CBRE เผยแนวโน้มอสังหาฯ ปี 68 ตลาดที่อยู่อาศัยพบการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง เน้นบริหารจัดการแบ็คล็อก และขายสินค้าพร้อมอยู่ในสต็อก

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 เริ่มต้นด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และแม้ว่าบางภาคธุรกิจจะเผชิญกับความต้องการที่ลดลงและอุปทานส่วนเกินที่มากขึ้น แต่ยังมีภาคธุรกิจอื่นที่ได้รับประโยชน์จากโครงการริเริ่มของรัฐบาลซึ่งดึงดูดการลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างชาติให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า แนวโน้มของตลาดโรงแรมและตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมในปีนี้เป็นไปในทิศทางที่ดีมาก ธุรกรรมการเช่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ คาดว่าจะยังคงแข็งแกร่ง แต่สำหรับตลาดที่พักอาศัย อุปทานส่วนเกินจะทำให้ปี 2568 ฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยรวมแล้ว เราคาดว่าความต้องการจากภายในประเทศและสภาพคล่องทางการเงินจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงระหว่างปี ซึ่งจะสร้างความเชื่อมั่นในเชิงบวกและความคึกคักเพิ่มขึ้นในทุกตลาด

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะก่อให้เกิดโอกาสในตลาดจากอุปทานใหม่และสร้างความท้าทายที่ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์ และเนื่องจากกรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่ดึงดูดความสนใจจากทั่วโลก เราคาดว่าปี 2568 จะเป็นอีกปีที่มีหลายสิ่งที่น่าสนใจเกิดขึ้นในตลาดอสังหาฯ” นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกวิจัยและให้คำปรึกษา ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติม

ตลาดที่พักอาศัย

นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่พัฒนาแล้วโดยอาศัยความต้องการในประเทศเป็นหลัก ทั้งนี้ ความยากลำบากในการขอสินเชื่อสำหรับทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อส่งผลให้จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่รวมถึงยอดขายลดลง

นอกจากนี้ สภาพเศรษฐกิจที่อ่อนแอยังได้ส่งผลให้ปัญหานี้มีความซับซ้อนยิ่งขึ้น และบริษัทผู้พัฒนาโครงการไทยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายรายประกาศแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ในจำนวนจำกัด จากการที่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จึงมุ่งเน้นไปที่การบริหารจัดการยอดแบ็คล็อก (Backlog หรือยอดสะสมของพรีเซลล์ที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์รวมกันทุกงวด) และการขายยูนิตที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ที่ยังคงค้าง

“สัญญาณเบื้องต้นสำหรับปี 2568 ชี้ให้เห็นถึงกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลักชูรีและซูเปอร์ลักชูรี ทั้งโครงการที่เป็น Branded Residence และประเภทอื่น ๆ โดยกลุ่มเป้าหมายจะเป็นการผสมผสานระหว่างความต้องการของผู้ซื้อในประเทศที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะจากประเทศในภูมิภาคเอเชีย 

ซึ่งโครงการเหล่านี้หลายโครงการได้เปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการไปแล้วในปี 2567 และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในปีนี้ หลังผู้พัฒนาโครงการมีความมั่นใจเพียงพอจากการทำแคมเปญการตลาดก่อนการเปิดตัว”

ตลาดพื้นที่สำนักงาน

นายนิโคลัส เว็ทเทวิงเคล ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงมีอุปทานใหม่ซึ่งเป็นพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงเข้าสู่ตลาดในปริมาณทีเพิ่มขึ้นกว่าระดับความต้องการอย่างมาก พื้นที่สำนักงานใหม่เหล่านี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดโดยรวม เนื่องจากทำให้บริษัทต่าง ๆ สามารถเลือกได้ระหว่างการอยู่ในพื้นที่สำนักงานเดิมหรือย้ายไปพื้นที่ใหม่ 

ซึ่งในปี 2567 มีความต้องการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net Take-up) สูงสุดในรอบห้าปี โดยเป็นการผสมผสานระหว่างการจัดตั้งสำนักงานใหม่และการย้ายสำนักงานจากอาคารเก่าไปยังอาคารสำนักงานที่เพิ่งสร้างเสร็จ ซึ่งเป็นกลุ่มอาคารที่ดำเนินงานตามมาตรฐานสากลและได้รับการรับรองด้าน ESG

ด้วยอัตราพื้นที่ว่างที่คาดว่าจะสูงขึ้น การแข่งขันเพื่อรักษาและดึงดูดผู้เช่าจะส่งผลให้เจ้าของอาคารต้องปรับตัวในตลาดที่ถือว่าเป็น “ตลาดของผู้เช่า” ซึ่งเป็นตลาดที่ได้รับอิทธิพลจากการที่ผู้เช่ามองหาพื้นที่ที่ทั้งมีคุณภาพและคุ้มค่า ดังนั้น อาคารสำนักงานที่มีอยู่จำนวนมากจะต้องปรับลดอัตราค่าเช่าลงและลงทุนเพื่อการปรับปรุงพัฒนาอาคาร เพื่อรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้และเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ในอาคารของตนเอง

“สิ่งสำคัญคือ เจ้าของอาคารสำนักงานต้องประเมินกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ ทั้งระยะกลางถึงระยะยาว สำหรับอาคารสำนักงานของตนเอง เนื่องจากอาคารสำนักงานใหม่ที่เข้ามาในตลาดนั้นมีพื้นที่ที่มีคุณภาพสูงขึ้น ซึ่งส่งผลให้การแข่งขันเพิ่มขึ้น”

ตลาดพื้นที่ค้าปลีก

ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ ยังคงคึกคักและมีการปรับตัวอยู่ตลอดเวลา โดยศูนย์การค้าใจกลางเมืองต่างพัฒนาพื้นที่ของตนเองอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงและเพิ่มผลการดำเนินงาน  จากการคาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้นในปี 2568 จะส่งผลให้ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังคงคึกคัก นอกจากนี้ ตลาดจะมีอุปทานใหม่ที่เป็นศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed mall) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั่วกรุงเทพฯ ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

แบรนด์ต่างประเทศหลายรายมองเห็นศักยภาพในการเติบโตนี้ ทำให้คาดว่าความต้องการพื้นที่ค้าปลีกบนทำเลใจกลางเมืองจะยังคงอยู่ในระดับสูงในปี 2568 โดยแบรนด์อาหารและเครื่องดื่มคือกลุ่มที่โดดเด่นในหมู่แบรนด์ใหม่ที่มาจากต่างประเทศ โดยมีแบรนด์ญี่ปุ่นและจีนเป็นผู้นำ ด้านแบรนด์ยุโรปยังคงแข็งแกร่งในกลุ่มแฟชั่นและเครื่องประดับ นอกจากนี้ ซีบีอาร์อีคาดว่าจะมีการขยายตัวเพิ่มเติมจากกลุ่มสุขภาพและความบันเทิงที่จะรวมตัวเข้ากับรูปแบบค้าปลีก

ตลาดโรงแรม

ปี 2567 นับเป็นอีกปีที่แข็งแกร่งสำหรับภาคธุรกิจการบริการของไทย สำหรับในปี 2568 คาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะเพิ่มขึ้นอีกและเข้าใกล้สถิติสูงสุดในปี 2562 การเพิ่มจำนวนเที่ยวบินที่สามารถรองรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นและโครงการต่อเนื่องของรัฐบาลในการผ่อนปรนข้อกำหนดการเดินทางเข้าประเทศยังเป็นเหตุผลที่สนับสนุนความเชื่อมั่นนี้

โดยในปี 2567 พลเมืองของ 93 ประเทศสามารถเดินทางเข้าประเทศไทยได้โดยไม่ต้องขอวีซ่า ซึ่งส่งผลในทางบวกต่ออัตราการเข้าพักโรงแรมโดยรวม ทำให้รายได้เฉลี่ยต่อวันจากห้องพักที่ขายได้ (ADR) และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) ของโรงแรมในกรุงเทพฯ นั้นสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์เช่นกันในปี 2567

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะมีแบรนด์โรงแรมใหม่ ๆ หลายรายเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มโรงแรมหรูระดับอัปสเกลและลักชูรี ซึ่งจะช่วยเพิ่มความน่าดึงดูดใจของกรุงเทพฯ ในฐานะหนึ่งในเมืองที่มีผู้เดินทางมาเยือนมากที่สุดในโลก และด้วยโครงการริเริ่มของรัฐบาลเพื่อดึงดูดทั้งนักท่องเที่ยวและแขกที่เข้าพักระยะยาวผ่านโครงการวีซ่าระยะยาว ซีบีอาร์อีคาดว่าจะมีแบรนด์ที่พักระยะกลางและระยะยาวเปิดให้บริการในกรุงเทพฯ มากขึ้น

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

ความต้องการยังคงแข็งแกร่งในตลาดพื้นที่อุตสาหกรรม โดยหลักจะอยู่ในพื้นที่ EEC (เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก) และจังหวัดข้างเคียง นอกจากนี้ โครงการริเริ่มของรัฐบาลที่มีจุดประสงค์เพื่อดึงดูดบริษัทต่างชาติผ่านการสร้างแรงจูงใจที่ตรงต่อกลุ่มเป้าหมายยังคงสร้างผลลัพธ์ที่ดี โดยเฉพาะการขายที่ดินภายในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากกลุ่มซัพพลายเออร์ระดับที่สองและสาม

ซีบีอาร์อียังสังเกตเห็นประเด็นที่น่าสนใจคือความต้องการที่แข็งแกร่งจากภาคอุตสาหกรรมที่หลากหลายและจากหลายประเทศ รวมถึงความต้องการภายในประเทศเอง  นอกจากนี้ ตลาดโลจิสติกส์กำลังมีการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นจากการที่ผู้พัฒนารายใหม่ ๆ เข้าสู่ตลาดและมีการให้บริการพื้นที่ที่ทันสมัยและมีคุณภาพสูงเพื่อตอบสนองความต้องการทกำลังเติบโต