แก้เกมกู้ไม่ผ่านเช็กเครดิต ลูกค้าก่อนจอง อสังหาฯกลาง-เล็ก เร่งปรับตัวเอกซเรย์ยิบเงินดาวน์ต้องเป๊ะ

ปัญหากู้ไม่ผ่านสูงปรี๊ดป่วนอสังหาฯรายกลาง-เล็ก แห่ปรับตัวรับมือจ้าละหวั่น "ลลิลฯ-กานดาฯ-รุ่งกิจ-แอสเซทไวส์" งัดสารพัดกลยุทธ์ทั้งตรวจสอบเครดิตลูกค้าก่อนรับจองซื้อบ้าน-คอนโดฯ เอกซเรย์ประวัติผ่อนงวดเงินดาวน์ต้องเป๊ะ จับคู่แบงก์+ลูกค้าให้ตรงกันสร้างโอกาสอนุมัติสินเชื่อ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา นำไปสู่การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมของสถาบันการเงิน จนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตขยับสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2559 ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายประเมินตรงกันว่ายังไม่มีแนวโน้มปรับลดลงในปี 2560 นี้ จึงจำเป็นต้องมองหากลยุทธ์รับมือกับสถานการณ์กู้ไม่ผ่านมีอัตราสูง เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสำเร็จ ไม่เป็นสต๊อกเหลือขายกลับมาในพอร์ตอีกครั้ง

แลนด์ฯปูดรีเจ็กต์เรตพุ่งปรี๊ด
 

เมื่อเร็วๆนี้นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ออกมาระบุว่า รีเจ็กต์เรตเป็นปัจจัยลบสำคัญที่สุดในตลาดอสังหาฯปีนี้ โดยเฉพาะตลาดระดับล่างราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท มีลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูง 30-50% เป็นผลจากอัตราหนี้เสียของสถาบันการเงินสูงขึ้น ทำให้แบงก์เพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อบ้านตลอดปีที่ผ่านมา และน่าจะยังคงความเข้มงวดต่อไปในปีนี้
 

แนวทางรองรับของดีเวลอปเปอร์ นอกจากเก็บเงินดาวน์สูง 10-15% เพื่อวัดระดับวินัยทางการเงินของลูกค้าแล้ว ควรตรวจสอบประวัติการเงินหรือพรีแอปพรูฟลูกค้าตั้งแต่ก่อนรับจอง โดยอาจร่วมมือกับธนาคารเป็นผู้ตรวจสอบประวัติให้ หากลูกค้าไม่ผ่านการตรวจสอบจะทำให้ประหยัดงบฯดำเนินการ ประหยัดเวลาในการนำอสังหาฯกลับมาขายใหม่หรือรีเซล
 

ตรวจเครดิตก่อนรับจอง
 

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อของกานดาฯอยู่ที่ 19% ต่ำกว่ารีเจ็กต์เรตโดยทั่วไปที่แบงก์ให้ข้อมูลว่ามี 30-40% เนื่องจากใช้กลยุทธ์ให้ลูกค้าพรีแอปพรูฟก่อนรับจองซื้อ ควบคู่ไปกับการสร้างบ้านแบบแบ่งโซนเป็นบ้านสั่งสร้างกับบ้านพร้อมอยู่
 

โดยบริษัทส่งประวัติลูกค้าให้ธนาคารพิจารณาตั้งแต่ก่อนรับจองหลังพิจารณาสถานะลูกค้าแบ่งเป็น3กลุ่ม คือ 1.ผ่านการพิจารณา พร้อมโอนทันที แนะนำให้ลูกค้าซื้อบ้านพร้อมอยู่ 2.ลูกค้ามีภาระหนี้ที่สามารถลดได้ใน 6 เดือน เช่น บัตรเครดิต ผ่อนรถยนต์ใกล้หมด แนะนำลูกค้าจองบ้านสั่งสร้างที่จะโอนได้ในเวลาใกล้เคียงกับการลดภาระหนี้เสร็จเรียบร้อย 3.ลูกค้าไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ จำเป็นต้องปฏิเสธรับจองซื้อบ้าน

นายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บมจ.ลลิล พร็อพเพอร์ตี้กล่าวว่า กลยุทธ์รับมือปัญหากู้ไม่ผ่านปีนี้จะสร้างกลไกไฟแนนเชียลคลินิกด้วยการปรับคอนเซ็ปต์การพัฒนาโครงการจากเดิมเป็นบ้านพร้อมอยู่ทั้งหมดลูกค้าต้องขอกู้สินเชื่อวงเงิน100%เปลี่ยนเป็นมีบ้านหลายโซน อาทิ บ้านพร้อมอยู่, บ้านระหว่างสร้าง ซึ่งมีทั้งจองซื้อแล้วสร้างเสร็จใน 2-3 เดือน กับสร้างเสร็จใน 5-6 เดือน เพื่อตรวจสอบประวัติการเงินลูกค้าก่อนรับจองว่าเหมาะสมเลือกบ้านแบบใด
 

เช่น หากประวัติการเงินยังไม่พร้อมอาจเลือกบ้านที่จะโอนในอีก 6 เดือน เก็บเงินดาวน์ 5-10% เพื่อช่วยลดวงเงินกู้ลูกค้า ทำให้มีโอกาสกู้ผ่านมากขึ้น รวมทั้งมีเวลาเตรียมประวัติการเงินให้เรียบร้อยก่อน คาดหวังกลยุทธ์นี้ลดรีเจ็กต์เรตจาก 20-25% เหลือ 15-20%
 

จับคู่ลูกค้า+แบงก์ให้ตรงกัน
 

นายวรยุทธ กิตติอุดม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด หรืออาร์เคกล่าวว่า อัตราลูกค้ากู้ไม่ผ่านของบริษัทปัจจุบันเหลือ 5-7% จากช่วงต้นปี 2559 อยู่ที่ 13-15% สาเหตุที่ลดลงได้เกิดจากบริษัทใช้กลยุทธ์ให้ตรวจสอบรายได้และหนี้สินของลูกค้าตั้งแต่ก่อนรับจองซื้อ
 

โดยเซลส์ทำหน้าที่เสมือนเจ้าหน้าที่ธนาคารทำการพรีแอปพรูฟเบื้องต้นให้ก่อนดูแลการเงินเพื่อให้พร้อมยื่นกู้รวมถึงเลือกธนาคารที่เหมาะสมให้ลูกค้า เช่น พนักงานเอกชนควรยื่นกู้ ธ.ไทยพาณิชย์ ธ.กสิกรไทย ธ.ทหารไทย, ข้าราชการควรยื่นกู้ ธอส. ธ.ออมสิน, ผู้ประกอบการเอสเอ็มอีควรยื่นกู้ ธ.กรุงเทพ เมื่อใช้กลยุทธ์นี้แล้วทำให้ลูกค้ามีแนวโน้มถูกปฏิเสธสินเชื่อด้วยเหตุผลเดียวคือมีชื่อในแบล็กลิสต์ของเครดิตบูโร
 

"รายกลางแตกต่างกับรายใหญ่เพราะบิ๊กแบรนด์มีปริมาณลูกค้าบวกกับการใช้พรีไฟแนนซ์หรือสินเชื่อโครงการสำหรับใช้ต่อรองเพื่อให้ได้โพสต์ไฟแนนซ์หรือสินเชื่อรายย่อยแต่รายกลางเราต้องพยายามคัดลูกค้าระดับครีมไปให้แบงก์เมื่อลูกค้าส่วนใหญ่กู้ผ่านธนาคารมองว่าเป็นโครงการเกรดเอ มีแต่ลูกค้าชั้นดี ในอนาคตเพิ่มโอกาสให้ลูกค้ากู้ผ่านได้ง่ายขึ้น" นายวรยุทธกล่าว
 

สอดคล้องกับนายอิสระ บุญยัง ที่กล่าวว่า ผู้ประกอบการควรเลือกส่งลูกค้าให้ตรงกับความต้องการของธนาคาร ยกตัวอย่างบางแบงก์ต้องการลูกค้ามนุษย์เงินเดือนเป็นหลัก บางแบงก์ชอบลูกค้าข้าราชการ แต่บางแบงก์ต้องการตีตลาดลูกค้าอาชีพอิสระ ควรส่งลูกค้าให้ 3 ธนาคารเพื่อเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
 

ตั้งทีมเกาะติดผ่อนเงินดาวน์
 

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ผู้ประกอบการรายกลางที่เน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมเป็นหลัก เปิดเผยว่า บริษัทให้พนักงานขายสกรีนรายได้และภาระหนี้ลูกค้าก่อนรับจองเช่นกัน หลังจากรับจองเบื้องต้นแล้วเร่งส่งประวัติลูกค้าให้ธนาคารตรวจสอบอีกครั้ง หากผ่านการพิจารณาจึงทำสัญญาซื้อขาย แต่หากไม่ผ่านบริษัทจะคืนเงินจองให้
 

นอกจากนี้ เนื่องจากคอนโดฯมีเวลาการสร้างนาน 1-2 ปี จึงจัดทีมคอนแท็กต์เพอร์ซัน (Contact Person) ทำหน้าที่มอนิเตอร์การผ่อนดาวน์ของลูกค้าทุกเดือน หากมีการผิดนัดชำระต้องรีบติดตามทำความเข้าใจกับลูกค้า ถ้าพบลูกค้ามีปัญหาเกี่ยวกับการเงิน เช่น ลาออกจากงาน มีรายได้ลดลง มีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ไม่สามารถแก้ไขได้ทันก่อนโอนกรรมสิทธิ์ จะเสนอให้ลูกค้าขายต่อห้องชุด
 

อย่างไรก็ตาม บริษัทเรียกเก็บเงินดาวน์ 10-15% กับเน้นทำตลาดลูกค้าเรียลดีมานด์เป็นหลัก ทำให้รีเจ็กต์เรตไม่สูงมาก 10-15% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่บริษัทรับได้
 

ขอบคุณภาพและข่าวจาก ประชาชาติธุรกิจ

http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1485148994