กูรู้ กูรู พารวย ............ได้จริงหรือ

“โครตรวย อสังหาฯ”

“รวยด้วยอสังหา โดยไม่ใช้ตังจั๊กบาท”

“ปั่นเงินด้วยอสังหา”

“เจ้าพ่อคอนโดเงินล้าน”

“จากกรรมกรสู่เศรษฐีคอนโด”

“อสังหา 9 เด้ง จาก 5 บาท สู่ 500 ล้าน “

หลายท่านอาจเคยเห็นหนังสือหรือคอร์สสัมมนา คล้ายๆแบบนี้

ยุคที่ใครๆก็อยากรวย อยากเป็นนักลงทุน ทั้งให้ เช่าคอนโด และ บ้าน ที่ประสบความสำเร็จ ถ้าท่านไม่ได้มีความรู้ มีประสบการณ์ ใครล่ะจะช่วยท่านได้ นอกจาก ผู้มีประสบการณ์ อันเอกอุ หรือ ที่เขาเรียกตัวเอง หลายแบบ

ไม่ว่าจะเป็น Guru, Coach, Master, Expert, Blogger ฯลฯ แน่นอนล่ะครับ ใครๆก็อยากรวย แล้วรวยจากอสังหาฯเนี่ย

มันดูเท่ห์โครตๆนะ แบบว่าเวลาใครถามว่า พี่ทำธุรกิจอะไรคะ ? 

อ๋อ ผมทำอสังหาฯอะครับ (เก๊กเสียงเท่ห์ๆหน่อย) แหม๋ มันดูเจ๋งจริงๆ

ในยุค 4G นี้หลายคนจะรับรู้ข่าวสารได้รวดเร็วขึ้น ทำให้เกิดกระแสสังคมในโลกโซเชียลของผู้ประสบความสำเร็จกับการลงทุนต่างๆ ทำให้หลายๆคน คิดมาลงทุนกันมากขึ้น ไม่ว่าจะหุ้น ทอง อสังหาฯ

เมื่อเกิดผู้สนใจมากขึ้นก็มีผู้ที่เห็นช่องทางในการหารายได้ด้วยการสอน ประสบการณ์ของตัวเอง หรืออาจมีผู้ประกอบการจ้างบุคคลที่มีอิทธิพลทางความคิดเหล่านั้นมาทำการตลาด ให้ ทั้งในรูปของการจัดสัมนา

การลงเรียนเป็นคอร์สต่างๆ หรือ การพาทัวร์ดูอสังหาฯ เพื่อการลงทุน  ยุคนี้จึงเกิด กูรู โค้ช อาจารย์ ฯลฯ ขึ้นเยอะมากๆ

สำหรับคนที่ไม่มีประสบการณ์หรือความรู้ในเรื่องใดๆ เมื่อมี คนที่ดูเหมือนมีประสบการณ์ มาบอกเราส่วนใหญ่แล้ว เราก็มักจะเชื่อว่าจริงและคล้อยตามความคิดเค้าเกือบหมด

กูรู หลายคน ก็เป็นผู้มีประสบการณ์การลงทุนด้านนี้ อาจถึงขั้นประสบความสำเร็จมากๆ แต่ก็มีกูรูบางคนที่ลงทุนแค่ไม่กี่ที่ หรือ อาจเป็นแค่นักเก็งกำไรใบจอง ที่บังเอิญประสบความสำเร็จกับบางที่แล้วคิดเข้าข้างตัวเองว่าเก่งแล้ว

บางคนบอกพอร์ตมีเป็น 100 ล้าน แต่ มีห้องที่โอนจริงๆรวมกันไม่ถึง 5 ล้าน ที่สำคัญกู้ธนาคารมาด้วย ส่วนที่นับเป็น 100 ล้านคือนับราคารวมของห้องที่ตัวเองถือใบจองหรือผ่อนดาวน์ไว้เข้ามารวมทั้ง ที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

แล้วแบบนี้จริงๆมันควรเรียกว่าพอร์ต 100 ล้านหรือท่าน การนับมูลค่าพอร์ตควรจะนับอสังหาฯที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตัวเองโดยปลอดภาระ ไม่ใช่นับแบบนั้นแล้วเอามาโชว์ชาวบ้านเค้า

อีกอย่างการอ้างดังกล่าวว่าพอร์ตมีคอนโดเยอะแค่ไหน ก็ไม่สามารถพิสูจน์กันได้  หลายคนที่เจอกูรูเหล่านี้บอกตัวเลขเยอะๆ ก็รู้สึกว่าท่านนั้นประสบความสำเร็จและน่าเชื่อถือ พูดอะไรก็สนุกก็ตื่นเต้น เชื่อไปหมด

สิ่งที่น่ากลัวของกูรูเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องการเสียเงินให้ค่าคอร์สหรือ สัมมนา เพราะนั่นแค่ไม่กี่บาท แต่ที่น่ากลัวคือ กูรูเหล่านี้จะหาทางปล่อยขายห้องที่ตัวเองซื้อ หรือ มาร่วมมือกับเจ้าของโครงการทำเป็นจัดสัมนาหรือทัวร์เพื่อการลงทุน

โดยหลังการสัมนา กูรูจะแนะนำให้ไปซื้อกับโครงการเหล่านั้น สังเกตง่ายๆโครงการที่ขายมักจะมีการการันตีค่าเช่า เพื่อดึงดูดให้น่าลงทุน ถ้าผู้เข้าสัมนาซื้อห้องจากโครงการทางกูรูก็จะได้ผลตอบแทนจากโครงการด้วย


“ประโยคหากินทีเด็ดของกูรู”

“รวยด้วยอสังหา โดยไม่ใช้ตังตัวเองจั๊กบาท”
 
มันมีจริงที่ไหน แค่เดินเข้าไปก็ต้องจองก่อน ไม่มีเงินซักบาท ใครจะให้จอง
 
ทริคส่วนใหญ่ของกูรูคือจะบอกว่า กู้ได้ 100% ก็เหมือนไม่ได้ใช้เงิน แล้วรีบหาคนเช่ามาผ่อนธนาคารแทนเรา

ท่านครับ ท่านคิดว่าค่าผ่อนกับค่าเช่ามันพอดีกันเหรอ แล้วห้องจะได้ผู้เช่าทันทีเลยเหรอ แล้วจะไม่แต่งห้องเหรอ เอาเงินไหนแต่ง

ถ้าไม่มีคนเช่าทันทีเอาเงินไหนผ่อน  อ้าว..... เงินใคร คิดๆๆๆๆๆ เงินเรานี่หว่า แล้วมันไม่ใช้เงินซักบาทยังไงหว่า

บางคนซื้อมาก็กลัวไม่มีคนเช่า พอถามกูรู ว่าจะมีความเสี่ยงมั้ย กูรูจะตอบว่านี่มันย่านในเมือง ไม่ต้องห่วงยังไงไงรอไม่นานก็มีคนเช้าแน่นอน อย่ากังวล ไม่เสี่ยงแน่นอน สำหรับคนที่ไม่รู้เรื่องอสังหาฯมากนักก็หลงเชื่อคำพูด แต่จริงๆแล้ว

การที่คอนโดไหนจะมีสภาพคล่องของการให้เช่าได้ดีนั้น ไม่ใช่คอนโดที่อยู่ในเมืองเท่านั้นมันมีปัจจัยอื่นประกอบด้วย

โลเคชั่นที่มีดีมานด์มันมีจุดของมัน ถ้ามันก่อขึ้นมาแล้วมันจะติดตลาดอยู่แค่ตรงนั้น จุดนี้ต้องคนมีประสบการณ์หรือคนที่อยู่ย่านนั้นจะรู้ดี ยกตัวอย่างเช่น ย่านทองหล่อ หลายคนนึกว่าถ้าติดรถไฟฟ้าจะมีดีมานด์คนต้องการเช่าสูง

แต่จริงๆไม่ใช่ คนเช่าย่านทองหล่อส่วนใหญ่ เค้าจะชอบเช่ากลางๆซอย แถวมาร์เก็ตเพลส หรือ เจ อเวนิว เพราะคนแถวนั้นไม่ใช้รถไฟฟ้า ถ้าญี่ปุ่นก็จะมีคนขับรถ ส่วนคนไทยก็แน่นอนคอนโดเกือบ 10 ล้าน ไม่นั่งรถฟ้าแน่นอนถ้าไม่จำเป็น

ดังนั้นเค้าจึงชอบกลางซอยที่มันมีความอุดมสมบูรณ์ของอาหารการกินและเจริญหู เจริญตากว่า ดังนั้นถ้าคุณไปซื้อติดรถไฟฟ้าตรงทองหล่อ (ฝั่งสุขุมวิท 36-38) บางทีอาจทำให้ห้องคุณว่างนาน เพราะไม่มีคนเช่าหรือขายต่อลำบาก

หรือในย่านสาธร ถ้าฟังชื่อหลายคนคงมองว่าย่านกลางเมืองแบบนี้ต้องให้เช่าและขายดีแน่ แต่ใครเคยมีคอนโดแถวนี้จะรู้ คนในวงการเรียกย่านสาธรว่าย่านปราบเซียน เพราะ สภาพคล่องค่อนข้างต่ำแม้จะดูเหมือนอยู่กลางเมือง

เหตุผลหลักก็เพราะว่า ย่านนี้ไม่มีไลฟ์สไตล์ ไม่มีห้าง มีแต่ออฟฟิศ เสาร์อาทิตย์ยังกะเมืองร้าง คนจึงไม่อยากมาอยู่กันเท่าไร ถึงตอนนั้นห้องที่โดนกูรูแนะให้ซื้อมา อาจจะต้องผ่อนเสียดอกให้ธนาคารไปเรื่อยๆเพราะห้องไม่มีคนเช่า

อ้าวไหนว่าไม่ต้องออกเงินซักบาท !!!  ในแต่ละย่านมันมีดีมานด์และอัตลักษณ์ของคนในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งต้องคนที่มีประสบการณ์จริงๆเท่านั้นถึงจะมองออกว่าจุดไหน ดังนั้น อย่าพึงเชื่ออะไร ลองค้นคว้าหาข้อมูลก่อน


“ไม่ต้องกังวลเรื่องไม่มีคนเช่า เพราะเราการันตีค่าเช่าให้ไปเลย”

หยุดฝันหวาน การันตีค่าเช่าคือการเอาเงินคุณนั่นแหละมาจ่ายคืน

เคยเห็นคอนโดดีๆที่ขายหมดเร็ว ที่ไหนเค้าการันตีค่าเช่ามั้ยล่ะ ของดีมันไม่ต้องทำอะไรมันก็ขายดี
 
สูตรการการันตีค่าเช่าของผู้ประกอบการจะถูกนำมาใช้กับของที่ขายยากถึงขั้นทำยังไงก็ขายไม่ออกจริงๆ จึงต้องใช้ไม้นี้เพื่อเน้นนักลงทุน (ที่ไม่รู้อะไรเท่าไร)

ส่วนใหญ่คุณจะเห็นโปรการันตีแบบนี้เยอะๆ ตามโครงการที่ พัทยา หัวหิน หรือ กทม. บางจุดที่มันไม่น่าไปสร้างคอนโดได้ แต่ก็ดันมาสร้างขายเฉยเลย คิดได้ไง

จริงๆแล้วการการันตีค่าเช่าก็คือการเอาเงินคุณแหละมาจ่ายคุณคืน

เช่น ถ้าห้องราคา  2,500,000 บาท มีโปรการันตีค่าเช่า 8% ต่อปี

จริงๆแล้วราคาขายห้องนี้แบบปกติไม่มีการันตี คือ  2,300,000 บาท

( อีก 200,000 บาท เค้าบวกขึ้นมาแล้ว แต่เค้าไม่บอกคุณหรอก)

2,500,000 บาท มีโปรการันตีค่าเช่า 8% ต่อปี หมายความว่าจะได้ 200,000 บาทต่อปี

หรือ 16,666 บาทต่อเดือนเป็นค่าเช่า

โดยเค้าจะเอา 16,666 บาท มาจ่ายเป็นค่าเช่ารายเดือนให้คุณ ซึงจริงๆก็คือเงินคุณเองหรือเงินที่คุณกู้มานั่นแหละ

อ้าว แล้วหลังหมดการันตีล่ะ ......น้ำลดตอก็ผุดสิครับ หลังจากนั้นคุณหาคนเช่าเองคุณจะพบว่าคุณได้ค่าเช่าจริงไม่เกิน 10,000 บาทต่อเดือน

ถ้าจะรอให้ได้เท่าเดิม อาจรอเป็นชาติเพราะมันสูงเกินจริง แถมอย่าลืมหักค่าดอกเบี้ยธนาคาร ค่าส่วนกลาง ค่าเอเจ้นท์ ค่าดูแลรักษาห้อง เหลือเท่าไร คิดดูกันเอง........

อ้าวงั้นก็รีบขายต่อสิ มันไม่ง่ายแบบนั้นสิ พอจะขายต่อคุณจะพบว่าราคาที่โดนดันมาจาการันตีทำให้คุณต้นทุนสูงกว่าราคา ห้องปกติและยังเจอเรื่องภาษีค่าโอนเข้าไปเป็นต้นทุนอีก

และโครงการก็ยังเหลือห้องขายแข่งกับคุณอีก สุดท้ายก็ดอยสิครับ คุณจะขายไม่ได้ซักทีและเงินจะจมอยู่แบบนั้นไป  ไปๆมาๆ ซื้อกองทุนหรือพันธบัตรยังได้มากกว่า ไม่ปวดหัวดูแลคนเช่าด้วย

สิ่งต่างๆที่กล่าวมาเหล่านี้เป็นสิ่งที่ควรระวังในการลงทุน ควรศึกษาอะไรให้ดีก่อนจะเชื่อใคร โดยใช้หลักของศาสนาพุทธ

กาลามสูตร : สิ่งที่อย่าพึ่งเชื่อ 10 ประการ

1.    มา อนุสฺสวเนน : อย่าเพิ่งเชื่อโดยฟังตามกันมา

2.    มา ปรมฺปราย : อย่าเพิ่งเชื่อโดยถือว่าเป็นของเก่าเล่าสืบๆ กันมา

3.    มา อิติกิราย : อย่าเพิ่งเชื่อเพราะข่าวเล่าลือ

4.    มา ปิฏกสมฺปทาเนน : อย่าเพิ่งเชื่อโดยอ้างคัมภีร์หรือตำรา

5.    มา ตกฺกเหตุ : อย่าเพิ่งเชื่อโดยคิดเดาเอาเอง

6.    มา นยเหตุ : อย่าเพิ่งเชื่อโดยคิดคาดคะเนอนุมานเอา

7.    มา อาการปริวิตกฺเกน : อย่าเพิ่งเชื่อโดยตรึกเอาตามอาการที่ปรากฏ

8.    มา ทิฎฐินิชฺฌานกฺขนฺติยา : อย่าเพิ่งเชื่อเพราะเห็นว่าต้องกับความเห็นของตน

9.    มา ภพฺพรูปตา : อย่าเพิ่งเชื่อว่าผู้พูดควรเชื่อได้

10.    มา สมโณ โน ครูติ : อย่าเพิ่งเชื่อว่าผู้พูดนั้นเป็นครูของเรา



อย่าพึ่งเข้าใจผิดว่า กูรูจะมีแต่คนหวังผลประโยชน์ทั้งหมด คนเก่งจริงมาเป็นกูรูที่ไม่ได้หวังผลประโยชน์ แต่ทำเพราะอยากสร้างมิตรภาพ สร้างเพื่อน อยากแชร์สิ่งดีๆให้คนอื่นโดยไม่ได้หวังผลตอบแทนก็มีไม่น้อย

ในการลงทุน คนเก่งจริงจะรู้ว่าตัวเองไม่เก่งพอ และมักจะคิดว่าตัวเองยังไม่เก่งพอที่จะสอนใครต่อให้คุณเป็นนักลงทุนที่เก่งแค่ไหน คุณอาจจะได้มาตลอด แต่ถ้ายังลงทุนอยู่ไม่ยอมหยุด ซักวันคุณก็จะเสีย เพราะวัฏจักรของทุกอย่างมันมีเกิดและดับ การลงทุนก็เช่นกัน ได้แล้วต้องรู้จักจุดที่จะพอ นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จมากๆ ไม่ได้ใช้ความเก่ง ประสบการณ์ เพียงอย่างเดียว ที่ทำให้ลงทุนได้กำไรขนาดนั้น แต่เป็นการใช้ข้อมูลภายในและคอนเนคชั่นต่างหาก พวกนี้จะไม่บอกข้อมูลใครหรอก ถ้าไม่สนิทจริงๆ (จะบอกทำไมล่ะ ถ้ารู้จริงก็รวยคนเดียวสิ) และเมื่อเค้าได้เป็นกอบเป็นกำแล้ว เค้าจะหยุดและไปทำอย่างอื่น

เซียนคอนโดในยุคก่อนหลายคนได้วางมือและกลายเป็นผู้ประกอบการด้านต่างๆไปหมดแล้ว

เคยมีโอกาสได้คุยกับเซียนคอนโดรุ่นเก๋าคนนึง ตอนนี้วางมือไปทำธุรกิจอย่างเดียวแล้ว เค้ากล่าวว่า

“พวกเราตลกดีเรียกตัวเองว่านักลงทุน ทั้งที่จริงๆเป็นแค่นักเก็งกำไร

จะเรียกอะไรก็แล้วแต่ จริงๆแล้วเราไม่ได้ทำประโยชน์ให้ใครเลย นอกจากตัวเอง”