Yield คืออะไร นักลงทุนอสังหาฯ ควรรู้ก่อนลงทุน

ในยุคที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์กำลังเป็นที่นิยม การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ Yield คืออะไร จึงเป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม เพราะ Yield เป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะบอกได้ว่าการลงทุนของคุณจะคุ้มค่าหรือไม่ บทความนี้ Livinginsider จะพาคุณไปทำความรู้จักกับ Yield อย่างละเอียด พร้อมทั้ง วิธีคิด Yield ค่าเช่า ที่ถูกต้อง เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจ

Yield คืออะไร ทำความรู้จักกับอัตราตอบแทนจากการลงทุน

Yield คืออัตราผลตอบแทนที่คุณจะได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีเทียบกับมูลค่าการลงทุน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินความคุ้มค่าของการลงทุนได้ วิธีคิด Yield ค่าเช่า จะคำนวณจากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับต่อปีหารด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ คูณด้วย 100

ประเภทของ Yield 

ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ Yield คือตัวชี้วัดที่มีหลายประเภท แต่ละประเภทมีวิธีการคำนวณและการนำไปใช้ที่แตกต่างกัน โดยประเภทหลัก ๆ ที่นักลงทุนควรรู้จักมี 2 ประเภท คือ อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield) และอัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน (Yield to Maturity)

1. อัตราผลตอบแทนปัจจุบัน (Current Yield)

Current Yield เป็นวิธีคิด Yield ค่าเช่าแบบพื้นฐานที่นิยมใช้มากที่สุด เนื่องจากคำนวณได้ง่าย โดยจะคำนวณจากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับต่อปีหารด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน คูณด้วย 100 ซึ่งจะทำให้เห็นภาพรวมของผลตอบแทนที่จะได้รับในระยะสั้น

2. อัตราผลตอบแทนคำนวณถึงวันครบกำหนดไถ่ถอน (Yield to Maturity)

สำหรับนักลงทุนที่วางแผนถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว Yield to Maturity จะเป็นวิธีคิด Yield ค่าเช่า ที่เหมาะสมกว่า เพราะคำนวณรวมปัจจัยอื่น ๆ เช่น มูลค่าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นตลอดระยะเวลาการลงทุน

วิธีคำนวณ Yield

1. Gross Rental Yield (อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น)

Yield คืออัตราผลตอบแทนที่คำนวณจากรายได้ค่าเช่าทั้งหมดต่อปี หารด้วยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ คูณ 100 สูตรนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ซื้อด้วยเงินสด ไม่มีภาระหนี้สิน โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Gross Rental Yield = (รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์) × 100

2. Net Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

Net Rental Yield เป็นวิธีคิด Yield ค่าเช่าที่สะท้อนความเป็นจริงมากกว่า เพราะคำนวณรวมค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ภาษี โดยมีสูตรคำนวณดังนี้

Net Rental Yield = [(รายได้ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์] × 100

3. Cash on Cash Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

สำหรับนักลงทุนที่กู้เงินมาลงทุน Cash on Cash Rental Yield จะเป็นวิธีคิด Yield ค่าเช่าที่เหมาะสมที่สุด เพราะคำนวณรวมภาระการผ่อนชำระเงินกู้ด้วย สูตรคำนวณคือ

Cash on Cash Yield = [(รายได้ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายทั้งหมดต่อปี) ÷ เงินลงทุนเริ่มต้น] × 100

Yield ระดับเท่าไหร่ถึงคุ้มค่าต่อการลงทุน

Yield คือตัวชี้วัดความคุ้มค่าในการลงทุน โดยทั่วไปนักลงทุนควรมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทน Yield อย่างน้อย 6-8% ต่อปี และควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างน้อย 2% หากใช้เงินกู้ในการลงทุน ทั้งนี้ ระดับ Yield ที่เหมาะสมอาจแตกต่างกันตามทำเล ประเภทอสังหาริมทรัพย์ และสภาวะตลาด

สรุปบทความ Yield คืออะไร

การทำความเข้าใจเกี่ยวกับ Yield คืออะไร และวิธีคิด Yield ค่าเช่าที่ถูกต้อง เป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นคอนโด ซื้อบ้านติดรถไฟฟ้า บ้านมือสอง หรือทาวน์โฮม Livinginsider พร้อมเป็นผู้ช่วยคุณในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า ด้วยฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด พร้อมข้อมูลราคาตลาดที่อัปเดตล่าสุด เพื่อให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมั่นใจ