ๔. "มาตรา ๔๐" ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า(ค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ)  (๒) เงินทุนเมื่อเริ่มกระทำกิจการอย่างใด อย่างหนึ่ง ตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (ค่ากองทุนตามข้อบังคับ) (๓) เงินอื่น เพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไข ซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด (เมื่อค่าส่วนกลาง หรือกองทุนมีไม่เพียงพอ จึงจำเป็นต้องจัดเก็บเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เร่งด่วน) และ

๕. "มาตรา ๔๒" ให้ผู้จัดการจัดให้มีการประชุมใหญ่ โดยถือว่าเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน ๖ เดือน นับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการ (ตัวแทนเจ้าของร่วม) และพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ยื่นขอจดทะเบียน นิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว ในกรณีที่ที่ประชุมใหญ่สามัญไม่เห็นชอบข้อบังคับ หรือผู้จัดการตามวรรคหนึ่ง ให้ที่ประชุมใหญ่สามัญพิจารณาแก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ หรือถอดถอน และแต่งตั้งผู้จัดการด้วย

หมายความว่าผู้จัดการตามที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด "คราวแรก" มีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งแรก ภายใน ๖ เดือน นับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อพิจารณาแต่งตั้งคณะกรรมการ ให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และ / หรือ ผู้จัดการ รวมทั้งมีอำนาจในการแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับ และถอดถอน แต่งตั้งผู้จัดการได้ด้วย

อย่างไรก็ตาม ประเด็น "มาตรา" ทั้ง ๔ ประเด็น (มาตรา) ตามที่ผู้เขียนนำเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบข้างต้น ล้วนเกี่ยวข้องกับ "ข้อบังคับ" ของนิติบุคคลอาคารชุดแทบทั้งสิ้น

รายละเอียด (เนื้อหา) การบริหารค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าส่วนกลาง - กองทุนกับเจ้าของร่วม ซึ่งถูกกำหนดใน "บทเฉพาะกาล" ท้ายข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด มักพบเห็น ๓ รูปแบบ ดังต่อไปนี้

 ๑. "ผู้ประกอบการโครงการชำระค่าส่วนกลาง - กองทุนตามข้อบังคับ จำนวน ๑๐๐% โดยบริหารค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางตามปรกติ"

เมื่อโครงการอาคารชุดได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ย่อมหมายความว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดเป็นเจ้าของร่วม เจ้าของร่วม ทั้งผู้ประกอบการ ผู้ขาย และผู้ซื้อห้องชุดรายย่อย มีหน้าที่ปฏิบัติตนให้สอดคล้องกับข้อบังคับ  และพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยกำหนดให้ผู้จัดการ มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามมติที่ประชุมใหญ่     เจ้าของร่วม เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของข้อบังคับ เจ้าของร่วมทุกรายมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ค่าบริการต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา ๖ มาตรา ๑๘ และมาตรา ๔๐ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเจ้าของห้องชุดแต่ละรายมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามที่ได้รับการจดทะเบียนโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน"

อนึ่ง ผู้จัดการมีหน้าที่เรียกเก็บค่าส่วนกลาง กองทุน หรือค่าบริการอื่นๆ (ถ้ามี) ตามข้อบังคับกับเจ้าของร่วม ในฐานะ ผู้ประกอบการโครงการ จำนวน ๑๐๐% ในวันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดนำรายรับค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนฝากเข้าบัญชีเงินฝากธนาคาร ในนาม "นิติบุคคลอาคารชุด" อย่างไรก็ดี เมื่อเกิดค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม  ตามข้อบังคับ ผู้จัดการมีหน้าที่เบิกถอนเงินดังกล่าว รองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต่อไป และเมื่อมีการ จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องขุดให้แก่ผู้ซื้อห้องชุด ผู้ประกอบการโครงการ (ผู้จัดการ) จึงเรียกเก็บ ค่าส่วนกลาง กองทุนจากผู้ซื้อ โดยมิต้องนำส่งเงินดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดแต่อย่างใด

ถือว่าการปฏิบัติงานในรูปแบบดังกล่าวข้างต้นเป็นการปฏิบัติหน้าที่ที่ถูกต้อง ทั้งบริษัทผู้ขายห้องชุด เจ้าของโครงการ และผู้จัดการเป็นไปตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ทุกประการ บุคคล นิติบุคคลใด ก็มิอาจโต้แย้งเรื่องดังกล่าวได้ อนึ่ง รูปแบบ หรือวิธีการดังกล่าวอาจไม่เป็นที่ยอมรับกับผู้ประกอบการโครงการขนาดเล็ก กลาง หรือทุนน้อย สายป่านสั้น เหตุเพราะต้องชำระเงินค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนตามข้อบังคับครั้งเดียว เป็นเงินก้อนโตให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

๒. "ผู้ประกอบการโครงการแบกรับภาระค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ ส่วนกลางตามข้อบังคับ เฉพาะค่าส่วนกลางกับห้องชุดที่ยังมิได้โอนกรรมสิทธิ์ และส่วนที่ ขาดทุน"

รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยในแต่ละเดือน อาจเป็นตัวเลขที่แน่นอน หรือใกล้เคียงกับงบประมาณที่เตรียมการไว้ ในขณะที่ห้องชุดของผู้ประกอบการโครงการ ผู้ขาย ซึ่งจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ อาจแตกต่างกัน บางเดือนอาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้จำนวนมาก บางเดือนอาจมีจำนวนน้อย  ผู้ประกอบการโครงการ จึงจำเป็นต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย เฉพาะส่วนที่ขาดทุน ด้วยการชำระค่าส่วนกลางกับห้องชุด ซึ่งยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อ ลูกค้าเท่านั้น ข้อดีต่อผู้ประกอบการโครงการ ได้แก่  ชำระค่าส่วนกลางเป็นเงินจำนวนน้อยหมดปัญหาการขาดสภาพคล่อง ธุรกิจเดินหน้าต่อไปได้ ข้อเสีย ได้แก่ เมื่อส่งมอบงาน หรือถ่ายโอนอำนาจหน้าที่ เปลี่ยนแปลงผู้จัดการ นิติบุคคลอาคารชุดคณะใหม่ มักเรียกเก็บค่าส่วนกลาง เงินเพิ่ม "ย้อนหลัง"  กับห้องชุดของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ นับแต่ วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด จนถึงวันจดทะเบียนห้องชุดของผู้จะซื้อ ลูกค้า เป็นต้น และ

๓. "ผู้ประกอบการโครงการรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตาม ข้อบังคับแทนผู้ซื้อทั้งหมดระยะเวลา ๖ เดือนแรก โดยไม่เป็นค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด"

รูปแบบดังกล่าวนี้ ผู้ประกอบการโครงการรับภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทั้งหมดแทนผู้ซื้อ ลูกค้า นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเป็นเวลา ๖ เดือน โดยมิได้นำรายรับค่าส่วนกลางมาใช้จ่ายที่เกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยแต่อย่างใด ค่าส่วนกลาง - กองทุน ตามที่ผู้จัดการเรียกเก็บกับผู้ซื้อ ลูกค้าทุกราย ถูกนำเก็บรักษาไว้ในบัญชีเงินฝากธนาคาร ในนาม "นิติบุคคลอาคารชุด" ตามข้อบังคับ เมื่อมีการถ่ายโอนอำนาจการบริหารการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง จึงนำส่งเงินจำนวนดังกล่าวคืนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด อย่างไรก็ดี รูปแบบ วิธีการนี้ อาจนำมาใช้ในทางปฏิบัติจำนวนน้อย เหตุเพราะผู้ประกอบการโครงการสูญเสียผลประโยชน์ (กำไร)จากการประกอบธุรกิจการขายห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนี่ยม ข้อดี อาจได้แก่ หมดปัญหาจุกจิก กวนใจ หมดข้อข้องใจแก่ผู้ซื้อห้องชุด  ตลอดจนคณะผู้บริหารชุดใหม่ ภายหลังการส่งมอบหน้าที่ หรือการส่งมอบงานบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การประกอบธุรกิจการพัฒนาที่ดิน ประเภทอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมของ ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้ประกอบการโครงการ มักพบว่า "ผลประโยชน์ย่อมอยู่เหนือความถูกต้อง (ตามกฎหมาย)" แต่ผู้ซื้อ ลูกค้า กลับมองอีกมุม "ความถูกต้อง (ตามกฎหมาย) ย่อมอยู่เหนือผลประโยชน์ในทางธุรกิจ" แต่เมื่อทั้งสองฝ่ายอยู่ร่วมกัน ภายใต้ชายคาเดียวกัน อาจต้องอะลุ้มอล่วย เห็นอก เห็นใจ ซึ่งกัน และกัน เพื่อให้อยู่การร่วมกันเป็นไปอย่างปรกติสุข เรียบร้อย ทางเลือกที่เหมาะสม ย่อมเป็นประโยชน์กับทุกฝ่าย

ขอบคุณข้อมูลจากคุณ พิสิฐ ชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ  ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัท บีจีเอ กรุ๊ป